Как разделить частный дом на два хозяина? - TVOI-NOVOSTROI.RU

Как разделить частный дом на два хозяина?

Как разделить дом на двоих

Раздел дома на два хозяина

ДОВОЛЬНО ЧАСТО СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА сталкивается с желанием истца осуществить раздел частного дома на «два дома». Причиной деления могут послужить разнообразные факторы, например, бракоразводный процесс, вступление в наследство согласно закону или завещанию и иные причины.

Помимо жилплощади, в разделе участвует и земельный участок. Процедура раздела жилого дома «на два жилых дома» несколько сложнее, нежели раздел любого другого недвижимого имущества. При судебном разбирательстве целесообразнее обратиться к юристу или адвокату, специализирующемся именно на этом вопросе. Такой специалист поможет не только подготовить исковое заявление и вести дело в суде, но и убережет вас от незапланированных расходов и спонтанных действий.

В каких случаях можно разделить дом?

ЛЮБОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО может быть в собственности как одного человека, так и нескольких человек или организаций. Последний вариант называется совместной собственностью и устанавливает для совладельцев взаимные права и обязанности, а также создаёт сложности при распоряжении таким имуществом.

К примеру, если дом был куплен в браке (даже если в погашении стоимости был применён материнский капитал одного из супругов), то он в равных долях принадлежит бывшим мужу и жене.

Данное положение определяется статьей под номером 39 Семейного Кодекса Российской Федерации.

Однако оно не распространяется на недвижимость (частный дом, земельный участок, квартиру), которая была приобретена по военной ипотеке.

В этом случае имущество всецело принадлежит тому супругу, которому государство предоставляло данный вид кредитования (за некоторыми исключениями).

Учтите, что при данном типе раздела дома на «2 дома», у недвижимости остаётся старый кадастровый номер и один адрес. На основании судебного решения или строительно-технической экспертизы бывшим супругам выдаётся соответствующее свидетельство, где указано их личное владение конкретными комнатами, а также долями в земельном участке.

Описать единственную (стандартную) схему раздела дома на два хозяина не получится. Ведь каждая ситуация рассматривается судом индивидуально, в зависимости от причины, побудившей проводить раздел, с учётом конкретных обстоятельств дела. Можно сказать, что наиболее предсказуемо (с точки зрения сложившейся в судах практики) выглядит раздел недвижимости супругами при расторжении брака.

Если жильё было приобретено во время совместной жизни, оно будет поровну разделено между бывшими супругами.

А как поделить недвижимость сожителей, читайте в ЭТОЙ статье.

Если же причиной раздела дома послужило вступление в наследство, оно будет осуществляться согласно долям, указанным наследодателем в завещании. Когда завещание отсутствует, доли наследников определяется очередью согласно законам Российской Федерации. В соответствии с Семейным кодексом очередь наследников выглядит так:

  1. Первоочередные – кровные дети, один из супругов, родители наследодателя. В случае если дети погибли, то их права могут представлять внуки.
  2. Вторая очередь – полнородные, неполнородные братья/сестры наследодателя, бабушки и дедушки.
  3. Третья очередь – двоюродные братья/сестры, дяди и тети.
  4. Четвёртая очередь — двоюродные дедушки и бабушки, двоюродные внуки и внучки.
  5. Пятая очередь — двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тети.
  6. Шестая очередь — пасынки, падчерицы, отчим и мачеха.
  7. Седьмая очередь — наследники по праву представления (все иные родственники).

Вторая, третья, и все последующие очереди вступают в наследство только при отсутствии представителей вышестоящей очереди.

Это правило определяется Семейным кодексом Российской Федерации, статьями под номерами 1142, 1143, 1144, 1145.

Что можно предпринять со своей частью дома?

ДЛЯ РЕАЛЬНОГО РАЗДЕЛА ДОМА проводитися строительно-техническая экспертиза (см. отдельную статью), в результате которой эксперт может указать на необходимость возведения дополнительных конструкций — стен, перегородок, дверей или оконных проёмов. Такие изменения повлекут за собой перераспределение схемы электроснабжения и коммуникаций, а также их узаконивание через внесение корректировок в техническую и правоподтверждающую документацию.

Наилучшим вариантом, безусловно, является решение вопроса через добровольное подписание соглашения о разделе дома без судебного разбирательства.

Существенно позволит сохранить средства простое совместное проживание в доме по договорённости — без проведения дорогостоящего раздела через суд и экспертизу.

Если так случилось, что раздел дома на две части со всеми коммуникациями уже произведён, но один из владельцев не намерен в нём жить, и захочет распорядиться своим имуществом, то сделать это сможет лишь с учётом прав совладельца.

На сегодняшний день законный владелец никак не ограничен в распоряжении недвижимостью, и по закону ему позволено осуществлять следующие действия:

  • сдать в аренду (договор аренды, безвозмездного пользования);
  • продать недвижимость (договор купли-продажи);
  • подарить (оформить дарственную);
  • завещать по наследству.

В общем, можно делать со своей частью дома и земельного участка всё, что заблагорассудится.

Но учитывайте, что в случае продажи или сдачи в аренду, владелец второй части дома имеет приоритетное право на аренду или приобретение недвижимого имущества.

Это правило регламентируется статьей под номером 250 Гражданского кодекса РФ.

Как происходит раздел дома на практике (без суда)

С ПРАВОВОЙ ТОЧКИ ЗРЕНИЯ, законодательная база РФ предусматривает достаточное количество механизмов для добровольного раздела совместного владения. Сторонам конфликта следует лишь оформить соглашение о разделе дома и зарегистрировать его в Росреестре.

Однако на практике всё оказывается гораздо сложнее. Во-первых, Росреестр отказывает в регистрации из-за неграмотного составления документов. Во вторых, следует учитывать, что в суды с данным вопросом обращаются обычно люди, состоящие в конфликте и не способные уживаться на одной территории (разводящиеся супруги и конфликтующие совладельцы).

Вы должны помнить, что даже после раздела дома, он по документам остается единым объектом недвижимости.

Поэтому проведение любых инженерных и капитальных строительных работ невозможно без согласия всех владельцев имущества.

Из-за этого административного аспекта двое владельцев одного жилья стараются сразу же после судебного раздела преобразовать свои части в отдельные дома (точнее — половины).

В недалёком прошлом, в частном секторе такие дома «на двух хозяев» пользовались большой популярностью. Их возводили друзья, родственники, родители и дети. Это было удобно — вести совместное хозяйство и поддерживать дом общими усилиями гораздо удобнее, чем поодиночке.

Однако нужно признать, что сейчас сильно изменились традиции, возросло желание людей обособиться от окружающего мира и быть полноправным владельцем своего дома, без чужих людей за стенкой.

Если возможности построить собственный дом нет, но владельцу смежного строения требуются права для распоряжения недвижимостью, следует провести реальный раздел дома, осуществить который, при согласии соседа, можно следующими способами:

  1. Путём заключения мирного соглашения о правилах использования дома и земли.
  2. Посредством определения доли в жилом доме и придомового земельного участка в натуре.

Хотя вышеуказанные способы и имеют как плюсы, так и минусы, других вариантов раздела частного дома не существует. Рассмотрим каждый из них поподробнее:

Первый способ – заключение «мирного» соглашения

ЭТОТ СПОСОБ РАЗДЕЛА НАИБОЛЕЕ УДОБНЫЙ И ПРОСТОЙ. Опираясь на статью под номером 253 всё того же Гражданского кодекса, любой из владельцев дома может самостоятельно определять порядок совместного пользования общей недвижимостью. Каких-либо нюансов и требований к мирному соглашению государство не требует.

Соглашение можно заключить как в устной (без регистрации), так и в письменной форме. Конечно, целесообразнее всего оформить договорённость у нотариуса, чтобы в дальнейшем избежать возможных конфликтных ситуаций с совладельцем недвижимости и отказа от такого соглашения.

Стоит отметить, что для таких соглашений не требуется нотариальное удостоверение, ведь они подлежат государственной регистрации, оформляется по взаимному согласию и является альтернативной судебного раздела имущества (пункт 3 статьи 38 СК РФ).

В данном соглашении определяется принадлежность комнат за одним из владельцев дома, порядок пользования общими помещениями, например, кухней и санузлом. Также в этом документе можно указать правила оплаты коммунальных начислений, налога на землю, проведения текущего и капитального ремонта строения.

Практика показывает, что мирные соглашения помогают избежать долгих судебных разбирательств, экономят время и финансовые средства всех совладельцев общего дома.

Второй способ – определение доли жилого дома, придомового земельного участка в натуре

ЭТОТ СПОСОБ СЧИТАЕТСЯ БОЛЕЕ ТРУДОЁМКИМ, потребует много времени для судебного разбирательства. Данные споры в большинстве случаев решаются через суд, так как требуют проведения дополнительных исследований и доказательств.

Однако здесь существует значительное преимущество – раздел в натуре в дальнейшем позволит разделить один дом на два полноценных, так как будет разрешён вопрос о собственности каждого из совладельцев.

Одновременно с домом суд разделит и придомовой земельный участок, при этом каждый из владельцев перестаёт быть участником совместной собственности и получает собственное свидетельство (выписку) о праве.

По итогам такого раздела каждому выделяется личная собственность, в форме изолированной части дома.

Порядок регламентирован Постановлением Верховного суда Российской федерации под номером четыре от 10.06.1980 с февральской редакцией 2007 года.

Процедура раздела домовладения — одна из самых сложных, и если при прочтении нашей статьи у Вас возникли вопросы, юристы по недвижимости Правового центра «САП ЭСТЕЙТ» с удовольствием ответят на них:

Как разделить целый дом на две части?

Как разделить целый дом на две части?

Чacтный дoм нa двyx coбcтвeнникoв — бoльшaя пpoблeмa. Coceди живyт paздeльнo, нo cильнo зaвиcят дpyг oт дpyгa: дeлят cчeтa зa кoммyнaлкy и вмecтe xoдят в opгaны влacти, чтoбы пpoпиcaтьcя или yзaкoнить пpиcтpoйкy. B cтaтьe мы paccкaжeм, кaк пpaвильнo oфopмить peaльный paздeл и нe зaпyтaтьcя в бyмaгax.

Кoгдa нyжeн paздeл?

Xлoпoты c oфopмлeниeм дoкyмeнтoв инoгдa зaтягивaютcя нa нecкoлькo мecяцeв, a зaтpaты измepяютcя в дecяткax тыcяч pyблeй. Нeкoтopыe нe выдepживaют вoлoкиты, пpoдaют cвoю дoлю и пoкyпaют дpyгoй дoм. Пoэтoмy для нaчaлa пoдyмaйтe, дeйcтвитeльнo ли вaм нyжeн peaльный paздeл. Boт двa cлyчaя, кoгдa paздeл дoмa oпpaвдaн:

  • Baм xoчeтcя жить pядoм c poдитeлями, poдcтвeнникaми или xopoшими дpyзьями и пpи этoм чyвcтвoвaть ceбя oбocoблeннo физичecки и пo зaкoнy. Moжнo пpoвoдить вpeмя c близкими, нo имeть oтдeльный вxoд, cвoй интepнeт и cчeтa зa кoммyнaлкy.
  • Кoгдa вы нe мoжeтe дoгoвopитьcя c дpyгими coбcтвeнникaми o тoм, кaк пoльзoвaтьcя дoмoм и пpилeгaющeй зeмлeй, нo пoмeнять жильe нe мoжeтe. B этoм cлyчae нeдвижимocть пpидeтcя дoлгo дeлить чepeз cyд.
Читайте также  Какой дом считается новостройкой?

Ecли вы пpocтo xoтитe пpивecти в пopядoк дoкyмeнты или cдeлaть «кaк y coceдeй», пoгoвopитe co cпeциaлиcтoм и yзнaйтe, cкoлькo вpeмeни и дeнeг зaймeт paздeл дoмa. Bo нeкoтopыx MФЦ ecть юpиcты, кoтopыe кoнcyльтиpyют пo тaким вoпpocaм бecплaтнo.

Mиpнo, пo coглaшeнию

Ecли y coбcтвeнникoв нeт paзнoглacий пo пoвoдy пopядкa иcпoльзoвaния чacтeй дoмa, eгo мoжнo paздeлить миpнo, бeз cyдa. Пepвым дeлoм нyжнo oбpaтитьcя к кaдacтpoвым инжeнepaм: oни пpизнaют дoм пpигoдным для paздeлa и cocтaвят тexничecкий плaн. Cпeциaлиcтoв мoжнo вызвaть чepeз peгиoнaльнoe oтдeлeниe БTИ или дpyгyю кoмпaнию, кoтopaя имeeт cooтвeтcтвyющyю лицeнзию. Цeны нaчинaютcя oт 15000 pyблeй, зaвиcят oт плoщaди нeдвижимocти и тapифoв кoнкpeтнoгo бюpo.

Пo зaкoнy paздeлить мoжнo тoлькo дoмa блoкиpoвaннoй зacтpoйки. Ecли гoвopить пpocтым языкoм, этo oбъeкты, кoтopыe имeют oтдeльныe вxoды и caмocтoятeльныe кoммyникaции. Ecли дoм пo тexничecким пapaмeтpaм нe пoдxoдит для peaльнoгo paздeлa, пpидeтcя cдeлaть peкoнcтpyкцию и yзaкoнить ee.

Пocлe тoгo, кaк кaдacтpoвыe инжeнepы cдeлaют тexничecкий плaн, нyжнo зaключить coглaшeниe o peaльнoм paздeлe. Дoкyмeнт oбычнo cocтaвляют в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, бeз yчacтия нoтapиyca. Taк кaк типoвыx cлyчaeв пoчти нe бывaeт, зa cocтaвлeниeм coглaшeния лyчшe oбpaтитьcя к юpиcтaм. Иx ycлyги oбoйдyтcя в 2500-3000 pyблeй. К cлoвy, ecли дoм дeлят cyпpyги, coглaшeниe дoлжнo быть пpeдcтaвлeнo cтpoгo в нoтapиaльнoй фopмe.

C гoтoвым coглaшeниeм и тexничecким плaнoм дoмa нyжнo пpийти в MФЦ: тaм вы нaпишeтe зaявлeниe нa пocтaнoвкy нoвыx oбъeктoв нa кaдacтpoвый yчeт и oднoвpeмeннyю peгиcтpaцию пpaвa. Гocпoшлинa cocтaвит 2000 pyблeй для кaждoй cтopoны cдeлки, дoкyмeнты нa coбcтвeннocть бyдyт гoтoвы чepeз 12 paбoчиx днeй.

Чepeз cyд

Ecли coбcтвeнники нe мoгyт пoдeлить нeдвижимocть миpнo, пpидeтcя peшaть пpoблeмy чepeз cyд. B пpoцecce paccмoтpeния дeлa cyд нaзнaчит cпeциaльнyю экcпepтизy. Пo ee peзyльтaтaм coбcтвeнникaм пpeдлoжaт нecкoлькo вapиaнтoв paздeлa, oдин из кoтopыx им пpидeтcя пpинять. Peзyльтaт — peшeниe cyдa o пpeкpaщeнии дoлeвoй coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

C peшeниeм нyжнo oбpaтитьcя в кaдacтpoвым инжeнepaм (нaпpимep, в БTИ): oни пoдгoтoвят зaключeниe и тexничecкий плaн дoмa. Эти дoкyмeнты пoдaют в MФЦ для peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.

Кaк дeлить зeмлю?

3eмeльный кoдeкc нe зaпpeщaeт paздeлять зeмeльныe yчacтки пoд дoмaми, нo cтaвит нecкoлькo ycлoвий. Глaвнoe из ниx — тaкoй paздeл нe дoлжeн пpивoдить к oбpaзoвaнию нeдocтaткoв, кoтopыe мeшaют paциoнaльнoмy иcпoльзoвaнию зeмли. Этo мoгyт быть чepecпoлocицa, тpyднocти c пpoвeдeниeм кoммyникaций или излoмaннocть гpaниц.

Baжный мoмeнт!

3aкoнoдaтeль ycтaнaвливaeт минимaльныe paзмepы зeмeльныx yчacткoв. Oбщepoccийcкoгo cтaндapтa нeт: в peгиoнax ycтaнaвливaют cвoи пpaвилa. Нaпpимep, в Mocквe и MO paзмep yчacткa для oгopoдa нe мoжeт быть мeньшe 4 coтoк, a для пoлнoцeннoгo caдoвoдcтвa — 6 coтoк. Этo знaчит, чтo пoдeлить зeмлю плoщaдью 7 coтoк в cтoлицe нe пoлyчитcя. Чтoбы yзнaть o минимaльнoй плoщaди зeмeльнoгo нaдeлa в вaшeм peгиoнe, oбpaтитecь зa кoнcyльтaциeй в мecтнoe БTИ.

Пpocтo тaк зeмлю paздeлить нeльзя — нyжнo cдeлaть мeжeвaниe. Кaдacтpoвыe инжeнepы cocтaвляют мeжeвoй плaн, в кoтopoм oпpeдeляют гpaницы внoвь oбpaзyeмыx зeмeльныx yчacткoв. Плaн пpeдcтaвлeн нa диcкe и нa бyмaгe. B 2019 гoдy oн oбoйдeтcя пpимepнo в 8000-10000 pyблeй. Диcк вы дoлжны cдaть в MФЦ пpи пocтaнoвкe нoвoгo yчacткa нa кaдacтpoвый yчeт, a бyмaжный дoкyмeнт ocтaвить y ceбя.

Для oкoнчaтeльнoгo paздeлa зeмли oднoгo мeжeвaния мaлo: нyжнo зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти. Для этoгo влaдeльцы зeмли cocтaвляют пиcьмeннoe coглaшeниe, в кoтopoм пpoпиcaнo, кoмy кaкoй yчacтoк дocтaнeтcя. Tpи экзeмпляpa coглaшeния пoдaютcя нa peгиcтpaцию вмecтe c мeжeвым плaнoм. Гocпoшлинa cocтaвит 350 pyблeй зa кaждый зeмeльный yчacтoк, дoкyмeнты нa coбcтвeннocть бyдyт гoтoвы чepeз 12 paбoчиx днeй.

Как разделить жилой дом в натуре между собственниками

Жилой дом – это дом, стоящий отдельно, имеющий не более трех этажей и предназначенный для одной семьи. Время идет, дети вырастают, образуют свои семьи и получается, что в доме начинают проживать две и более семьи. Естественно у каждой семьи возникает желание жить раздельно. Раздел жилого дома в натуре между собственниками может стать необходимым и в других случаях, например: при получении недвижимости по договору дарения; при наследовании имущества, в общей долевой собственности нескольких наследников; при разводе супругов. Как на практике разделить дом не нарушая законодательство, с учетом возможностей и интересов сторон, рассмотрим в данной статье.

Что такое раздел жилого дома в натуре

Реальный раздел жилого дома в натуре-это раздел общей собственности на доли и перевод этих долей в частную собственность. Когда объект недвижимости находится в общей собственности совладельцев, очень сложно принимать решения, связанные с пропиской, уплатой коммунальных платежей, ремонтом дома. Поэтому собственники выделяют свою долю из общей не только документально, но и в отдельное помещение. Осуществить такой раздел практически бывает затруднительно. Причин может быть несколько:

  • технические;
  • финансовые;
  • межличностные конфликты – нежелание жильцов мирно договориться.

Когда можно разделить дом в натуре

Чтобы разделить объект недвижимости необходимо руководствоваться ст. 252 ГК РФ , учитывать технические характеристики объекта и возможности выполнения раздела в действительности.

Раздел дома в натуре возможен, если:

  • не понадобится существенная перестройка, реконструкция жилья;
  • выделенные объекты соответствуют техническим и санитарным нормативам;
  • не нарушены инженерные коммуникации;
  • не ущемлены права соседей;
  • все помещения обособленные, у каждого отдельный вход;
  • выделенные помещения подходят для проживания.

Важно. Если объект признан аварийным разделить его невозможно.

Как разделить дом в натуре

Начиная процесс раздела необходимо заказать строительно-техническую экспертизу, чтобы определить можно ли выделить каждому собственнику отдельную площадь с отдельным входом.

Все изменения должны быть отражены в заключении эксперта:

  1. можно ли выполнить техническую часть раздела;
  2. варианты возможных перепланировок;
  3. стоимость строительных работ;
  4. размер компенсации в случае невозможности поделить объект в соразмерном соотношении частей;
  5. оценка рыночной стоимости делимого в натуре объекта.

После заключения экспертизы необходимо получить разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию и технический план здания. Если возможно разделить дом, а прилегающий земельный участок стоит на кадастровом учете, то можно разделить и земельный участок. Выделенные участки не должны менять вид разрешенного пользования.

Кадастровый инженер определяет границы и размер каждого участка. Если размер выделенного участка небольшой необходимо обратиться в муниципалитет, с целью узнать минимум, который установлен в регионе относительно размера наделов (Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ)

В случае, когда размер выделенного участка меньше установленной минимальной нормы, земля останется в общей долевой собственности.

На сколько долей можно разделить дом

При разделе дома на доли необходимо учитывать условия осуществления раздела, установленные нормами ст. 252 ГК РФ и заключения строительно-технической экспертизы. Раздел возможен, если:

  • отсутствует запрет на деление недвижимости;
  • не ухудшатся общие технические характеристики объекта;
  • не изменится целевое назначение выделенных частей;
  • цена отдельных долей равна рыночной стоимости цельного объекта;
  • отдельно выделенные помещения оборудованы индивидуальным входом и удобны для проживания.

Законом предусмотрено, что совместная собственность делится максимум на три части. При четырех и большем количестве совладельцев используются другие способы распределения имущества.

Минимальная норма жилой площади при разделе

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса РФ норма жилой площади равна 12 квадратных метров при расчете на одного человека. Данный показатель имеет различные значения в зависимости от целей его применения и региона.

Если площадь помещения выделенной доли менее установленной нормы раздел допускается. Важное условие, чтобы были соблюдены все технические и санитарные нормы.

Критическая норма выделенной отдельной доли составляет 8,1 кв.м. Площадь жилого помещения не может быть меньше данного показателя.

Когда раздел объекта невозможен

Разделить объект недвижимости на доли в натуре невозможно в следующих случаях:

  • Не достигнуто взаимного согласия всех совладельцев.Вопрос можно решить через суд.
  • На объекте имеются незаконные постройки. Их можно снести или узаконить.
  • Не позволяют технические характеристики дома и инженерные системы.
  • Ветхий объект, непригодный для проживания.
  • Дом куплен с использованием средств материнского капитала.

С чего начать раздел дома

Признаки законности раздела дома в натуре:

  1. выделенное отдельное помещение предназначено для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним помещением, расположено на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
  2. проведена госрегистрация права и присвоен юридический адрес;
  3. не нанесен вред имуществу других дольщиков.

После разделения каждый собственник может-продать, подарить, завещать, заложить свою часть собственности.Первый претендент на покупку – сосед.

Начинать раздел объекта в натуре следует в следующем порядке:

  • получить разрешение на перепланировку на каждую выделенную долю;
  • оформить кадастровый и технический паспорт;
  • провести межевание участка и подготовить необходимые документы;
  • составить соглашение;
  • поставить объект на государственный кадастровый учет;
  • зарегистрировать право собственности;

Как разделить дом на два хозяина

Дом на два хозяина имеет два отдельных входа и почтовый адрес.Тип дома многоквартирный, а категория земли-для индивидуального жилого строительства. В этой ситуации порядок следующий: оформить объект в общую долевую собственность (этим подтверждается целевое использование земли) и далее выделяют доли в натуре, как описано выше.

Важно! Для объектов построенных в 2006 году и позже, сначала необходимо получить акт о сдаче объекта в эксплуатацию и потом выделять доли.

Варианты раздела частного дома на доли

Произвести реальный раздел дома и земельного участка можно:

  1. по соглашению;
  2. через суд.

Особенности раздела по соглашению

Порядок раздела дома:

  • собраться и решить все спорные вопросы
  • составить тех.паспорта на объект в целом и планируемые отдельные помещения;
  • подписать соглашение о разделении долей в совместном имуществе;
  • вновь образованным объектам присвоить кадастровые номера;
  • регистрация прекращения права общей долевой собственности.
Читайте также  Какое должно быть расстояние между частными домами?

Образец соглашения о разделе жилого дома

Соглашение о разделе жилого дома

После выделения долей в строении, можно выделять доли земельного участка. Подать заявку на проведение межевания участка. Составить тех.планы на новые участки. Присвоить кадастровые номера выделенным участкам. Зарегистрировать право собственности на новые земельные участки.

Если земля находилась на праве пользования, придется заключать договоры аренды или пользования.

Образец соглашения о разделе земельного участка

Cоглашение о разделе земельного участка

Особенности раздела через суд

Не всегда стороны могут мирно договориться и тогда вопрос решается в судебном порядке.Заявление подается в районный суд по месту нахождения спорной недвижимости. Последовательность при обращении в суд:

  • заявка на кадастрового инженера;
  • выделение долей;
  • составление и подача искового заявления в суд;
  • участие в судебных заседаниях;
  • получение исполнительного листа;
  • регистрация права собственности;

Образец иска о разделе дома

Иск на раздел дома в натуре

Как избежать ошибок в исковом заявлении или нарушений требований ст. 131 ГПК РФ к содержанию документа подробно читайте в статье Иск о разделе жилого дома в натуре между собственниками

Иск о выделении земельного участка в натуре

Иск о выделении земельного участка в натуре

Госпошлина

При предоставлении иска в суд необходимо оплатить госпошлину. Размер сбора зависит от цены иска. Правила расчета регулируются ст. 333.19 НК РФ и представлены в таблице ниже:

Заключение

Раздел дома в натуре между собственниками это не противоречащие закону действия сторон по соглашению или в судебном порядке. Главное преимущество состоит в возможности распоряжаться своей частью без согласования с другими.

Чтобы не натолкнуться на “подводные камни” при разделе дома в натуре и земельного участка обратитесь за помощью к профессионалам. Наши юристы подскажут каким способом в вашем случае лучше разделить объект, какие необходимы для этого документы, как правильно рассчитать гос.пошлину. Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному консультанту на сайте и получите полную консультацию по своему вопросу совершенно бесплатно.

Высшее юридическое образование. Окончила Оренбургский государственный университет. Специализируется на семейном и наследственном праве.

Как разделить дом с участком между наследниками?

У моей мамы в собственности участок с двухэтажным жилым домом. Наследники по закону — я и мой родной брат. Но мама хочет разделить дом и участок между двумя внуками — моим сыном и дочерью брата.

Предварительно согласовали поэтажный раздел: верхний этаж — внуку, нижний — внучке. На половину участка и верхний этаж сделаем отдельный вход.

Как определить границы раздела дома и участка? И как лучше все оформить и обеспечить маме достойную старость?

Ваша мама может переоформить недвижимость в общую долевую собственность внуков: они станут новыми собственниками имущества и будут владеть им совместно. Но чтобы избежать ненужных споров в будущем, лучше разделить объект недвижимости на два новых. Правда, с индивидуальным жилым домом так, скорее всего, не получится.

Расскажу подробнее, в чем сложности и как лучше разделить имущество в вашем случае.

Почему сложно разделить дом в натуре

Ваша мама решила сделать внуков владельцами дома. В этом случае ей необходимо передать дом в их общую долевую собственность, то есть выделить каждому внуку долю в праве общей собственности на имущество. Однако у владельцев долей есть свои особенности пользования и распоряжения, и один из основных вопросов: как выделить долю в натуре?

Если бы на участке было два дома, то вопрос решался бы просто: вы бы поставили каждый дом на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости и оформили на внуков. Внук и внучка пользовались бы отдельными домами и знали, кому и что принадлежит.

Но когда дом один, а собственников два, и у каждого своя доля, автоматического раздела дома в натуре не происходит — поставить каждую часть на кадастровый учет сложно. То есть запретить внуку, которому бабушка хочет отдать верхний этаж, пользоваться первым этажом внучки нельзя. И наоборот. Причина: 1 /2 доли существует абстрактно, на бумаге. В реальной жизни мы не знаем, где именно в доме начинается 1 /2 доли внука и 1 /2 доли внучки.

Как правило, стороны договариваются о порядке пользования имуществом устно. Но устные договоренности не дают гарантий, что в будущем между сособственниками не возникнут противоречия. Чтобы их избежать, лучше отразить все в соглашении о порядке пользования общим имуществом. В таком соглашении сособственники фиксируют, какие комнаты находятся в исключительном пользовании каждого из них, а какие — имущество общего пользования. Именно так и будут определяться границы раздела.

Когда будете составлять соглашение, учтите, что участник долевой собственности вправе владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Например, если ванная комната есть только на первом этаже, то внучка не может запретить внуку ею пользоваться.

Если же определить порядок пользования домом мирно не получается, спор может разрешить суд.

Так, владелице доли в двухкомнатной квартире не нравилось, что второй собственник сдавал свою комнату в аренду. Наниматели пользовались общим имуществом, а ее согласия на это не спросили. Она обратилась в суд и потребовала запретить вселять кого-либо в общую квартиру. Суд поддержал истицу и запретил второму собственнику сдавать комнату в аренду без ее согласия.

Обращение в суд — дело недешевое: придется заплатить госпошлину 300 Р и, скорее всего, найти юриста, чтобы он помог составить исковое заявление и участвовал в заседаниях.

Даже если есть соглашение, где указано, кто и как будет пользоваться общим имуществом, нет гарантий, что судебные споры не возникнут в будущем. Всегда остается риск, что один из собственников захочет пересмотреть условия пользования домом.

Кажется, что если пристроить отдельный вход, то проблема решится. Но такие работы могут счесть переустройством или перепланировкой дома. А это допускается только с предварительного разрешения соответствующего органа. По вопросам перепланировки и переустройства рекомендую проконсультироваться с кадастровым инженером.

Кому комната, кому — веранда

Верховный суд объяснил правила раздела дома с пристройками после развода

Граждане, хоть раз в жизни столкнувшиеся с подобным процессом — разделом некогда совместного жилища, — правильно считают, что это мероприятие выглядит несложным только на бумаге. В действительности же «подводных камней» при любом разделе общего имущества не просто много, а очень много.

В нашем случае Верховный суд разбирался с одной из самых распространенных ситуаций — когда за годы совместной жизни супругов их дом сильно изменился по сравнению с тем, каким он был в самом начале. В нашем случае, дом начинал строить муж. И за годы брака общее жилье постепенно расстраивалось в высоту и в ширину. В итоге — разрослось в десять раз.

Затем, супруги разошлись и решили поделить дом, в котором вместе жили. И дело это не только для бывших супругов, но и для местных судов стало очень непростым. Оказалось, что, хотя дом сильно увеличился в размерах за годы брака, по правоустанавливающим документам, он значится прежним. Размером и площадью примерно в треть от существующего в реальном времени сооружения. Сами поделить такой дом бывшие супруги не смогли. Отправились в суд. Первая инстанция решила, что надо при разделе дома учитывать только официальные документы, судя по которым дом для раздела оказался более чем скромным. Поэтому мужу должна отойти большая часть.

Вторая инстанция — а это уже был Верховный суд Башкирии — с таким решением категорически не согласилась. Апелляция решила что надо просто поделить пополам между мужем и женой всю реально существующую на сегодняшний день недвижимость. Это решение в первую очередь не устроило бывшего мужа и было оспорено теперь уже в столицу, в Верховный суд РФ.

Эта история деления дома началась в Башкирии. Там очень давно — больше двадцати лет назад некий местный житель купил маленький дом площадью чуть больше десяти квадратных метров. Человек оказался хозяйственный, и, как говорят, с руками. Прошло совсем не много времени, и он получил у местных властей разрешение на постройку на этом месте большого и современного дома. А еще сельская власть предоставила местному жителю в пожизненное наследуемое владение землю вокруг приобретенной недвижимости. Так через год мужчина на месте маленького, старого дома отстроил новый. Этот дом был больше и лучше старого и оказался размером в 18 квадратных метров. Через несколько лет после постройки хозяин женился. Шли годы. Вся земля вокруг дома была им оформлена по всем правилам и, согласно документам, стала собственностью мужа.

А вот дом, судя по оформленным бумагам, увеличился в размере до 67 кв. м. Но на самом деле дом с годами продолжал расти. И так случилось, что размер дома дошел до 169,3 кв. м. Частью дома стала даже пристройка к нему с летним кафе. Но потом у супругов начались проблемы в личной жизни . Итог таков — супруги развелись тихо, не предъявляя друг другу материальных претензий. И лишь спустя какое-то время все же пошли в суд делить здание. Для суда была заказана экспертиза. И специалист дал заключение, что фактическая площадь дома составляет 169,3 кв. м, а цена недвижимости за время брака супругов выросла на 1,2 миллиона рублей. Тут и встал вопрос — как делить общую недвижимость? По бумагам или в натуре? Ведь дома были очень разные.

Местный суд сказал, что часть дома размером 18 кв. м относится к личному имуществу бывшего супруга, точно так же, как и участок земли вокруг. Ну а право собственности на зарегистрированные 67 кв. м суд решил поделить в пропорции: 63/100 — мужу, а 37/100 — жене . Такой дележ одну из сторон не устроил и был оспорен в Верховный суд республики. Там, изучив дело, апелляция согласилась, что такое деление недвижимости было неверным. Поэтому было отменено решение первой инстанции и принято новое.

Читайте также  Наемный дом социального использования что это?

Оно выглядело следующим образом. Апелляция решила просто — разделить пополам между сторонами судебного спора всю фактическую недвижимость площадью 169,3 кв. м, включая пристройку .

В обоснование такого решения Верховный суд Республики Башкортостан сослался на статью 37 Семейного кодекса РФ. Суд сказал, что имущество каждого из супругов можно признать их совместной собственностью, если в период брака оно разрослось и значительно улучшилось.

Но и при таком разделе стороны не нашли общего языка. Решение апелляции так же оспорила недовольная сторона.

Когда дело дошло до Верховного суда РФ, то Судебная коллегия по гражданским делам не согласилась с выводами апелляции. Вот что заявил Верховный суд страны, изучив все документы судебного спора о разделе дома.

Сначала суд выделил «неделимое». Верховный суд страны сказал, что часть дома размером 18 кв. м бывший супруг построил лично еще до заключения брака, поэтому это не должно делиться. Так что эта часть дома считается его личным имуществом.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, в подобных случаях нужно в первую очередь учитывать и объем личных средств, которые каждый из супругов вложил в улучшение активов. Вот тут-то и начинают «говорить» бумаги, которые далеко не все граждане хранят годами. Так что старые чеки, договоры, накладные лучше не выбрасывать, а сложить. Именно за ними в аналогичных спорах может оказаться последнее слово.

Еще Верховный суд РФ подчеркнул — стороны дела не просили судей делить пристройку к дому. Но ее почему-то стали делить.

Учитывая перечисленные обстоятельства, высокий суд отменил акт апелляции и отправил дело обратно на новое рассмотрение.

Как разделить частный дом на два хозяина?

Жилищные права и свободы граждан России охраняются высшим законом страны, так как представляют собой высшую ценность, охрана, соблюдение и защита которых определяют смысл и содержание деятельности всех ветвей власти в РФ (ст. 2 и ст. 18 Конституции РФ).

На практике реализация провозглашенных свобод сталкивается с трудностями правового и иного характера. В ряде случаев эти трудности связаны с тем, то правообладатели не вполне понимают свой статус и правовое положение.

В домовладениях, находящихся в общей долевой собственности наиболее расхожей является ситуация, когда фактически сособственники десятилетиями живут и пользуются конкретно определенными частями (комнатами) жилого дома, огороженными частями земельного участка и считают себя самостоятельными собственниками этих изолированных частей недвижимости.

Это правовое заблуждение вскрывается при первой же попытке собственника распорядится недвижимостью. При этом распоряжение это может быть связано не только и не столько с отчуждением недвижимости, но и с попытками провести строительные изменения (реконструировать, произвести перепланировку либо капитальный ремонт) занимаемых жилых помещений.

Правообладатели с удивлением узнают, что строительные изменения возможны (допустимы) только с согласия сособственника и, что при наличии такого согласия все строительные изменения (пристройки, надстройки и т.д.) попадут в общую долевую собственность. Эта же правовая судьба ждет и вспомогательные постройки (сараи, гаражи и т.д.), возводимые на участке, любым из сособственников. Все это обусловлено правовой природой общей долевой собственности (ст.ст. 244, 245, 246 ГК РФ).

Не удивительно, что правовая зависимость совладельцев друг от друга приводит к противоречиям и конфликтам. Зачастую правообладатели, не имея возможности договориться друг с другом пытаются заявлять и отстаивать свои права не в суде, а в органах Росреестра. Это бесперспективно. В регистрации будет отказано.

Наличие согласия и взаимопонимания между сособственниками – первое условие и возможность произвести реальный раздел имущества и получить правовую независимость от соседа.

Реальный раздел дома и земельного участка по фактическому пользованию допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым так и неделимым вещам.

Не всегда фактическая возможность раздела объекта совпадает с правовой возможностью.

Правовое (юридическое) понятие делимости объекта недвижимости имеет самостоятельное значение, не совпадающее с физическим понятием делимости объекта.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми являются только те, которые можно разложить на однородные самостоятельные части, общая ценность которых была бы не меньше целого объекта.

Если речь идет об индивидуальном жилом доме, то юридически делимым он является в том случае, если существует возможность разделить его на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Иными словами дом делим на части, если эти части отвечают всем признакам жилого помещения. Признаки жилого помещения определены гражданским и жилищным законодательством. К числу этих признаков закон относит:

— пригодность для проживания

— принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым. Назначение – этот признак означает предназначенность только для проживания и исключает использование для других, не связанных с проживанием целей (ст. 15 ЖК РФ, ст. 28 ГК РФ). Поэтому недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия помимо основного помещения – вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кузни, санузла и т.д.).

Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.

В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок. В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка. Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ). Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела. К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый (минимальный размер этой категории участков в Краснодарском крае – именно 3 сотки). Деление на большее число частей такого земельного участка с правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.

Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.

Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности. В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст. 3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.

Таким образом, подытоживая изложенное, следует повторить, что реальный раздел домовладения между сособственниками возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется по соглашению между ними либо в судебном порядке — при отсутствии договоренности.

Практическими шагами на пути к реальному разделу является:

— предварительное достижение соглашения;

— проведение кадастровых работ (как в отношении жилых помещений, так и в отношении земельного участка);

— составление текста соглашения о разделе;

— представление документов для государственной регистрации прав собственности в органы Росреестра.

Соглашение о разделе может быть составлено как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Именно потому что соглашение невозможно составить не имея на руках фактического описания предмета раздела (сделки) предварительно достигнутое соглашение дает возможность заказать в органах кадастрового учета проведение кадастровых работ, результатом которых будет получение кадастровых паспортов частей дома и кадастровых паспортов образовавшихся земельных участков.

Основанием для проведения кадастровых работ является обращение правообладателя в орган кадастрового учета с заявлением и необходимыми документами.

Правовое преимущество правообладателей, осуществивших раздел имущества, очевидны – независимость в распоряжении имуществом.

Главный специалист-эксперт – государственный регистратор

отдела регистрации прав на жилые помещения С.А. Ковалев

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: