Документы для предварительного договора купли продажи квартиры - TVOI-NOVOSTROI.RU

Документы для предварительного договора купли продажи квартиры

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер Адрес объекта
Выбрать

Если вы хотите внести задаток, то нужно заключить предварительный договор купли-продажи, между покупателем и продавцом, на основании чего стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры. Как правильно оформить и какие есть подводные камни мы вам расскажем в этой статье.

Сегодня имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, поэтому настоятельно рекомендуем ознакомиться с ними внимательно!

Процесс заключения договора купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность действий, рассмотреть все возможные риски и тонкости, также заранее подготовить все необходимые документы.

Документы, необходимые для купли-продажи квартиры в 2021 году

  1. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
  2. Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
  3. Доверенность (если нет собственника на сделке).
  4. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
  5. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
  6. Паспорт (двух сторон)

Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Важно! Сегодня единственным документом подтверждающим право собственности на жилье, является выписка из ЕГРН, вы можете заказать выписку из ЕГРН у нас на сайте, в электронном виде (от 10 минут до 24 часов), что ускорит процесс заключения сделки, если заказывать справку в МФЦ то потребуется 5 рабочих дней.

Самостоятельно

Самостоятельное оформление требует знаний, пункты должны быть оформлены правильно, чтобы сделку не аннулировали. Наш сервис с помощью юристов подготовили шаблон договора купли-продажи квартиры, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки.

Нотариус

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости с юридическим заключением + проверка собственника.

Проверка собственников

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

Обратившись в Единый Реестр можно получить два вида документов:

1. Упрощенный вариант, где будут прописаны основные характеристики квартиры, кто является владельцем.
2. Расширенный вариант, где прописано, кто раньше был владельцем жилья, кто является нынешним хозяином (Выписка из ЕГРН о переходе прав)

Для чего проверяется жилой объект?

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила.
2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.
3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Основные условия договора

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте, сумме , и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?

Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.

Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.

Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

Что если оформить сделку без участия риелтора/нотариуса?

Первое правило самостоятельной продажи – внимательность. Не нужно делать поспешных выводов и поступков. Если продавец просит оставить задаток, сумма не должна превышать 100 тыс. руб. Такой процесс передачи денег сопровождается распиской. Проверяйте документацию, особенно, если покупка у застройщика.

При покупке жилого объекта в ипотечный кредит, сначала нужно обговорить нюансы с представителем банка. Если продавец не вызывает доверия, можно проверить информацию о недвижимости, сделках, проводимых до этого, сделать запросы в соответствующие органы. Можно договориться о составлении предварительного соглашения, в таком договоре рекомендуется указать обязанности сторон, способ передачи документов, денег и все основные нюансы сделки.

Внимание! Мы настоятельно рекомендуем проверить недвижимость перед заключением договора. Первое и самое главное, это справка из ЕГРН, потом уже можно комплексно проверить недвижимость с помощью нашего сервиса, c заключением опытных юристов и полной проверкой собственника.

Купля-продажа с участием родственников

Нет разницы, кто выступает продавцом – брат, сын, муж или стороннее лицо. Процедура оформления для всех одинаковая. Если оформление происходит с участием родственником, то процедура считается формальной, ведь при передаче стороннему лицу от него продавец потребует деньги, а при передаче родственнику – нет.

Купля-продажа с участием родственников – сделка, заменяющая завещание, дарение. Образец договора купли-продажи квартиры можно посмотреть на сайте.

Новые правила продажи квартиры

Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры?

ГК предусматривает возможность заключить предварительный договор купли продажи квартиры, контракт задатка или аванса для защиты интересов сторон. При этом предварительный контракт может включать в себя соглашение о задатке или авансе. Документ применяется в основном для обеспечения сделок с недвижимостью.

Закон закрепляет обязанность сторон оформить постоянный контракт на условиях, которые предусмотрены в предварительном договоре. Рассмотрим подробнее порядок оформления контракта.

Информация к документу

Под предварительным договором понимается контракт, который закрепляет обязанность сторон заключить основной договор. Причем постоянный контракт должен быть оформлен на тех договоренностях, которые содержатся в предварительном соглашении. Изменение условий в одностороннем порядке не допускается.

Закон не оговаривает причины заключения предварительного договора. На практике это может быть отсутствие у покупателя необходимой денежной сумму, потребность в предоставлении контракта в государственные органы и другие причины.

Пример. При продаже жилого помещения, собственником которого является ребенок, или доля в котором принадлежат несовершеннолетнему владельцу, требуется разрешение районного отдела опеки. Порядок выдачи постановления регламентирован законодательством субъекта РФ, поэтому различается в целом по стране.

В большинстве регионов предусмотрена необходимость перечисления денежных средств за имущество несовершеннолетнего на его личный счет. Если родители одновременно осуществляют продажу одной квартиры и покупку другой, то потребуется представить предварительный договор на квартиру, которая приобретается взамен.

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Содержание договора

Информация о предварительном договоре содержится в Гражданском кодексе (ст. 429). Закон предусматривает определенные требования к такому контракту, среди них:

  1. Форма предварительного договора купли продажи квартиры закреплена законом. Если договор составляется в отношении недвижимости, то он должен обаятельно иметь письменную форму.
  2. Контракт должен содержать полную информацию о приобретаемом объекте. Необходимо включить в текст документа не только полный адрес, но и кадастровый номер, этаж, этажность дома, года возведения многоэтажного дома и другие данные.
  3. Все условия, которые содержатся в предварительном контракте, будут перенесены в основной документ. Изменения возможны исключительно по взаимной договоренности сторон. Однако цена должна быть сохранена.
  4. Предварительный договор купли продажи квартиры должен включать срок, в который будет оформлен основной контракт. Поэтому он действует только до заключения основного договора.
  5. Если стороны не оговорили сток в контракте, то по умолчанию он не может превышать 1 год.
  6. Если одна из сторон избегает заключения основного контракта, то вторая имеет право требовать заключения в судебном порядке.

Задаток

Бланк предварительного договора купли продажи квартиры не закреплен законодательством. Поэтому к нему применяются общие положения Гражданского кодекса о сделках. Если одна из сторон желает оформить задаток для обеспечения сделки, то целесообразно включить такие данные в предварительный договор. Это не закреплено законом, но на практике такой вариант является удобным.

Закон предусматривает необходимость оформления данных о задатке в письменном виде (ст. 380). В противном случае сумма, переданная продавцу, считается авансом. Однако задаток имеет другую функцию. В случае отказа продавца от сделки, он обязуется вернуть переданных сумму в двойном размере. Если от сделки отказывается покупатель, то денежные средства остаются у продавца. Закон не ограничивает сумму задатка, но на практике она редко превышает 5% от стоимости объекта. Денежные средства засчитываются в счет оплаты по контракту.

Читайте также  Расчет через банковскую ячейку при продаже квартиры

Вносить данные о задатке в основной контракт нецелесообразно, так как он наделяется юридической силой только после государственной регистрации. Таким образом, если договор расторгнут в любой момент до регистрации, то соглашение о задатке считается недействительным. Предварительный контракт наделяется силой с момента подписания. Поэтому в случае отказа одной из сторон от заключения основного договора, соглашение о задатке наделено силой в полном объеме.

Предварительный договор с соглашением о задатке является усиленным вариантом обеспечения сделки.

Особенности заключения

Нормативная база о предварительном договоре купли продажи квартиры в 2018 году не претерпела значительных изменений. Документ не подлежит государственной регистрации, хотя в остальных моментах он полностью соответствует основному контракту.

Плюсом его оформления является достижение соглашения сторон по всем существенным пунктам заранее. После чего, проще оформить основной документ.

Предварительный договор купли продажи квартиры образец должен отражать следующие моменты:

  1. Возможность продавца заключать сделки (дееспособность). Если лицо является несовершеннолетним, то необходимо получить разрешение органа опеки. В случае если продавец является эмансипированным, этот факт также необходимо отразить в документе.
  2. Отсутствие обременений, ареста и прав третьих лиц на квартиру. Для подтверждения этих данных необходимо получить выписку из ЕГРН.
  3. Указание полной стоимость квартиры. Вопрос о цене в дальнейшем изменить нельзя.
  4. Реквизиты гражданских паспортов сторон.

Стороны свободны в заключении контракта, поэтому предварительный договор может включать любые дополнительные условия. Которые противоречат законодательству. Среди них:

  • порядок оплаты сторонами затрат на оформление основного контракта (совместно, одна из сторон в полном объеме);
  • порядок оплаты государственной пошлины при регистрации контракта (совместно, одна из сторон в полном объеме);
  • оплата ячейки в кредитной организации для передачи полной оплаты по договору.

Существенные условия договора

Рассмотрим, как составить предварительный договор купли продажи квартиры образец. Существенные условия контракта включают:

  1. Предмет сделки. Стороны должны точно указать продаваемую квартиру (ее адрес, кадастровый номер, общая площадь, этаж, этажность дома, год возведения объекта).
  2. Цена объекта. С момента подписания договора, стороны не смогут изменить стоимость. Единственным вариантом является возможность расторжения предварительного договора и заключение нового с указанием другой цены.
  3. Порядок и срок оформления основного контракта. При отсутствии такого пункта, предварительный договор считается действительным в течение 1 года.
  4. Пункты об авансе или задатке вносятся на усмотрение сторон.

Предварительный договор купли продажи квартиры (образец 2018 года) должен включать данные о сторонах сделки в полном объеме. Перечень данных зависит от правового статуса сторон:

Для физических лиц – Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные.

Для юридических лиц:

  • полное наименование;
  • организационно-правовая форма (ООО, ЗАО, кооператив);
  • юридический адрес;
  • фактический адрес;
  • номер ЕГРЮЛ;
  • данные лица, действующего от имени юридического лица;
  • реквизиты документа, подтверждающего его полномочия.

Если в качестве одной из сторон выступает несовершеннолетний, то необходимо включить данные его представителя. Если родители не могут выступать в этой роли, то полномочия передаются районному отделу опеки.

Если от лица одной из стороны выступает представитель на основании нотариальной доверенности, то необходимо указать реквизиты документа.

Бланк предварительного договора купли продажи квартиры можно скачать здесь

Срок действия договора

Рассмотрим пример предварительного договора купли продажи квартиры. Контракт должен содержать условия о сроках, среди них:

  • срок действия предварительного соглашения;
  • период заключения основного документа.

В соответствии с Гражданским кодексом срок действия предварительного контракта может превышать 1 год, только если такое условие напрямую прописан в самом документе. Иначе он действует до заключения основного соглашения.

Срок заключения основного контракта может быть включен в контракт в виде периода или конкретной даты. При отсутствии таких данных по истечении года одна из сторон может требовать принудительного заключения основного договора.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Заключая предварительный договор на покупку квартиры, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

  • заключение контракта возможно только в отношении объекта, полностью достроенного и введенного в эксплуатацию;
  • документ может включать штрафные санкции за его расторжение;
  • если контракт оговаривает не все важные моменты сделки, то он может быть признан расторгнут сторонами;
  • если через год одна из сторон не подает в суд для заключения основного договора в принудительном порядке, то предварительный договор считается расторгнутым.

Если стороны приняли решение заключить предварительный договор, то необходимо подойти к его оформлению со всей ответственностью. Расторжение контракта в одностороннем порядке может привести к санкциям от второй стороны. Документ оформляется с целью обеспечения сделки.

Предварительный договор купли продажи квартиры. Как грамотно оформить, пример договора.

Желание в будущем продать или купить квартиру может быть выражено сторонами в специальном соглашении, именуемом предварительным договор купли-продажи. Обязательно ли его заключать и какие юридические последствия составления такого документа? Сможет ли он заменить договор купли-продажи? Сегодня я постараюсь ответить на эти вопросы и расскажу, для чего и как правильно составлять предварительное соглашение.

Что такое предварительный договор.

Предварительный договор – это обязательство сторон заключить сделку по передаче имущества в будущем на впредь оговоренных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный договор и основной – два разных документа. Первый из которых свидетельствует лишь о намерениях сторон.

Особенности предварительного договора:

  • заключается в той же форме, что и основной договор, содержит те же условия;
  • не требует регистрации в Росреестре;
  • не всегда свидетельствует о том, что обязательства по нему будут исполнены сторонами (если обе стороны не совершают никаких действий в установленный срок, никаких правовых последствий предварительный договор не имеет);
  • расторгнуть предварительный договор можно по согласию сторон;
  • в некоторых случаях он может послужить основанием для обращения в суд стороной, требующей исполнения обязательства от уклоняющегося от сделки контрагента.

Чаще всего к составлению предварительного договора прибегают в таких случаях:

  • жилье приобретается в ипотеку, и банк обязывает стороны договориться о сделке;
  • покупатель вносит задаток или аванс, включив положение о нем в предварительный договор;
  • не всегда свидетельствует о том, что обязательства по нему будут исполнены сторонами (если обе стороны не совершают никаких действий в установленный срок, никаких правовых последствий предварительный договор не имеет);
  • предмет сделки не готов по тем или иным причинам к продаже (например, не выписались квартиранты или готовится альтернативная сделка);
  • по требованию застройщика.

Что должно быть отражено в договоре?

Стороны должны относится к заключению договора со всей серьезностью. Ведь основная сделка оформляется на тех же условиях.

Предмет договора.

Описание предмета договора – существенное условие соглашения о купле-продаже недвижимости (ст. 554 ГК РФ).

Индивидуализация недвижимости осуществляется путем указания ее:

  • местонахождения и конкретного адреса;
  • кадастрового номера;
  • общей и жилой площади;
  • количества комнат;
  • состояния;
  • других свойств, определенных проектной документацией.

Эти сведения сверяются со справкой из БТИ или выпиской из Росреестра.

Цена договора.

Цена договора – второе существенное его условие (ст. 555 ГК РФ).

Чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем, желательно зафиксировать в договоре положение о том, что цена изменению не подлежит.

Третьи лица, имеющие регистрацию на территории жилья.

Права третьих лиц на жилплощадь отражаются в договоре на основании ст. 558 ГК РФ. Предупреждать о них покупателя обязательно, так как он может оспорить сделку, узнав о том, что в квартире кто-то проживает или зарегистрирован.

Если жильцы временные, в предварительном договоре желательно указать сроки снятия их с регистрации.

Права и обязанности сторон.

Так как предварительный договор свидетельствует лишь о намерениях, в нем должна быть прописана обоюдная обязанность сторон заключить сделку в установленный срок.

Правами сторон могут быть:

  • возможность расторгнуть предварительный договор по взаимному согласию;
  • возможность требовать исполнения обязанностей по договору;
  • возможность истребовать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательства.

Документы.

Обязательно следует проверить правоустанавливающую документацию продавца на квартиру.

Также следует потребовать от владельца Выписку из ЕГРН или Свидетельство о госрегистрации собственности. Данные об этих документах (их номера, орган, место и дата выдачи) заносятся в предварительный договор.

Если документы на данный момент отсутствуют (такое бывает, например, когда продавец еще не оформил право собственности на себя окончательно), необходимо зафиксировать правовой статус квартиры на текущий момент, указать ее владельца и причины полагать, что имущество перейдет к продавцу.

Также желательно в договор включить положение о том, что квартира свободна от всякого рода обременений.

Дополнительные расходы и срок.

В предварительном договоре не лишним будет указать порядок распределения расходов между сторонами. Дополнительные траты могут быть связаны с арендой банковских ячеек, оплатой нотариальных услуг, госрегистрацией прав в Росреестре и т.д.

Срок предварительного договора может быть указан как временной период, после истечения которого необходимо будет заключить основное соглашение, или в виде конкретной даты.

Если стороны по каким-либо причинам не указали срок, предполагается, что основной документ должен быть заключен на протяжении года (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Гарантии и риски предварительного договора купли-продажи.

Не следует легкомысленно относиться к заключению предварительного договора. Составление документа – уже в некотором роде гарантия осуществления сделки в будущем. Вместе с тем, нужно помнить о том, что заключение договора не убережет от возможных рисков и махинаций. Разберем их конкретнее.

Гарантии предварительного договора.

Основной гарантией будущей сделки является невозможность внесения изменений в условия предварительного договора. То есть, покупатель может быть уверен, что он получит квартиру в порядке и на условиях, прописанных в документе.

Другой гарантией договора является возможность судебного понуждения к заключению сделки. Если сторона в срок, указанный в договоре, уклоняется от заключения основного соглашения, контрагент в течение 6 месяцев может подать иск в суд с требованием обязать ее осуществить сделку (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Полугодовой срок отсчитывается со дня, когда обязательство должно было быть исполнено.

В этой ситуации основной договор заключается на условиях, прописанных судьей в решении (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Риски предварительного договора.

Наибольший риск связан с отсутствием регистрации предварительного договора. Деньги, переданные по такому документу, можно просто-напросто не вернуть и доказать что-либо будет сложно.

Если же денежные средства между сторонами не передавались, рисковать особо нечем – в случае отказа контрагентов от сделки, она не влечет для них никаких юридических последствий (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Отсутствие гарантии получения квартиры.

Предварительный договор свидетельствует лишь о намерении сторон и не подлежит госрегистрации. Основание для передачи квартиры – это основной договор, и никак не предварительный.

Обращение в суд с просьбой о принудительном заключении договора поможет истцу выиграть дело только в случае, если предварительное соглашение оформлено надлежащим образом и не признано незаключенным.

Признание предварительного договора незаключенным.

Договор, по которому стороны не достигли соглашения по условиям, считающимся существенными, признается незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

То есть, истец, обратившись в суд с требованием о принудительном исполнении обязательства другой стороной, ничего не добьется, если контрагент докажет факт отсутствия заключенного договора.

Читайте также  Как вносится залог при покупке квартиры?

Двойная продажа.

Отсутствие необходимости регистрации прав в Росреестре имеет крайне нежелательное последствие – риск двойной продажи (оформления сделки с несколькими покупателями).

Помните о вероятности махинаций с недвижимостью. Не передавайте деньги до заключения основного договора или оформляйте передачу средств документально.

Утрата денежных средств.

Наибольший риск несут покупатели квартиры в новостройке. Застройщики часто предлагают заключить им предварительный ДДУ, что абсолютно не является гарантией получения жилья.

Даже если суд обяжет недобросовестного застройщика вернуть деньги покупателю, взыскать дополнительные расходы, понесенные из-за срыва сделки, будет нереально.

○ Советы юриста:

Вложили деньги в долевое строительство по предварительному договору, но застройщик обанкротился, можно ли вернуть деньги?

Ситуация действительно неприятная. При возможности подтвердить передачу денег застройщику, у Вас есть один вариант вернуть деньги – выступить кредитором в деле о банкротстве, заявив свои требования о возвращении вложенных средств. К сожалению, шанс на возвращение денег невысок. Процедура банкротства длительная, удовлетворить требования кредиторов возможно только после продажи имущества банкрота. К тому же, требования кредиторов по подобным сделкам удовлетворяются в последнюю очередь (п. 4 ст. 134 Закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Заключили с продавцом договор предварительной продажи, но потом выяснилось, что нашу квартиру купили другие люди. Что делать?

Заявить иск в суд о возврате денежных средств. Так как сделка не была оформлена в Росреестре, доказать свои права на квартиру Вам будет крайне трудно. К иску приложите документальное подтверждение перевода денег продавцу, без него вернуть уплаченную сумму невозможно.

Специалист Центра Недвижимости расскажет Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях. И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в Откроется в новой вкладке.»>ст. 429 ГК РФ . ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке ( если такое условие в нем отражено ).

Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:

  1. Предварительный договор, по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму);
  2. Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при Откроется в новой вкладке.»>ипотечной сделке, по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка);
  3. Предварительный договор, который используют некоторые агентства недвижимости при внесении авансаза покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе).

Рассмотрим их по порядку.

Предварительный договор от Застройщика

Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, действующий в обход закона Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214, может предложить Покупателю (соинвестору строительства) заключить с ним Предварительный договор купли-продажи еще не построенной квартиры. По этому договору Застройщик принимает деньги (формально – «обеспечительный платеж») от Покупателя-соинвестора, и обязуется после достройки дома и оформления на себя права собственности, заключить с Покупателем основной Договор купли-продажи, по которому Откроется в новой вкладке.»>право собственности на квартиру перейдет уже Покупателю.

Чтобы защитить вложения Покупателя, Застройщик, обычно, предлагает заключение ПДКП совместно с передачей Покупателю векселя компании (т.н. Откроется в новой вкладке.»>«вексельная схема» покупки квартиры).

Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.

Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон, и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру. В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа.

Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа»).

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике Откроется в новой вкладке.»>Девелоперу довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП.

Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, Откроется в новой вкладке.»>«Предварительный договор долевого участия», что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214.

ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.

Предварительный договор при ипотечной сделке

Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности) выдачу Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.

При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора, который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.

Цель такого договора для банка заключается в следующем:

  • зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса;
  • формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит;
  • зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
  • определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями);
  • установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
  • зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки) на квартиру сразу после Откроется в новой вкладке.»>регистрации перехода права на нее.

Предварительный договор от агентства недвижимости

Такой Предварительный договор иногда заключается на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке для согласования условий будущей сделки, и обоснования внесения предварительного (обеспечительного) платежа Продавцу квартиры, в счет будущих платежей по сделке.

По сути, это тот же аванс, и содержание такого Предварительный договора мало чем отличается от содержания Откроется в новой вкладке.»>Договора аванса.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Приобретение квартиры на первичном и вторичном рынке сопровождается длительным поиском наиболее подходящего варианта. На этот процесс может потребоваться времени от месяца до года. Сделка ответственная, поэтому требует основательной проработки. Кроме того, обычно недвижимость приобретается с привлечением стороннего капитала. Это может быть военная или банковская ипотека, материнский капитал. Нередко причиной задержки может быть отсутствие документа у продавца. Для фиксации договорённости составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости, который имеет несколько разновидностей и нюансов оформления.

В чём суть предварительного договора?

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это документ, в котором расписываются намерения и обязательства сторон для проведения сделки в будущем, а также стоимость объекта. Отдельным разделом прописывается ответственность каждой стороны при условии нарушения договорённости. Этот вид соглашения не регистрируется в госорганах учёта, но имеет правовой статус при рассмотрении разногласий, если данные обязательства одной из сторон не выполнены.

Нередко предварительный договор является основанием для перечисления денег материнского капитала, ссуды, военной и простой ипотеки, когда покупатель не имеет права получить наличность, а сделка осуществляется безналичным перечислением с одного счёта на другой. В этом случае в соглашении прописываются все условия сделки. Кроме того ПДКП служит гарантом, что выбранная недвижимость резервируется за конкретным покупателем и имеет юридическую силу до момента подписания основного документа.

Важно! Преддоговор не является обязательным для передачи денег или квартиры.

Продавец не имеет права после заключения соглашения продавать недвижимость другому лицу, даже если будет предложена более высокая цена. Документ составляется по типовому образцу, который должен соответствовать нормативной базе ст. 429 ГК РФ. При неправильном оформлении он признаётся недействительным. Поэтому соглашение о намерениях должно регистрироваться нотариально, что позволит проверить правильность его составления. Перед подписанием можно скачать предварительный договор купли-продажи квартиры и внести в него дополнительные условия сделки.

Виды предварительного договора

ПДКП должен составляться в той же форме, что и окончательный. Сторонами могут быть физлица и юрлица. Основные типы соглашения:

  • между дольщиком и застройщиком;
  • по ипотеке и государственному субсидированию;
  • с внесением залогового аванса.

Каждый тип имеет свои нюансы, которые нужно учитывать при заключении сделки.

С застройщиком

Правовая сторона долевого строительства регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ, который защищает инвесторов. Но девелоперы стараются всячески его обойти, предлагая дольщику подписать предварительный договор и внести необходимую сумму. Но этот тип документа не регистрируется в Росреестре и застройщик может подписывать на одну и ту же квартиру несколько аналогов. На этапе возведения дома проверить законность невозможно. На объект отсутствуют документы пока он не сдан и не зарегистрирован. Документально объект считается несуществующим.

Особенно «изощрённые» представители девелопера предлагают «вексельную» схему с выгодными условиями и скидками по сравнению с ДДУ. Дольщик вносит деньги на счёт застройщика, и получает вексель, который должен служить основанием для подписания основного соглашения. Такой платёж по ПДКП считается обеспечительным. Предварительный платёж не имеет права требования как ДДУ, хотя по векселю застройщик обязан либо заключить основной договор с правом передачи построенной квартиры, либо вернуть деньги.

Внимание! По этой схеме может быть одна и та же квартира продана нескольким инвесторам, так как отсутствует регистрация в Росреестре. Существует риск потери денег при подписании ПДКП!

В случае банкротства девелопера вексель остаётся не оплаченным, деньги не возвращаются. Так как ДДУ регистрируется в Росреестре, то при наличии подписанных предварительных договоров с разными инвесторами по суду квартира будет передана тем, кто оформил ДДУ.

Ипотечная программа

При ипотечной программе ни один банк не выделит деньги под предварительный или вексельный договор. Никто не хочет рисковать. На первичном рынке по ипотеке используется только ДДУ (пока он ещё существует). ПДКП используется по ипотеке на вторичном рынке, то есть, если объект находится в собственности конкретного физического лица. Для оформления кредита банку необходимо предоставить следующие сведения:

  1. Письменное согласие владельца продать недвижимость.
  2. Стоимость и временные промежутки сделки.
  3. Последовательность передачи недвижимости и расчёты по сделке.
Читайте также  Документы необходимые при дарении квартиры родственнику

Предварительные договор купли-продажи скачать можно самостоятельно, обговорить с продавцом или покупателем тонкости, внести поправки, и представить в банк. Но банк может потребовать нотариально заверенный документ. Как правило, если кредитная организация сотрудничает с риэлтерской компанией, то у них есть типовые образцы документов.

При внесении аванса

Этот вариант договорных отношений используется только на рынке вторичного жилья. Внесение аванса является основанием для бронирования недвижимости.

Всегда существовало правило: Если после подписания ПДКП и передачи аванса от намерений купить квартиру отказывается покупатель, то выплаченная сумма ему не возвращается.Если отказывается продавец, то он возмещает покупателю сумму в двойном размере.

В предварительное соглашение могут быть внесены дополнительные обязательства и поправки. Как только подписано это соглашение сторон, продавец прекращает поиски выгодных покупателей, хотя в реальной жизни случаются разные ситуации. Бланк предварительного договора купли-продажи выглядит следующим образом.

Типовая форма договора

В «шапке» документа указываются сведения о продавце и покупателе, их паспортные и регистрационные данные. Если недвижимость находится в долевой собственности и будет приобретаться в долях, то этот нюанс прописывается в верхней части документа. Каждый участник сделки не имеет права продавать свою долю обособленно без согласия остальных.

Совет! Перед сделкой уточняется через выписку ЕГРП, сколько человек является собственниками, и сверяется по списку в момент оформления.

Если один из собственников не будет участвовать в процессе, то он может после сделки через суд востребовать с покупателя компенсацию утраченной выгоды. Положения, которые охватывает соглашение:

  1. Описание предмета купли-продажи: метраж, адрес нахождения, количество комнат, кадастровый номер, количество и особенности комнат и другое.
  2. Указание даты предполагаемой сделки. Учитывается время, необходимое на получение дополнительных документов, оговариваются сроки.
  3. Обязанности сторон. Основным моментом прописывается тот факт, что продавец намерен продать, а покупатель приобрести рассматриваемый объект сделки.
  4. Описание процедуры передачи денежного залога. С этого момента продавец больше не имеет права выставлять недвижимость на продажу. Аванс оговаривается заранее, но он не может превышать 10% общей стоимости. Чаще всего сумму назначает продавец. Оговариваются условия возврата залога, если одна из сторон нарушила соглашение, подобрав для себя лучший вариант. При наличии нескольких собственников каждый должен написать расписку собственноручно о полученной сумме и времени получения.
  5. Определение цены продаваемого объекта, которая не меняется после подписания документов.
  6. Описание процедуры оплаты. При безналичном переводе указываются банковские реквизиты представителей обеих сторон. Если оплата производится с рассрочкой платежа, то расписывается график внесения и размер сумм.
  7. При наличии зарегистрированных других лиц продавец должен точно сформулировать сроки выписки и этот момент должен быть зафиксирован в документе.

Как правило, используются бланки типовой документации, в которые вносятся поправки по конкретному объекту.

Выводы

В предварительном договоре указываются все основные пункты, которые должны быть выполнены и полностью повторять основной документ. При наличии спорных вопросов лучше не подписывать документ, подождать до разрешения ситуации. Это сохранит ваши сбережения и нервы.

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 — Регионы России
8 (499) 938-45-81 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Предварительный договор купли-продажи квартиры: как составить и как расторгнуть

Предварительный договор еще называют договором о намерениях – в нем стороны (покупатель и продавец) обещают в некоторые сроки заключить основной ДКП. Это, собственно, и есть главная задача предварительного договора.

Такой тип документа может составляться не только относительно недвижимости. Но, в случае с продажей квартиры это используется как страховочный вариант – чтобы продавец не передумал продавать, а покупатель не передумал покупать жилье. А если кто-то передумает, то можно будет получить компенсацию или отстоять свои права через суд.

Основные требования к предварительному договору

Есть два основных требования к предварительному договору купли-продажи квартиры:

  1. Предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной.
  2. В предварительном договоре должна быть указана характеристика предмета, который будет фигурировать в основном договоре.

Предварительный договор обязательно должен быть в письменной форме и лучше, если нотариально удостоверенным. Обязательно заверить у нотариуса договор о намерениях нужно в следующих случаях:

  1. Если основной договор тоже должен быть заверен нотариально.
  2. Если в сделке затрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных людей.
  3. Если продается доля в квартире, а не весь объект недвижимости.

Существенные условия

В любом договоре есть существенные условия. Это предмет договора и его основные положения. Если таковые условия не будут прописаны, то соглашение считается незаключенным.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости есть два существенных условия: характеристика самой недвижимости и ее цена. В основном могут быть перечислены и дополнительные существенные условия: право некоторых лиц там проживать после его продажи. Например, может действовать договор ренты.

Кстати, до 2015 года в предварительном договоре тоже нужно было прописывать дополнительные существенные условия, если таковые есть. Сейчас уже нет такой необходимости, требование отменили.

Что должно быть указано в предварительном договоре?

В предварительном договоре должно быть указано следующее:

  • Предмет договора: адрес, площадь, технические характеристики, цена.
  • Другие условия: когда должна быть заключена сделка, между кем, какой задаток был дан.
  • Ответственность за нарушение условия договора.

В предварительном договоре может быть описан только предмет основного, без дополнительных условий, и этого достаточно.

На практике в договор о намерениях включают намного больше условий: цена, сроки, ответственность сторон, с мебелью и техникой продается квартира или без, и другие мелочи.

Особенное внимание нужно уделять описанию предмета договора. Недвижимость нужно описать в документе так, чтобы ни у кого не было сомнений или двоякой трактовки о том, что именно и по какому адресу продается.

Может быть такое, что на момент подписания предварительного ДКП самой недвижимости еще нет. Например, дом только строится. В таком случае договор о намерениях невозможен.

Относительно недвижимости нужно обязательно указать такие данные: кадастровый номер, адрес, площадь (общая и жилая). Если точно эти данные неизвестны, то их можно выписать с сайта Росреестра и ЕГРН.

Расчеты сторон

Основная цель договора о намерениях – зафиксировать стоимость сделки. Поэтому, предварительных расчетов в таком случае может и не быть. Но, стороны имеют право дать задаток или аванс, что на практике чаще всего и происходит.

Важно: если по условиям предварительного ДКП будет передано больше 70% от стоимости квартиры, то такой договор могут признать даже основным. Подтверждение: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.07.2011 №54.

Ответственность сторон

Предварительный договор составляется с той целью, чтобы обе стороны не отказались от своих намерений и выполнили все договоренности.

Если сторона будет отклоняться от своих обещаний, то вторая сторона может начать по этому поводу судебное разбирательство или же потребовать возвращение задатка в двойном размере с последующим расторжением договора.

Если вторая сторона понесла ущерб (например, арендовала квартиру на время до подписания ДКП), то его также можно взыскать с виновного в судебном порядке.

Суд может обязать не только выплатить ущерб, но и подписать основной ДКП. Но, только если с момента подписания предварительного договора прошло не меньше 6 месяцев.

Срок действия договора

В документе можно прописать, в течение какого срока должна быть заключена сделка. Если конкретный временной период не указан, то по умолчанию договор будет действовать год.

Регистрировать предварительный ДКП не надо. Он составляется только для того, чтобы стороны сделки были уверены в соблюдении своих интересов.

Самые частые ошибки при составлении

Ошибки и неточности в предварительном ДПК могут привести к тому, что и сам документ, и дальнейшая сделка могут быть признаны недействительными. Чаще всего в договоре допускаются такие промахи:

  • Нечетко указаны характеристики продаваемой недвижимости. Например, написали только улицу и номер дома, а номер квартиры нет.
  • Путают задаток и аванс. Аванс возвращается в таком же размере, как и давали, а задаток в двойном.
  • Не согласована цена сделки, а при подписании основного ДКП уже возникают споры.
  • Не указана ответственность сторон за нарушение условий договора.

Очень важно правильно прописать денежные вопросы в договоре. Если этого не сделать и потом между сторонами сделки возникнут споры, то обращаться для их решения придется в суд.

Не забудьте прописать в договоре такие важные условия:

  1. Ситуация, при которой стороны имеют право расторгнуть предварительный договор без санкций.
  2. В какие сроки квартира должна быть передана в пользование покупателю.
  3. В какие сроки должен быть возвращен аванс или задаток при расторжении договора.
  4. Штрафные санкции при уклонении одной из сторон от обязательств по договору.

Важно: задаток не должен превышать 50% от стоимости квартиры. Если больше, то суд может признать такой договор основным, а не предварительным.

Есть ли гарантии при заключении предварительного договора?

Не стоит рассматривать предварительный договор как гарантию того, что квартира будет продана именно этим людям и продана вообще. В период между подписанием предварительного и основного ДКП может произойти какое-то форс-мажорное обстоятельство, и сделка заключена не будет.

Но, некоторые риски все же исключить можно:

  1. Если продавец откажется продавать квартиру, то покупатель гарантированно получает обратно задаток в двойном размере.
  2. Если продавец откажется продавать жилье и возвращать задаток со штрафными санкциями, то суд может в принудительном порядке обязать его завершить сделку.

Но, надо понимать и то, что предварительный договор купли-продажи не является основным, так что вероятность не заключения сделки есть.

Договор о намерениях может быть с ошибками, так что его признают недействительным, и продавец отделается только возвратом задатка или аванса.

Поскольку договор предварительный нигде не регистрируется, покупатель не может знать, были ли такие же договора на эту же квартиру составлены ранее. Так что есть риск попасть на мошенника, который просто собирает задатки и исчезает. Именно поэтому лучше не давать большие залоговые суммы, 10% от стоимости сделки будет более чем достаточно.

Как расторгнуть предварительный договор?

Договор прекратить свое действие, если:

  • Прошел срок, который прописан в договоре для заключения сделки, но до нее дело так и не дошло.
  • Стороны уже заключили основной договор.
  • Стороны по общему согласию расторгли договор.

Аннулирован документ может быть и по решению суда. Причиной судебных разбирательств может быть одна из следующих ситуаций:

  • Продавец намеренно скрыл информацию о том, что квартира с обременением.
  • Продавец скрыл, что в квартире имеет право пожизненного проживания какой-то человек.
  • В сделке затронуты интересы несовершеннолетнего или недееспособного, но орган опеки на нее разрешения не давал.

Это самые частые причины, может быть что-то еще. Пострадавшая сторона в таких случаях имеет право дополнительно взыскать деньги за причинённый ущерб с виновного в сорванной сделке.

Если вам понадобится консультация юриста по вопросам оформления купли-продажи недвижимости, можете обращаться к нам. Первичная юридическая помощь бесплатна.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: