Как происходит оформление квартиры в ипотеку? - TVOI-NOVOSTROI.RU

Как происходит оформление квартиры в ипотеку?

Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Ипотека — возможность стать владельцем собственной недвижимости, не имея на руках всей суммы для оплаты квартиры или дома. Оформить кредит выгоднее, чем платить за аренду: даже если ежемесячный платеж по ипотеке выше, в итоге вы становитесь владельцем недвижимости. Ипотеку применяют при смене одной квартиры на другую, при покупке недвижимости для сдачи в аренду — главное, правильно выбрать банк, программу кредитования, объект и оценить свои финансовые возможности, чтобы сделка прошла без проблем.

Основные этапы

Ипотека — это кредит на покупку недвижимости, предоставляемый под залог приобретаемого объекта. Для оформления требуется иметь подтвержденный доход и стаж, сумму первоначального взноса. Основными этапами оформления ипотеки являются выбор банка, подача заявки в банк и получение одобрения, выбор объекта, его оценка и согласование с банком, оформление ипотеки и регистрация права собственности. Рассмотрим каждый подробнее.

Выбор банка

Выбор банка нередко опирается на рекламу и рекомендательные сервисы. Внимание потенциального заемщика привлекает низкий процент, минимальный первоначальный взнос. Но этого мало. Необходимо быть уверенным, что банк не исчезнет, его не лишат лицензии, а предлагаемые программы действительно выгодны для заемщика. Проверьте такие сведения:

  • Срок деятельности и репутация. Если организация имеет развитую филиальную сеть, работает более 15 лет на финансовом рынке РФ, предлагает сервисы для физлиц, бизнеса — это положительная характеристика.
  • Изучите рейтинг благонадежности. Желательно, чтобы выбранный банк был не ниже середины списка. Наличие лицензии и объем уставного капитала банка можно узнать на сайте Центробанка.
  • Наличие различных программ кредитования и ипотеки с господдержкой. При этом важно учесть, насколько реально снижена ставка по льготным программам, применяется ли она весь срок кредитования или только в определенный период, а также рассчитать общую стоимость ипотеки в разных банках.
  • Условия кредитования. Предлагает ли банк дополнительные скидки для своих клиентов, вкладчиков, участников зарплатного проекта, покупателей квартир у конкретных застройщиков. Совокупный дисконт по ставке может составить 1% и более, что в пересчете на весь срок выплат дает ощутимую экономию.

Подача заявки

После того, как банк выбран, нужно подать заявку на предварительное одобрение ипотеки. Сделать это можно еще до того, как вы выбрали объект недвижимости. Одобрение действует 90 дней и может быть продлено по заявлению клиента. Отказ от оформления ипотеки никаких санкций не влечет, если вы передумали — кредитная история не испортится.

Подать заявку можно онлайн, для этого нужны:

справка о доходах: для физических лиц — 2НДФЛ, для ИП — налоговая декларация за последний отчетный период с отметкой ФНС о принятии, для пенсионеров — выписка с банковского счета о пенсионных начислениях

копия трудовой книжки, заверенная подписью руководителя и печатью, для военных — копия контракта

справка 3НДФЛ о дополнительных доходах, например, от сдачи недвижимости в аренду

копия сертификата, выписка со счета и одобрение органов опеки, если займ оформляется с участием материнского капитала

свидетельства о рождении или паспорта детей для получения ипотеки по программе господдержки семей

Если в сделке участвуют созаемщик или поручитель, потребуются их паспорта и сведения о доходах.

В течение 1–3 дней банк рассмотрит заявку и вам сообщат решение. Предварительное одобрение не является окончательным. Вы получаете базовую ставку для выбранной программы и максимальную одобренную сумму. Условия ипотеки будут сформированы только на этапе фактического рассмотрения заявки при предоставлении документов на приобретаемый объект. Тогда же будут применены все скидки, если они есть: за зарплатный проект, за комплексное страхование, покупку у конкретного застройщика. Ставка по ипотеке также может быть меньше, если увеличить первоначальный взнос или сократить период кредитования — запросите подробности у менеджера при консультировании.

Поиск квартиры

Ограничения по выбору недвижимости применяются только в рамках субсидируемых программ. Например, ипотека на новостройки под 6% не допускает покупки у физлица, даже если это уступка права требования по ДДУ, а под 2% «дальневосточных» можно купить только недвижимость в ДФО. Для стандартных программ требований нет: выбирайте ту площадь, район, количество комнат и цену, которые вас устраивают. Главное — удостоверьтесь в чистоте объекта. Это можно сделать, заказав проверку объекта в банке.

Покупая в ипотеку квартиру в новостройке, запросите у продавца:

  • устав, свидетельства о регистрации и постановке на учет, выписку из ЕГРЮЛ;
  • право собственности на земельный участок, на котором строится или построен дом;
  • разрешение на возведение дома;
  • кадастровый план и проектную декларацию.

Если квартира будет куплена в недостроенном доме, обязательно уточните сроки строительства.

Если вы покупаете вторичное жилье, продавец должен вам предоставить:

  • паспорт;
  • право собственности на недвижимость;
  • подтверждение возникновения права собственности: договор , акт передачи, договор дарения или наследования;
  • выписку из домовой книги;
  • справку из ТСЖ об отсутствии задолженности по квартире;
  • подтверждение, что жилье не находится в залоге;
  • если продавец в браке — нотариально заверенное согласие на сделку от второго супруга;
  • если квартира была приватизирована и на момент приватизации в ней проживали несовершеннолетние — их нотариальный отказ от права требования доли в квартире, вне зависимости от того, сколько этим детям сейчас лет.

Банк может отказать в выдаче ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке, если она:

  • слишком часто продавалась;
  • продавцом выступает несовершеннолетний;
  • квартира унаследована менее 6 месяцев назад;
  • находится в собственности у нескольких лиц.

Крупные банки ведут свои базы данных объектов и предлагают выбрать квартиры для покупки в разных городах РФ.

Оценка квартиры

Это обязательное условие при оформлении ипотеки. Заемщик должен предоставить официальный документ, который подтвердит запрашиваемую в кредит сумму для покупки жилья. Оценка проводится независимым экспертом.

Оценщик должен обязательно состоять в СРО — саморегулируемой организации, представляющей собой профессиональное сообщество специалистов определенной отрасли, созданное для контроля за качеством услуг и обеспечения материальной ответственности участников. Ответственность оценщика должна быть застрахована на сумму от 300 000 руб. Если сомневаетесь в оценщике или СРО, можете запросить у банка список рекомендуемых организаций.

Для проведения оценки жилплощади покупатель должен предоставить эксперту свой паспорт гражданина, техпаспорт и кадастровый план на квартиру, документ, подтверждающий право собственности. Если квартира в новостройке — предоставляют ДДУ. Если это вторичный рынок, а дом построен ранее 1970 года — нужна справка о том, что он не включен в списки под снос или реконструкцию.

Чтобы составить оценочное заключение, эксперт должен осмотреть квартиру. В отчете будут указаны:

  • район, инфраструктура, транспортная доступность;
  • срок эксплуатации жилья и степень износа дома, в котором находится квартира;
  • метраж, наличие или отсутствие перепланировки;
  • состояние ремонта, коммуникационных систем;
  • среднерыночная стоимость аналогичных предложений;
  • итоговая оцененная стоимость объекта.

От результата оценки недвижимости зависит окончательное решение банка о выдаче ипотеки.

Одобрение

На этапе согласования объекта и получения окончательного одобрения необходимо отправить в банк все полученные ранее документы на объект, документы продавца и покупателя, договор . Сделать это можно дистанционно: банки предоставляют доступ к личному кабинету для оформления ипотеки, где происходит обмен данными.

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, должна располагаться на территории РФ и обладать статусом жилой постройки. Если квартира покупается на вторичном рынке, она обязательно должна быть подключена к инженерным сетям и не находиться в аварийном состоянии. Если дом требует капитального ремонта — банк может отказать. Перед оформлением ипотеки квартиру надо застраховать.

Подписание договора

Заключение договора по ипотеке происходит на основании предоставленных заемщиком документов. По закону его нужно оформить в письменном виде и заверить в Росреестре по месту нахождения объекта. Для этого может потребоваться визит в банк, если нет возможности воспользоваться сервисом удаленной сделки.

Договор ипотеки составляет банк, в нем указаны:

сведения о заемщике, финансовом и нефинансовом созаемщике, если они есть

сведения о предмете — тип, адрес, договор

сумма кредита, его полная стоимость, процентная ставка, валюта

ежемесячный платеж — тип, размер и график оплаты

порядок и общий срок погашения задолженности по кредитному договору

Банк выдает кредит, средства поступают на счет заемщика и сразу же резервируются банком до момента регистрации ипотеки Росреестром. Регистрация занимает до 3 дней, после получения уведомления банк переводит деньги на счет продавца через Сервис Безопасных Расчетов.

После заключения договора банк накладывает обременение на квартиру. Она становится залоговым имуществом на весь период погашения займа.

Регистрация права собственности

Заключительный этап сделки — переоформление права собственности на заемщика:

  • заемщик и продавец подписывают акт жилья;
  • в МФЦ регистрируют право нового собственника;
  • заемщик получает новую выписку из ЕГРН.

Для регистрации права собственности в МФЦ нужно предоставить:

  • 2 заявления от имени заемщика и продавца;
  • ипотечный договор;
  • договор недвижимости;
  • паспорта заемщика и продавца жилплощади;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Узнайте, предоставляет ли ваш банк удаленную регистрацию без посещения МФЦ. Услуга платная, но существенно экономит время.

Заключение

При покупке квартиры в ипотеку нужно ответственно подходить к каждому из этапов. Выбирая банк, обращайте внимание не только на условия кредитования, но и на репутацию финансового учреждения. Подбирая подходящую квартиру, уделите особое внимание проверке юридической чистоты объекта. Чем более ответственно вы отнесетесь к выбору недвижимости и подготовке документов, тем выше шанс на положительное решение банка.

Читайте также  Договор цессии на квартиру в долевом строительстве

Рекомендуем

Ипотечная программа на покупку квартиры, апартамента или таунхауса на вторичном рынке от Райффайзенбанка — выгодный и удобный способ обрести свое собственное жилье.

Порядок покупки квартиры в новостройке в ипотеку

Купить квартиру в новостройке – значит, приобрести современное жилье, которое прослужит еще не одно поколение. Но так ли просто оформить на него ипотеку? Разбираемся в нашем материале.

  • Финансовая подготовка
    • Начальный взнос
    • Оценка возможностей
  • Оценка параметров ипотеки
  • Выбор способа покупки квартиры
    • По договору купли-продажи
    • По ДДУ
  • Выбор банка
  • Оформление кредитного договора
  • Приемка квартиры
  • Оформление права собственности
  • Получение налогового вычета

Женя жила на съемной квартире с тех пор, как покинула университетское общежитие. В ее планах было накопить деньги на первый взнос по ипотеке.

Но внезапно случайная ссора с соседкой по квартире вылилась в настоящую бытовую войну. Порча имущества, шумные посиделки до поздней ночи, запугивание питомца, который даже начал болеть от стресса – всё это Женя терпела несколько месяцев.

Девушка поняла, что нужно арендовать новое помещение. Но однажды по пути на работу она заметила красивый дом – аккуратную новенькую многоэтажку персикового цвета. И девушка поняла, что лучше собственного жилья нет ничего, а значит, пришло время брать ипотеку.

Финансовая подготовка

Прежде всего нужно оценить свои возможности. Первая серьезная трата, которая предстоит, это первоначальный взнос. Как правило, она составляет 10-15% от общей суммы по ипотеке. Существует определенный порядок, которому нужно следовать, чтобы оформить ипотеку в новостройке, и расчет возможностей бюджета – главный этап.

Начальный взнос

А если денег нет совсем? Первоначальный взнос – проблема, которая всегда встает перед будущим владельцем недвижимости.

Существует несколько способов ее решения:

Не влезая в долги и авантюры, ограничивая себя в излишествах, можно откладывать кровно заработанные деньги несколько лет. Да, кому-то это может показаться долгим процессом. Но никто не станет отрицать, что это самый надежный и доступный вариант.

  • Использовать субсидии и маткапитал.

Молодым родителям и многодетным семьям государство предлагает финансовую поддержку в виде целевых выплат. Можно воспользоваться только субсидией, оставив капитал на получение образования, или применить все сразу.

  • Взять потребительский кредит.

Самый частый и быстрый вариант, поскольку в процессе рассмотрения заявки банки анализируют все данные о клиенте и сразу выдают нужную сумму денег. Самое важное для них – это кредитная история и уровень дохода.

Оценка возможностей

Если вы собираетесь приобрести квартиру, то честно оцените свои возможности. Уровень дохода, нынешние кредиты и то, насколько надежно предприятие, в котором вы сейчас работаете и получаете зарплату.

Изучите все ваши расходы: к примеру, банки рассматривают детей как финансовые затраты. При этом питомцы тоже нуждаются в заботе и уходе, и обычно это стоит немало.

Банки выдают ипотеки так, чтобы ежемесячные выплаты составляли 40-50% от доходов. Но если вы привыкли к определенному уровню жизни, то придется решить – что важнее. Имейте в виду: чем меньшую сумму вы будете перечислять в счет долга, тем дольше это будет длиться.

Подумайте о том, от чего вы можете отказаться: возможно, придется попрощаться с ежедневным кофе из элитной кофейни или с абонементом в спортзал, в который вы все равно ходите через раз.

Женин чихуахуа – диабетик, поэтому нуждается в постоянном лечении. Она понимает, что можно продлить срок выплаты на пять лет. Тогда ежемесячные выплаты будут ниже, и она сможет предоставить своему любимцу должный уход.

Оценка параметров ипотеки

Разные банки предлагают свои условия по ипотеке. Во многом они схожи между собой, поскольку основные условия обусловлены законом.

Вам нужно оценить условия ипотеки по нескольким параметрам:

  1. Процентная ставка.
  2. Размер первоначального взноса.
  3. Требования к недвижимости.
  4. Требования к заемщику.

Самыми строгими могут быть требования к заемщику: возраст от 18 лет, но последняя выплата по ипотеке должна произойти до 65-летнего юбилея; заемщик должен проработать в надежной компании от трех месяцев на момент взятия займа и т.п.

К квартирам требования намного ниже, так как новостройки считаются более надежным жильем, чем вторичное.

Выбор способа покупки квартиры

Способов покупки жилого помещения всего два, и выбор нужно делать исходя из своих нужд.

По договору купли-продажи

Если у вас есть деньги, но не время, можно купить уже готовую квартиру и заключить договор купли-продажи (ДКП). Срок: от нескольких недель до нескольких месяцев.

По ДДУ

Если у вас есть время, но не деньги, можно рассмотреть вариант с покупкой квартиры в еще строящемся доме. Владение будущей недвижимостью подтверждается ДДУ (договор долевого участия).

В таком случае его стоимость будет ниже, но придется ждать несколько лет. Это удобно, если вы, например, пока живете с родителями, но вам хотелось бы в будущем переехать в собственное жилье.

У каждого способа есть ряд плюсов и минусов:

ДКП ДДУ
Можно ли въехать сразу? Да. Нет.
Какая стоимость? Выше. Ниже.
Какая надежность? Вы сразу видите, что приобретаете. В худшем случае застройщик возьмет деньги и не закончит строить здание, а вы пополните ряды обманутых дольщиков.

Женя задумалась: возможно, стоит потерпеть соседку еще чуть-чуть и купить квартиру в доме на стадии котлована? Ведь тогда ипотека обойдется намного дешевле. Девушка решила все еще раз обдумать.

«Арендная плата за два года не сможет перекрыть выгоду по покупке такой квартиры. Возможно, стоит попробовать», – думала Женя.

Но когда она увидела, что соседка не успокаивается и придумывает все новые способы мести, то поняла, что к арендной плате нужно будет прибавлять деньги на психолога. А этого уже никакая скидка по ипотеке не выдержит.

Выбор банка

Выбор партнера по ипотеке, который предоставит кредит, основывается на трех параметрах:

  1. надежность;
  2. подходящие условия;
  3. процент по ипотеке и первый взнос.

У каждого банка эти требования не сильно отличаются. Кому-то достаточно, чтобы клиент проработал на нынешнем месте три месяца, кому-то – обязательно год. Кто-то предлагает 12% годовых, а кто-то все 16%.

От этих мелочей зависит ваше спокойствие и финансовый успех. Например, 9% и 11% годовых отличаются не сильно, но в будущем, возможно, на сэкономленные деньги вы сможете сделать ремонт в одной комнате.

У банков есть требования и к самим квартирам. Они не принципиальны, если вы еще не знаете, где хотите жить. В этом случае вам просто нужно искать место, которое подходит по банковским условиям. Последние, как правило, не вызывают проблем.

Оформление кредитного договора

Итак, вы выбрали банк, определились с квартирой, оставили заявку, и вот вам уже одобрили ипотеку. Следующий шаг – заключение договора.

На этом этапе стоит обсудить с кредитором следующие параметры:

  • Возможность досрочного закрытия кредитного договора.

Даже если сейчас кажется, что вы ни за что не сможете закрыть ипотеку раньше срока, стоит оставить этот «путь к отступлению».

Пусть это не всегда выгодно финансовым учреждениям, но в будущем вы можете рефинансировать ипотеку, выиграть в лотерею или переехать в другое место, а квартиру просто продать.

  • Условия изменения кредитной ставки.

Полезно знать, даже если вы уверены в банке-кредиторе. В случае, если ставка изменится без вашего ведома, вы будете осведомлены, как поступить, и какая из сторон права.

  • График платежей.

Его полезно иметь в виду, чтобы не пропустить выплату по невнимательности. Договор обязательно нужно прочитать – он может служить полноценной инструкцией к ипотеке.

Приемка квартиры

Женя пришла осматривать возможную собственность. Она была уверена, что как только увидит свою квартиру, то будет прыгать от счастья. Но стоило ей войти в помещение, как она сразу заметила большое пятно на обоях.

Делать ремонт за свой счет не придется. Для того и придуман процесс приемки недвижимости. Каждый недочет исправляет застройщик.

Для этого управляющий составляет акт о дефектах и выдает его клиенту. Когда квартира будет в порядке, покупатель может ее принимать.

Может случиться так, что вы подписали все бумаги, и уже после этого нашли недочеты, которые теперь придется исправлять за свой счет. Чтобы избежать подобных ситуаций, составьте пошаговый план проверки всех комнат, углов, плинтусов и прочих мелочей.

Оформление права собственности

Это один из самых простых этапов в оформлении ипотеки. После того, как вы внесли деньги и получили документ о приобретении недвижимости, нужно сходить в МФЦ, чтобы нотариально заверить владение квартирой.

Единственный нюанс: после того, как регистрация о переходе прав будет передана в Росреестр, в ваши документы на право владения внесут пометку о том, что недвижимость находится в залоге. Так будет до тех пор, пока вы не выплатите ипотеку.

Читайте также  Надо ли согласие супруга на покупку квартиры?

Получение налогового вычета

Каждый официально трудоустроенный гражданин нашей страны может вернуть деньги за лечение, обучение и проч. в размере 13% от потраченной суммы. Возврат оформляют через налоговую или работодателя.

Какие копии нужны для получения налогового вычета:

  1. Чеки и квитанции по оплате;
  2. Акт о передаче собственности;
  3. ДКП или ДДУ;
  4. Выписка из ЕГРН.

Если квартира полностью готова, то вы можете переезжать и наслаждаться жизнью, свободной от арендодателей.

Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки

В условиях продления льготных программ ипотечного кредитования россияне продолжают активно вкладывать свои сбережения в недвижимость. Это один из способов сберечь накопления от обесценивания и получать стабильный доход от сдачи квартиры в аренду.

С чего начать, если вы планируете обзавестись собственным жильем с привлечением заемных средств? Как оформить ипотечный кредит максимально быстро и выгодно, сохранив свое время и нервы? Что нужно, чтобы взять ипотеку на льготных условиях? Сегодня попробуем ответить на эти вопросы и дать полезные рекомендации.

Как получить ипотечный кредит: пошаговая инструкция

Покупка квартиры в ипотеку осуществляется в несколько этапов, каждый из которых может растянуться на длительное время. Поэтому специалисты рекомендуют подготовиться к некоторым из них заранее, если это возможно.

I этап. Выбираем банк

Посетите отделения нескольких финансовых учреждений (или зайдите на их официальные сайты) и ознакомьтесь с предлагаемыми условиями, действующими программами ипотечного кредитования для тех или иных категорий клиентов и специальными предложениями. Обратите особое внимание на следующие параметры:

  • процентная ставка;
  • размер первоначального взноса;
  • валюта кредитования;
  • срок кредитования;
  • требования к заемщику и предоставляемым документам;
  • наличие комиссии за выдачу ипотечного кредита;
  • порядок погашения задолженности, условия начисления штрафов, пени;
  • наличие льготных условий для зарплатных клиентов, пенсионеров, молодых семей, военнослужащих и др.;
  • требования к страхованию объекта недвижимости и заемщика;
  • возможность оформить кредитные каникулы или рефинансирование.

Отдавайте предпочтение крупным и надежным банковским учреждениям, участвующим в государственных программах ипотечного кредитования (ипотека с господдержкой).

Чтобы уточнить какой будет ежемесячный платеж по ипотеке, воспользуйтесь нашим калькулятором ипотеки

II этап. Подаем заявку

Определившись с банком-кредитором и изучив его требования к заемщику, соберите пакет необходимых документов:

  • гражданский паспорт;
  • ИНН;
  • военный билет (мужчинам до 27 лет);
  • справка 2-НДФЛ;
  • диплом о высшем образовании;
  • копия трудовой книжки, договора с работодателем и т.п.;
  • свидетельство о браке/расторжении;
  • свидетельство о рождении ребенка и др.

С этими документами можно обращаться в отделение и подавать кредитную заявку. Сотрудник банка изучит бумаги и сможет рассчитать предварительную сумму ипотечного кредита, а также размер первоначального взноса.

III этап. Выбираем недвижимость

Начинайте искать квартиру, стоимость которой соответствует рассчитанной сумме займа. Как правило, одобрение банка действует около 3 месяцев, поэтому затягивать с выбором жилья не стоит (если не успеете, всю процедуру нужно будет начинать сначала).

Заемщики могут приобретать квартиры в новостройках или на вторичном рынке. Проверьте состояние объекта недвижимости и убедитесь в юридической чистоте возможной сделки. Эксперты рекомендуют заручиться поддержкой грамотного юриста.

IV этап. Оцениваем квартиру

Банку необходимо знать актуальную рыночную стоимость выбранного клиентом объекта недвижимости. Такой анализ проводят профессиональные оценщики недвижимости и готовят соответствующие бумаги, которые нужно предоставить кредитору.

V этап. Утверждаем ипотечный кредит

В последующие несколько недель кредитная организация совместно со страховой компанией будут проверять предоставленные потенциальным заемщиком документы и выбранный объект недвижимости. Если проблем нет, клиент получит одобрение заявки на ипотечный кредит.

VI этап. Заключаем кредитный договор

Перед подписанием этого важного документа необходимо внимательно ознакомиться со всеми его пунктами (не игнорируйте текст, написанный мелким шрифтом). В кредитном договоре должна быть указана одобренная процентная ставка, комиссионные сборы, штрафные санкции, а также возможность и условия досрочного погашения задолженности.

После подписания всех бумаг финучреждение зарезервирует для клиента сумму, необходимую для приобретения недвижимости.

VII этап. Получаем денежные средства и удостоверяем сделку

Сумму кредита банк передает непосредственно продавцу объекта недвижимости. Для этого может использоваться депозитная ячейка или безналичный перевод на расчетный счет владельца жилья.

Бывают ситуации, когда кредитор требует провести нотариальное удостоверение сделки купли-продажи квартиры.

VIII этап. Заключаем договор страхования

Для уменьшения рисков кредитора заемщик должен подключиться к страховой программе, которой предусмотрена защита приобретаемой квартиры (является объектом залога), а также жизни и здоровья клиента.

IX этап. Оформляем приобретенное жилье в собственность

После заключения сделки покупателю недвижимости необходимо зарегистрировать свою покупку в госреестре. Вся эта процедура занимает 2-4 недели.

Таким образом, порядок оформления ипотечного кредита примерно одинаковый во всех российских банках. Чтобы избежать проблем и всецело наслаждаться жизнью в собственной квартире, после получения ссуды заемщику останется своевременно вносить очередные платежи и соблюдать условия кредитного договора.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами.

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

  • Банк проверит покупателя;
  • Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
  • Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

  • Перепланировки не узаконены;
  • Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
  • Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
  • Значительный износ жилья;
  • Квартира находится в деревянном доме;
  • Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

  • Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
  • Цену объекта;
  • Порядок расчетов;
  • Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
  • Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.

Читайте также  Первичная приватизация квартиры что это?

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

  • выписка из ЕГРН;
  • копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
  • если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
  • если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • кадастровый и/или технический паспорт помещения;
  • справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит.

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты.

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

  • покупателе и продавце;
  • квартире;
  • цене договора;
  • порядке расчета между покупателем и продавцом.

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

  • На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
  • До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

По общему правилу продавец должен заплатить подоходный налог с продажи квартиры в ипотеку в размере 13%. Но если проданная квартира была приобретена вами до 01.01.2016 и находилась в собственности более трех лет, то вы освобождаетесь от налога. Если квартира была приобретена после 01.01.16, то освобождение от налога произойдет только после 5 лет владения ею. Срок существования права собственности можно подсчитать на основании данных из выписки ЕРГН.

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово.

Что делать после сделки по ипотеке в банке

Покупка недвижимости в кредит — длительный и трудоемкий процесс, который не заканчивается с оформлением кредитного договора и требует учета большого количества нюансов. После приобретения квартиры или дома заемщик обязан выполнить ряд действий, которые связаны с регистрацией прав собственности, переоформлением документации, заключением новых договоров с обслуживающими учреждениями. Рассмотрим подробнее, что делать после сделки в банке и на что следует обратить внимание.

Ошибочно полагать, что подписание договора ипотеки и нотариальное заверение соглашения купли-продажи — заключительные шаги на пути к собственному жилью. Заемщику придется также разбираться с оформлением залога, регистрацией в Росреестре, налоговыми вычетами и т. д. Чтобы понять порядок действий, подробнее рассмотрим каждый этап.

Этапы оформления ипотеки

Решение получения ипотечного кредита не рождается на пустом месте и, как правило, продиктовано необходимостью расширения или переезда от родителей/со съемной квартиры. В любом случае этот шаг должен быть обдуман и взвешен. Процесс получения жилищного кредита можно условно разделить на несколько этапов.

Анализ банковских программ и выбор банка

Прежде чем подавать заявку, необходимо провести тщательный мониторинг актуальных банковских предложений и доступных льгот. От этого напрямую зависят условия кредитования, величина переплаты и удобство погашения ипотеки после сделки. Профессионалы рекомендуют провести самостоятельные расчеты с помощью ипотечного калькулятора. Сервис позволит оценить финансовые возможности и понять, каким должен быть ежемесячный платеж и сумма кредита для комфортного выполнения долговых обязательств.

Многие заемщики выбирают банк, ориентируясь только на процентные ставки. Это ошибочный подход, который зачастую не несет за собой выгоды. Специалисты рекомендуют рассматривать в качестве кредиторов учреждения, где открыт счет или карта, на которую поступает заработная плата. Как правило, для зарплатных клиентов они предоставляют более мягкие условия и предлагают специальные продукты. Немаловажное значение играет участие банка в государственных программах поддержки граждан.

Как только заемщик определился с выбором кредитора, он может приступать к заполнению заявления. Сделать запрос можно на сайте банка, указав контактные данные, цель кредитования и регион, в котором планируется покупка недвижимости. В течение короткого времени (в «Росбанк Дом» предварительное одобрение занимает 10 минут) с кредитополучателем свяжется менеджер для уточнения деталей. Он объяснит дальнейшие действия до и после сделки по ипотеке. При необходимости банк вправе запросить дополнительные документы для вынесения окончательного решения.

Подбор жилья и подготовка пакета документов

Рекомендуется заранее определиться с типом недвижимости и уточнить требования банка к объекту. Иногда кредитор может предложить выбрать квартиру или дом у аккредитованного застройщика, которому доверяет. В этом случае клиент может не тратить время на поиск и получает кредит со сниженной процентной ставкой. Пакет документов по недвижимости, который включает в себя выписку из ЕГРН и домовой книги, технический паспорт, оценку объекта, необходимо повторно согласовать с банком. Одно из обязательных условий — оформление полиса страхования жилья. Получение страховки жизни и права собственности является обязательным.

Договор с банковской организацией и продавцом

Заемщик заключает договор с банком, который в соответствии с соглашением перечисляет необходимую сумму продавцу. Обеспечением кредита становится объект недвижимости, передающийся в залог кредитору (закладная хранится в банковской организации на протяжении всего периода кредитования). С продавцом квартиры или дома заключается договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса. Что происходит после сделки по ипотеке? На основании договора купли-продажи в дальнейшем будет зарегистрировано право собственности.

Регистрация права собственности

Чтобы стать полноправным хозяином недвижимости, заемщик должен подать документы в регистрирующий орган для оформления права собственности на объект. Предоставить документацию можно через МФЦ, нотариуса, посредством почтового отправления в Росреестр. Для проведения отдельных действий после сделки по ипотеке установлены ограниченные сроки, которые необходимо уточнить заранее. Как правило, регистрация прав занимает 7-10 дней с момента подачи заявления.

В последующем заемщику останется при необходимости зарегистрироваться по новому месту жительства и получить имущественный вычет. После оформления ипотечного кредита необходимо вовремя вносить ежемесячные платежи. Несмотря на то, что квартира находится в собственности заемщика, на период кредитования она так же является залогом для кредитора. А это значит, что кредитополучатель не имеет права выставлять ее на продажу или вносить изменения в планировку.

Узнать больше о том, что делать после сделки по ипотеке, можно у менеджеров «Росбанк Дом».

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: