Кто оплачивает аккредитив при покупке квартиры? - TVOI-NOVOSTROI.RU

Кто оплачивает аккредитив при покупке квартиры?

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Что такое аккредитив в банке при покупке недвижимости

«Доверяй, но проверяй!» – этот принцип лежит в основе продуктивных взаимоотношений, особенно если речь идет о деньгах. Аккредитив – отличный банковский инструмент, который гарантирует, что оба партнера выполнят условия сделки согласно договору.

  • Что такое аккредитив
    • Как работает аккредитивный договор
  • Плюсы и минусы аккредитива
  • Где применяется аккредитив
    • Экспортно-импортный аккредитивный договор
  • Виды банковских аккредитивов
    • Отзывный и безотзывный
    • Подтвержденный и неподтвержденный
    • Покрытый (депонированный) и непокрытый
    • Кумулятивный и некумулятивный
    • Револьверный

Что такое аккредитив

С тех пор, как «лихие девяностые» круто изменили жизнь российского человека, недоверие к незнакомым людям, к сожалению, укоренилось в нашем обществе. В надежности бизнес-партнеров сегодня можно убедиться лишь после долгого продуктивного сотрудничества.

А как быть, если вы планируете работать с новой организацией или малознакомым человеком? Еще хуже, если они имеют сомнительную репутацию, а обстоятельства не оставляют вам выбора.

Банкиры предложили свой эффективный ответ на этот насущный вопрос – в такой ситуации и бизнесмену, и обычному человеку поможет посредник.

Для большинства аккредитив – непонятный финансовый термин. Его сухость слегка отталкивает, однако он может значительно упростить бизнесмену взаимоотношения с контрагентами. Аккредитив станет полезным даже обычному человеку, если речь идет о покупке-продаже недвижимости.

Как работает аккредитивный договор

В обычной сделке принимают участие две стороны – покупатель и продавец. В случае с аккредитивом их может быть трое или даже четверо.

Посредником выступает банк, причем в некоторых случаях их может быть два – по одному для каждой стороны. Аккредитивный договор используют в тех случаях, когда сделка не может быть осуществлена одномоментно.

Представим, что Роман, руководитель отдела закупок компании-производителя деревянной мебели премиум-класса, нашел нового поставщика элитного сырья. Отечественная фирма «Буратино» по выгодной цене предлагает дорогую на рынке карельскую березу, но с отсрочкой в два месяца.

Роман убедил руководство, что несмотря на малую известность поставщика на рынке, с помощью аккредитива можно минимизировать риск неисполнения обязательств. Партнеры заключают сделку.

Покупатель переводит в банк оговоренную сумму. Финансовая организация «замораживает» деньги на счете, о чем уведомляет поставщика. Компания «Буратино» приступает к выполнению заказа – у ее руководства не остается сомнений в том, что контрагент оплатит поставку.

После выполнения своих обязательств в полном объеме поставщик представляет в банк подтверждающие документы, и ему открывается доступ к деньгам на счете. Все стороны договора удовлетворены с минимальными рисками. Банк получил свою комиссию, а Роман – хорошую премию.

Аналогично проводятся сделки по купле-продаже недвижимости. В отличие, скажем, от покупки автомобиля, быстро переоформить жилье не получится. После перевода денежных средств на счет получателя запускается процесс перерегистрации права собственности в Росреестре. Процедура занимает не один день, и до ее завершения владельцем недвижимости формально будет считаться продавец.

В такой ситуации аккредитивный договор избавит покупателя от опасений потерять свои деньги, так и не вступив в законное владение квартирой, домом или дачным участком.

Аккредитивные договоры на территории нашей страны регулируются:

Международная торговая палата регулирует трансграничные аккредитивы в соответствии с общими правилами.

Плюсы и минусы аккредитива

Преимущество аккредитивов по сравнению с другими видами банковских договоров явное и несомненное – безопасность сделки для обеих сторон.

Безотзывный договор гарантирует, что в случае надлежащего исполнения поставщиком своих обязательств покупатель не сможет отказаться от оплаты. И наоборот, он без проблем вернет свои деньги, если продавец в оговоренный срок не представил товар.

При всех обозначенных плюсах такие договоры обладают и рядом недостатков:

  • комиссия банка – за услугу посредничества с вас возьмут от 0,1% до 0,6% договорной суммы, в зависимости от условий;
  • юридические нюансы – бенефициар должен в точности соблюсти все пункты договора, иначе может остаться без денег, с забитыми товаром складами;
  • «горы бумаги» – торговые операции в рамках аккредитива часто сопровождаются большим объемом документов.

К счастью для банкиров, большинству людей эти недостатки кажутся несущественными, поскольку, как минимум, не стоят потраченных нервных клеток и седых волос на голове.

Читайте также  Договор найма квартиры надо ли регистрировать?

Где применяется аккредитив

Область применения аккредитивных договоров обширна:

  • Сделки между физическими лицами.

Чаще всего к ним обращаются, если покупают недвижимость или другие крупные объекты. Аккредитивный договор в этом случае будет иметь довольно простую форму.

  • Операции купли-продажи в пределах одного государства.

Помимо классических торговых сделок к ним относятся взаимоотношения коммерческих организаций с акционерами. Например, покупка доли в ООО или операции с акционерным капиталом.

  • Экспортно-импортные торговые соглашения.

Это особый вид аккредитива, потому что посредниками в нем выступают сразу два банка – один на стороне экспортера (бенефициара сделки), второй представляет интересы импортера. Этот вид договора заслуживает отдельного внимания.

Экспортно-импортный аккредитивный договор

Рассмотрим, каким образом можно безопасно осуществлять сделки на международном рынке. В таком случае у контрагентов – граждан различных государств или юрлиц, зарегистрированных на территории разных стран, – возникает дополнительная сложность.

Банк может находиться под юрисдикцией только одного государства. Процедура заключения аккредитивного договора и так довольно сложна. Дополнительные бюрократические проволочки, связанные с необходимостью иметь дело с иностранным банком, могут отбить желание ввязываться в подобную «авантюру» у одного из контрагентов.

Но банкиры не были бы банкирами, если бы не смогли найти выход из подобного затруднительного положения. Посовещавшись в международном финансовом кругу, они придумали экспортно-импортную схему, добавив в нее нового участника. Их стало четыре:

  • импортер-покупатель;
  • банк-эмитент – организация на стороне плательщика;
  • авизирующий банк – представитель поставщика товара или услуги;
  • экспортер (бенефициар сделки).

Компания-производитель, желая повысить статус производимой мебели, ищет способы завоевать благосклонность самых привередливых клиентов. В поисках еще более изысканных сортов дерева Роман наткнулся на итальянскую фирму «Пиноккио», в ассортименте которой есть элитные бакаут, эбен и макассар. Цены приемлемые, срок поставки – не более трех месяцев. Производитель начинает переговоры с экспортером элитного сырья.

Договорившись, компания переводит всю сумму на счет банка-эмитента «РусБанк». Тот в свою очередь уведомляет об этом авизирующий «ItalianoBank». Итальянский банк сообщает бенефициару – фирме «Пиноккио», что аккредитив открыт. Экспортер приступает к исполнению заказа.

После доставки продукции в определенное место компании совместно оформляют подтверждающие документы. А процесс продолжается в обратном направлении.

Агенты «Пиноккио» предоставляют документы в авизирующий банк, а тот в свою очередь проверяет их соответствие требованиям аккредитивного договора. Если расхождений нет, «ItalianoBank» направит документы в банк-эмитент. «Русбанк», также удостоверившись в их правильности, перечислит оговоренную сумму на расчетный счет компании «Пиноккио» в авизирующем банке.

Виды банковских аккредитивов

Сложность документооборота, присущая аккредитивным договорам, в большей степени связана с разнообразием подходов и нюансами всевозможных рыночных ситуаций и кейсов. По этой причине классификаций в сфере подобных банковских услуг множество. Рассмотрим основные виды аккредитивных договоров.

Отзывный и безотзывный

Безотзывный аккредитив наиболее распространен. В рамках такого договора покупатель (импортер) обязан уведомить бенефициара и его авизирующий банк перед отзывом средств со счета банка-эмитента. Такие действия автоматически прекращают действия договора и обязательства сторон друг перед другом.

В случае с отзывным аккредитивом покупатель имеет право вернуть свои средства из банка, не ставя при этом в известность контрагента. Этот вид договора слабо распространен из-за того, что для продавца теряется главный плюс аккредитива – он не получает гарантий оплаты своего труда. Такие договоры применяются крайне редко, а кроме того, они запрещены в экспортно-импортных отношениях международным законодательством.

Подтвержденный и неподтвержденный

В случае с подтвержденным аккредитивом сторонняя кредитная организация может подтвердить договор по просьбе банка-эмитента. Это означает, что с настоящего момента она берет на себя обязательства перед бенефициаром независимо от того, поступили ли на счет деньги от банка-эмитента.

Подтвержденные аккредитивы популярны в трансграничных сделках.

Покрытый (депонированный) и непокрытый

При депонированном аккредитиве банк-эмитент сразу переводит средства на счет исполняющего банка. Покрытые договоры распространены на территории России, в отличие от непокрытых (гарантированных), сфера применения которых смещена в сторону экспортно-импортных аккредитивов.

Кумулятивный и некумулятивный

После завершения сделки покупатель может оставить неиспользованные деньги на счете банка-эмитента для следующего аккредитива, то есть аккумулировать средства. Таким образом банки удерживают клиентов, повышая их лояльность.

Револьверный

Аккредитив с таким символическим названием применяют в случаях, когда исполнение обязательств по договору сильно растянуто по времени. Например, если бенефициар поставляет товар партиями. Параллельно и банк перечисляет ему денежные средства по частям.

Постигнув все тонкости аккредитивных договоров, Роман вправе рассчитывать на повышение по карьерной лестнице. Такой ценный навык будет востребован в любой активно развивающейся компании.

Аккредитив при покупке недвижимости: описание услуги

При продаже или покупке недвижимости, вопрос безопасности сделки и гарантии ее проведения без каких-либо непредвиденных ситуаций — очень важен. Во избежание мошенничества граждане могут воспользоваться такой услугой, как аккредитив при покупке недвижимости. Это сокращает риски в период оформления договора купли-продажи квартиры и передачи денег.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости?

Аккредитив при покупке недвижимости — процедура, которая позволяет добиться чистоты и гарантии при оформлении сделки между покупателем и продавцом. Это схема, в оформлении которой ключевую роль занимает банк. Так покупатель перечисляет средства на счет банка-эмитента. После того, как продавец предоставит документы, подтверждающие факт заключения сделки, деньги поступают на его счет.

Услуга доступна как физическим, так и юридическим лицам. Особенность заключения состоит в следующем:

  • Если сделка была нарушена, деньги поступают обратно на счет покупателя;
  • Разрешить спор может как продавец, так и покупатель.

Чтобы уладить, сложившиеся недоразумения, с финансовым учреждением необходимо заключить соответствующий договор.

При заключении сделки важно выбрать подходящий тип аккредитива:

  • Покрытый или депонированный. Особенность в том, что на момент оформления сделки деньги находятся в распоряжении банка;
  • Непокрытый или гарантированный отличается тем, что банк может списывать средства в рамках стоимости услуги;
  • Отзывной может меняться или полностью отклоняться банком-эмитентом;
  • Безотзывной может модернизироваться только в случае согласия получателя.
  • Безотзывной покрытый аккредитив при покупке квартиры является самым надежным видом сделки. Особенность его в том, что при поступлении средств на счет банка, ни одна из сторон не сможет изменить условия соглашения.

Аккредитив при покупке недвижимости в Сбербанке

Такая услуга от банка является платной, поэтому лучше всего выбирать финансового посредника с хорошей репутацией (узнать о последних кредитных предложениях банка можно по ссылке: ). Сбербанк, как один из ведущих банков РФ, предоставляет возможность клиенту оформить сделку через аккредитив с учетом преимуществ:

  • Деньги передаются по безналичному счету;
  • Передача денег от одной стороны к другой осуществляется на основании согласия исполнить все условия сделки;
  • При невыполнении договоренностей деньги передаются обратно владельцу.

Цена на услугу аккредитива в Сбербанке является приемлемой для физических лиц и зависит от размера сделки.

Стоимость аккредитива в Сбербанке в 2020 году:

  • Если две заинтересованные стороны соглашения проживают в одном регионе, стоимость составляет 0,2% от цены сделки;
  • В разных городах и, соответственно, обращаются в различные подразделения банка — 0,3%;

Обслуживание услуги стоит 2 000 рублей.

При продлении срока действия процедуры необходимо заплатить дополнительно 2 000 рублей.

Аккредитив при покупке недвижимости ВТБ

В ВТБ банке расценки на оформление аккредитива следующие:

  • При открытии сделки необходимо заплатить 0,2% от суммы. Минимальный размер средств: 1 200 руб., максимальная сумма — 4 500 руб.;
  • Изменение срока действия стоит 0,2%. Минимум 900 рублей. Максимальная сумма составляет 4 500 рублей.

Оформляя аккредитив в ВТБ банке, возможно свести к минимуму финансовые риски для обеих сторон. Также деньги в полном объеме вернутся отправителю в случае возникновения непредвиденных сложностей.

Договор купли-продажи через аккредитив

Договор оформляется плательщиком и банком. Форма составления документа определяется банковским учреждением. В соглашении обязательно должна быть информация:

  1. Реквизиты банка-эмитента и банка-исполнителя;
  2. Данные получателя и отправителя;
  3. Список документов, которые предоставляет продавец;
  4. Какая из сторон расплачивается за открытие аккредитивного счета;
  5. За какой период покупатель должен открыть счет и перевести деньги;
  6. Размер неустойки за каждый день.

При составлении соглашения покупателю и продавцу необходимо определиться с банком. Если у продавца счет открыт в организации, в которой оформлен аккредитив, этот банк будет исполнителем и эмитентом одновременно.

Скачать образец договора купли-продажи через аккредитив можно тут:

Что такое аккредитив в банке при покупке, продаже квартиры

Что означает аккредитив в банке при покупке квартиры?

Аккредитивы часто используются в сделках с недвижимостью для обеспечения договорных обязательств. Вместо внесения депозита наличными, покупатель, заемщик или арендатор может обеспечить свои обязательства по договору купли-продажи, кредитному обязательству или аренде с его помощью.

Адвокат, представляющий сторону, предоставляющую или получающую аккредитив, должен хорошо разбираться в законодательстве Российской Федерации об аккредитивах, их рисках и преимуществах.

Существует несколько определений понятия «аккредитив», рассмотрим некоторые из них:

  • «Аккредитив» — это документ из банка, который гарантирует оплату в будущем. Существует несколько видов аккредитивов, и они обеспечивают безопасность при покупке и продаже.
  • Аккредитив — обязательство банка или иного лица (далее — «эмитент») по заявлению клиента эмитента (далее — «заявитель») выплатить заранее оговорённую сумму третьему лицу (далее — «бенефициар») после представления бенефициаром эмитенту документов, перечисленных в аккредитиве.

Отдельным соглашением о возмещении заявитель соглашается возместить эмитенту любые обязательства, понесенные эмитентом по ‹аккредитиву›. Хотя теоретически аккредитивы могут быть выданы кем угодно, банковские обычно используются в торговле, в том числе при покупке квартиры.

Например, «арендатор» может потребовать от своего банка выпустить аккредитив для «арендодателя» в качестве обеспечения. В такой сделке арендатор является заявителем, банк — эмитентом, а арендодатель — бенефициаром.

Как он выглядит?

Обычно представляют собой одно- или двух-страничные документы. К этим материалам прилагается форма аккредитива. Каждый банк, однако, выпускает свою собственную форму документального оформления обеспечения и может отказаться от использования формы, продиктованной бенефициаром.

Соответственно, адвокат бенефициара должен быть готов рассмотреть форму банка, чтобы определить, подходит ли она ему в конкретном случае.

Что такое аккредитив в банке при продаже квартиры?

Каковы преимущества и недостатки данного метода?

Аккредитивы, как правило, рассматриваются как превосходящие денежное обеспечение при банкротстве. Однако, поскольку аккредитивы сопряжены с некоторыми недостатками (которые могут быть проигнорированы в стремлении к более безопасной форме обеспечения), для арендодателя/продавца/кредитора важно принять обоснованное решение о том, требовать ли от арендатора/покупателя/заемщика обеспечения своих обязательств аккредитивом.

Использование при возможном банкротстве

В наши дни рассматриваются как более выгодные в деле о банкротстве, чем денежное подтверждение. Безопасность в форме «А» может быть предусмотрено арендодателей аренда пространства с высоким риском арендаторов.

Читайте также  Переоформление квартиры после покупки вторичка?

Банкротство в основном обеспечивает средства для реабилитации должников-банкротов и / или распределения активов должника-банкрота среди его кредиторов.

Право арендодателя на денежное обеспечение, как правило, обеспечивается в случае банкротства арендатора, несмотря на тот факт, что суды, как правило, отвергают (или не реагируют) аргументы о том, что арендодатель имеет совершенный обеспечительный интерес в денежном обеспечении.

Законодательство Российской Федерации о банкротстве позволяет кредиторам осуществлять права зачета в отношении должников-банкротов, если такие права зачета предусмотрены законодательством штата или федеральным законодательством и соблюдены применимые условия.

Соответственно, если кредитор задолжал должнику-банкроту деньги, он может зачесть в счет этого обязательства суммы, причитающиеся с должника кредитору. Права зачета, применяемые в лизинговых сделках, позволяют арендодателю возместить суммы, причитающиеся банкротом арендатору арендодателю (т. е. задолженность по арендной плате), причитающиеся арендодателем арендатору (т. е. залог наличными).

Главные и основные характеристики

Суды постановили, что арендодатель может осуществлять такие права зачета в отношении залога обанкротившегося арендатора.

Виды: коммерческие и резервные

Существует 2 формы : резервный и коммерческий .

  • Коммерческий выдаётся, когда стороны намереваются осуществить платеж по обязательству посредством аккредитива. Например, продавец товара хочет получить гарантию того, что он будет оплачен до погрузки товара на судно для транспортировки в страну покупателя.

Покупатель, с другой стороны, не хочет платить до того, как товар был загружен и проверен. Чтобы решить проблему, покупатель должен будет своим банком оформить коммерческий аккредитив продавцу. «А» подлежит оплате продавцу после представления продавцом эмитенту коносамента и акта проверки.

  • Резервный предназначен для обеспечения. Она будет выплачена только в том случае, если заявитель не выполнит свои обязательства перед бенефициаром. Резервные аккредитивы используются в лизинговых операциях в качестве обеспечения.

Таким образом, взаиморасчеты на крупные суммы при покупке недвижимости, учитывая значительные их объемы в условиях современного бизнеса, лучше производить с помощью универсального банковского инструмента — аккредитива.

Аккредитив при продаже квартиры: порядок оформления и нюансы

При совершении сделки купли-продажи важна безопасность расчета. Зачастую стороны выбирают безналичную форму передачи средств. Аккредитив – это финансовый инструмент, который обеспечивает безопасный платеж.

Используя аккредитив при покупке, каждая из сторон сделки минимизирует финансовые риски. Кредитная организация (банк) выступает гарантом, который контролирует соблюдение договорных обязательств. Если используется аккредитив при ипотеке, открывается специальный банковский счет.

Что такое аккредитив в банке?

Процедура аккредитации в банке урегулирована на законодательном уровне.

В предоставлении аккредитива при покупке недвижимости участвует как банк-эмитент, так и банк, который исполняет поручение клиента.

Заинтересованная сторона обращается с заявлением о продаже квартиры через аккредитив, а банк-эмитент обязуется перечислить средства контрагенту. С этой целью выдается поручение тому банку, который является исполнителем.

Обратите внимание! Банк-исполнитель не вправе перечислять деньги, пока документально не будет подтверждено, что все обязательства по договору купли-продажи исполнены в полном объеме.

Чтобы понять, что такое аккредитив в банке, и чем он полезен при покупке квартиры, следует рассмотреть преимущества данной схемы.

К плюсам относятся следующие моменты:

  1. Удобная форма расчета. Покупатель недвижимости избавлен от риска, который возникает при перевозке крупной суммы денег.
  2. Минимум формальностей. Это означает, что сторонам не нужно проверять купюры на подлинность, а затем писать расписку, подтверждающую передачу средств. Оформление процедуры расчета возлагается на банк.
  3. Обеспечение безопасности сделки. При условии выполнения договоренностей, стороны практически ничем не рискуют. В крайнем случае, если сделка впоследствии будет расторгнута, покупатель может рассчитывать на полное возмещение уплаченных ранее средств.

Итак, если говорить простыми словами, аккредитив при покупке квартиры – это своего рода «страховка» для всех сторон-участников сделки.

Виды аккредитивов

В зависимости от условий сделки, стороны используют разные схемы аккредитивных расчетов. Рассмотрим типичные виды аккредитивов, которые при покупке недвижимости представляются наиболее эффективными.

Отзывной

Это аккредитив, который предполагает возможность изменения обязательства со стороны банка. При этом уведомление получателя не обязательно, то есть сделка аннулируется в одностороннем порядке.

Безотзывный

В этом случае действует условие, при котором покупатель вправе аннулировать обязательство с согласия собственника объекта. Данная схема признана самой безопасной в сфере купли-продажи недвижимости. При безотзывном аккредитиве возможно остановить сделку по продаже квартиры, если оформить двусторонний отказ.

Покрытый

Этот вид называется «депонированным», так как банк вправе списывать как собственные, так и кредитные средства во время проведения расчетной операции. Когда участие в сделке по продаже квартиры принимает банк-исполнитель, сумма покрытого аккредитива остается на его счете – вплоть до окончания срока договора.

Непокрытый

У банка-исполнителя есть право списания средств со счета покупателя, либо право распоряжения ими по своему усмотрению. Данное обязательство признается гарантированным. Деньги списываются с корреспондентского счета банка-эмитента.

Подтвержденный

В договоре прописывается обязательство о том, что действует гарантия на получение денежной суммы от банка. Размер ее определяется соглашением сторон. Эта схема применяется при кредитовании, поэтому поступление средств от покупателя не имеет значения.

На какой срок оформляется?

Срок действия договора зависит от того, на каком рынке приобретается недвижимость – на первичном или вторичном.

Когда покупатель приобретает жилье в строящемся доме, аккредитивный договор дает возможность получить в собственность готовый объект. Это означает, что застройщик получит средства только после ввода дома в эксплуатацию.

По ипотечному договору срок обычно составляет 120 дней (с пролонгацией не более 60 дней). К сроку действия договора добавляется то время, пока банк осуществляет проверку сданных документов. Период проверки составляет 7 рабочих дней.

Для каких сделок подойдет аккредитив?

Поскольку сделка купли-продажи жилья через аккредитив сродни той, которая проводится посредством банковской ячейки, выбор данного способа расчета определяет какая-то из сторон, заинтересованная в безопасности. Так или иначе, банк возьмет плату за услуги.

Комиссия может составить:

  • 0,2% — от цены объекта, указанной в договоре (не менее 1000 рублей);
  • 0,3% — при участии других финансово-кредитных организаций (1500-10000 рублей);
  • От 2000 до 5000 рублей – за оформление сделки.

Изменение условий договора производится за отдельную плату (максимально – 5000 рублей).

Обратите внимание! Аккредитивное обязательство, как финансовый инструмент, используется при сделках и с движимым имуществом.

Например, когда реализуется дорогостоящее имущество (антиквариат и т.п.), есть смысл воспользоваться услугой банка, чтобы гарантировать расчет. Эта же услуга востребована в том случае, если производится элитный ремонт, сопровождающийся реконструкцией.

Плюсы и минусы аккредитива

Несмотря на простоту расчета, аккредитивная схема имеет недостатки, в основном по причине бюрократических формальностей.

аккредитив – универсальный инструмент расчетов;

сделка по продаже квартиры подконтрольна банку;

гарантирована безопасная передача средств от покупателя собственнику.

получение аккредитива требует сбора пакета документов;

некоторые банки устанавливают свои условия (и ограничения) выдачи средств;

сделка по продаже квартиры может затянуться (например, по вине застройщика).

Говоря о преимуществах и недостатках аккредитива, следует отметить важные моменты. Во-первых, банк не несет ответственности за соответствие условий основного договора тем, которые предусматривает аккредитивный. Во-вторых, банк не отвечает за проведение основной сделки, вплоть до снятия жильцов с регистрационного учета.

В случае если соглашение подходит к концу, а от продавца не поступили оговоренные документы, аккредитив завершается. При этом банк извещает получателя в обязательном порядке.

Как произвести расчет по безотзывному аккредитиву при покупке недвижимости

Если ни одна из сторон не отказывается от сделки, следует ее оформление в законном порядке.

Заключение договора

Заинтересованное лицо обращается в банк с заявлением о предоставлении аккредитивной услуги.

В контекст необходимо внести следующие сведения:

информация об участниках расчета;

перечень документов, необходимых для перечисления средств.

Типовой аккредитивный договор подготавливает банк. В него вносятся существенные условия сделки, сумма платежа по аккредитиву, сроки исполнения (с продлением), форс-мажорные обстоятельства, реквизиты сторон.

Соглашение об услугах содержит следующие данные:

  • паспортные данные сторон, их адреса, ИНН;
  • гарантированная банковская сумма;
  • срок исполнения обязательств;
  • порядок расчета (при условии предоставления всех документов);
  • действия при наступлении непредвиденных обстоятельств;
  • права и обязанности участников сделки;
  • сумма, подлежащая оплате (за услуги банка).

Как только договор будет подписан, открывается счет, на котором резервируются средства. С этой целью клиент составляет заявление по форме, утвержденной банком.

Открытие аккредитива

На основании заявления, поданного клиентом, банк берет на себя финансовое обязательство. Согласно ему, по поручению заявителя, средства перечисляются в пользу собственника объекта. Впрочем, банк-эмитент вправе передать исполнение иной кредитной организации.

Процедура открытия аккредитива при покупке квартиры осуществляется в несколько этапов. Сначала банк проверяет заявление и прилагаемую документацию. Затем он подтверждает обязательство путем выдачи гарантии оплаты.

Внесение денежных средств на счет

Банк обязательно извещает об открытии, изменении или отмене аккредитива. Данная процедура называется «авизованием». Уведомление отправляется почтой, по факсу или по электронной связи. В сообщении указано, что открыт счет на определенную сумму.

Впоследствии, после завершения сделки, средства будут перечислены на «пластик» или на корреспондентский счет. Также возможна выдача наличными.

Сбор и предоставление документов

Исполнение банком своих обязательств становится возможным только с того момента, когда документы, представленные продавцом, пройдут проверку. Список прилагаемых бумаг должен соответствовать условиям сделки. Если выявлены недочеты, платеж все равно возможен, но только с согласия покупателя недвижимости.

Как прописать аккредитив в договоре купли-продажи?

В основном договоре, заключенном между продавцом недвижимости и покупателем, сдержится пункт, разъясняющий порядок расчетов. Стороны вправе внести в него условие, а именно: расчет через аккредитив.

Это гарантирует, что сделка состоится только в том случае, если будет оформлен аккредитивный договор с банком. Все иные способы расчета противоречат условию, и это может повлечь признание сделки недействительной в будущем.

Проверка документов и получение денежных средств

Раскрытие аккредитива – процедура, которая подтверждает тот факт, что продавец исполнил свои обязательства полностью. По завершении проверки документов, если все они оформлены верно, аккредитив раскрывается. Продавец недвижимости приобретает право забрать средства, которые ему причитаются за реализованный объект.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива: продавец или покупатель?

Практика показывает, что открывает аккредитив заинтересованное лицо. Им, как правило, выступает продавец, который подает заявление. В его интересах обеспечить безопасный расчет, привлекая банк в качестве третьей стороны, контролирующей сделку.

Вопрос о том, кто платит за аккредитив, решается по соглашению сторон, участвующих в сделке по покупке квартиры. В жизни бывают ситуации, когда собственник ограничен в средствах, и тогда обязанность по оплате возлагается на приобретателя недвижимости.

Читайте также  Как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком?

Покупатель также вправе заключить аккредитивный договор с банком. Для него это тоже представляет выгоду, так как служит гарантией уплаты денежных средств продавцу.

В каких банках можно оформить?

Лицензированные банки предоставляют аккредитивные услуги широкому кругу лиц. Как упоминалось выше, аккредитив применим к сделкам с дорогостоящим имуществом.

Правда, стоит учесть, что кредитные организации, действуя в рамках Закона, вправе устанавливать свои комиссии и дополнительные условия. Например, Сбербанк выставляет ограничения в лимитах и сроках выдачи средств.

Совет. Подробнее об условиях предоставления аккредитива и его нюансах следует уточнять непосредственно в офисах банков.

Что такое аккредитив при покупке и продаже квартиры и как провести сделку по такой схеме?

Самая безопасная схема расчетов на рынке недвижимости – аккредитив. У покупателя всегда остается документальное подтверждение передачи денег, а у продавца – возможность гарантированно получить нужную сумму. Фактически банк выступает своеобразным посредником между сторонами, обеспечивая безопасность расчетов и четкое выполнение условий договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

При покупке квартиры покупатель, как известно, должен передать продавцу деньги. Аккредитив представляет собой безналичный вариант банковской ячейки, который гарантирует отсутствие проблем при расчетах. Для этого покупатель приходит в банк, открывает счет и размещает на нем нужную сумму в счет оплаты квартиры.

Одновременно он дает распоряжение (аккредитив) банку перевести деньги на счет продавца в том случае, если сделка состоится.

Плюсы и минусы

Достоинств у аккредитивной схемы немало. Можно не бояться, что обманут на сделке – ведь все расчеты происходят в банке и в безналичной форме. К тому же, процедура не зависит от города и даже, если сделка была в другом населенном пункте, можно снять деньги в любом отделении того же банка.

Плюсы аккредитивной схемы:

  • безопасное зачисление и снятие крупной суммы денег;
  • документальное подтверждение выполнения обязательства;
  • возможность сразу перевести деньги на другой счет (в том числе зарубежный), не снимая их и не подвергая ненужному обналичиванию и риску.
  • услуга является платной (расходы обычно ложатся на плечи покупателя);
  • возможна задержка с возвратом денег в случае досрочного расторжения договора;
  • сложность процедуры (нужно заранее написать заявление, открыть счет и пр.).

Основной минус схемы заключается в том, что в отличии от передачи денег наличными, придется платить банку за открытие счета и выполнение аккредитива. Кроме того, подобную схему предлагают физлицам далеко не все банки. Придется потратить время и найти наиболее удобные условия обслуживания, чтобы оформить договор.

Какие виды существуют?

За это время обычно проходит регистрация прав собственности, после которой продавец сможет спокойно забрать деньги.

Популярен также отзывной аккредитив, который дает банку право отменить или изменить поручение без согласия сторон. Однако для этого будет нужно письменное распоряжение плательщика. Различают также покрытый и непокрытый аккредитив, в зависимости от того зачислены деньги на счет или нет. По непокрытому аккредитиву средства списываются с другого счета покупателя.

Алгоритм действий

Аккредитивная схема расчетов обычно выбирается, если стороны не очень хорошо знают друг друга и опасаются мошеннических действий. Это также оптимальный способ передачи денег, если хотя бы одной из сторон на сделке является юридическое лицо.

Так как купить или продать жилье таким способом? Процедура расчетов с использованием аккредитива занимает несколько недель. Для начала должна состояться сама сделка купли-продажи (у нотариуса, в банке, если оформляется ипотека или в другом месте). После этого покупателю необходимо:

  1. Прийти в банк и написать заявление об открытии аккредитивного счета.
  2. Внести оговоренную договором сумму за купленную квартиру.
  3. Уведомить продавца, что деньги поступили на счет, и он может их получить при предъявлении определенных документов.
  4. Зарегистрировать права собственности в Росреестре, на это может уйти неделя (подробнее о регистрации права собственности в Росреестре и МФЦ можно узнать тут).
  5. Проконтролировать, чтобы продавец пришел в банк с купчей и получил свои деньги.

Но, естественно, за свои услуги банк возьмет комиссию за открытие аккредитивного счета (ее может оплатить покупатель) и обналичивание средств. В среднем эти расходы могут составить до 1-5% суммы договора. Если деньги переводятся на другой счет, а не снимаются в кассе, то расходы можно немного уменьшить (до 0,2-0,3% суммы).

Необходимая документация

Банк выступает гарантом в проведении сделки купли-продажи. При срыве, отказе от продажи, несоблюдении условий относительно жилья, покупатель не потеряет свои сбережения. Если же все условия соблюдены, то расчеты будут произведены со всей точностью. От покупателя потребуется:

  • заявление на открытие аккредитива;
  • копия паспорта;
  • договор купли-продажи.
  • заявление получателя;
  • копия паспорта;
  • договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации перехода права собственности либо расширенная выписка ЕГРН (оригинал).

Документы предоставляются в пределах срока действия аккредитива с учетом оговоренных сроков. После заполнения заявления об открытии аккредитива, покупателю выдается справка, а продавцу — памятка с перечнем необходимых документов.

После предоставления продавцом в банк документов, указанных в заявлении покупателя, в пределах срока и в полном соответствии с условиями аккредитива денежные средства будут выплачены продавцу.

Нужна ли расписка?

  • Скачать бланк расписки при покупке квартиры через аккредитив
  • Скачать образец расписки при покупке квартиры через аккредитив

Должны быть также указаны паспортные данные, сумма счета, номер платежного поручения по переводу денежных средств с указанием номера аккредитива. Стороны получают каждый свой экземпляр оригинала расписки по сделке покупки или продажи недвижимости. В дальнейшем этот документ может пригодиться при оформлении налогового вычета.

Составление договора купли-продажи

Договор составляется нотариусом, если сделка оформляется в нотариальной конторе (более детально о нотариальном сопровождении сделки купли-продажи квартиры можно узнать здесь), юристом, риэлтором, если с ними были оформлены соглашения на этот счет либо самостоятельно (покупателем и продавцом). Информация о варианте расчетов обязательно указывается в самом договоре купли-продажи, вплоть до конкретно указанных сроков. Указываются и условия закрытия аккредитива, а также документы, которые принимаются для получения денег с аккредитивного счета.

В договоре купли-продажи обязательно нужно указать:

  • вид аккредитива (безотзывный);
  • срок открытия аккредитива (например, не позднее 15 дней);
  • наименование банка-эмитента;
  • наименование исполняющего банка;
  • данные получателя средств по аккредитиву я;
  • сумм аккредитива (стоимость квартиры);
  • условие оплаты (например, без акцепта);
  • дата закрытия аккредитивных обязательств.

По сути в договоре вкратце описана вся схема взаиморасчетов с использованием аккредитива, а также варианты поведения сторон в том случае, если договор будет расторгнут досрочно.

Например, пишется. что покупатель оплачивает безотзывным документарным покрытым аккредитивом, открытым по поручению покупателя в банке в пользу продавца в срок до 10 дней.

Какие разделы должны быть в ДКП?

В договоре представлены разделы, в которых описывается, что именно покупается, кем, за какую сумму и каким путем будут передаваться деньги. В типовых договорах обычно указывается, что формой расчетов при покупке и продаже является покрытый безотзывный аккредитив, открываемый покупателем в пользу продавца в срок не позднее 10-15 дней. В договоре должны быть разделы:

  • стороны (здесь указываются данные покупателя и продавца);
  • предмет договора (описывается покупаемая квартира);
  • цена договора (четко указывается сумма и порядок взаиморасчетов);
  • права и обязанности сторон;
  • реквизиты сторон (паспортные данные, номера счетов).

В договоре указывается и список документов, которые требуются для исполнения аккредитива. Например, оригинал договора купли-продажи квартиры, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Подписывает договор купли-продажи покупатель и продавец либо их законные представители. При желании купчая может быть заверена у нотариуса. В этом случае расходы на нотариальное оформление обычно ложатся на плечи покупателя.

Схема расчетов при покупке и реализации

При использовании расписки схема расчетов между покупателем и продавцом такая же, как и без нее. Просто в самом конце стороны должны будут еще раз встретиться, чтобы оформить расписку.

Для открытия аккредитива требуется:

  1. Выбрать банк, ориентируясь на размер тарифов и комфорт обслуживания.
  2. Написать заявление на открытие счета (возможно в присутствии продавца).
  3. Перевести деньги.
  4. Оформить сделку купли-продажи и зарегистрировать договор в Росреестре.
  5. Исполнить аккредитив (получить денежные средства) и оформить расписку о том, что стороны не имеют претензий друг к другу.

Расписка очень важна, поскольку она также как и акт приема-передачи подтверждает, что обязательство было выполнено. Заменой расписки может стать обычное платежное поручение о выполнении аккредитива, которое можно получить в банке.

Расписку можно составить в присутствии двух свидетелей, которые также ставят в ней свои подписи.

Особенности налогообложения и возврата налога

Покупатель квартиры вправе претендовать на налоговый вычет. Если оформлялась ипотека, то дополнительно можно уменьшить расходы за счет возврата части налога, уплаченного в прошлом году. Для получения денег нужно заполнить налоговую декларацию, а также предоставить в налоговую справку с места работы, копии правоустанавливающих документов на квартиру или дома, копию кредитного договора, справку из банка о выплате процентов.

Потребуются и документы, подтверждающие факт оплаты недвижимости. Если использовался аккредитив, но нужно будет сделать копию платежного поручения о перечислении денежных средств с указанием назначения платежа (оплата за недвижимое имущество). На платежке обязательно должен быть указан номер и вид аккредитива, печать банка, дата, подпись ответственного лица.

Больше нюансов о налогообложении купли-продажи квартиры можно узнать тут.

Аккредитив помогает снизить риски при расчетах на рынке недвижимости. Банк перечисляет стоимость квартиры только после исполнения определенных условий – передачи в собственность недвижимости и регистрации прав нового собственника в Росреестре. Недостатком схемы являются сопутствующие расходы, которые в некоторых банках могут достигать 2-5 тыс. рублей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: