Пакет документов для продажи доли в квартире - TVOI-NOVOSTROI.RU

Пакет документов для продажи доли в квартире

Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет

Сбор документов — важный этап предпродажной подготовки. Ниже публикуем перечень бумаг, необходимых для успешного проведения сделки. Рекомендуем запасаться ими заранее: это позволит минимизировать затраты в дальнейшем.

Вы можете обратиться в риелторскую или юридическую фирму — специалисты помогут в оформлении бумаг и обеспечат максимальную безопасность сделки. Стоимость таких услуг обычно составляет до 2–3% от цены квартиры. Но если ваш бюджет ограничен — документы можно подготовить самостоятельно.

Список документов для продажи квартиры

  • Паспорт
  • Справка о составе семьи
  • Договор купли-продажи
  • Выписка из ЕГРН
  • Нотариальная доверенность
  • Разрешение органов опеки и попечительства
  • Свидетельство о рождении ребенка
  • Письменное согласие супруга
  • Правоустанавливающий документ
  • Технический паспорт

Паспорт

Для заключения сделки, прежде всего, потребуется документ, удостоверяющий личность продавца или его уполномоченного представителя. Если владельцев несколько, необходимы паспорта каждого. Иностранным гражданам для продажи квартиры нужно предъявить вид на жительство или нотариально заверенный перевод паспорта.

Справка о составе семьи

Это расширенная выписка из домовой книги. Она позволяет потенциальному покупателю узнать всю историю владения собственностью и убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Чтобы оформить документ, нужно обратиться в МФЦ. Кроме того, его можно заказать на портале госуслуг. Справка считается действительной не больше 30 календарных дней. Предоставляется бесплатно.

Договор купли-продажи

Юридически фиксирует условия сделки и закрепляет обязательства сторон. В договоре указываются паспортные данные продавца и покупателя, стоимость квартиры, ее кадастровый номер и адрес. Оригиналы должны быть у каждого участника сделки. Еще один экземпляр передается в регистрационный орган. Обязательное дополнение к договору купли-продажи — акт приема-передачи.

Выписка из ЕГРН

Заменяет свидетельство о праве собственности и позволяет покупателю узнать о наличии обременений на недвижимость. Например, не находится ли она под арестом или в залоге у банка. Выписку из ЕГРН можно получить в МФЦ или на официальном сайте Росреестра. Кроме того, Федеральная кадастровая палата в пилотном режиме запустила онлайн-платформу по выдаче сведений из ЕГРН.

Нотариальная доверенность

Требуется в том случае, если влaдeлeц недвижимости по какой-то причине нe мoжeт лично yчacтвoвaть в сделке. В доверенности прописываются паспортные данные уполномоченного представителя, список его прав, адрес квартиры, дата составления документа. Доверенным лицом может быть любой дееспособный совершеннолетний гражданин. Документ требуется удостоверять нотариально.

Разрешение органов опеки и попечительства

Если в семье есть дети младше 14 лет, потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Документ гарантирует, чтo cдeлкa нe ущемляет пpaвa ребенка и после ее заключения его жилищные условия не ухудшатся. В том случае, если несовершеннолетний только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее собственником, согласие опеки не требуется.

Свидетельство о рождении ребенка

Если в число собственников квартиры входит ребенок, для заключения сделки, помимо паспортов, родители обязаны предоставить свидетельство о рождении. Опекуны и попечители должны иметь судебное решение об установлении опеки или свидетельство об усыновлении. Если несовершеннолетнему собственнику есть 14 лет, свидетельство о рождении предоставляется вместе с паспортом.

Письменное согласие супруга

Недвижимость, приобретенная в браке, считается совместной собственностью — даже если в документах значится только один владелец. В этом случае для заключения сделки продавцу потребуется письменное согласие супруга (также нужно приложить свидетельство о браке). Строгих правил по его оформлению и содержанию нет, но на документе должны стоять подпись и печать нотариуса.

Правоустанавливающий документ

Любой документ, на основании которого зарегистрировано право собственности на недвижимость. Если квартиру покупали — потребуется предыдущий договор купли-продажи, приватизировали — договор приватизации, получили в подарок — дарственная, получили в наследство — справка о праве на наследство. Если бумага утеряна, собственнику нужно обратиться в организацию, где ее выдали.

Технический паспорт

Этот документ содержит технические характеристики квартиры и ее подробный графический план. Техпаспорт требуется для получения разрешения от органов опеки и попечительства, а также если покупатель планирует оформить ипотеку. Кроме того, он позволяет узнать о наличии незаконной перепланировки. Копию технического паспорта можно заказать в БТИ или МФЦ. Срок действия — пять лет.

Дополнительные документы

Для продажи квартиры в некоторых случаях требуются дополнительные бумаги. Они снижают риски сделки и ycкopяют пpoцecc принятия peшeния пoкyпaтeлeм. Собственника недвижимости могут попросить предъявить справку о том, что он не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансерах. Также многие покупатели хотят быть уверены, что у продавца нет задолженностей за коммунальные услуги. Для этого нужна выписка о состоянии лицевого счета: ее можно получить в МФЦ, ТСЖ, УК, а также на портале госуслуг. Кроме того, если недвижимость перешла к владельцу по договору наследования или дарения — стоит заранее заказать справку об отсутствии долга по налогам на имущество.

Документы для продажи доли в квартире

Если квартира находится в долевой собственности — существует ряд нюансов. Прежде всего, продавец обязан сообщить другим владельцам недвижимости о желании реализовать свою долю: по закону они получают преимущество при ее выкупе. Для этого по месту жительства всех участников долевой собственности направляются персональные письменные уведомления. Только если в течение месяца остальные дольщики не изъявят желания купить отчуждаемую долю, ее разрешается продавать посторонним лицам. Если это условие нарушено — они могут потребовать аннулировать сделку. Кроме того, при продаже доли в общей квартире договор купли-продажи обязательно нужно удостоверять у нотариуса.

Регистрация права собственности

Когда все нужные документы собраны, можно регистрировать переход права собственности. Это заключительный шаг, после которого покупатель становится владельцем квартиры. Оформить сделку можно в отделении Росреестра или в МФЦ. Второй вариант проще и удобнее, но требует больше времени. Продавцу и покупателю нужно записаться в центр госуслуг, вместе прийти на прием, заполнить бумаги и передать пакет документов. К ним также следует приложить квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. руб. для физических лиц). Обычно на регистрацию сделки в Росреестре уходит семь рабочих дней. Если документы поданы через центр госуслуг, добавляются два дня на их пересыл в Росреестр.

Пошаговая инструкция как продать долю в квартире

Наличие в собственности доли в квартире несет в себе многочисленные трудности с ее продажей. Но проблемы заключаются только в личных отношениях владельцев, поскольку с юридической стороны осуществить сделку просто. Достаточно предложить второму собственнику приобрести продаваемую часть. В случае отказа приступают к реализации задуманного. Перед началом процесса рекомендуется изучить не только пошаговую инструкцию действий, но и все нюансы предложения ко второму собственнику.

Можно ли продать

Доля в квартире – это собственность гражданина России, которая имеет место быть только в приватизированной квартире. Соответственно, объект можно продать, но только с соблюдением интересов других собственников.

Продажа квартиры в долевой собственности происходит путем поиска третьих лиц в качестве покупателей. Документы оформляется в соответствии с соблюдением законодательства, а продавцами выступают все хозяева недвижимости. Что касается долевой собственности, здесь присутствуют следующие особенности:

  • У продавца должно быть на руках свидетельство о наличии прав собственности на ½ квартиры или на 50%. Владельцев может быть и больше – 1/3 или ¼ части также будут продаваться в соответствии с соблюдением законов.
  • Все хозяева обладают одинаковыми правами. Поэтому каждый из них может решиться на продажу, а также проживать на положенной жилплощади и пользоваться местами общего пользования.
  • Каждый несет ответственность за недвижимость и равнозначно оплачивает коммунальные услуги.
  • Доля может быть выделена в натуре, но только через заявление в БТИ, которые проведут замеры всех стен и определят оптимальные варианты.

Последний момент является наиболее удобным в продаже доли, поскольку потенциальным покупателям следует указать их законные квадратные метры, на которых они могут проживать. Зачастую сотрудники БТИ выделяют собственникам комнаты и кладовые, нередко рассматривается лоджия в качестве места, которое уравнивает части в натуре. Тогда хозяин выделенной жилплощади может не пускать на свою территорию второго владельца. Кухня и санузел, прихожая не участвует в дележе.

Можно ли продать без согласия

Хозяин жилплощади должен предложить второму собственнику купить у него объект, что регламентируется статьей 250 ГК РФ. Для этого составляется уведомление о продаже доли в квартире, в котором указывают намерение и стоимость. Далее в течение месяца ожидают от получателя ответ. Если его нет, или он отказывается, недвижимость предлагается третьим лицам.

Внимание! Согласно пункту 3 статьи 250 ГК РФ другие собственники могут потребовать в судебном порядке смену владельца проданной доли в свою пользу. Подобное происходит только в случае, если они не получали уведомление о продаже доли в квартире. Сделка не отменяется – хозяином становится истец. При этом руководствуются статьей 200 ГК РФ, в которой указан срок исчисления 3 месяцев – начинают считать со дня, когда истец узнал о смене хозяина.

Как правильно продать

Важно соблюдать законодательство в полном объеме и соблюдать порядок действий, чтобы в дальнейшем не столкнуться с проблемами в оформлении или отозвании сделки.

Читайте также  Безопасная передача денег при продаже квартиры

Подача уведомления

Уведомление о продаже доли в квартире становится первым этапом всей процедуры. Здесь необходимо соблюсти следующие правила:

  • уведомление подается в обязательном порядке всем владельцам недвижимости;
  • оглашают свои намерения только в письменном виде;
  • в тексте уведомляют о реализации недвижимости за определенную стоимость;
  • уведомление требуется передать владельцам лично в руки – для этого пользуются услугами курьера, почтой;
  • необходимо сохранить уведомление о получении документа владельцами недвижимости;
  • с момента получения уведомления необходимо отсчитать 30 дней, в течение которых они должны уведомить о своем намерении – делается это также в письменном виде.

Если владельцы других частей отказываются от покупки, продавец приступает к поиску покупателей. Сразу после составляют договор купли-продажи. Если один из владельцев соглашается на покупку, приступают к составлению договора.

В представленном вопросе требуется внимательно оценить ситуацию, за сколько можно продать недвижимость. Все объясняется запретом на реализацию меньшей стоимостью, нежели было предложено для покупки в уведомлении. Иными словами, сумма в уведомлении должна совпадать со стоимостью, прописанной в договоре купли-продажи.

Обратите внимание! Если владелец второй части недвижимости не может приобрести продаваемую жилплощадь, рекомендуется оформить нотариальное согласие. Для этого оба обращаются в нотариальную контору, где оговаривают свои намерения. С этим документом нет необходимости присутствовать лично в Росреестре при регистрации сделки.

Составление договора

После того, как было отправлено уведомление второму собственнику, и он согласился/отказался от покупки, приступают к составлению договора купли-продажи. В представленном вопросе руководствуются статьей 550 ГК РФ. Документ печатают на листе А4. Содержит он следующие сведения:

  • в «шапке» документа указывают его наименование, дату и место заключение договора, перечисляют сведения о сторонах в полном объеме – это значит, что каждую сторону требуется «ознаменовать» продавцом и покупателем, написать фамилию, имя и отчество;
  • описать полностью объект – это часть имеющейся жилплощади, указать ее кадастровые данные, технические сведения, точный адрес, площадь продаваемого объекта;
  • стоимость недвижимости – она совпадает или больше данных, указанных в уведомлении;
  • сведения о документах, на каком основании ранее возникло право собственности на продаваемый объект – номер свидетельства о праве собственности, данные о договоре купли-продажи, дарения или наследования, который был составлен ранее;
  • данные о других собственниках – перечислить ФИО каждого, указать факт отправки им уведомления и получение отказа (или согласия одного из владельцев приобрести объект);
  • подтверждение отсутствия ареста и другого обременения – важно подтвердить выпиской из ЕГРП;
  • представить информацию о зарегистрированных гражданах в квартире – указать обязательство выписки с жилплощади, что происходит в течение 30 дней после регистрации недвижимости и сдачи объекта по факту подписанного акта приемки-передачи;
  • права и обязанности покупателя и продавца;
  • порядок проведения расчета – можно использовать типовую инструкцию или указать собственные договоренности;
  • решение вопросов при возникновении конфликтов;
  • кто будет оплачивать расходы – риелтора, нотариальные услуги, госпошлина в Росреестре;
  • сроки, когда должна быть заключена сделка в Росреестре – требуется прописать дату, крайнюю для подачи документов в госучреждение;
  • указать число экземпляров договора, составленных и зарегистрированных в госучреждении;
  • описать условия составления и подписания акта приема и передачи объекта – его прикладывают к договору в обязательном порядке;
  • подписи сторон – подписываются во всех экземплярах и все собственники;
  • подпись третьего лица и печать – если составлял текст юрист или нотариус, они обязательно ставят свои печати и подписи.

Для продажи доли в квартире, как уже было сказано выше, рекомендуется запросить со всех собственников согласие, зарегистрированное у нотариуса. Если оно имеется, этот факт указывают в тексте договора в пункте сведений о владельцах недвижимости.

Документы для регистрации сделки

Продажа квартиры в долевой собственности подразумевает сбор пакета документов, которые отличителен для своей ситуации. Сторонам необходимо подготовить:

  • паспорта сторон;
  • выписка из ЕГРН об отсутствии на объект ареста или другого обременения;
  • документы правоустанавливающие наличие прав собственности для продавца – это договор дарения, купли-продажи или наследования;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт;
  • письменные отказы других собственников или их нотариальное соглашение;
  • если осуществляется продажа ½ доли квартиры, купленной в браке, потребуется согласие супруга;
  • выписка о состоянии финансового лицевого счета – не должно быть задолженностей по коммунальным платежам (при их наличии сделку могут не зарегистрировать);
  • если недвижимость приобретается в ипотеку, готовят ипотечный договор и закладную для банка;
  • договор купли-продажи;
  • акт приема и передачи объекта;
  • расписка, подтверждающая полный расчет с продавцом, если подобное не указывается в договоре;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Продажа доли в квартире другому собственнику может осуществляться и без его присутствия, если он доверится владельцу. Для этого необходимо предварительно оформить у нотариуса доверенность на продажу доли в квартире. Тогда продавец положительным ответом на уведомление может обратиться самостоятельно в Росреестр для регистрации сделки.

Стоимость: госпошлина, налоги и сборы

В вопросах, можно ли продать долю в квартире, важным обстоятельством выступает оплата регистрации сделки. В данном случае выделяют следующие траты:

  • Госпошлину требуется оплатить один раз. Согласно статье 333 НК РФ, госпошлина уплачивается для регистрации нового собственника, поэтому и платить ее должен он. Размер на 2020 год для физических лиц составляет 2 тыс. рублей.
  • Налоги уплачиваются только в том случае, если владение объектом происходило не более 3 лет. Это налог на доходы физических лиц, который распространяется только на продавца. Сумма рассчитывается с учетом именно полученного дохода. Доход здесь – это разница между суммой реализации недвижимости и ее приобретением.
  • Дополнительные сборы возникают при использовании дополнительных услуг. К примеру, можно продать долю в квартире и без нотариуса, но тогда увеличиваются риски действия мошеннической схемы. За услуги специалиста потребуется заплатить от 1000 до 3500 рублей, что зависит от сложности.

Если на объект нет технического паспорта, его придется сделать, обратившись предварительно в БТИ. Это дополнительные расходы – от 5 до 15 тыс. рублей, что также зависит от региона, удаленности объекта от города и сложности процедуры.

Продажа другому владельцу

Необходимо изучить и пошаговую инструкцию продажи доли другому собственнику, что частично было описано выше. Продавцу необходимо провести следующие действия:

  1. Уведомить другого собственника о намерении в письменном виде и с указанием стоимости.
  2. Доставить уведомление в руки с документальным подтверждением.
  3. Получить в течение 30 дней ответ. В большинстве случаев владельцы соглашаются.
  4. С согласившимся собственником составляют договор, собирают необходимые документы.
  5. Отправляются в Росреестр, предварительно оплатив госпошлину.

В течение 10 рабочих дней сотрудники Росреестра проведут регистрацию сделки, с предварительной проверкой документов. В назначенный день покупатель обращается в отделение.

Как продать третьему лицу

Последовательность действий, как продать часть квартиры третьему лицу, практически не отличается от выше представленной инструкции. Единственным исключением считается поиск третьего лица после того, как другие хозяева частей отказались от покупки в письменном виде.

Подача документов в Росреестр должна происходить со всеми владельцами, если от них нет письменного отказа. При наличии нотариального согласия проблем с принятием заявления на регистрацию сделки с третьим лицом не возникнет.

Зная в точности, как продать долю в квартире, можно заметно упростить всю процедуру. Поэтому рекомендуется внимательно ознакомиться с инструкцией и действовать в ее соответствии.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире

Документы для продажи доли в квартире:

  • уведомление собственников;
  • разрешение органа опеки, если есть несовершеннолетние;
  • свидетельство на долю или выписка из ЕГРН;
  • договор.
  • Что обязан сделать работодатель при увольнении работника
  • Как заполнять сведения о трудовой деятельности на Госуслугах
  • Как написать заявление к ликвидатору
  • Как прекратить предпринимательскую деятельность
  • Как составить правовое заключение

Условия для продажи части квартиры

Недвижимое имущество разрешено иметь в собственности двум и более лицам одновременно. Квартира, в которой выделены размеры собственности каждого владельца, признается долевой собственностью, если имущество не разделено — это совместная собственность (пп. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Для сделки по отчуждению части жилого помещения требуется подготовка документов о продаже доли недвижимости, при этом если жилплощадь не разделена (совместная) — необходимо выделить части собственников.

Для сделки по отчуждению части жилого помещения требуется соблюдение условий:

  • выдел размеров собственности;
  • наличие собственности на жилое помещение;
  • если имеются несовершеннолетние дети — разрешение органа опеки на сделку;
  • уведомление иных собственников квартиры.

Действующее законодательство предусматривает особый порядок оформления купли-продажи доли в квартире её собственникам. Для отчуждения третьему лицу (не собственнику остальных частей помещения) требуется согласие действующих владельцев. Для этого письменно известите владельцев о предстоящей сделке. В извещении укажите цену продажи и иные существенные условия договора: порядок оплаты, имеющиеся обременения и пр.

Вот образец уведомления:

Уведомление вручите лично или направьте почтой. Нотариального заверения не требуется. По желанию направить извещение допустимо через нотариуса, нотариальное действие оплачивается по тарифам нотариальной палаты.

Если в течение месяца со дня получения уведомления граждане не изъявят желание приобрести часть жилплощади или письменно до истечения месяца откажутся от преимущественного права — продавец вправе подписать договор с любым лицом. К документам для отчуждения доли в квартире приложите извещение или отказ владельцев.

Читайте также  Нужно ли разрешение супруга на покупку квартиры?

Закон не обязывает продавца и иных прописанных в жилом помещении граждан снимать прописку с продаваемой жилплощади. По тексту договора рекомендуем указать срок, в течение которого продавец обязуется снять себя с регистрационного учета.

Пошаговая инструкция для продажи

Если все условия для договора соблюдены, то вы вправе оформить сделку на часть жилого помещения.

Вот инструкция, как оформить покупку доли в квартире:

Шаг 1. Известите иных собственников о сделке. Дождитесь одного месяца со дня извещения или возьмите письменный отказ от преимущественного права. Если оформляете сделку на помещение с иным собственником — извещение не требуется.

Шаг 2. Если отчуждаемое помещение принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то возьмите разрешение на сделку у органа опеки. Если орган опеки не даст разрешение — Росреестр не зарегистрирует сделку. В случае отказа опеки уточните причины: если их устранить, допустимо повторное обращение.

Шаг 3. Составьте договор купли-продажи в трех экземплярах: продавцу, покупателю и регистрирующему органу.

Шаг 4. Обратитесь к нотариусу. Сделки по отчуждению частей недвижимости подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, когда все собственники продают свои части в рамках одного договора (ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Какие документы для нотариуса при покупке доли в квартире потребуются — рекомендуем уточнить у нотариуса или секретаря. В большинстве случаев достаточно стандартного пакета документов.

Шаг 5. Соберите пакет документов и обратитесь в Росреестр. Список документации не зависит от размера отчуждаемой части жилплощади: документы для продажи 1/3 доли квартиры аналогичны перечню для сделки с 1/2 или 1/4 и пр. частями. При отчуждении нескольких частей одному покупателю дублировать документы не требуется, достаточно единого пакета.

Вот перечень документов для продажи доли в квартире:

  • уведомление собственников или отказ от преимущественного права покупки;
  • разрешение органа опеки, если есть несовершеннолетние;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • договор в трех экземплярах с отметкой нотариуса;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Для покупателя документы для покупки доли в квартире аналогичны приведенному перечню. Их запрашивают у продавца перед подписанием договора для проверки юридической чистоты сделки.

Готовые документы для продажи 1/2 доли квартиры (как и любой другой) направляют напрямую в Росреестр или через МФЦ.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке доли в квартире

Продавцу полученный доход от договора необходимо задекларировать и уплатить НДФЛ.

  • недвижимость приобретена до 01.01.2016, и перед продажей вы владели ею три года и более;
  • недвижимость приобретена после 01.01.2016, и перед продажей вы владели ею пять лет и более.

2. Если у вас нет права на освобождение от уплаты НДФЛ, вы вправе уменьшить доход от продажи на фактически произведенные расходы на приобретение недвижимости (п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ). При продаже доли максимальный размер льготы — 1 000 000 руб. К расходам относятся суммы на приобретение недвижимости, на проценты по кредиту на недвижимость и пр. Для уменьшения дохода требуются документально подтвержденные расходы.

Так, например, если часть жилплощади приобрели за 1 000 000 руб., а продали за 1 500 000 руб. — НДФЛ подлежит уплате с 500 000 руб.

Покупателю при приобретении части жилого помещения полагается налоговый вычет в размере 13 % от стоимости недвижимости, но не более 2 000 000 руб. Стоимость считают отдельно по каждому собственнику (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ; п. 19 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).

Купля/продажа доли в квартире: инструкция для москвичей

Каков порядок действий при выкупе доли в квартире в случае обоюдного согласия сторон и принудительного перехода права собственности в судебном порядке, какие документы необходимы для регистрации сделки и каковы условия ее проведения, адреса БТИ, Росреестра, МФЦ и районных судов в Москве, бланк заявления для скачивания, размеры госпошлин в 2018 году, сроки регистрации перехода прав.

Дорогие москвичи! Наши инструкции рассказывают о типовых способах решения данной задачи, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефону
8 (800) 301-76-28 (г.Москва)
Юридическая консультация – быстро и бесплатно !

Порядок действий

Выкуп доли в квартире по согласованию сторон происходит в несколько этапов:

  1. Продавец доли направляет другим собственникам имущества письменное уведомление о намерении осуществить продажу доли и предлагает им преимущественное право выкупа. Для этого оформляются заказные письма описью вложения и уведомлением.
  2. Если в течение 30 дней ответа от других собственников не последовало или они ответили нотариально заверенным отказом, продавец доли имеет право реализовать ее постороннему лицу. Готовятся документы.
  3. Пакет документов передается нотариусу для удостоверения.
  4. Оформляется сделка.
  • Пакет документов передается для регистрации в Росреестр.
  • Принудительный выкуп доли

    Выкуп доли одного из собственников без его согласия возможен в судебном порядке при соблюдении условий:

    1. Доля незначительная. Данный критерий оценивается индивидуально в каждом случае.
    2. Долю нельзя реально выделить (как отдельное помещение в квартире).
    3. Собственник выкупаемой доли не имеет существенного интереса в ее использовании (не проживает в квартире, не оплачивает коммунальные услуги и т.д.).

    Суд обязывает собственника незначительной доли принять денежные средства от покупателя (покупателей). Стоимость имущества определяется оценщиком за счет истца. Установленная стоимость выкупаемой доли вносится на депозит суда.

    Список документов

    Для выкупа доли в квартире и регистрации перехода права собственности на нее необходимы следующие документы:

    • заявление о регистрации права (заполняется покупателем);
    • заявление о регистрации перехода права (заполняется продавцом);
    • паспорта покупателя и продавца;
    • свидетельство о праве собственности на долю:
    • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН):
    • договор купли-продажи доли в 3 экземплярах (или в большем количестве, если в сделке принимает участие более 2 лиц);
    • передаточный акт к договору купли-продажи;
    • документ-основание;
    • чек оплаты госпошлины;
    • выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах;
    • технический паспорт квартиры;
    • кадастровый паспорт квартиры;
    • нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на отчуждение доли (если он находится в браке);
    • нотариально заверенное согласие супруга/супруги покупателя на покупку доли (если он находится в браке);
    • документы, подтверждающие извещение других собственников не менее 30 дней назад, или заверенные нотариусом документы, подтверждающие отказ других собственников от преимущественного права выкупа доли в квартире (при наличии);
    • согласие органов опеки и попечительства (при участии в сделке несовершеннолетних граждан).

    Сделки с недвижимостью, предполагающие отчуждение долей, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Некоторые документы нотариус может самостоятельно запросить у ведомств. Этот вопрос необходимо уточнить заранее.

    Для принудительного выкупа доли в квартире через суд необходимы следующие документы:

    • исковое заявление;
    • паспорт (+копия);
    • выписка из ЕГРН;
    • документы, подтверждающие право собственности на долю;
    • справка о регистрации (форма №9);
    • справка о характеристике жилого помещения (форма №7);
    • кадастровый паспорт квартиры;
    • заключение оценщика (если оценка была проведена до обращения в суд);
    • чек оплаты госпошлины;
    • документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе его доли (квитанция с почты, опись вложения в письмо, извещение и т.д.);
    • документы, доказывающие позицию истца (акты о непроживании ответчика, документы о задолженности ответчика по коммунальным платежам и т.д.).

    Госпошлина

    За услуги заверения нотариусом договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на долю в квартире взимаются государственные пошлины. Оплату необходимо произвести до подачи документов в любом банке.

    Стоимость госпошлины при разрешении имущественного вопроса через суд зависит от цены иска.

    Адреса

    Технический и кадастровый паспорта квартиры можно получить в БТИ.

    Документы для регистрации перехода права собственности на квартиру москвичи могут подать в Росреестр, МФЦ или направить почтовым отправлением.

    Порядок продажи доли в квартире другому собственнику и документальное оформление

    Последние изменения: Март 2021

    Как показывает статистика, продажа доли квартиры другому собственнику является «лакомым куском» для деятельности мошенников, ведь в свидетельстве на собственность не оговаривается, сколько метров и какая (какие) комната принадлежит долевому собственнику, что позволяет квартирным рейдерам захватывать ту часть квартиры, которую им хотелось бы видеть в своей собственности.

    Такое зачастую происходит по вине недобросовестных долевых собственников (бывший супруг/га, близкие родственники – братья, сестры, дети, бабушки, дедушки и т.д., которые не могут разрешить данный вопрос мирно или препятствуют решению данной ситуации). Но закон четко регламентирует процесс продажи доли жилья (статья 250 Гражданского кодекса). Так, бывший или действующий родственник, по преимущественному праву, обязан предложить купить свою долю другим собственникам любым доступным способом:

      вручить другому собственнику уведомление лично в руки; отправить заказным письмом; отправить предложение в электронном виде.

    Уведомление о продаже доли в квартире (образец) (26,0 KiB, 2 791 hits)

    Читайте также  Справка из ЖКО для продажи квартиры

    В предложении необходимо указать стоимость этой части недвижимости, срок и порядок ее приобретения.

    Важно! После отправки предложения о покупке доли в квартире долевым собственникам необходимо соблюсти месячный срок. Именно такой временной промежуток предусмотрен законом (регламентируется пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса).

    Только в случае официального отказа других собственников можно заключить договор купли-продажи с третьим лицом. Игнорирование дольщиками предложения о покупке доли также будет считаться отказом от сделки.

    Пример заявления об отказе от права преимущественной покупки (33,0 KiB, 5 021 hits)

    Преимущественные права долевых собственников

    Почему необходимо изначально предлагать свою долю другим собственникам? Согласно статье 250 Гражданского кодекса другие участники долевой собственности владеют преимущественным правом приобретения доли перед третьими лицами по той же стоимости, по которой она выставлена на продажу и на тех же равных условиях.

    В случаях не соблюдения такого права другие собственники в течении трех месяцев могут подать исковые требования в судебный орган о признании сделки недействительной и оформления доли на них (пункт статьи 250 Гражданского кодекса).

    Причины продажи

    Противоречия относительно стоимости доли являются главной причиной разногласий между совладельцами. И в этом нет ничего удивительного, ведь право на часть недвижимости могло возникнуть по причине, независящей от воли одного из совладельцев. К примеру, была проведена приватизация жилья, в процессе которой все члены семьи становятся долевыми собственниками (если они официально не отказывались от своей части недвижимости). Либо жилплощадь была разделена во время бракоразводного процесса.

    Выделение долей не означает, что квартиру можно поделить в «натуре». Ведь в свидетельстве на собственность указывается лишь доля, к примеру, ½ или ¼, а не квадратные метры. И это дает только право пользования общей жилплощадью. Но «ощутить» или «пощупать» это право собственности не возможно, так как на бумаге не указано какие комнаты и за кем закреплены. Именно этот факт в первую очередь и является причиной продажи доли одним собственником другому.

    Необходимый пакет документов

    После достижения устной договоренности заинтересованные стороны обязаны обратиться к нотариусу, где будет составлен и подписан договор купли продажи.
    Для этого необходимо предоставить довольно внушительный пакет документов, а именно:

      удостоверения личности всех сторон (паспорта); подтверждение прав собственности (свидетельства); справку, полученную в бюро технической инвентаризации, подтверждающую кадастровую стоимость жилплощади; любое подтверждение об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги (квитанции, чеки, справки и т.д.); письменное подтверждение разрешения органов опеки и попечительства на продажу (в случае, если среди долевых собственников имеется несовершеннолетний); выписка из домовой книги (если недвижимость является частной); выписка из ЕГРН; письменное согласие всех сторон о принятом решении по цене и размере долей.

    Алгоритм действий

    Для успешного совершения сделки сторонам необходимо придерживаться определенного порядка действий:

    1. В первую очередь необходимо определиться с конечной стоимостью, выставляемой на продажу части недвижимости. Для этого покупателю и продавцу нужно заключить дополнительное соглашение, где зафиксировать эту стоимость. Для установления реальной цены за жилую площадь можно обратиться к независимым оценщикам, которые не являются заинтересованными лицами, и не будут искусственно завышать или занижать стоимость.
    2. Специалисты советуют на первом этапе избегать конфликтов и решить финансовый вопрос мирным путем. Так одна сторона, продавец, может предоставить другой, покупателю, рассрочку по оплате, о чем указывается в соглашении, где прописываются сроки и размеры платежа.
    3. Далее, продавец и покупатель обязаны обратиться к нотариусу, где и оформить сделку подписав договорное соглашение о купле продаже. Как уже было сказано выше, такая обязанность возникла с июня 2016 года в связи с принятием ФЗ-172, где четко регламентирован порядок сделок с долевой недвижимостью.
    4. В завершении сделки осуществляется регистрация прав нового собственника на долю в недвижимости. Для этого дольщику можно обратиться как в Россреестр, так и в ближайшее отделение Многофункционального центра, в полномочия которого входит и такая услуга.

    Для обращения в эти Госорганы сторонам необходимо оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей и представить следующие документы:

      договорное соглашение о купле продаже части собственности, заверенное нотариально (количество экземпляров зависит количества сторон, участвующих в сделке); выписку из ЕГРН (если собственность оформлена до 2016 года предоставляется кадастровый паспорт и свидетельство); согласие одного из супругов, если жилплощадь приобреталась в браке; письменное подтверждение об уведомлении остальных дольщиков (личная подпись долевого собственника или почтовое уведомление); письменный отказ дольщиков воспользоваться преимущественным правом; документы, удостоверяющие личность всех участников.

    Согласие супруга на продажу доли (образец) (18,0 KiB, 385 hits)

    После чего сторонам выдается расписка, в которой перечисляются все принятые от них документы, и указывается дата и время получения готовых обновленных документов.

    По истечении десяти дней, необходимых для регистрации новому владельцу выдается следующий пакет документов:

      документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН, к которой прилагается кадастровый паспорт жилплощади); договорное соглашение купли продажи, с указанием о регистрации сделки в Россреестре.

    В случае если долевые собственники плохо ориентируются в законодательстве, можно обратиться за консультацией к юристу, практикующему в данной сфере права или воспользоваться услугами представителя, предоставив ему на совершение всей процедуры нотариально заверенную доверенность.

    Права и обязанности нового совладельца

    После окончания регистрационной процедуры новый собственник наделяется не только правами на недвижимость, но и обязанностями по содержанию и использованию общей жилой площадью (кухней, санузлом и т.п.), что не должно нарушать законные интересы и права других дольщиков (регламентируется статьей 449 Гражданского кодекса).

    Обязанности и права продавца

    Продавец в свою очередь обязан уплатить налог с суммы, полученной от продажи доли если он:

      владел частью недвижимости менее пяти лет, в размере тринадцати процентов, если цена за часть квартиры превысила один миллион (пункт 4 Статьи 217.1 Налогового кодекса); если возникла обязанность по уплате налога, бывший владелец вправе вернуть часть денег посредством получения имущественного вычета, как через налоговую службу, так и подав заявление и все документы в бухгалтерию работодателя (статья 218 Налогового кодекса).

    Нюансы сделки

    Есть и не совсем законные решения по продаже части недвижимости, если долевые собственники против продажи доли третьим лицам:

      к примеру, будущий собственник может дать продавцу энную сумму денег, в виде займа, где залогом будет доля недвижимости. Чаще всего эта сумма равна стопроцентной стоимости доли. Оформляется это соглашением о займе, после чего, выжидаются все допустимые сроки возврата денежных средств, и залог остается у займодавца, на вполне законных основаниях; также сделку можно оформить посредством дарения. Это особенно удобно для близких родственников. Так как они освобождаются от уплаты налога, предусмотренного при продаже квартиры. В соглашении необходимо указать квадратные метры даримой площади и перечислить лиц, у кого появится право собственности на эти квадраты. Передача денежной суммы осуществляется путем перечисления на банковский депозит. Этот способ можно назвать фиктивным дарением. Доля продана, деньги получены и все стороны довольны. Но необходимо знать, что за такое дарение предусмотрено наказание, как административное, так и уголовное, если третья сторона обратиться в судебный орган с неопровержимой доказательной базой.

    Возможность оспаривания сделки

    Законом допускается оспаривание сделок по купле продаже части квартиры в случае когда:

      было нарушено преимущественное право дольщиков; долевые собственники не были уведомлены о продаже соответствующим образом; в части стоимости была изменена сумма в сторону увеличения; был нарушен срок ожидания решения от собственников (меньше месяца).

    При выявлении другими собственниками нарушения их прав они могут обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию в течение трех месяце с момента совершения сделки, где потребовать ее признания недействительной и перевода на них права покупки (регламентируется статьей 253 Гражданского кодекса).

    Законодательство, регулирующее продажу доли

    Наименование Описание
    ФЗ-172 «О внесение изменений в отдельные законодательные акты»
    ФЗ-122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
    Гражданский кодекс (статьи) Описание
    245 Определение долей в праве долевой собственности
    246 Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
    247 Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
    249 Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности
    250 Преимущественное право покупки
    251 Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
    252 Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли из него
    253 Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
    254 Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
    256 Общая собственность супругов
    Налоговый кодекс
    217.1 Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
    218 Стандартные налоговые вычеты

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: