Покупка квартиры по ДДУ риски - TVOI-NOVOSTROI.RU

Покупка квартиры по ДДУ риски

Долевое участие в строительстве в 2021 году

Если вы хотите купить квартиру в новостройке, то застройщик предложит вам заключить и зарегистрировать в Регпалате договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. Когда сделка состоялась, покупатель становится собственником доли в будущем доме. Эта доля, которая пока лишь существует на бумаге, превратится в одну из квартир.

Тема долевого участия в 2021 году неразрывно связана с эскроу-счетами. Через них проходит подавляющее большинство продаж новой недвижимости. Рассказываем подробно о всех аспектах.

Как называется закон о долевом участии в строительстве

Вопросы долевого строительства в России регулирует закон с длинным названием «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В него неоднократно вносили изменения. Руководствоваться следует последней действующей редакцией. На текущий момент это 30 декабря 2020 года.

Что такое счета эскроу и как они защищают участников долевого строительства

С 1 июля 2019 года застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты — это называется проектное финансирование. Или на собственные средства, если они есть. Деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя.

Как же тогда купить новостройку? Это по-прежнему можно сделать хоть на этапе котлована. Но ваши деньги застройщик взять себе не может, а обязан положить на специальный счет в банке — эскроу. Там они будут находиться до тех пор, пока компания полностью не получит разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Деньги покупателя в этом случае выступают как бы и его страховкой. Не будет дома — хотя бы вернут деньги. Но такое маловероятно. Поскольку есть еще вторая часть уравнения: застройщик с не очень устойчивым финансовым положением вряд ли получит банковское проектное финансирование, и, соответственно, вряд ли сможет начать стройку.

— Долевое строительство — это риски. Все понимают, что стройка — дело затратное, большие сроки. Стопроцентной гарантии не даст ни один застройщик, банк и страховая. Однако у дольщиков есть возможность вернуть деньги, если что-то пойдет не так. Раньше возврат средств проходил с большими трудностями и далеко не всем удавалось получить обратно всю сумму, — объясняет юрист, гендиректор компании «Полезные люди» Юрий Паршиков.

Если строительство дома остановится

Тут перспективы зависят от того, по каким правилам работал застройщик и что служит гарантией ваших прав в случае его банкротства.

1. Ваши деньги, уплаченные застройщику, лежат на счету эскроу.

Тут все просто: если обанкротится застройщик, вам вернут всю эту сумму.

Если же вдруг обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет, или у него отнимут лицензию, деньги тоже вернут. Но в размере не более 10 млн рублей. Расплачиваться в такой ситуации с вами будет Агентство по страхованию вкладов. Как и в случае с обычными банковскими вкладами.

2. Счетов эскроу не было, был заключен старый договор долевого участия. Но застройщик уплачивал взносы в Фонд защиты прав дольщиков.

Хотя это еще старая схема, она достаточно неплохо защищает дольщиков. Возможны два варианта: либо стройка будет завершена за счет отчислений в фонд, либо из этих средств дольщики получат денежную компенсацию. Что выбрать, должно решить собрание дольщиков (обычно выбирают достройку).

3. Схема старая, но отчисления в Фонд дольщиков не делались, ответственность застройщика была застрахована как-то еще.

Наиболее проблемный вариант, поскольку, как многократно было доказано на практике, со страховыми компаниями, где была застрахована ответственность обанкротившегося застройщика, почему-то тоже почти всегда что-то случается.

Впрочем, как показал опыт подмосковной Urban Group, если «грохнулся» крупный застройщик, власти стараются через Фонд дольщиков помочь всем обманутым клиентам — и тем, по договорам которых отчисления в фонд делались, и по которым не делались. Недостающие деньги выделяются из федерального и регионального бюджета.

Но надеяться на это лучше все-таки не надо — вариант три самый ненадежный.

Как закон о долевом участие через счета эскроу повлиял на цены

Когда нововведение анонсировали, некоторые эксперты пророчили серьезный рост цен на недвижимость. Самые пессимистичные прогнозы заключались в полном коллапсе сферы жилищного строительства. Якобы слабые игроки уйдут, так как не потянут банковские кредиты. Сильные компании захватят рынок и станут диктовать условия.

С момента принятия нового закона прошло уже несколько лет, а новые ЖК продолжают появляться по всей стране.

— Рынок недвижимости крайне остро реагирует на любые изменения. Даже если они напрямую не касаются строительства. Сказать однозначно, что новые правила негативно повлияли на ситуацию, нельзя. В последнее время множество других факторов сказались на состоянии экономики. Разумеется, рынок стал более структурирован и определен. Это, скорее, преимущество. Что касается цен, здесь рост определяется сезонностью и покупательской способностью населения, нежели амбициями застройщиков, — объясняет Юрий Паршиков.

Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме?

Рекомендации по проверке застройщика и составлению договора долевого участия

Можно ли надежно вложить денежные средства в строительство?

Самый надежный способ приобретения жилья – покупка готового объекта, в отношении которого оформлено право собственности. Это гарантирует своевременную передачу объекта и дает возможность оценить потенциальные риски (проверить продавца, предшествующие сделки и пр.). Чем больше временной разрыв между вложением денежных средств и получением заветных ключей и выписки из ЕГРН, тем сложнее спрогнозировать результат.

Практика последних лет показывает, что полностью исключить риски при заключении договора долевого участия невозможно. Например, если сделка расторгается и покупателю возвращают деньги, обычно он не может сразу приобрести аналогичную квартиру, поскольку с момента заключения сделки могут пройти годы.

Если принято решение купить квартиру в строящемся доме, с чего начать?

Начать стоит с оценки застройщика. Проанализировать историю реализованных им проектов. Посмотреть, не были ли нарушены сроки строительства.

Далее переходим к проверке судебных споров, в которых он состоит. Это позволит оценить объем неисполненных обязательств, финансовую надежность. После включения п. 11 ст. 3.1 в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ размещение и актуализация этих данных – обязанность застройщика.

Проверить данные можно на сайтах судов. Один из них будет поименован в договоре долевого участия как суд, в который следует обратиться при рассмотрении споров, вытекающих из существа договора. Следует ознакомиться с информацией, имеющейся в Картотеке арбитражных дел и на сайте суда общей юрисдикции, с учетом местонахождения застройщика. Отсутствие судебных споров говорит о том, что застройщик добросовестно исполняет свои обязанности.

Если репутация застройщика не вызывает сомнений, переходим к проверке объекта строительства. Правовой анализ объекта начинаем с изучения истории земельного участка (текущий правовой статус, история приобретения и пр.) и проектной документации. На этапе проверки документов могут быть выявлены обстоятельства, ставящие под сомнение долгую и счастливую жизнь в новой квартире. Например, к их числу можно отнести несоответствие сведений о земельном участке объекту будущего строительства. Именно это обстоятельство стало причиной сноса в 2012 г. многоквартирного дома в поселке Вешки Мытищинского района Подмосковья. Тогда суд признал дом самостроем, и без крыши над головой остались 40 семей.

Стоит учитывать, что сведения об объекте строительства – это самый важный блок информации, доверить который следует профессионалам. Если же возможности привлечь юриста для проверки нет, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства. Это ресурс, на котором собраны все документы, касающиеся объекта строительства. В обязательном порядке нужно проверить правовой статус земельного участка: когда формировался, кем, для каких целей, как передавался объект, кому сейчас принадлежат права. Далее необходимо определить все фактически и юридически существующие охранные зоны. Проверить соответствие параметров объекта жилищного строительства, указанных в проектной документации, разрешенным на конкретном земельном участке.

Что должно быть указано в договоре долевого участия?

Договор долевого участия (ДДУ) – это своего рода договор купли-продажи. С его помощью застройщик привлекает денежные средства для строительства объекта недвижимости и его последующей продажи.

В ДДУ должны быть отражены все существенные условия приобретения, свойственные договору купли-продажи: точные характеристики объекта, стоимость, права и обязанности сторон, способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств. Обязательно должно быть включено условие о сроке завершения строительства.

При заключении ДДУ важно максимально подробно описать приобретаемый объект. Например, если определяющим фактором при выборе квартиры являлось панорамное остекление – данный пункт необходимо включить в договор.

При одновременной покупке элементов социальной инфраструктуры, связанных с объектом (благоустроенный парк, теннисный корт, детская площадка), характеристики и условия их приобретения следует зафиксировать соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора долевого участия. Это поможет защитить себя от распространенного рекламного хода: «Вы платите не за квадратные метры, а за право жить в образцовом квартале». Заключение соглашения с идентификацией того, что вы приобретаете и за сколько, позволит в будущем требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств.

После заключения ДДУ начинаются долгие месяцы ожидания сдачи готового объекта. В данный период дольщик может лишь отслеживать стабильность застройщика. Действующая правовая конструкция не дает ему дополнительных возможностей.

Можно ли будет расторгнуть договор долевого участия?

Законом предусмотрены два способа расторжения ДДУ – внесудебный и судебный.

Внесудебное расторжение ДДУ возможно, если:

  • нарушен срок передачи объекта более чем на два месяца;
  • существенно нарушено требование к качеству объекта долевого строительства.

Судебное расторжение ДДУ возможно, если:

  • строительство прекращено или приостановлено; при этом очевидно, что объект не будет передан участнику долевого строительства в предусмотренный договором срок;
  • существенно изменена проектная документация объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства; например, изменена площадь жилого или нежилого помещения более чем на 5% от указанной в ДДУ;
  • изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Независимо от оснований расторжения договора в пользу дольщика взыскиваются сумма, полученная застройщиком, и штрафы.

Как защитить свои вложения?

С учетом резкого ухудшения экономической ситуации в стране и мире нельзя исключать вероятность того, что строительство объекта не будет завершено или он не будет передан в предусмотренный срок. Потому особого внимания заслуживает страхование. При этом заметим, что большинство дольщиков считают наличие полиса гарантом возврата денежных средств в случае банкротства застройщика. Однако данное суждение ошибочно. Анализ рынка страховых услуг показывает, что страхование от названных рисков осуществляют компании, чьи финансовые возможности не смогут обеспечить возмещение в полном объеме.

Одним из гарантов защиты прав дольщиков является компенсационный фонд долевого строительства. В последнее время он часто принимает участие в разрешении спорных ситуаций. В рамках действующего закона предусмотрена возможность выплаты денежных средств пострадавшим дольщикам за счет фонда. Также появляется возможность в ряде случаев за счет бюджета фонда завершать строительство.

Читайте также  Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья

Как закон защищает права дольщика?

Введенные в действие с 1 июля 2018 г. поправки в законодательство призваны обезопасить дольщиков и переложить обязанность определения благонадежности застройщика на уполномоченные органы. Внимания заслуживают следующие новеллы:

  • застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать информацию об объекте строительства, о размере собственных средств и своей финансовой устойчивости, сведения об открытии и о закрытии своего расчетного счета с указанием его номера, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов;
  • платежи должны осуществляться по договору в безналичном порядке. Это помогает препятствовать использованию застройщиком мошеннических схем, позволяющих привлечь деньги дольщиков и пропасть с ними без следа.

Кроме того, были установлены ограничения в отношении расчетного счета застройщика. Так, не допускается совершение операций, связанных с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц; а также собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, которые не касаются привлечения денежных средств дольщиков и строительства объектов недвижимости в пределах разрешений на строительство; не допускается предоставление ссуд и займов.

Указанные ограничения направлены на контроль за использованием застройщиком денежных средств, привлекаемых в целях долевого строительства. Особенно полезны эти ограничения в случае расторжения договоров долевого участия и последующего взыскания денег в пользу дольщиков.

Таким образом, для того чтобы потратить привлеченные за счет дольщиков денежные средства, застройщик будет обязан пройти ряд согласовательных процедур. Это будет являться препятствием для необоснованного вывода и перерасхода денег. При банкротстве застройщика за счет этих денег могут быть исполнены обязательства перед дольщиками.

Еще одно позитивное изменение: теперь банки могут контролировать осуществление операций по счету застройщика. Они получили право запрашивать дополнительную информацию и отказывать в переводе денежных средств со специального счета застройщика, если операция им кажется сомнительной. Эта мера поможет сократить количество выведенных застройщиками денежных средств дольщиков.

Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке

Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, сначала — дольщиком. С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия — этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право требовать квартиру в собственность.

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру — ее еще нет, — а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома. Продажа этого права и называется переуступкой. У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Переуступка — обычная практика

Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.

Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.

В общем, такие сделки проводят:

  • инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
  • дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
  • подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.

В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.

У застройщика могут быть ограничения на переуступку

В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.

Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.

Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.

Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.

Для примера разберем договор долевого участия Самолета:

У Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования: получить согласие у застройщика, погасить долг, зарегистрировать переуступку в Росреестре и передать оригинал договора переуступки с контактами покупателя

В договоре есть пункт: получить согласие застройщика на переуступку. Оно может выглядеть так:

Согласие дает представитель по доверенности — так можно, внизу обязательно стоит его имя и подпись

Если в договоре долевого участия есть требования к переуступке, нужно их выполнить, если нет, процесс такой: покупатель получает от продавца документы — оригинал договора долевого участия, справку застройщика об отсутствии долгов. Справка выглядит так:

В справке о долгах главная фраза: застройщик претензий не имеет

  • стороны подписывают договор уступки прав требований;
  • составляют акт приема-передачи документов из первого пункта;
  • через МФЦ документы подают в Росреестр для регистрации договора уступки;
  • покупатель переводит деньги продавцу;
  • продавец пишет электронное или обычное письмо застройщику: «Уведомляю, что я переуступил договор долевого участия на квартиру такую-то, копию договора и свои контакты прикрепляю».

После регистрации сделки покупатель получает право требовать квартиру от застройщика, когда дом будет сдан.

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, перед сделкой он должен ее погасить и снять обременение, а покупателю принести об этом справку из банка. При этом покупатель тоже может взять ипотеку. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает программу кредитования, собирает документы и ждет одобрения. Если одобрили, отправляет в банк документы по квартире: договор долевого участия, договор переуступки, справку застройщика об отсутствии долгов.

Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками

У покупателя с договором переуступки есть риски: суд может отменить сделку, застройщик — обанкротиться, а родственники продавца — потребовать свою долю.

Отмена сделки. Суд может отменить сделку — в законе это называется «признать сделку недействительной». Тогда продавец должен будет вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу — право требования на квартиру. Такое может случиться, если продавец:

О недействительных сделках — во втором параграфе Гражданского кодекса

  • не уведомил застройщика о переуступке;
  • не заплатил застройщику комиссию, хотя она прописана в договоре;
  • не погасил долги перед застройщиком;
  • переуступил договор долевого участия раньше срока, который прописан в договоре.

Чтобы этого не произошло, покупателю в договоре долевого участия нужно проверить наличие, размер комиссии и ограничения по срокам, а затем попросить у продавца справку застройщика об отсутствии долгов.

Банкротство. Перед подписанием договора переуступки нужно проверить надежность компании. Как это сделать, мы рассказывали в статье «Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры».

Споры с родственниками. Если продавец состоит в браке, у супруга есть половина права по договору долевого участия — права требования на квартиры тоже считаются совместно нажитым имуществом. Поэтому покупателю нужно попросить один из этих документов:

  • Справку с печатью и подписью нотариуса, в которой супруг подтверждает, что согласен на переуступку на тех условиях, что прописаны в договоре.
  • Брачный договор, в котором прописано, что имущество и права требования каждого супруга принадлежат только ему. Договор должен действовать на момент сделки.
  • Соглашение о разделе имущества с заверением нотариуса или решение суда, которое вступило в силу на момент сделки. В решении должно быть написано: права требования на такую-то квартиру по договору долевого участия разделу не подлежат. Еще подойдет вариант, когда права уже разделены и в решении суда написано, что права по договору долевого участия закрепляются за продавцом.

Проблемы могут быть, если один из супругов оплачивал договор долевого участия деньгами, которые заработал до брака. Если деньги хранились не в банке, а дома наличными, будет сложно доказать, в какой момент они появились: до или после брака. Из-за этого суд может решить, что деньги человек заработал уже в браке, а значит, они — совместно нажитое имущество, и отменить сделку. Поэтому, если у продавца есть супруг, но нет брачного договора или доказательств, что договор долевого участия оплачивался добрачными деньгами, в сделке лучше не участвовать. Если суд отменит сделку, не факт, что продавец добровольно вернет деньги.

Редкий, но рискованный случай — когда один из родителей переуступает договор долевого участия, который оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае ребенку должны купить другую квартиру такой же площади, чтобы его положение не ухудшилось. Для защиты покупателю нужно взять у продавца гарантийное письмо, там должно быть написано примерно так:

Я, такой-то, готов продать продавцу квартиру площадью столько-то квадратов, находящуюся по адресу такому-то, и зарегистрировать ее на несовершеннолетнего такого-то. Дата, подпись.

Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.

Продавец-физлицо Компания
Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил; Договор долевого участия;
платежные поручения об оплате договора долевого участия; акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком;
справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку; договоры подряда;
оригинал договора долевого участия; счета-фактуры;
оригинал договора уступки долевого участия. учредительные документы;
доверенности на представителя;
протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО.
Читайте также  Нотариальная сделка купли продажи квартиры кто оплачивает?

Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.

Что изменилось в налогообложении застройщиков по ДДУ

Застройщик, работающий по договору долевого строительства (ДДУ), по закону освобождался от налогообложения, так как покупатели жилья — дольщики выступали инвесторами. Но после введения счетов эскроу средства дольщиков уже не могут рассматриваться как инвестиции, следовательно, меняется и налоговый учет. Какие налоги теперь должен платить застройщик, если проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых?

В соответствии с подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции: услуги застройщика на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

На основании этого отношения сторон по договору долевого строительства рассматривались как инвестиционные отношения, а поступающие от дольщиков деньги по ДДУ не включались в облагаемый НДС оборот. В налоговую базу по НДС (впрочем, как и по налогу на прибыль) попадала только экономия по результатам строительства в виде разницы между суммой поступивших застройщику средств дольщиков и затратами на строительство помещений, передаваемых этим дольщикам.

В нашем случае проектом предусмотрено строительство апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых, что является нежилыми помещениями непроизводственного назначения. Следовательно, услуги застройщикам при их реализации по ДДУ освобождаются от уплаты НДС. Однако средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу, являются собственностью дольщика, а не застройщика. Распоряжаться находящимися на эскроу-счетах средствами для целей строительства застройщик не может, поэтому в данной трактовке он не рассматривается как посредник.

Отношения между застройщиком и дольщиком уже не могут носить инвестиционный характер, поскольку при аккумулировании денежных средств на счетах эскроу до момента ввода дома в эксплуатацию исчезает сама суть инвестиций в долевое строительство. Тем самым ставится под сомнение возможность определения финансового результата в виде экономии.

В Письме Минфина РФ от 22 января 2020 года № 03-07-07/3382 по данному вопросу разъясняется лишь следующее:

«Сообщаем, что вопрос определения стоимости вышеуказанных услуг, плата за которые поступает со счетов эскроу, кодексом не регулируется».

В связи с этим остается неясным подход налоговых органов к определению налогооблагаемой базы застройщика при реализации посредством ДДУ апартаментов, машино-мест и кладовых (нежилые помещения непроизводственного назначения для личного пользования граждан) при условии расчетов через счета эскроу. В данном случае речь идет об увеличении налоговой нагрузки по НДС в размере порядка 146 млн руб., что является существенным для проекта.

В целях налогообложения прибыли и бухгалтерского учета выручка застройщика определяется исходя из стоимости объекта долевого строительства, указанной в договоре. В целях исчисления НДС по нежилым объектам налоговая база также определяется исходя из стоимости объекта. При этом в целях налогообложения прибыли расходы на строительство уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.

Налог на прибыль

В целях налогообложения прибыли не учитывается имущество, полученное налогоплательщиком в рамках целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Так, в частности, к средствам целевого финансирования относится имущество в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов (абзац тринадцатый подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

При использовании в долевом строительстве счетов эскроу денежные средства дольщиков аккумулируются на специальных счетах дольщиков в банке (ч. 1, 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 214-ФЗ, ст. 860.7 ГК РФ). В связи с этим, исходя из прямого прочтения абзаца тринадцатого подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, полагаем, что денежные средства дольщиков, находящиеся в уполномоченном банке на счетах эскроу (не на счетах организации-застройщика), не могут признаваться в целях налогообложения прибыли средствами целевого финансирования. По нашему мнению, этот довод подтверждается и тем, что при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу требования, предусмотренные ст. 18–18.2 Закона № 214-ФЗ, не применяются (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).

Иных норм, позволяющих не включать в доходы денежные средства, поступающие в оплату стоимости построенных объектов по договору долевого строительства, положения ст. 251 НК РФ не содержат. Поскольку специальных норм по учету доходов и расходов для застройщиков гл. 25 НК РФ не установлено, то доходы и расходы застройщику необходимо учитывать в общеустановленном порядке.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ стоимость услуг застройщика в цене договора с 30 июля 2017 года не выделяется. В связи с этим полагаем, что доход застройщика должен определяться исходя из стоимости объекта строительства, определенной в договоре (без учета НДС), на дату передачи готового объекта строительства дольщику по акту приемки-передачи (п. 1 ст. 248, п. 3 ст. 271 НК РФ). Одновременно в расходах учитывается налоговая себестоимость объекта строительства, сформированная из прямых расходов застройщика (ст. 318, 319 НК РФ). Положения п. 17 ст. 270 НК РФ в данном случае не применяются.

Объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Реализацией товаров, работ или услуг признается, соответственно, передача права собственности на товары, результаты выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).

При определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (п. 2 ст. 153 НК РФ). Налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) в общем случае определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Каких-либо особенностей для застройщиков положения ст. 153, 154 НК РФ не устанавливают. Так как в цене ДДУ вознаграждение застройщика не выделяется и вся стоимость объекта формирует доход застройщика, то, полагаем, налоговая база по НДС должна определяться застройщиком на дату подписания акта приемки-передачи построенного объекта (п. 16 ст. 167 НК РФ) как стоимость объекта, указанная в договоре.

При этом реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). В Письме от 11.09.2018 № 03-07-07/64777 (исходя из совокупности положений НК РФ и ЖК РФ) представители Минфина России сделали вывод, что освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, применяется при осуществлении операций по реализации указанных в ЖК РФ жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан.

В случае реализации жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС не применяется и, соответственно, операции по реализации таких жилых помещений (апартаментов) подлежат налогообложению НДС в общем порядке. Из приведенной позиции финансового ведомства можно заключить, что в случае если апартаменты предназначены для постоянного проживания граждан (где имеется право на постоянную регистрацию по месту жительства), то их реализация не облагается НДС. Если же апартаменты являются гостиницей, то освобождение от НДС не применяется.

В случае если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии с положениями ст. 149 НК РФ, налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ). Каких-то иных разъяснений уполномоченных органов о порядке определения налоговых обязательств застройщиками при привлечении средств дольщиков с использованием счетов эскроу нет.

Бухгалтерский учет

Поскольку денежные средства дольщиков на расчетный счет застройщика до окончания строительства не поступают и не находятся под его контролем, то активом они не являются. Поэтому учет денежных средств, поступивших на счета эскроу, необходимо вести за балансом по каждому ДДУ (например, на счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные»). Выручка определяется исходя из цены, установленной договором между организацией и дольщиком (п. 6, 6.1 ПБУ 9/99).

Поэтому в данном случае выручка будет определяться на дату подписания акта приемки-передачи объекта строительства в размере стоимости переданного объекта, установленной в договоре (п. 12 ПБУ 9/99). Расходы на строительство собираются в общем случае на счете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п. 2.3 Письма Минфина России от 30.12.1993 № 160, Письмо Минфина РФ от 18.05.2006 № 07-05-03/02).

Согласно подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС (освобождаются от обложения НДС) на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Исключение составляют услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения. К объектам производственного назначения в целях указанного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

Согласно позиции Минфина России и ФНС России если договором долевого участия в строительстве предусмотрена передача нежилых помещений, не входящих в общее имущество многоквартирного дома и предназначенных для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг), то услуги застройщика не освобождаются от НДС. Также есть разъяснения Минфина России, согласно которым если объектами долевого строительства являются нежилые помещения в составе многоквартирного дома, то услуги застройщика освобождаются от НДС при условии, что эти помещения не признаются объектами производственного назначения.

Читайте также  Проверка чистоты квартиры при покупке в ипотеку

В то же время есть судебные акты, в том числе Определение Верховного суда РФ (приведено в п. 10 Обзора правовых позиций, направленного Письмом ФНС России от 23.12.2016 № СА-4-7/24825@ нижестоящим налоговым органам для использования в работе), с выводом о том, что застройщики многоквартирных жилых домов вправе воспользоваться освобождением от НДС независимо от наличия в них нежилых помещений.

Наше мнение совпадает с судебной практикой: многоквартирный дом (как здание в целом) является объектом непроизводственного (жилого) назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений. Данные выводы содержатся в Определении Верховного суда Российской Федерации от 21.09.2016 № 302-КГ16-11410 по делу № А78-10467/2015 (ООО «Тантал» против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 2 по г. Чите).

Таким образом, услуги застройщика по ДДУ при реализации апартаментов, машино-мест и индивидуальных кладовых освобождены от уплаты НДС. При условии, что речь идет о построении многоквартирного жилого дома. Использование счетов эскроу на налоговую нагрузку не влияет.

Оформляем ипотеку на новостройку: нюансы, плюсы и минусы покупки первичного жилья

Приобрести квартиру сразу в наше время для многих довольно трудно. И если в области это сделать еще возможно, то в центре города цены порой достигают заоблачных отметок. Тогда на помощь людям приходит ипотека. Мы решили изучить нюансы и разузнать, как же производится получение ипотеки на первичное жилье в России в 2021 году. На все наши вопросы ответил руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.

Чем отличается «первичка» от «вторички»

По словам эксперта, сейчас на рынке можно найти жилье двух видов:

• первичное — оно продается в строящихся или только недавно возведенных домах. Стоит сразу отметить, что покупка на стадии строительства выйдет гораздо дешевле. Такое жилье продает непосредственно компания застройщик;

• вторичное — как вы можете уже догадываться, это те квартиры, в которых уже ранее кто-то жил. Продает такое жилье бывший владелец или компания, которой принадлежит недвижимость.

Но мы предлагаем сконцентрировать внимание именно на «первичке». Хотим сразу обратить внимание на один из ключевых моментов получения ипотеки на первичное жилье — с ней вы получаете свидетельство на право собственности. Сразу после этого квартира считается полностью построенной и приобретает статус вторичного жилья. Внутренняя отделка в этом случае не имеет никакого значения.

Однако этот документ выдается только в том случае, если дом был введен в эксплуатацию, а сам покупатель подписал акт приема передачи квартиры. Случается и такое, что дом уже возведен, акт подписан, но застройщик запаздывает оформлением свидетельства. В этом случае банки уже не могут кредитовать по программе для новостроек, а дать ипотеку на «вторичке» еще не могут. В связи с этим банки позволяют приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи. Эту схему применяют многие крупные банки, поэтому бояться ее вовсе не стоит.

Как приобрести первичное жилье

Одной из самых важных бумаг при заключении сделки является подписанный продавцом и покупателем договор. Однако и эти документы при оформлении ипотеки на первичное жилье бывают разными:

• ДДУ (договор долевого участия) — его используют для покупки всей недвижимости на первичном рынке. Согласно этому документу обязуется вложить деньги в строительство дома, как и другие будущие жильцы. В свою очередь застройщик предоставляет покупателю конкретную квартиру. В собственность квартиру отдают в тот момент, когда дом полностью вводится в эксплуатацию. Чтобы подтвердить действительность договора, все документы проходят процедуру регистрации в Росреестре. Как только договор проходит проверку, покупатель может быть спокоен, ведь у застройщика все хорошо с проектными документами, финансами и законом.

• По договору уступки или по-другому переуступка прав — вполне законный способ. Однако есть ряд отличий от первого, например недвижимость приобретается у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя, купившего квартиру по ДДУ. Стоит отметить, что в России действует программа господдержки застройщиков на ипотеку в новостройках, в связи с этим покупка недвижимости по договору уступки выйдет намного дороже из-за высоких ипотечных процентов.

• Договор ЖСК — его считают пожалуй самым ненадежным видом приобретения квартир, поскольку покупателям выдается только членская книжка, которая не заменяет договор. Здесь очень часто происходят различные махинации, подтасовывание и существуют риски двойных продаж (одна квартира регистрируется на две разных семьи). Обычно эту схему предлагают те застройщики, которые не имеют прав на строительство домов на выбранной территории. Итог, к сожалению, часто бывает таким: дом возведен, квартиры проданы, но ввести здание в эксплуатацию нельзя, поскольку земля не была куплена. Из-за этого люди остаются и без денег и без жилья.

Эксперт также пояснил, что раньше при покупке квартиры на ранних этапах существовал риск заморозки строительство и банкротства самого застройщика. Каждый из нас видел обманутых дольщиков — именно эти люди и вложились в сомнительные проекты. Но теперь ситуация кардинально изменилась благодаря появлению эскроу-счетов.

Эти счета открываются в банке для того, чтобы продавец и покупатель совершили сделку, в которой банк выступает гарантом. Для начала нужно заключить договор о покупке квартиры в строящемся доме, после чего продавец и покупатель обращаются в банк, открывают счет и будущий владелец квартиры вносит на него необходимую сумму. Так что же дает этот счет? Все просто — застройщик получит свои деньги только в том случае, если в полном объеме выполнит свои обязательства, а именно, построит дом, введет его в эксплуатацию и обустроит территорию. В случае банкротства строительной компании покупатель сможет вернуть ранее внесенные средства в полном объеме.

Уступка по ДДУ: Сыр, Мышь, Мышеловка(?) Кто есть что.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день, уважаемые коллегии и читатели) ЦИАН,

Тема уступки права требования по Договору участия в долевом строительстве была, есть и (пока) еще долго будет актуальна. Кто-то продает, потому что решил «выйти» из проекта, кто-то, соответственно, хочет купить. И в последнее время стала ловить себя на мысли о том, что уже в который раз консультирую по телефону в течение минут двадцати-тридцати людей по этому вопросу . Конечно, цена рассчитана и ниже, чем у Застройщиков, конечно, уступка с его согласия (если таковое требуется, исходя из положений ДДУ). Но… «Заманчиво, но как-то боязно» — самое часто резюме от потенциальных покупателей. А также: «Почему дешевле, чем у Застройщика», «Ах, неполная стоимость» и «Наверное, дом не сдадут» (когда он уже сдан), «Там же ремонт еще делать» (указано в объявлениях). «Наверное, будут проблемы с оформлением (права) собственности» (безусловно, если не оформлять). Не буду вдаваться в подробности последствий упрощения регистрации перехода права собственности по ДКП на вторичном рынке (удобно при единственной сделке, без цепочки и то, если родственники-знакомые. Упростили-то лишь саму регистрацию, я имею ввиду давно и через МФЦ, и тем самым ввели в заблуждение продавцов-покупателей, что, мол, это и есть основное в сделке)). А переговоры, проверки, альтернативы… И продавцы –покупатели постепенно стали считать себя и юристами, и риэлторами, и стали –таки пробовать играть эти роли все активнее в последние годы. И пытать юристов- риэлторов, тех, по чьим объявлениям звонят, своими замечательными вопросами «по существу». Но Договор уступки – отдельная тема. Разъяснений по теме немного. И пытки поэтому страшнее). После очередной такой беседы решила расставить точки (над i). Итак,

«СЫР» — Объект долевого строительства, чаще, жилое помещение, т.е. «Квартира». Предмет покупки. Предмет уступки. А по юридическому существу сделки – ПРАВО требования исполнения обязательств по передаче Квартиры, которое Продавец (Цедент) передает Покупателю (Цессионарию) по Договору уступки (Цессии) вместе с обязанностями по ДДУ. То есть происходит смена «Дольщика» по ДДУ.

«МЫШЬ» — ею может стать и Продавец и Покупатель — сделка может нести риски для обеих сторон.

«МЫШЕЛОВКА» — собственно сделка, договор уступки и расчеты по нему, опасна для того, кто есть «МЫШЬ».

— Не получить Объект долевого строительства (Квартиру), в случае, если Застройщик не сможет его достроить.(Не относится к введенным в эксплуатацию домам), так как по Договору уступки приобретает право требования, а не объект в натуральном выражении . Или получить позже срока, установленного в ДДУ.

— Иметь правопритязания со стороны Продавца по договору уступки. Как, например, супруга / супруги Продавца, которым не были известно(?) о сделке приобретения по ДДУ изначально или продаже по уступке.

— Иметь правопритязания со стороны лиц, участвовавших в предыдущих сделках по данному Объекту (если уступка по ДДУ не первая).

(*Но эти риски куда ниже, чем во многих случаях на вторичном рынке, когда Квартира много раз продавалась и не только).

— Оплатить разницу в стоимости квартиры, в случае разницы между проектной и фактической площадью после обмеров БТИ (как правило, в случае увеличения более, чем на 1 кв. метр, что предусмотрено положениями ДДУ. Но, также и получить возврат денег в случае уменьшения площади Квартиры).

— При заниженной стоимости в Договоре уступки, в случае расторжения такого договора по решению суда, получить именно ту сумму, которая указана в Договоре.

— При заниженной стоимости в Договоре уступки, по итогам окончательного расчета получить именно ту сумму, которая указана в Договоре.

— Иногда не получить ее, сумму, даже полную, вообще. Особенно, если право собственности скоро.

Ее может и не быть, если все разумно оформлять. Не проводить сделку, если Продавцом уже подписан акт приема-передачи. Составлять правильный договор уступки. Визировать его у застройщика. Указывать в нем полную сумму. Получать к сделке необходимые согласия и заявления. Проводить освидетельствования, в случае необходимости. И, конечно, позитивно обо всем этом договариваться. Все же риски для покупателя при Договоре уступке по ДДУ куда ниже, чем во многих случаях на вторичном рынке, когда Квартира много раз продавалась или имеет многодесятилетнюю непрозрачную историю. И, как говаривал кот Леопольд: «Ребята, давайте жить дружно». Хороших сделок!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: