Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире - TVOI-NOVOSTROI.RU

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Меньше – лучше: как продать комнату в «коммуналке»

Документы, необходимые для сделки

Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться, что продавец может подтвердить право собственности на комнату. «Помимо документов на собственность продавец должен предоставить кадастровый и технический паспорт объекта, справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам», – рассказала ЦИАН Земфира Каримова, адвокат юридической фирмы «Афина».

Порядком продажи комнаты в коммуналке также предусмотрено, что продавец должен информировать соседей (других собственников квартиры) о продаже комнаты с указанием цены. Уведомление о продаже комнаты составляется в письменной форме со всеми необходимыми реквизитами: полное ФИО и адрес комнаты получателя, полное ФИО отправителя с адресом комнаты, сообщение о продаже.

Также потребуется согласие органов опеки и попечительства, если среди других собственников квартиры есть недееспособные граждане или несовершеннолетние.

Как продать комнату без согласия соседей

Иногда другие собственники помещений в квартире уклоняются от получения уведомлений. Как тогда получить отказ соседей от преимущественного права покупки?

«Уклонение» сособственников по «коммуналке» на возможность продать комнату никак не повлияет, ведь продавец обязан лишь уведомить о продаже и на руках иметь квитанции об отправленных уведомлениях с почты. Датой подачей уведомления будет считаться число поступления письма в почтовое отделение собственника. По закону, молчание со стороны соседа будет считаться отказом от покупки, поэтому необходимо отсчитать 30 дней от этой даты и смело оформлять продажу.

Бывает, что продавец не в курсе, где на данный момент проживают его соседи. В этом случае нужно также прислать уведомление на адрес коммуналки. И отсчитывать 30 дней от даты поступления корреспонденции в почтовое отделение собственника, а затем продавать. В реестр необходимо будет предоставить квитанции на отправление корреспонденции.

«Устав платить за съемное жилье посторонним людям, в 2014 году мы с мужем, наконец, решились приобрести комнату в московской коммуналке. Благо, в родном городе у меня была собственная «однушка». Денег от продажи как раз хватало на комнату в двухкомнатной квартире. Родственники долго отговаривали от такой покупки, советовали взять ипотеку. Но мы настояли на своем, и нам очень повезло – после волокиты с документами, мы, наконец, поселились с семейной парой пенсионеров, которые часто уезжали на дачу. Со временем накоплений у нас прибавилось, и нам удалось уговорить их продать вторую комнату».

Нужен ли нотариус?

Сделки с комнатами проводятся через нотариуса. Стороны подписывают договор купли-продажи, все документы удостоверяются. Далее покупатель вносит деньги за комнату в депозитарий. Затем вся документация отправляется в Росреестр на регистрацию права собственности. И лишь после того, как покупатель получит договор от Росреестра с пометкой о переходе права, продавец может забрать свои деньги из ячейки.

Минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей.

Для покупателя: плюсы и минусы

Комната – хороший вариант для тех, кто не накопил денег на отдельное жилье и не хочет связываться с ипотекой. Такое приобретение дает возможность получить постоянную регистрацию, посещать поликлинику, записать детей в школу. Однако покупка комнаты и покупка квартиры – не одно и то же.

Самое главное преимущество комнат – цена. По данным компании «Бест-Новострой», минимальный порог покупки «чистых» комнат в Москве (с одним собственником, полученным отказом соседей и пр.) начинается от 1,6-1,7 млн рублей, при этом основная масса предложения сосредоточена в бюджете от 2 до 3 млн рублей. Средняя цена квадратного метра комнат – около 178,5 тыс. рублей. Для сравнения: на «вторичке» малогабаритная квартира площадью до 20 кв. м стоит от 3,8 млн рублей. Средняя цена «квадрата» (без учета районов ЦАО) – 196 632 рублей.

Кроме того, если у вас комната менее 20 кв. м, и это единственная собственность, к ней будет применяться налоговый вычет, и налог платить будет не нужно.

Тем не менее, и у такой выгодной сделки есть минусы. Помимо очевидного – совместного проживания с посторонними и порой не всегда приятными людьми, существуют еще юридические аспекты. В частности, если вы покупаете комнату с целью сдачи в аренду, стоит учесть, что без согласия других собственников в нее нельзя заселять квартирантов. По той же причине осложняется и продажа комнат.

Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире: документы, порядок, правила, особенности

Статус коммунальной квартиры подразумевает владение правами на отдельные комнаты и общее имущество сразу несколькими лицами. Это существенно осложняет процесс совершения сделок с коммуналками, обязывает соблюдать порядок уведомления других совладельцев жилья. Разберем, на каких условиях допускается продажа комнаты в коммунальной квартире, можно ли это сделать без согласия соседей.

Общие правила для продажи комнат в коммунальной квартире

Коммуналки могут принадлежать гражданам на праве собственности, либо находиться в соц. найме. В первом случае согласие соседей на отчуждение прав не требуется, даже если покупателем будет совершенно постороннее лицо. Продавцу лишь придется соблюсти уведомительный порядок продажи, обеспечить другим жильцам возможность преимущественного выкупа. Если же комната находится в муниципальной собственности, т.е. не приватизирована, наниматель не вправе распоряжаться правами.

Статья 42 ЖК РФ определяет, что при продаже объекта в коммунальных квартирах нужно учитывать правила преимущественного выкупа другими собственниками. Эти нормы содержатся в статье 250 ГК РФ, распространяются на случаи распоряжения долевой собственности.

Продавцу нужно соблюсти следующие правила:

  • уведомить владельцев всех остальных комнат в коммуналке о предстоящей сделке, указать цену по договору;
  • нельзя менять стоимость продаваемого объекта после направления уведомления, так как это может нарушить интересы других собственников, повлечь признание сделки недействительной.

Если один или несколько соседей воспользуются правом преимущественного выкупа, на последующих этапах сделки они будут являться покупателями.

Также при продаже комнаты нужно учитывать нормы СК РФ и ГК РФ в части защиты прав детей. Если собственник несовершеннолетний, для реализации сделки нужно получить согласие органа опеки. Для этого необходимо подтвердить, что имущественные интересы ребенка соблюдены, т.е. на него уже приобретена другая недвижимость, либо родители дают гарантию ее покупки после получения денег. Специалисты опеки дадут согласие, если приобретаемая недвижимость будет не хуже по степени благоустройства и не меньше по площади, чем комната в коммуналке.

Пошаговая инструкция для продажи комнаты в коммуналке

Найти покупателя на коммунальную жилплощадь достаточно сложно. Это связано со специальным статусом общего имущества квартиры. Оно будет принадлежать всем собственникам, пропорционально их долям в общей площади коммуналки. Обычно вариант с приобретением комнат рассматривается как начальный этап для дальнейшего улучшения жилищных условий.

Алгоритм действий для продажи комнаты состоит из следующих этапов:

  • поиск покупателя – самостоятельно и без посредников, либо через агентства недвижимости;
  • согласование условий сделки, в том числе цены по договору купли-продажи;
  • подготовка проекта договора, так как его положения нужно учесть при уведомлении других жильцов коммуналки;
  • подготовка письменного уведомления с указанием цены сделки, вручение документа остальным собственникам или направления заказным письмом.

Эта предварительная стадия является общей для всех вариантов продажи комнаты. Дальнейшее развитие событий зависит от того, как отреагируют остальные жильцы коммуналки на полученное уведомление. В законе указан срок, в течение которого нужно дать ответ — не менее одного месяца.

Если все остальные жильцы дали письменный отказ от преимущественного права выкупа, либо не ответили в разумный срок, можно подписывать договор с первоначальным покупателем.

Если продается комната без долей, можно сразу обращаться в Росреестре или МФЦ для регистрации сделки. Если на объект установлена долевая собственность, нужно представить договор для проверки и удостоверения в нотариальную контору. Нотариус проверит не только законность сделки, но и соблюдение уведомительного порядка по ГК РФ.

Завершающим этапом продажи комнаты в коммунальной квартире будет регистрация перехода прав. Направить документы в Росреестр обязан нотариус, заверявший договор. В некоторых регионах нотариальные конторы могут не иметь технической возможности для подачи документов на электронную регистрацию. Поэтому участники сделки могут сами пройти эту процедуру.

Для этого нужно:

  • оплатить госпошлину 2000 руб. (если покупателей несколько, они могут распределить эту сумму пропорционально приобретаемым долям);
  • подготовить документы, заполнить заявление о государственной регистрации;
  • обратиться в любое учреждение МФЦ или непосредственно в Росреестр;
  • сдать документы, получить расписку с указанием идентификационного номера и даты выдачи готовых бланков;
  • после завершения регистрационных действий получить выписку ЕГРН, договор с отметкой Росреестра.

Указанная выше пошаговая инструкция будет незначительно отличаться для случаев продажи комнаты в общей совместной собственности. Если объект был приобретен совместно супругами, они могут продать его с обоюдного согласия и одновременно. Чтобы продать часть жилплощади нужно предварительно выделить долю в общем праве (по соглашению или через суд). Также при продаже любой недвижимости, приобретенной в период брака, нужно получить нотариальное согласие второго супруга.

Какие нужны документы для продажи комнаты?

Основным документом для совершения сделки с недвижимостью является договор. Продавец заключит его с первоначальным покупателем, либо с жильцами квартиры, которые используют право преимущественного выкупа. Если на объект будет сразу несколько претендентов из числа собственников коммуналки, они могут получить равные доли или определить единого покупателя путем предложения более высокой цены.

Кроме договора, для продажи могут понадобиться следующие бланки и формы:

  • правоустанавливающий документ на комнату (выписка ЕГРН, договор по предыдущей сделке или приватизации, свидетельство о праве и т.д.);
  • документы, удостоверяющие личность сторон (паспорта, свидетельства о рождении);
  • нотариальная доверенность, если интересы продавца или покупателя представляет иное лицо;
  • согласие органа опеки (для продажи объекта, принадлежащего ребенку);
  • нотариальное согласие супруга (при сделке с имуществом, нажитым в браке);
  • письменное уведомление других жильцов, их отказы на преимущественный выкуп.

Дополнительные документы могут потребоваться, если покупка осуществляется с использованием средств МСК, банковских кредитов.

Граждане смогут быстро продать жилплощадь в коммуналке, если будут соблюдены правила преимущественного приобретения права собственности на продаваемый объект, а также сбора подтверждающих бумаг.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

Читайте также  Нужно ли уплачивать налог при продаже квартиры?

2. Позвоните на горячую линию:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

Как самостоятельно продать комнату в коммуналке

И сэкономить на риелторах

Когда продаешь комнату в коммуналке, прежде всего ее нужно предложить соседям.

Это называется преимущественное право покупки. Если им пренебречь и неправильно все оформить, сделку могут оспорить. Поэтому перед продажей нужно получить письменные отказы соседей.

Расскажу, как мне удалось продать комнату в коммуналке без помощи агентов и какой способ оформления отказов соседей оказался самым дешевым.

Как мы стали собственниками комнаты

В 2011 году мы с девушкой поженились и приобрели комнату в трехкомнатной квартире на окраине Ярославля за 600 тысяч рублей. Оформили ее на меня. Мы хотели жить отдельно от родителей, но денег на полноценную квартиру нам не хватало, как и на ипотеку.

В квартире были три комнаты, их разделили на три семьи. Общая площадь жилья — 75,2 м². По документам мы приобрели не комнату, а долю в квартире: 21/75 , что соответствовало 21 м². Эта площадь включала саму комнату размером 15 м², а оставшиеся 6 м² равномерно распределялись на общую собственность: коридор, кухню, ванную и туалет.

У комнат были номера: 1, 2 и 3. Наша была под номером 1. В паспорте на странице с пропиской было написано: г. Ярославль, улица, дом, квартира, комната 1.

Комната № 2 составляла долю 26/75 . Она принадлежала 60-летней женщине , которая на все лето уезжала на дачу. В остальное время она жила обычной жизнью пенсионерки: ходила по магазинам, занималась домашними делами, изредка ее навещала подруга.

Комната № 3 составляла долю 28/75 . Там жила бабушка, которой было 82 года. Она рано вставала и все делала очень громко. В 2016 году она умерла и в ее комнату вселилась семья с ребенком и кошкой. Долю предыдущей хозяйки они разделили на 4 части: по 7/75 каждому из трех членов семьи, плюс еще одну выделили теще, которая с ними не жила. С этого момента у меня стало 5 сособственников: женщина из комнаты № 2, семья с несовершеннолетним ребенком из № 3 и их теща.

Общими в коммуналке были кухня, коридор, туалет и ванная. Кухня была большая, без ремонта, с покрашенными стенами, общей раковиной и газовой плитой. У каждой семьи был свой угол для приготовления еды, но ели все у себя в комнатах. Ванная и туалет находились в очень плохом состоянии: там была старая сантехника и обшарпанные стены. Вкладываться в ремонт мы не хотели, потому что понимали, что будем жить здесь недолго: планировали через два года продать комнату дороже и вложить деньги в ипотеку на покупку однушки.

Но все, как обычно, пошло не по плану.

Недвижимость стала сильно дешеветь уже через год после того, как мы купили эту комнату. Мы решили подождать нового скачка в цене. В 2013 году купили квартиру в ипотеку и переехали в нее. Деньги на первоначальный взнос нам дали родители с условием, что в комнату переедет дедушка супруги из другого города. В счет погашения долга мы полностью оплачивали счета по коммунальным платежам деда.

В комнате дедушка прожил пять лет. В 2018 году, когда здоровье ухудшилось, он переехал к родителям супруги. Снимать комнату никто не хотел. Я предложил семье из комнаты № 3 арендовать ее, взамен попросил оплачивать счета за ЖКХ. У них был ребенок, и мне казалось, что им нужна еще одна комната. Но они отказались: не хотели тратить лишние деньги. Больше никто эту комнату снять не пожелал, поскольку дом расположен далеко от центра города, а туалет и ванная были в ужасном состоянии.

Стало понятно, что комнату нужно срочно продать, чтобы не платить за ЖКХ.

Чем плохо иметь в собственности комнату в коммуналке

Соседи. В коммунальной квартире нужно уметь договариваться с соседями. У всех свои привычки, поэтому не всегда можно выспаться в выходной день. Женщина из комнаты № 2 рано вставала и начинала заниматься домашними делами. Звукоизоляция в квартире была плохая, поэтому я слышал, как она громко ходит, что-то переставляет и готовит. У соседей из комнаты № 3 был шумный ребенок и кот, который ходил мимо лотка и постоянно пытался попасть в нашу комнату.

Чтобы купить предметы общего пользования, например газовую плиту или раковину, мы собирались, скидывались деньгами и решали, кто поедет в магазин.

Несмотря на все это, наши соседи были хорошими и добрыми людьми. Мы особо не ругались. Когда они просили, я помогал перенести что-то тяжелое и громоздкое. Наш дедушка тоже со всеми ужился. Он был примерно одного возраста с женщиной из комнаты № 2.

Санузел. На все три комнаты был только один туалет и одна ванная. Мы заранее договорились, кто в какое время принимает душ утром, иначе можно было опоздать на работу. Наше время в рабочие дни было с 7 до 7:30, а в выходные — с 9 до 9:30. Если не успевали в свое окно, приходилось ждать.

Счетчики на воду и электроэнергию. У нас не было счетчиков на воду, поэтому мы платили по нормативу с повышающим коэффициентом. За холодную воду — 150 Р , за горячую — 375 Р . Повышающий коэффициент — это своего рода постоянный штраф за отсутствие счетчиков. Он составлял половину норматива для холодной воды — 75 Р — и примерно 1/7 от норматива для горячей воды — 53,5 Р .

Установить счетчики на воду было проблематично: соседи не хотели ничего менять. Если устанавливать один на квартиру, то невозможно точно отследить, какая комната сколько кубометров воды использовала. А установить и общеквартирный, и на каждую семью — дорого. Тем более что каждой семье пришлось бы приобретать отдельный смеситель и раковину, и в ванной стало бы совсем тесно.

Другая ситуация была со счетчиками электроэнергии. Чтобы понять, кто сколько электричества потребляет, мы установили счетчик на каждую комнату. От нашего протянули провода к своим выключателям в комнату, кухню, коридор, ванную и туалет. Платили за свет столько, сколько его тратили. У нас выходило 200—250 Р ежемесячно.

В конце 2016 года изменилось законодательство. Наши электросчетчики стали считаться устаревшими, поэтому мы должны были платить с повышающим коэффициентом. Нужно было установить общий счетчик на квартиру, а от него — на каждую комнату. В итоге ежемесячно мы стали платить 400 Р . Правда, в Ярославле изменения заработали только в 2018 году, поэтому по таким тарифам мы платили недолго.

Оплата коммунальных услуг. Раз счетчики на воду и электричество не установлены, то платить за эти услуги надо по нормативу с повышающим коэффициентом. Даже если в комнате никто не жил и не был прописан, ЖКХ все равно начисляли коммуналку собственнику помещения.

В итоге я платил за капремонт, электричество, воду, отопление, за содержание и ремонт жилья. Мне приходило пять квитанций. Летом общая сумма составляла 2500 Р , зимой — 3300 Р из-за отопления.

Как выглядит процесс продажи комнаты

Мы решили выставить комнату на продажу в декабре 2018 года. Планировали начать с цены 430 000 Р — это средняя стоимость подобных комнат в этом районе. 10 000 Р заложили на торг. Я был готов максимально сбросить цену до 400 000 Р .

Продажа комнаты отличается от продажи обычной квартиры, потому что комната — это объект долевой собственности. Сначала мы должны были предложить соседям приобрести наше жилье — это называется правом преимущественной покупки. Только если они откажутся, комнату можно выставлять в свободную продажу. И цена должна быть не ниже той, которую мы предлагали соседям.

Отказы соседей должны быть оформлены на бумаге. Организовать все это непросто.

Мы наметили такой план продажи комнаты:

  1. Рассказать сособственникам о желании продать долю на определенных условиях. Если они согласятся ее приобрести, то хорошо: не нужно искать покупателей. Если нет, то необходимо оформить отказ.
  2. Провести предпродажную подготовку: сделать недвижимость презентабельнее и разместить объявление о продаже.
  3. Показывать недвижимость покупателям. Когда найдется покупатель, договориться о цене и порядке расчета по сделке: через ячейку или аккредитив.
  4. Подготовить сопутствующие документы, например выписку о наличии или отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  5. Известить сособственников о продаже доли заказными письмами. Такие письма — доказательство того, что мы уведомили их о продаже комнаты. По закону у соседей есть месяц, чтобы подумать. Еще можно отвезти всех собственников к нотариусу и там оформить официальный отказ.
  6. Если есть несовершеннолетние сособственники, уточнить в органе опеки, не ухудшит ли это их условия.
  7. Составить договор купли-продажи у нотариуса. Это обязательно, если в сделке не участвуют все сособственники.
  8. Зарегистрировать этот договор в Росреестре.

Нужен ли риелтор для продажи комнаты

Перед продажей нужно было сразу решить, будем ли мы заниматься этим сами или наймем риелтора. Он мог взять на себя сбор документов, освободить нас от показов покупателям и подготовить всю сделку. Но обычно за это берут от 5 до 10% от суммы сделки. Зато скорость продажи с риелтором возрастает в несколько раз, ведь он уже знает, как действовать, и у него есть время на показы.

Я обратился в несколько фирм, где мне озвучили стоимость услуг в 30—35 тысяч рублей. Мне показалось, что это дорого, и я решил все сделать сам.

У меня уже был подобный опыт: я купил эту комнату без помощи риелтора, как и квартиру в ипотеку. Кроме того, я никуда не торопился. Если бы мне нужно было срочно продать эту комнату, я бы воспользовался услугами агентства.

Предпродажная подготовка

Я заранее вывез из комнаты всю мебель и утварь, чтобы она казалась просторнее. Сделал хорошие фотографии и в январе 2019 года разместил объявление о продаже на разных интернет-площадках : «Авито», «Из рук в руки» и «Циане». За объявления я ничего дополнительно не платил.

Больше всего звонков было с «Авито». В Ярославле этот сайт объявлений очень популярен. Часто звонили риелторы, предлагали свои услуги, но я им отказывал.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире: особенности процесса

Сделка с объектом недвижимости в виде комнаты в коммунальной квартире достаточно не проста и может иметь свои сложности и нюансы, касающиеся как оформления документации, так и соблюдения законности процесса, чтобы избежать признания её недействительной.

Читайте также  Как получить компенсацию при покупке квартиры?

Чтобы в будущем не стать заложником своей неосведомленности разберем порядок продажи комнаты в коммунальной квартире.

Навигация по статье

Коммунальное жилье: понятие, особенности

Оно пришло к нам из советских времен, как результат расселения граждан. Просторные жилые метры того времени разделяли на маленькие отдельные площади, куда поселяли различных людей, предоставляя им социальное жилье.

Сегодня даже в жилищном законодательстве нет понятия коммунального жилья, за исключение единичных региональных норм типа целевых программ. Они дают представление о том, что можно считать многокомнатной коммунальной квартирой.

Это жилое пространство, состоящее из пяти и больше комнат для проживания людей, которым они принадлежат в соответствии с отдельными договорами. При том пользователи или собственники таких объектов не могут быть членами одного семейного союза.

Помимо этого, существуют различия между коммунальным жильем и жилым объектом, находящимся в долевой собственности: коммуналка состоит из отдельных площадей, в виде комнат, а места совместного пользования находятся в долевой эксплуатации.

При реализации комнаты передается и возможность использования общих пространств, в размерах существующих у продавца.

Отличительными признаками её будут:

  • Её населяют семьи, не располагающие родственными связями.
  • Каждому собственнику или нанимателю принадлежит отдельный объект в виде комнаты.
  • Места общего пользования могут использовать все жители такого помещения.
  • Жильцы приобретают свое право проживания по отдельному юридическому основанию.
  • У всех есть свои, отличные от других, лицевые счета в управляющих компаниях.

Возможно ли продать жилое помещение в коммунальной квартире

Надо отметить, что собственник любого недвижимого объекта вправе осуществлять с ним необходимые операции. Поэтому, имея официально установленное право владения, пользования и распоряжения комнатой, он может совершать с ней сделки.

Площадь, переданная по договору социального найма, не может быть продана нанимателем, так как он не является правообладателем недвижимости. В этом случае собственником является государство в лице муниципалитета.

А наниматель вправе лишь проживать в ней. Поэтому реализация такой комнаты возможна только при её обмене на такое же неприватизированное жилье.

Жилищное законодательство допускает такой вариант соглашения между двумя нанимателями социальных объектов, но только с согласия предоставившего комнаты собственника. В противном случае, обмен не возможен.

Продажа коммунального жилья: особенности сделки

Проведение процедуры осуществлялось бы в общем порядке, если бы не следующие моменты.

Жилищное законодательство РФ устанавливается преимущество покупки отчуждаемой комнаты собственниками других помещений в коммунальном жилье.

Это говорит о том, что перед поиском стороннего покупателя, продавец обязан предложить свою комнату соседям за стенкой и только тем, кто приватизировал свою жилплощадь.

Свои предложения нужно излагать обязательно в письменном виде, направив почтовое ценное отправление с описанием вложенных документов и уведомлением о его вручении.

Собственники остальных комнат могут их рассматривать в течение одного месяца, а затем совершить следующие действия:

  • Решиться на приобретение, согласившись с предложенными условиями.
  • Отправить в ответ отказ.
  • Не реагировать на полученное послание.

Очень часто, по различным мотивам, соседи растягивают процесс продажи. Самое главное, не нарушать порядок продажи комнаты в коммунальной квартире соседу, иначе это грозит обернуться серьезными последствиями.

Кому направлять уведомления

Гражданское законодательство устанавливает обязательное требование для реализации апартаментов в коммунальном жилье в виде отправки сообщения о таком намерении.

Преимущественным правом их приобретения могут воспользоваться только собственники других площадей по данному адресу.

Для выяснения потенциальных претендентов необходимо собрать сведения о правомочиях проживающих за стенкой.

Для этого можно воспользоваться составлением запроса в службу Росреестр на выдачу выписки о правообладателях комнат по конкретному адресу.

Им и направляются предложения о покупке квадратных метров. При установлении наличия неприватизированных комнат, предложение пересылается в государственное управление муниципальным имуществом.

Если владельцем комнаты является несовершеннолетний существует два варианта решения проблемы, учитывая, что их правоспособность делится на две категории:

  • Ребенок до четырнадцати лет не имеет таковой, поэтому решение о приобретении либо отказе за него подписывают его законные представители.
  • Возраст от 14 до 18 лет характеризуется в законодательстве ограниченной дееспособностью, при этом они сами вправе выразить свою волю, но с одобрения родителей.

Помимо этого, осуществление имущественных правоотношений несовершеннолетними лицами находятся под контролем государства в лице органов опеки и попечительства, их письменное согласие также потребуется.

Как быть, если ответа невозможно добиться

Нередки случаи, когда процесс продажи жилплощади затягивается на неоправданно долгое время по независящим от продавца причинам.

Но не нужно преждевременно паниковать, ведь можно найти выход в любой ситуации. Рассмотрим наиболее распространенные:

  • Если соседи отказываются получать послание. Оно возвращается к отправителю со штампом почты России и отметкой о нежелании его получать. Конверт не нужно вскрывать, а предъявить его при оформлении сделки в Росреестре, подтвердив этим выполнение необходимого условия.
  • При получении уведомления сосед не дает никакого ответа. В этом случае стоит воспользоваться услугами нотариуса. Он произведет необходимые заверения и повторит отправку предложения, а также выдаст обратившемуся свидетельство, удостоверяющее направление бумаги с соответствующими записями. Такой документ будет служить подтверждением выполнения преимущественного права.
  • В ситуации, когда соседи отсутствуют долгое время и нет никакой информации, где они могут быть, придется пройти нелегкий процесс признания такого гражданина безвестно отсутствующим. Для начала будет необходимо обратиться в судебные органы за таковым признанием, при этом уточнив причину для обращения – необходимость соблюдения преимущественного права покупки комнаты. Доказательственной базой при этом могут стать запросы адресных бюро и мест его возможного нахождения и выписка из домовой книги, а также свидетельские показания родных пропавшего субъекта и соседей. При отсутствии информации о нем, назначается управляющий оставшимся имуществом, которому можно вручить уведомление.
  • Хозяин соседней жилой площади живет в другом населенном пункте. Его согласие на приобретение дополнительного помещения либо отказ ему нужно удостоверить у нотариуса и уже после этого прибегнуть к услугам почтовой связи. Официально заверенный отказ даст возможность осуществить сделку с посторонним приобретателем.
  • Комната, расположенная по соседству, входит в наследственную массу после смерти её владельца, а наследники не предпринимают никаких действий к её получению. Это весьма сложная ситуация, при которой стоит действовать через судебные инстанции, признавая жилье усопшего выморочным объектом и наложении на администрацию населенного пункта обязанности принять его на баланс. В ходе процесса выявляется претендент на получение наследства либо его передают государству. Им и направляется соответствующее предложение. При подаче документов в их перечень должно войти и судебное решение

Возможно ли обойти требование о преимущественности покупки

Иногда складывающаяся ситуация заставляет искать иные пути решения возникающих сложностей. Конечно, они имеют признаки «серых схем», но при этом не противоречат действующей законодательной базе.

Например, когда покупатель уже готов к покупке объекта, а соседей не получается найти быстро либо нет времени на судебные тяжбы, возможны иные варианты осуществления сделки:

  • Продавец осуществляет дарение минимальной доли своей собственности. При этом приобретатель становится таким же владельцем своей недвижимости и, по факту, одним из соседей такой квартиры. И теперь для продажи ему остальной территории не потребуется согласия иных лиц, имеющих преимущественное право покупки. Конечно, такой вариант требует очень осторожного подхода к выбору покупателя и уверенности в его добропорядочности. В противном случае, есть шанс остаться с комнатой в долевой собственности, расположенной в коммунальном жилье.
  • Еще одним способом передачи собственности может послужить договор дарения постороннему лицу. При этом фактически осуществить продажу объекта никак не оформляя финансовую сторону договорных отношений. Хочется предупредить о рисках, возникающих при этом, так как мнимая процедура дарения может послужить основанием для её оспаривания соседями и требованием передачи прав по такой сделки им.
  • Выполнения требования преимущественности покупки можно избежать и при реализации залогового права. Для этого составляется договор о займе денежных средств с возможным приобретателем, залогом в котором будет выступать продаваемая комната. При намеренном невозврате денежных средств в установленные сроки покупатель вправе обратить их взыскание на заложенную недвижимость. Это как раз тот случай, когда требование о преимуществе покупки нельзя применять.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире постороннему человеку

Купля-продажа осуществляется в следующем порядке:

  1. Определяются условия осуществления процесса приобретения жилой недвижимости.
  2. Направляются предложения соседям. Письмо должно содержать:
  • ФИО адресата
  • обязательно условия сделки, в частности, стоимость объекта, варианты её оплаты и его освобождения
  • дату составления документа и подпись отправляющего лица
  1. Получение ответа либо молчание в течение тридцати дней.
  2. Поиск покупателя на внешнем рынке недвижимости.
  3. Подготовка документов, требуемых для регистрации права.
  4. Сдача документации в регистрирующий орган.
  5. Выполнение финансовых обязательств и передача ключей от жилья.

Перечень предоставляемых документов

Учитывая существующие особенности реализации комнаты в коммунальной квартире, придется подготовить следующие бумаги:

  • Удостоверения личности сторон.
  • Кадастровые и технические паспорта.
  • Справка о наличии долгов за оказываемые услуги управляющей компании.
  • Извещение и отказ от права на преимущественную покупку.
  • Основание, послужившее приобретению собственности.
  • Согласие социальных служб при наличии несовершеннолетнего владельца комнаты.

Подводя итог, хочется обратить внимание на то, что несоблюдение требования выполнять преимущественное право на покупку комнаты соседями может послужить основанием для признания сделки недействительной.

В случае использования иных схем передачи собственности другим лицам нужно быть достаточно подкованным для исключения попадания по их итогам в сложные ситуации.

Тогда собственникам других комнат в коммунальной квартире следует направить повторное уведомление о продаже, с указанием новой, сниженной цены на продаваемую комнату. Если этого не сделать, собственники других комнат будут вправе обратиться в суд с целью перевода на них прав и обязанностей покупателей, согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ.

Если после снижения стоимости комнаты и направления соответствующего уведомления соседям продавец опять понизит цену, придется направить еще одно уведомление, с указанием новой цены. И так придется делать каждый раз, если стоимость продаваемого объекта недвижимости увеличивается или уменьшается.

О том, как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире, представлено на видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Для продажи комнаты в коммуналке необходимо учитывать все нюансы, ведь сделку можно легко оспорить и признать недействительной при обнаружении малейшей ошибки.

Читайте также  Необходимость нотариального заверения договора купли продажи квартиры

Расскажем, как продать законно комнату в коммунальной квартире, что нужно делать и какие документы собирать.

Содержание статьи:

Преимущественное право покупки комнаты в коммуналке – нужно ли получать согласие соседей

В соответствии с пунктом 6 статьи 42 ЖК РФ, собственники наделяются правом выкупа комнаты в коммунальной квартире. В статье четко прописано, что остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия выкупа установлены ГК РФ.

Получается, перед тем как продать комнату в коммуналке ее владелец должен письменно уведомить об этом других собственников-соседей. Они, в свою очередь, могут приобрести недвижимость.

Заметьте, у всех соседей продавца имеется равное право покупки отчуждаемой комнаты. Гражданин может продать комнату тому, кто заплатит большую сумму.

Обратите внимание: если соседи отказываются приобретать комнату в коммуналке, — то, спустя 1 месяц, продавец может найти других покупателей. Этот срок дается для того, чтобы все соседи решили — будут они приобретать комнату, или нет.

Спустя указанное время, продавец может заключать договор купли-продажи. Если сделать это раньше, то сделка будет незаконной. Любой сосед-собственник сможет оспорить ее в суде.

Получается, что согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире от соседей брать не обязательно. Гражданин, желающий продать объект недвижимости, должен известить о будущей продаже всех соседей. Ответят ли они на предложение с правом выкупа — тоже не имеет значения. Если ответ не поступил, то по истечении 1 месяца продавец может реализовывать имущество, кому пожелает.

Важно: если продавец отказывается от процедуры извещения, то сделка признается несостоявшейся и незаконной. Поэтому, если вы желаете продать комнату в коммуналке заранее составьте письменное предложение с правом выкупа для каждого соседа. В этом вам может помочь наш юрист или нотариус.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Уведомление о продаже комнаты для соседей по коммуналке

Оповещение о продаже комнаты в коммуналке должно быть направлено таким лицам:

  1. Собственникам других комнат в коммунальной квартире.
  2. Работникам местной администрации, если квартира сдается по договору социального найма и не приватизирована.
  3. Представителям органов опеки и попечительства, если в комнатах прописаны несовершеннолетние граждане, или ребенок является собственником другой комнаты в коммуналке.

Уведомление о продаже должно содержать предложение с выкупом комнаты по обозначенной цене. Как правило, в нем указываются данные собственникам, соседей или сведения инстанций, куда направляется извещение.

Гражданин, выступающий продавцом, может составить один вариант уведомления и разослать его всем заинтересованным лицам.

Приведем несколько примеров уведомлений:

Вы можете по данным примерам написать свое уведомление и направить его каждому собственнику-соседу.

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей – варианты

Алгоритм действий при продаже комнаты без уведомления соседей таков:

  1. Продавец подбирает покупателя.
  2. Определяются условий продажи, уточняются и устанавливается стоимость объекта недвижимости.
  3. Собирается документация.
  4. Осуществляется выписка зарегистрированных лиц.
  5. Заключается договор дарения или договор займа. Для них не требуется согласия соседей.
  6. Подписывается договор.
  7. Оформляется передаточный акт и расписка.

Лучше все вопросы решать в присутствии нотариуса или юриста. Так вы исключите риски оспаривания сделки в дальнейшем.

Список документов для продажи комнаты в коммунальной квартире

Для продажи комнаты в коммунальной квартире собственнику потребуется собрать документационный пакет.

В него войдут:

  1. Паспорта участников сделки.
  2. Свидетельства о рождении детей.
  3. Справка о составе семьи.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Извещения для каждого собственника.
  6. Нотариальные ответы собственников.
  7. Выписка из ЕГРН.
  8. Кадастровый план на комнату.
  9. Документы, подтверждающие право собственности.
  10. Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, а также если в сделке участвуют дети.

Участники сделки обязательно должны заключить договор с передаточным актом и расписку, подтверждающую передачу средств за покупку.

Порядок продажи комнаты в коммуналке – пошаговая инструкция

Для того, чтобы продать комнату в коммуналке без согласия соседей, необходимо известить их о продаже и предложить выкупить комнату.

Этап 1. Уведомление для соседей

Важно: Согласие на продажу брать у соседей не обязательно. Достаточно уведомить их о продаже.

Почему согласие не всегда получается взять? Такое возможно, например, если сосед проживает в другой стране, либо не имеет паспорта, либо не идет с вами на контакт. Причины могут быть и другие.

Вы можете уведомить владельцев остальных комнат в коммунальной квартире, направив письменные уведомления такими способами:

  1. По почте. Письмо оформляется заказное, чтобы отправитель мог получить в дальнейшем уведомление с подтверждением факта получения. Также можно будем отследить статус письма по трек-номеру.
  2. Телеграммой. Уведомить соседей можно и телеграммой, написав в ней предложение с выкупом и стоимостью комнаты.
  3. Через юриста или нотариуса.

Предложение с правом выкупа может быть написано юристом или нотариусом и переслано всем заинтересованным лицам. Этот способ немного дороже предыдущего, — однако, обратившись к специалисту, вы избавите себя от проблем и сможете гарантировать покупателю чистоту сделки.

Этап 2. Поиск покупателя

Продавец может найти своего покупателя в случае, если соседи отказываются приобрести его комнату.

Обязательно сохраните все подтверждения, что соседи были проинформированы о продаже комнаты. Доказательства понадобятся в случае, если они попытаются оспорить продажу в судебной инстанции.

Этап 3. Заключение договора

Далее ситуация может развиваться такими вариантами:

  1. Сосед соглашается приобрести комнату. С ним оформляется договор купли-продажи.
  2. Сосед отказывается от выкупа, предоставив письменный отказ. Продавец может найти спустя 1 месяц покупателя не их числа соседей и оформить с ним договор купли-продажи, дарственную или договор займа.
  3. Сосед не сообщает о своем решении. То же самое, как и в предыдущем варианте. Продавец может распорядиться своим имуществом спустя месяц после того, как уведомление получат все соседи.

Обратите внимание, что договор дарения или договор займа не предусматривает получения согласия на продажу от соседей. Продавец может не сообщать остальным собственникам о дарении комнаты постороннему лицу либо о залоге в качестве комнаты.

Этап 4. Передача денежных средств

Подтвердить факт передачи денег за покупку можно распиской.

Также можно прописать в конце договора, что деньги были переданы.

Этап 5. Направление документации в МФЦ или Росреестр

Участники сделки должны собрать документы и передать в органы для регистрации прав.

Срок регистрации обычно составляет 5 дней, если гражданин обращается в Росреестр, и 14 дней — при обращении в многофункциональный центр.

Продажа комнаты с другими зарегистрированными лицами

Продать комнату, если в ней зарегистрированы граждане, возможно. Собственник может реализовать свое право продажи, даже не сообщая это тем, кто прописан. При этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания в коммунальной комнате до того момента, когда они будут сняты с учета.

Росреестр сделку с зарегистрированными лицами, как правило, оформляет. После регистрации прав прописанные граждане должны выписаться из помещения.

Нужен ли нотариус для продажи комнаты в коммуналке, примерная стоимость услуг

Не всегда нотариус нужен для продажи объекта недвижимости.

Как правило, граждане обращаются к специалистам для выполнения следующих действий:

  1. Составление извещения с предложением выкупить комнату.
  2. Отправка извещений всем собственникам.
  3. Написание уведомлений в органы опеки и попечительства, администрацию.
  4. Оформление нотариальных отказов соседей от покупки комнаты.
  5. Составление договора с передаточным актом.
  6. Удостоверение сделки.
  7. Заверение согласий на продажу комнаты от других собственников.

По сути, вы можете самостоятельно оформить договор, написав его в простой форме.

Обратите внимание на такие нюансы при заключении сделки:

  1. Продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки.
  2. При единоличном владении комнатой в коммунальной квартире договор оформляется в простой письменной форме.
  3. Комнату, принадлежащую нескольким собственникам, можно продать по простому письменному договору. Обязательно следует получить согласие на продажу от второго супруга на сделку. Заверять согласие будет нотариус.

Довольно-таки часто обычные договора купли-продажи комнаты в коммуналке граждане предпочитают заверять нотариусом. Так появляется гарантия на юридическую чистоту сделки. С другой стороны, за такую гарантию придется заплатить немалую сумму.

Например, в Санкт-Петербурге и Москве примерная стоимость услуг такова:

  1. Оформление договора купли-продажи — от 3 000 руб.
  2. Составление и заверение согласия от второго супруга — от 500 руб.
  3. Удостоверение сделки — 500-1 000 руб.
  4. Передача договора на регистрацию — бесплатна.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Санкт-Петербург
8 (812) 627-14-02;
Москва
8 (499) 350-44-31

Последние новости

Принят закон, который обязывает родителей после развода обеспечить детей жильем

Новый Закон об обязанности родителей после развода обеспечить детей жильем внесет изменения в статью 86 Семейного кодекса РФ, в которой до этого были прописаны лишь обязательства по выплате алиментов на лечение и реабилитацию ребенка после развода.

Индексация пенсий работающим пенсионерам в 2020 году — свежие новости

Пенсии работающих пенсионеров наконец-то будут тоже проиндексированы – об этом сообщила Сопредседатель профильной рабочей группы по Конституции России Талия Хабриева. Напомним, что пенсии трудящихся пенсионеров, в том числе имеющих инвалидность, не индексировались с 2016 года. Это было обусловлено сложной экономической ситуацией в стране, но вовсе не было справедливо – об этом говорили и сами пенсионеры, и эксперты из ПФР и соцзащиты.

Изменения в ОМС в 2020 году – новые анализы в списке бесплатных, новые правила лечения

Финансирование медицинского обслуживания каждого застрахованного россиянина с января 2020 года увеличено до 12699 рублей — с 11800 рублей в 2019 году, а территориальные фонды ОМС будут получать финансирование, исходя из числа застрахованных граждан. С 1 января 2020 года вступили в силу новые правила лечения и обследования по полису ОМС, которые утверждены правительством России в конце 2019 года. Какие анализы можно сделать бесплатно, какие правила нахождения в стационаре и поступления на лечение введены в действие?

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: