Рассрочка при покупке квартиры в новостройке условия - TVOI-NOVOSTROI.RU

Рассрочка при покупке квартиры в новостройке условия

Рассрочка в новостройке: что стоит знать о «сестре» ипотеки

Каждый, кто рассматривал покупку квартиры в новостройке, наверняка сталкивался на сайтах застройщиков с таким предложением, как рассрочка. Что это такое, каковы условия приобретения жилья по данной сделке и кому действительно стоит рассматривать подобные предложения, читайте в материале.

Рассрочка — один из инструментов приобретения жилья в новостройке. На вторичном рынке она встречается довольно редко, поскольку собственники недвижимости неохотно соглашаются на такой вариант оплаты. Основные условия рассрочки: большой первоначальный взнос и срок выплат до 2 лет (это максимум; обычно 6–18 мес.). Взнос, как правило, составляет 50%. Однако, если рассматривать предложения в общем, диапазон равен 10–70%. Все зависит от конкретного проекта и степени его готовности: чем она ниже, тем меньше и первоначальный взнос.

«Остаток клиент вносит равными долями в течение установленного периода времени или по графику, согласованному с застройщиком. Помимо этого, возможен следующий вариант: фиксированными являются сроки первого и последнего платежей, а периодичность и размер оплаты покупатель определяет самостоятельно», — рассказывает заместитель генерального директора агентства недвижимости Unique Property Сергей Кузьмичев.

Сроки

Обычно сроки рассрочки регулируются временным периодом ожидания до ввода объекта в эксплуатацию. Однако у ряда застройщиков существует альтернативная практика, при которой период рассрочки не ограничивается сроком сдачи ЖК.

«В таких случаях покупатели продолжают платить еще 3, 6 или 8 месяцев. При этом возможность пользования объектом (получение ключей, подписание акта приема-передачи) появляется у них только после полной выплаты», — комментирует руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.

Оформление

Оформляется рассрочка, как ДДУ, с указанием графика платежей и ответственностью сторон. Покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность, проходить проверку банка. Клиент должен иметь при себе только паспорт и денежные средства на оплату первого взноса, отмечает Сергей Кузьмичев.

Несмотря на кажущуюся простоту сделки, покупателю следует внимательно знакомиться с условиями договора. Обычно за задержку платежей по рассрочке накладываются штрафы. Кроме того, компания-застройщик также может расторгнуть заключенный договор, если покупатель перестал платить. И таким образом человек остается и без ранее выплаченных денег, и без квартиры.

Страховки в отличие от ипотеки при рассрочке нет, рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Но есть и хорошая новость: при краткосрочной рассрочке санкций за неплатежеспособность стараются не применять. Это ничего не дает застройщику. Как правило, сразу предлагается программа, которая минимизирует риски неоплаты сделки, объясняет Ирина Доброхотова.

Беспроцентная и процентная рассрочка

Рассрочка бывает двух видов: беспроцентная и процентная. Чем они отличаются друг от друга, рассказал Сергей Кузьмичев.

Беспроцентная обычно предоставляется на срок от 1 до 12 мес. или до завершения строительства объекта. В этом случае на остаток задолженности процент не начисляется. Сумму разбивают на ежемесячные или ежеквартальные платежи за оставшийся период.

Обычно такие программы приобретения жилья предполагают значительную сумму первого взноса: он может составлять 30 или 50% от полной стоимости квартиры.

Процентная рассрочка предполагает начисление процентов на остаток. После внесения первоначального взноса клиент может рассчитываться с застройщиком в течение 1–2 лет. В некоторых компаниях этот период может длиться дольше.

«Ежемесячно на невыплаченную часть суммы начисляется порядка 1–2%. В связи с этим возникает переплата определенной суммы сверх стоимости приобретаемого жилья. Выбирая процентную рассрочку, покупатель должен понимать: чем длиннее ее период, тем выше будет процент», — заключает Кузьмичев.

Целевая аудитория

Если сравнивать рассрочку и ипотеку, вторая (особенно с введением льготной программы под 6,5%) значительно превышает первую по популярности: 60% против 10–15%, приводят цифры эксперты. Одна из причин, почему люди оформляют покупку в рассрочку, — у них нет возможности оплатить стоимость ДДУ сразу и в полном объеме, но также они не хотят откладывать приобретение жилья по понятным причинам: стоимость может существенно вырасти, интересующий лот могут купить и т. д. Так что рассрочка помогает забронировать квартиру по ее текущей цене.

Другими распространенными мотивами для использования механизма рассрочки, по опыту коммерческого директора «Сити-XXI век» Юрия Просвирова, являются следующие:

  • клиент хранит сбережения на депозите. В случае его досрочного закрытия проценты будут потеряны (правда, с введением налога на доходы от депозитов эта причина уже не так актуальна);
  • человек продает вторичное жилье, но сделка растянута по времени;
  • у покупателя есть собственный бизнес, поступления от которого носят периодический характер. Чаще всего график и сумма платежей по рассрочке «привязаны» к графику поступлений денежных средств от бизнеса клиента;
  • клиент не имеет возможности (плохая кредитная история, нет подтвержденного дохода) или не желает брать ипотечный кредит в банке. Однако его доходы позволяют приобрести квартиру в рассрочку и осуществлять платежи по графику.

Также, по мнению коммерческого директора ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко, рассрочка подходит инвесторам, планирующим покупку квартиры на этапе котлована или старте продаж с целью продажи по договору переуступки. В этом случае остаток задолженности вносит уже следующий покупатель, приобретающий жилье у данного инвестора.

«Рассрочка может быть интересна и потенциальным покупателям с ипотекой: вся сумма, выплаченная застройщику, будет считаться первоначальным взносом. А при следующем платеже по рассрочке заемщик получает ипотеку и оплачивает свою задолженность кредитными средствами. Тогда он экономит на процентах в период строительства дома, что обычно составляет 2 года при приобретении квартиры на этапе котлована», — добавляет Александр Коваленко.

Чем рассрочка невыгодна покупателю?

Фактически покупатель должен выплатить застройщику стоимость квартиры за максимальные 2 года, в связи с чем размер ежемесячных платежей значительно превышает платежи по ипотеке.

«Если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7%, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс. рублей. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с таким же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит около 417 тыс. рублей», — комментирует Роман Соколов.

Кроме того, поскольку застройщику выгодно получение полной стоимости «здесь и сейчас», при покупке со 100% оплатой либо по ипотеке клиент может получить дисконт в пределах 2–7%. В случае рассрочки скидки, как правило, не предоставляются.

Только ли квартиры?

Помимо жилой недвижимости, в рассрочку можно приобрести и небольшие лоты: кладовые и коммерческие помещения, парковочные места в подземном паркинге. По большому счету здесь действуют условия «классического» предложения: остаются те же требования по первоначальному взносу и срокам. С той лишь оговоркой, что датой окончания платежей будет считаться дата планового завершения строительства корпуса, в котором находится предмет сделки, а не всего ЖК. А вот аудитория, которой может быть интересна данная рассрочка, несколько расширяется.

«Парковку средней стоимостью от 800 тыс. до 1 млн руб. в рассрочку приобретают как клиенты с ипотекой, так и те, кто покупает квартиру посредством 100% оплаты. Коммерческую недвижимость выбирают бизнесмены и самозанятые», — комментирует финансовый директор строительной компании «Неометрия» Александр Спасов.

Нельзя сказать, что рассрочка — мощный катализатор процессов на рынке. Это скорее дополнительная опция, которая, во-первых, демонстрирует аудитории определенную лояльность застройщика, во-вторых, является оптимальным предложением для определенной категории покупателей.

Три способа сэкономить на покупке жилья в новостройке в 2020 году

Текущий 2020 год оказался рекордным для московского рынка жилой недвижимости: по данным Росреестра, в сентябре впервые за всю историю наблюдений число сделок с квартирами и апартаментами в новостройках превысило 10 тыс. Всего же в первый осенний месяц в столице было заключено 10,05 тыс. сделок с физическими лицами.

Ажиотажный спрос подстегнула не только неопределенность на рынке, вызванная коронакризисом, но и льготная ипотека под 6,5% годовых. Вложение средств в покупку недвижимости по-прежнему видится большинству россиян самым надежным способом сохранения сбережений. При этом стремление сэкономить на покупке жилья — одна из сильнейших мотиваций сегодняшних инвесторов. Рассказываем подробнее о том, как это можно сделать.

Рассрочка

Покупка квартиры или апартаментов в рассрочку — один из самых распространенных инструментов на рынке первичного жилья. По сравнению с ипотекой рассрочка имеет короткий срок погашения (как правило, от одного до четырех лет) и более выгодные условия для покупателей, позволяя им не переплачивать за услугу. При этом размер первоначального взноса в случае с рассрочкой будет больше, чем по ипотечному кредиту, — минимум 20%.

ГК ФСК предлагает своим покупателям приобрести квартиру в подмосковном жилом районе «Южная Битца» или московском комплексе «Настроение» в рассрочку по программе «Купи сейчас — плати потом». Первоначальный взнос в этом случае составит 25% от стоимости квартиры. Оставшиеся 75% покупатель может заплатить к моменту ввода дома в эксплуатацию. Отсрочку оплаты при этом можно погасить как единовременно, так и с привлечением ипотечных средств.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— Предложение вызвало у наших покупателей интерес. И это неудивительно. Оно действительно выгодное. Можем разобрать на конкретном примере. Есть квартира в ЖК «Настроение» стоимостью 8 млн руб. Если покупатель приобретает ее в рамках нашей рассрочки, он может внести первоначальный платеж в размере 2 млн руб., тем самым зафиксировав общую стоимость этой квартиры. До момента ввода дома в эксплуатацию (в нашем случае до третьего квартала 2021 года) клиент избавлен от платежей по ипотеке, рассрочке и прочих ежемесячных выплат. За это время он может накопить недостающие средства для внесения второго, финального платежа за квартиру. Но даже если он не смог собрать все 6 млн за это время, а только, к примеру половину, то на оставшиеся 3 млн он может взять ипотеку. Таким образом, он уменьшил сумму самого кредита и сэкономил на выплатах по ипотеке.

Trade-in

Покупка жилья по схеме trade-in — менее распространенный инструмент, чем ипотека и рассрочка, однако в последние годы число таких сделок в Москве неуклонно растет. Только с 2018 по 2019 год их количество выросло на 13%, по данным компании «Инком-Недвижимость». Решение подойдет для тех, кто хочет продать старую квартиру максимально быстро, при этом не переплачивая агентствам или частным риелторам.

Сегодня подобную схему используют многие застройщики в Московском регионе. В ГК ФСК в рамках этой программы компания выкупает жилье у клиента с дисконтом 7–10%. Взамен он может приобрести квартиру в одном из проектов девелопера. Это позволяет покупателю сэкономить время, которое он бы потратил на реализацию своей недвижимости, и приобрести квартиру в строящемся проекте по реальной рыночной стоимости, в том числе на начальном этапе строительстве.

«Клиент за счет использования инструмента трейд-ин может приобрести квартиру в строящемся проекте по той стоимости, которая актуальна в проекте на текущей момент. То есть если бы покупатель приобрел квартиру в этом же проекте, но спустя время, которое он бы затратил на реализацию своей старой недвижимости, то квартира в строящемся доме могла бы вырасти за счет стадии готовности дома. В наших проектах мы корректируем стоимость, как правило, один-два раза в месяц. Если средний срок реализации квартиры на вторичном рынке три-четыре месяца, то до момента покупки квартиры в новостройке покупателем застройщик бы корректировал цену минимум три раза», — приводит пример коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Читайте также  Как проходит процедура купли продажи квартиры?

Европейская ипотека

Отдельные застройщики вводят дополнительные предложения и акции, которые позволяют привлечь покупателей на выгодных условиях. Осенью 2020 года ГК ФСК совместно с одним из крупнейших российских банков запустила программу субсидирования ипотечных ставок при покупке квартир в ЖК «Римский», «Сколковский», «Настроение», «Датский» и «Южная Битца» в Москве и ближайшем Подмосковье. Оформить кредит на покупку жилья в этих проектах можно по ставке от 3,1% в рамках льготной ипотеки на новостройки, льготная ставка устанавливается на весь срок кредита — до 30 лет.

Согласно условиям программы, максимальная сумма ипотеки не должна превышать 12 млн руб. Первоначальный взнос при этом составляет всего 15% от стоимости квартиры. Минимальная процентная ставка доступна для заемщиков, подтверждающих доходы и занятость выпиской из Пенсионного фонда РФ, заказать ее можно через сотрудника банка. Оформить ипотеку вне льготной программы на новостройки можно по ставке от 4,8%. Это позволит получить кредит в большей сумме — максимальный размер ипотеки составляет 30 млн руб. Кредит вне программы с господдержкой также оформляется на срок до 30 лет.

«Впервые за всю историю рынка заемщикам предлагается ставка на европейском уровне. Новые условия позволяют не только серьезно сэкономить на размере платежа, но и существенно снизить переплату по кредиту», — говорит Ольга Тумайкина.

Так, в ЖК «Датский квартал» при покупке квартиры стоимостью 4,5 млн руб. в ипотеку со ставкой 6,1% годовых переплата за весь срок кредитования (25 лет) составит 3,5 млн руб. Если брать аналогичную квартиру в ипотеку со ставкой 3,1% годовых, переплата по кредиту будет почти вдвое меньше — всего 1,8 млн руб. Ежемесячный платеж в первом случае у покупателя будет 24 459 руб., во втором случае — 19 724 руб.

Рассрочка от застройщика в новостройке: плюсы и минусы

Один из возможных вариантов приобретения квартиры в новостройке – рассрочка от застройщика. Такое кредитование чаще всего выгоднее ипотеки с точки зрения итоговой суммы переплаты, но предоставляется на более сжатые сроки.

Для начала разберемся с определением:

Рассрочка – это метод приобретения какого-либо товара, в том числе, недвижимости, при котором покупатель оплачивает не сразу всю сумму, а производит выплаты частями по договоренности с продавцом. В отличие от банковского кредита, где покупатель получает определенную сумму под проценты, рассрочка предоставляется продавцом, и начисление процентов при таком варианте пролонгированной оплаты не предусмотрено.

Получается, что при оформлении рассрочки деньги можно платить частями в течение нескольких лет без как-либо переплат. В реальности все не настолько радужно. И условия покупки квартиры в рассрочку от застройщика могут включать обязательное страхование и другие дополнительные платежи. Потому перед покупкой жилья стоит тщательно изучить все условия.

Что может предложить застройщик

При современном насыщении жильем первичного рынка вам могут предложить самые разнообразные варианты оформления квартиры или дома в рассрочку. Строительные компании стараются привлечь как можно больше покупателей, особенно на ранних этапах застройки. Для этого используют, в числе прочего, выгодные условия кредитования. Сумму первоначального взноса стараются снизить, а максимальный срок – увеличить.

Минимальная сумма первоначального взноса при покупке квартиры в Краснодаре в рассрочку может составлять 20% от стоимости.

Далее покупатель выплачивает оставшуюся сумму равными частями ежемесячно или раз в квартал в течение оговоренного срока. При покупке жилья в недостроенном доме такие предложения часто связывают с завершением строительства. Т.е. рассрочка при покупке на этапе «котлована» будет предложена, например, на 3 года. А на финальной стадии – уже только на год.

Не исключен и другой вариант. Так, крупные компании могут предложить квартиру в рассрочку от застройщика даже на 10 лет. Например, подобные предложения нередко встречаются для жилья комфорт и бизнес-класса, а также в случае, если объект по тем или иным причинам продается недостаточно активно.

Покупка квартиры в рассрочку – решение популярное. По статистике в Краснодаре количество сделок, в которых привлекается дополнительное финансирование при помощи этого типа договора, составляет от 30% до 80%.

Что предлагают строительные компании Краснодара:

  1. В большинстве случаев первый взнос – 50% от стоимости жилья.
  2. Наиболее распространенные сроки – от 2-3 лет (при покупке на ранних стадиях строительства) до 1 года (при покупке квартиры в готовом доме).
  3. Самый длинный срок, на который предоставляется рассрочка от застройщика составляет 10 лет.
  4. Самый низкий процент первого взноса – 20%.

При выборе графика платежей на длительный срок внимательно читайте договор! В нем может присутствовать пункт, по которому вы не сможете въехать в квартиру до полной оплаты стоимости жилья.

Необходимые документы

Для заключения договора потребуется минимальный набор документов:

  • паспорт,
  • ИНН,
  • подписанный договор с застройщиком.

Не потребуется ни справок о доходах, ни поручителей. Главное условие для покупателя – внести первый взнос и выплачивать последующие платежи точно в срок. Покупатель вправе погасить рассрочку строительной компании досрочно. При этом ни штрафных санкций за досрочное погашение, ни, наоборот, каких-либо бонусов не предусматривается.

Как рассчитать сумму выплат

В отличие от ипотечных договоров, рассчитать рассрочку просто. Здесь нет процентной ставки, сумма не будет меняться в зависимости от оставшегося «тела кредита».

Все просто и прозрачно:

  • фиксируем сумму покупки (стоимость квартиры);
  • вычитаем из нее первый взнос (от 20 до 50%);
  • подсчитываем количество выплат (ежемесячные платежи или ежеквартальные в течение указанного срока);
  • делим полученную в п. 2 сумму на число выплат.

Для примера рассмотрим покупку двухкомнатной квартиры общей площадью в 50 м 2 стоимостью в 2 млн. 500 тыс. рублей. (46296 руб/м 2 ). Срок договора составляет 5 полных лет, первый взнос 50%. Так сколько и когда придется платить, чтобы получить рассрочку от застройщика на 5 лет?

  1. Для того что бы заключить договор со строительной компанией вы вносите первый платеж размером 1 млн. 250 тыс. руб. тем самым выкупив у компании половину жилплощади – 25 м 2 .
  2. За оставшиеся 60 месяцев с момента подписания договора вы должны суметь выкупить остальные 25 метров.
  3. Ежемесячно вы будете платить по 22600, выкупая по 0,4 м 2 .

Таким образом, вы получили все необходимые сведения для изучения возможности покупки квартиры в рассрочку при условии фиксированной цены за кв. метр.

«Подводные камни» рассрочки

На первый взгляд, оплата квартиры частями – предложение выгодное, простое и максимально прозрачное. Но если вы не будете внимательно изучать условия договора, даже здесь вас ждут неприятные сюрпризы. Давайте разберемся, на что нужно обращать внимание.

Кто указан в договоре: застройщик или банк

Обязательно обращайте внимание на то, с кем вы заключаете договор. Рассрочка от застройщика без банка описана выше. Здесь вы просто выкупаете квартиру по частям и не можете прописаться, а иногда и получить ключи, до полного погашения задолженности.

В случае предоставления рассрочки банком или другой кредитной организацией, условия могут быть самыми разными. Чаще всего это уже не совсем «покупка частями», а один из видов кредитного договора, включающий определенную, пусть и небольшую кредитную ставку, возможные штрафы за выплату раньше срока и т.д.

Размер взноса и график платежей

К договору рассрочки должно быть обязательное приложение, где в индивидуальном порядке рассчитаны и указаны:

  • стоимость квартиры;
  • размер первого взноса;
  • суммы и даты последующих платежей.

Как и в банковском кредитовании, обязательно требуйте график погашения задолженности. Только в этом случае можно спокойно подписывать договор.

Нередко застройщики идут на такую хитрость: итоговая стоимость квартиры не фиксируется, а привязывается к цене квадратного метра на момент очередной выплаты. В результате, чем ближе к завершению строительство, тем дороже стоимость жилья.

Например, на момент заключения договора с подрядчиком вы ориентировались на сумму в 46296 рублей. Определенный «льготный» период платежи рассчитываются, исходя из указанной стоимости. Но чем ближе финал строительства, тем выше цена квадратного метра для новых покупателей. А в договоре не зафиксирована однозначная сумма. В итоге, вам приходится выкупать оставшиеся квадратные метры уже по новой цене, с каждым месяцем дороже. Самое неприятное, что вы не сможете предсказать, насколько вырастет следующий платеж. И не факт, что в нужный момент у вас окажется достаточно свободных средств.

Неустойка и штрафы за просрочку

Если вы решили купить квартиру в рассрочку от застройщика, обязательно рассчитайте свои возможности и внимательно изучите, что вас ждет в случае несвоевременной оплаты.

Наиболее распространенные решения:

  1. В случае просрочки платежа к сумме выплаты добавляется пеня или штраф. Обычно сумма дополнительных платежей зависит от длительности просрочки.
  2. При неоднократной просрочке могут применяться дополнительные штрафные санкции. Например, процентная ставка пени будет выше или к пене добавится фиксированный штраф.
  3. При регулярных просрочках или длительном отказе от выплаты застройщик вправе разорвать договор. Покупателю возвращается выплаченная ранее сумма за минусом пени и штрафов.

В отличие от банков, застройщики редко готовы договариваться или реструктуризировать сумму. Им выгоднее отказать недобросовестному покупателю и продать квартиру заново. Если вы не уверены, что в оговоренный период сможете своевременно вносить платежи, лучше задуматься об ипотеке. Конечно, там вас ждут проценты и переплата, но условия – намного мягче, а суммы ежемесячных платежей – в разы ниже.

Возможность перевода обязательств на другое лицо

Такой вариант может стать актуальным, если по каким-то причинам покупатель оказался не способен выполнять свои обязательства. Некоторые застройщики соглашаются с тем, что человек, оказавшись в сложных обстоятельствах, передает (продает) свою квартиру в рассрочке кому-то другому.

Другие предпочитают расторгнуть сделку и продать квартиру заново. Изучите договор на наличие такого пункта заранее. В жизни много неожиданностей, не все они приятные. И необходимо понимать, как вы сможете действовать в случае каких-то проблем.

Право собственности

Право собственности к покупателю переходит только после 100% выплаты стоимости жилья. До того некоторые строительные компании позволяют покупателям проживать в квартире, но без права прописки. Для этого на период рассрочки заключается дополнительный договор аренды жилья.

Часть застройщиков предпочитают ограничивать срок выплат датой ввода дома в эксплуатацию. Потому так часто договор рассрочки для новостроек от застройщиков предлагают не более, чем на 2-3 года.

Читайте также  Как можно выписать человека из приватизированной квартиры?

В случае продолжения выплат после введения новостройки в эксплуатацию нужно быть готовым и к тому, что ключи от квартиры вам вообще откажутся выдать до 100% оплаты. Эти вопросы лучше всего обсудить до принятия решения о покупке квартиры.

Завышенная цена и процентные ставки

При оформлении рассрочки не более чем на 5 лет, некоторые компании-застройщики прописывают в договоре льготный период без процентов, а после – как в кредитном договоре, определенную процентную ставку. Обычно она составляет 10-15% годовых.

Еще одна популярная хитрость при оформлении рассрочки от застройщика на срок более года – завышенная стоимость квартиры. Компания предлагает купить жилье не по текущей цене за квадратный метр, а добавляет около 20% наценки, тем самым, «компенсируя» себе разницу в цене между покупкой на раннем этапе застройки и после сдачи в эксплуатацию.

Подведем итоги: кому подходит рассрочка

Оформление рассрочки от застройщика довольно выгодно для людей, которые не могут или не хотят оплачивать сразу всю стоимость жилья в новостройке. При этом условия договора таковы, что малейшее невыполнение обязательств чревато расторжением сделки. Кроме того, такой вариант оплаты частями предоставляется на сравнительно небольшой срок, и требует регулярной выплаты крупной суммы.

Чаще всего возможность купить новостройку или дом в рассрочку от застройщика интересует покупателей жилья бизнес-класса или элитной недвижимости.

Обеспеченные люди со стабильным доходом получают возможность купить дорогостоящую недвижимость без переплат и необходимости вносить крупную сумму одним платежом. В сфере эконом или комфорт-класса покупатели больше ориентированы на ипотеку. Определенный процент продаж в рассрочку в этой сфере чаще всего используют люди, стремящиеся купить квартиру для получения последующей выгоды (перепродажи или аренды).

На нашем портале представлено множество предложений от застройщиков Краснодара с различными вариантами ипотеки или рассрочки. Подобрать наиболее выгодное вы можете самостоятельно или обратиться за помощью к нашим экспертам. Консультации пользователям портала мы предоставляем бесплатно.

Квартира в рассрочку. Преимущества и недостатки такой сделки

Некоторые застройщики идут навстречу своим покупателям, соглашаясь оформить жильё в строящемся доме в рассрочку. Такая сделка выгодна тем, кто располагает лишь определённой суммой для покупки. Но и минусы есть всегда. Лайф разбирался в тонкостях приобретения жилья в рассрочку.

Фото © ТАСС / Айкин Данил

Такая схема покупки жилья, как рассрочка, это выход для людей, у которых на руках нет полной суммы для приобретения квартиры, но они могут себе позволить выплатить 50–70% цены за полгода или год. Основная доля клиентов, которые пользуются рассрочкой, это так называемые покупатели с альтернативой, объяснили в компании «ИНКОМ-Недвижимость».

К этой категории относятся люди, у которых есть около 70% от стоимости квартиры в новостройке, а оставшаяся треть — сумма, которую они ожидают получить от продажи квартиры на вторичном рынке. Существует ещё одна группа клиентов: они ждут поступления крупной суммы денег. Это может быть наследство, поощрения на работе в виде хорошей премии и так далее.

Аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев рассказал, что система долевого строительства уходит в прошлое, так как на смену ей пришло проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Тем не менее многие застройщики сумели подстраховаться, реализовав часть квартир неким фирмам-посредникам (безусловно, аффилированным с самим застройщиком) и перепродавая их конечным покупателям.

Эта лазейка в законодательстве позволяет многим из девелоперов работать пока по старым правилам, то есть на условиях долевого участия. Хотя государство сейчас активно борется с такими схемами, ведь они фактически оставляют покупателей незащищёнными в случае банкротства или намеренного мошенничества со стороны застройщика

Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ»

Тогда встаёт вопрос, почему покупатели и застройщики выбирают схему долевого строительства? Алексей Коренев пояснил, что покупатель имеет возможность приобрести жильё ещё на стадии котлована, что заметно дешевле, нежели покупать уже готовую квартиру. Экономия может составить 25–30% и более. А застройщик получает необходимые денежные средства, которые может направить на строительство этого самого дома. Изменения в закон 214-ФЗ сейчас запрещают перебрасывать денежные средства с одного объекта на другой, как это делалось ранее. Ведь были времена, когда застройщики, собирая деньги с долевых вкладчиков, перебрасывали их на строительство совершенно иных объектов.

Тем не менее следует понимать, что выплата части средств от стоимости квартиры застройщику напрямую, а не через резервирование их на счетах эскроу, несёт в себе риски потери этих денег, если застройщик свои обязательства не выполнит. Аналитик отметил, что именно с целью защиты прав покупателей жилой недвижимости и был осуществлён переход на систему проектного финансирования, когда приобретатель жилья резервирует свои денежные средства на счетах банка-посредника, а застройщик сможет их снять только после того, как передаст готовую квартиру покупателю.

Кому подойдёт рассрочка на жильё?

Инвестиционный стратег «БКС Премьер» Александр Бахтин говорит, что покупка квартиры в рассрочку является довольно распространённой практикой на российском рынке строящегося жилья, однако этот инструмент имеет смысл рассматривать только в нескольких случаях.

Случай первый. Если у покупателя есть возможность внести сумму, равную половине стоимости жилья, и в течение 6–12 месяцев выплатить оставшуюся сумму застройщику. Как рассказал Александр Бахтин, беспроцентная рассрочка предоставляется застройщиками на короткий срок — до полугода. Поскольку покупателю будет необходимо внести за этот срок оставшуюся стоимость квартиры, выплачивая равными платежами ежемесячный взнос, очевидно, что суммы такого взноса будут внушительными. То есть, по словам инвестиционного стратега, рассрочка будет удобна тем покупателям, кто имеет стабильно высокий доход или приобретает квартиру за счёт средств от продажи своей недвижимости.

Порядок покупки квартиры в новостройке в ипотеку

Купить квартиру в новостройке – значит, приобрести современное жилье, которое прослужит еще не одно поколение. Но так ли просто оформить на него ипотеку? Разбираемся в нашем материале.

  • Финансовая подготовка
    • Начальный взнос
    • Оценка возможностей
  • Оценка параметров ипотеки
  • Выбор способа покупки квартиры
    • По договору купли-продажи
    • По ДДУ
  • Выбор банка
  • Оформление кредитного договора
  • Приемка квартиры
  • Оформление права собственности
  • Получение налогового вычета

Женя жила на съемной квартире с тех пор, как покинула университетское общежитие. В ее планах было накопить деньги на первый взнос по ипотеке.

Но внезапно случайная ссора с соседкой по квартире вылилась в настоящую бытовую войну. Порча имущества, шумные посиделки до поздней ночи, запугивание питомца, который даже начал болеть от стресса – всё это Женя терпела несколько месяцев.

Девушка поняла, что нужно арендовать новое помещение. Но однажды по пути на работу она заметила красивый дом – аккуратную новенькую многоэтажку персикового цвета. И девушка поняла, что лучше собственного жилья нет ничего, а значит, пришло время брать ипотеку.

Финансовая подготовка

Прежде всего нужно оценить свои возможности. Первая серьезная трата, которая предстоит, это первоначальный взнос. Как правило, она составляет 10-15% от общей суммы по ипотеке. Существует определенный порядок, которому нужно следовать, чтобы оформить ипотеку в новостройке, и расчет возможностей бюджета – главный этап.

Начальный взнос

А если денег нет совсем? Первоначальный взнос – проблема, которая всегда встает перед будущим владельцем недвижимости.

Существует несколько способов ее решения:

Не влезая в долги и авантюры, ограничивая себя в излишествах, можно откладывать кровно заработанные деньги несколько лет. Да, кому-то это может показаться долгим процессом. Но никто не станет отрицать, что это самый надежный и доступный вариант.

  • Использовать субсидии и маткапитал.

Молодым родителям и многодетным семьям государство предлагает финансовую поддержку в виде целевых выплат. Можно воспользоваться только субсидией, оставив капитал на получение образования, или применить все сразу.

  • Взять потребительский кредит.

Самый частый и быстрый вариант, поскольку в процессе рассмотрения заявки банки анализируют все данные о клиенте и сразу выдают нужную сумму денег. Самое важное для них – это кредитная история и уровень дохода.

Оценка возможностей

Если вы собираетесь приобрести квартиру, то честно оцените свои возможности. Уровень дохода, нынешние кредиты и то, насколько надежно предприятие, в котором вы сейчас работаете и получаете зарплату.

Изучите все ваши расходы: к примеру, банки рассматривают детей как финансовые затраты. При этом питомцы тоже нуждаются в заботе и уходе, и обычно это стоит немало.

Банки выдают ипотеки так, чтобы ежемесячные выплаты составляли 40-50% от доходов. Но если вы привыкли к определенному уровню жизни, то придется решить – что важнее. Имейте в виду: чем меньшую сумму вы будете перечислять в счет долга, тем дольше это будет длиться.

Подумайте о том, от чего вы можете отказаться: возможно, придется попрощаться с ежедневным кофе из элитной кофейни или с абонементом в спортзал, в который вы все равно ходите через раз.

Женин чихуахуа – диабетик, поэтому нуждается в постоянном лечении. Она понимает, что можно продлить срок выплаты на пять лет. Тогда ежемесячные выплаты будут ниже, и она сможет предоставить своему любимцу должный уход.

Оценка параметров ипотеки

Разные банки предлагают свои условия по ипотеке. Во многом они схожи между собой, поскольку основные условия обусловлены законом.

Вам нужно оценить условия ипотеки по нескольким параметрам:

  1. Процентная ставка.
  2. Размер первоначального взноса.
  3. Требования к недвижимости.
  4. Требования к заемщику.

Самыми строгими могут быть требования к заемщику: возраст от 18 лет, но последняя выплата по ипотеке должна произойти до 65-летнего юбилея; заемщик должен проработать в надежной компании от трех месяцев на момент взятия займа и т.п.

К квартирам требования намного ниже, так как новостройки считаются более надежным жильем, чем вторичное.

Выбор способа покупки квартиры

Способов покупки жилого помещения всего два, и выбор нужно делать исходя из своих нужд.

По договору купли-продажи

Если у вас есть деньги, но не время, можно купить уже готовую квартиру и заключить договор купли-продажи (ДКП). Срок: от нескольких недель до нескольких месяцев.

По ДДУ

Если у вас есть время, но не деньги, можно рассмотреть вариант с покупкой квартиры в еще строящемся доме. Владение будущей недвижимостью подтверждается ДДУ (договор долевого участия).

В таком случае его стоимость будет ниже, но придется ждать несколько лет. Это удобно, если вы, например, пока живете с родителями, но вам хотелось бы в будущем переехать в собственное жилье.

У каждого способа есть ряд плюсов и минусов:

ДКП ДДУ
Можно ли въехать сразу? Да. Нет.
Какая стоимость? Выше. Ниже.
Какая надежность? Вы сразу видите, что приобретаете. В худшем случае застройщик возьмет деньги и не закончит строить здание, а вы пополните ряды обманутых дольщиков.

Женя задумалась: возможно, стоит потерпеть соседку еще чуть-чуть и купить квартиру в доме на стадии котлована? Ведь тогда ипотека обойдется намного дешевле. Девушка решила все еще раз обдумать.

«Арендная плата за два года не сможет перекрыть выгоду по покупке такой квартиры. Возможно, стоит попробовать», – думала Женя.

Но когда она увидела, что соседка не успокаивается и придумывает все новые способы мести, то поняла, что к арендной плате нужно будет прибавлять деньги на психолога. А этого уже никакая скидка по ипотеке не выдержит.

Выбор банка

Выбор партнера по ипотеке, который предоставит кредит, основывается на трех параметрах:

  1. надежность;
  2. подходящие условия;
  3. процент по ипотеке и первый взнос.
Читайте также  Последовательность оформления продажи квартиры

У каждого банка эти требования не сильно отличаются. Кому-то достаточно, чтобы клиент проработал на нынешнем месте три месяца, кому-то – обязательно год. Кто-то предлагает 12% годовых, а кто-то все 16%.

От этих мелочей зависит ваше спокойствие и финансовый успех. Например, 9% и 11% годовых отличаются не сильно, но в будущем, возможно, на сэкономленные деньги вы сможете сделать ремонт в одной комнате.

У банков есть требования и к самим квартирам. Они не принципиальны, если вы еще не знаете, где хотите жить. В этом случае вам просто нужно искать место, которое подходит по банковским условиям. Последние, как правило, не вызывают проблем.

Оформление кредитного договора

Итак, вы выбрали банк, определились с квартирой, оставили заявку, и вот вам уже одобрили ипотеку. Следующий шаг – заключение договора.

На этом этапе стоит обсудить с кредитором следующие параметры:

  • Возможность досрочного закрытия кредитного договора.

Даже если сейчас кажется, что вы ни за что не сможете закрыть ипотеку раньше срока, стоит оставить этот «путь к отступлению».

Пусть это не всегда выгодно финансовым учреждениям, но в будущем вы можете рефинансировать ипотеку, выиграть в лотерею или переехать в другое место, а квартиру просто продать.

  • Условия изменения кредитной ставки.

Полезно знать, даже если вы уверены в банке-кредиторе. В случае, если ставка изменится без вашего ведома, вы будете осведомлены, как поступить, и какая из сторон права.

  • График платежей.

Его полезно иметь в виду, чтобы не пропустить выплату по невнимательности. Договор обязательно нужно прочитать – он может служить полноценной инструкцией к ипотеке.

Приемка квартиры

Женя пришла осматривать возможную собственность. Она была уверена, что как только увидит свою квартиру, то будет прыгать от счастья. Но стоило ей войти в помещение, как она сразу заметила большое пятно на обоях.

Делать ремонт за свой счет не придется. Для того и придуман процесс приемки недвижимости. Каждый недочет исправляет застройщик.

Для этого управляющий составляет акт о дефектах и выдает его клиенту. Когда квартира будет в порядке, покупатель может ее принимать.

Может случиться так, что вы подписали все бумаги, и уже после этого нашли недочеты, которые теперь придется исправлять за свой счет. Чтобы избежать подобных ситуаций, составьте пошаговый план проверки всех комнат, углов, плинтусов и прочих мелочей.

Оформление права собственности

Это один из самых простых этапов в оформлении ипотеки. После того, как вы внесли деньги и получили документ о приобретении недвижимости, нужно сходить в МФЦ, чтобы нотариально заверить владение квартирой.

Единственный нюанс: после того, как регистрация о переходе прав будет передана в Росреестр, в ваши документы на право владения внесут пометку о том, что недвижимость находится в залоге. Так будет до тех пор, пока вы не выплатите ипотеку.

Получение налогового вычета

Каждый официально трудоустроенный гражданин нашей страны может вернуть деньги за лечение, обучение и проч. в размере 13% от потраченной суммы. Возврат оформляют через налоговую или работодателя.

Какие копии нужны для получения налогового вычета:

  1. Чеки и квитанции по оплате;
  2. Акт о передаче собственности;
  3. ДКП или ДДУ;
  4. Выписка из ЕГРН.

Если квартира полностью готова, то вы можете переезжать и наслаждаться жизнью, свободной от арендодателей.

Какие застройщики предлагают квартиры в рассрочку в Москве

Покупка недвижимости сопряжена с большими затратами. Многие люди желают сэкономить средства, приобретая квартиру в новостройке. Для таких клиентов застройщики предлагают оформить рассрочку платежа.

Плюсы и минусы

Как и любой финансовый инструмент, рассрочка обладает положительными и отрицательными сторонами. К плюсам относятся:

  • отсутствие переплаты процентов за пользование банковским кредитом;
  • не нужно собирать справки для оформления ипотеки и страховать имущество;
  • простота процедуры получения.

Наряду со всеми положительными моментами существует и ряд недостатков:

  • большой размер первоначального взноса;
  • маленький срок выплаты;
  • ограничения на использование имущества до полного погашения стоимости.

Некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру в рассрочку без первоначального взноса. При таком способе расчета существует риск, что в случае неисполнения покупателем обязательств по внесению ежемесячных платежей, он может потерять и недвижимость и уже выплаченные деньги.Период предоставляется, как правило, до окончания строительства. Это может быть от 3 месяцев до 2 лет.

У каких застройщиков есть такие программы

Не все строительные компании готовы представить для своих покупателей рассрочку платежа. Данная услуга представлена у следующих застройщиков:

  • группа «Эталон»;
  • «Самолет Девелопмент»;
  • ГК «ПИК»;
  • APSIS GLOBE;
  • Sezar Group;
  • Optima Development;
  • INGRAD;
  • ГК «Пионер»;
  • «Тройка Рэд».

Важно знать: Строительные компании могут предлагать рассрочку не на все новостройки, а только на какие то определенные жилые комплексы.

«Эталон»

Купить квартиру в рассрочку в Москве от группы «Эталон» можно без процентов до момента окончания строительства жилого комплекса.

На сегодняшний день по данному предложению квартиры реализуются в следующих ЖК:

  • «Серебряный фонтан»;
  • «Эталон-Сити»;
  • «Нормандия»;
  • «Летний сад»;
  • «Изумрудные холмы».

Выбрать объект недвижимости можно на официальном сайте строительной компании www.etalon-invest.com.

«Самолет Девелопмент»

Строительная компания реализует квартиры в семи ЖК:

  • «Остафьево»;
  • «Томилино»;
  • «Химки 2019»;
  • «Внуково»;
  • «Спутник»;
  • «Люберцы»;
  • «Пригород лесное».

При первоначальном взносе 50-69% оставшаяся сумма делится на 3 месяца. Если единовременный платеж от 70% — на полгода. На остаток задолженности начисляются проценты в размере 1.

Внимание: На ЖК «Люберцы» действует акция. При первоначальном взносе 80% стоимости на остаток суммы проценты не начисляются.

ГК «ПИК»

Застройщик предлагает три варианта распределения платежей при покупке квартиры в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая»:

  • обычная;
  • на год;
  • два года.

По условиям программы «обычная» единовременно уплачивается 20% стоимости, а на сумму остатка начисляются 12% годовых. На один год размер первоначального взноса равен 40, на два года – 80%. Проценты по договорам не предусмотрены.

В ЖК «Северный» можно оформит на 3 месяца под 0% или на полгода под 2%. Изначально нужно внести 40% от цены квартиры.

APSIS GLOBE

Квартиру в жилом комплексе Citimix от APSIS GLOBE можно приобрести в рассрочку на следующих условиях:

Срок Первоначальный взнос,% Ставка,%
до 180 дней со дня заключения договора 50 6
до 1 года 30 7,5
31.12.2019 20 9
01.12.2019 10 12

Остаток задолженности можно погашать равными долями ежемесячно или ежеквартально, по выбору покупателя.

Sezar Group

Компания реализует недвижимость бизнес сегмента. На сегодняшний день продажа ведется в следующих новостройках:

  • «Николин парк»;
  • «Рассказово»;
  • «Династия».

Размер процентов, начисляемых на остаток долга, зависит от срока:

  • до полугода – 0%;
  • до 12 месяцев – 7;
  • до окончания строительства – 10.

Для покупателей, уплативших в качестве первоначального взноса свыше 50% стоимости, ставки будут уменьшены.

Optima Development

В проекте премиум класса ЖК Prime Park можно приобрести квартиру в рассрочку, сроком до полугода. Недвижимость от застройщика Optima Development реализуется с отделкой, выполненной в одном из 9 вариантов. Подробную информацию можно узнать по телефону 84952415452.

INGRAD

Строительная фирма предоставляет различные варианты оплаты для каждого комплекса. Например, жилое помещение в ЖК «Серебряный парк» можно купить на следующих условиях:

Срок Начальный взнос,% Ставка,%
полгода 30
год 50
2 года 50 12

В новостройке «Михайлова, 31», «Петра Алексеева, 12А» и «Вавилов» проценты не начисляются независимо от периода и суммы первоначального взноса.

Совет: Информацию по каждой новостройки в отдельности следует уточнять в офисе продаж или по телефону 84957893681.

ГК «Пирнер»

Застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку на покупку квартир в следующих ЖК:

  • «Life-Кутузовский»;
  • «Life-Ботанический сад»;
  • «Life-Варшавская»;
  • «Технопарк».

Начальный взнос от 35%, срок от 6 до 12 месяцев.

«Тройка Рэд»

Застройщик предлагает беспроцентную рассрочку на срок от 6 месяцев до 2 лет с первоначальным взносом от 50% цены квартиры. Предложение доступно для следующих новостроек:

  • «Май»;
  • «Видный берег»;
  • «Новокрасково».

Самым популярным среди покупателей является ЖК «Новокрасково». Только за последние три месяца в нем было продано более 200 квартир.

Важные моменты

Приобретение недвижимости очень ответственная сделка. Поэтому к покупке стоит отнестись серьезно. В первую очередь определить основные параметры:

  • размер первоначального взноса;
  • срок;
  • сумму приемлемого ежемесячного платежа.

Справка: Даже если у застройщика по какому-либо объекту не предусмотрена рассрочка, он может пойти навстречу покупателю и представить её на индивидуальных условиях.

Особое внимание при заключении договора следует уделить пункту о начислении пени за просрочку платежа. Если человек по каким-то причинам не может своевременно погашать задолженность, то необходимо обратиться в строительную фирму и попросить расторгнуть договор, вернув себе средства за вычетом штрафных санкций. Либо обратиться в банк за оформлением ипотеки на оставшуюся сумму.

Немного статистики

Квартиры в рассрочку в Москве покупают порядка 20% граждан. Для сравнения, на долю ипотеки приходится до 60% сделок. В сегменте бизнес- и элитклассов данный показатель выше, а в массовом секторе не более 5%.

С начала 2018 года количество квартир, проданных в рассрочку, существенно сократилось. Аналитики связывают это с понижением ставок по ипотечным ссудам.

Основная доля договоров рассрочки приходится на покупателей, у которых есть более 70% стоимости жилья. Также данный способ оплаты предпочитают бизнесмены и люди, не имеющие возможности подтвердить официальный доход.

Рассрочка, по сравнению с ипотечным кредитом, позволяет сэкономить покупателю ощутимую сумму на процентах, страховке и оформлении договора. Но, данный способ оплаты доступен только для граждан с высоким уровнем дохода, так как из-за маленького срока размер платежей получается довольно внушительным. Чтобы минимизировать риски и не стать обманутым дольщиком, специалисты рекомендуют приобретать квартиры в домах с высокой стадией готовности.

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 — Регионы России
8 (499) 938-45-81 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: