Сколько времени на признание покупки квартиры недействительной? - TVOI-NOVOSTROI.RU

Сколько времени на признание покупки квартиры недействительной?

Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры

Сделки купли-продажи квартиры в 15 случаях из 100 заканчиваются обращением в суд. Причем это происходит, как по инициативе покупателя, так и по желанию продавца. Рассказываем, на каких основаниях сделка купли-продажи квартиры может быть отменена и к каким ситуациям нужно отнестись предельно внимательно еще на стадии покупки и продажи, чтобы потом не потерять квартиру.

Можно ли оспорить договор, сделку купли-продажи квартиры?

Гражданским кодексом закреплены варианты, по которым сделка купли-продажи может быть признана недействительной:

  • Сделка признана ничтожной;
  • Сделка оспорена в суде;
  • Договор купли-продажи квартиры расторгнут.
  1. Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
  2. Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
  3. Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.

Какие ситуации приведут к тому, что суд может признать недействительной сделку купли-продажи квартиры после регистрации?

Итак, сделка купли-продажи состоялась, права нового собственника на квартиру зарегистрированы в Росреестре. Именно сейчас возможно обращение в суд, который может признать сделку ничтожной или она может быть оспорена. Рассмотрим типичные основания, по которым это может произойти.

  • Неправильно проведенная приватизация

Если квартира была приватизирована, когда один жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства.

  • Ущемлены права несовершеннолетних

Сделка однозначно будет признана ничтожной, если договор подписан с несовершеннолетним. Причем обратиться в суд могут как сами подростки, так и их законные представители (родители), а также органы опеки и попечительства. В принципе нужно понять, что если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний, то сделка обязательно должна совершаться не только с согласия родителей, но и органов опеки, а кроме того, заверяться нотариально.

Отдельно отметим куплю-продажу квартиры, приобретенную на маткапитал. Такие сделки возможны, если параллельно с продажей текущей квартиры собственники квартиры приобретают другую, где детям будет предоставлена жилплощадь не меньшая, чем была до этого.

  • Владелец квартиры не мог отвечать за свои действия

Часто покупатель не задумывается о том, что продавец может быть в силу возраста или диагноза быть недееспособным, тем более, что и при проведении сделки тот ведет себя адекватно. Как следствие, справка из ПНД не запрашивается, что в свою очередь, в дальнейшем может привести к тому, что сделка купли-продажи квартиры будет объявлена недействительной.

Перечислим основные ситуации, когда владелец квартиры не может отвечать за свои действия:

  • Сделка совершена с человеком, недееспособность которого признана судом. При этом согласие на сделку не дано его законным опекуном. При обращении опекуна в суд сделка будет признана недействительной.
  • Человек состоит на учете в ПНД, но не признан недееспособным или ограниченно дееспособным. Формально такая сделка может быть проведена, однако, если родственники владельца обратятся в суд и сумеют доказать, что на момент подписания договора он не осознавал своих действий, то сделка будет признана недействительной.
  • Сюда же можно отнести и покупку у престарелого гражданина. Если впоследствии родственники смогут доказать в суде, что у владельца на момент совершения купли-продажи уже были признаки старческой деменции, то суд признает сделку незаконной.

  • Квартира, полученная по завещанию

Особенно бдительным нужно быть, если квартира, которая продается, получена по завещанию. Причем даже степень родства не может быть гарантией. К примеру, могут объявиться и через суд доказать родство внебрачные дети либо узнать о кончине и заявить о своих правах на наследство дети, которые проживают в другой стране или городе. Также попытаться оспорить сделку могут недовольные разделом наследства родственники – в случае, если квартира «ушла» по завещанию не к родственнику.

  • Квартира является совместной собственностью

Сделка по купле-продаже будет признана недействительной, если на квартиру, которая является совместной собственностью, не было получено согласие супруга/-и. Причем согласие это должно быть заверено нотариально. Правило действует и в том случае, если на момент продажи квартиры супруги не живут вместе.

  • Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

В отношении владельца квартиры могут быть возбуждены исполнительные производства. Что это означает: он – банкрот, должник, его долги взыскиваются по суду. В данном случае суд наложит арест на квартиру и выставит ее на торги, а незадачливому покупателю придется занять место в очереди всех тех, кто пытается получить свои деньги назад. Проверить наличие задолженностей и исполнительных производств лучше заранее, до заключения сделки купли-продажи. Сделать это можно на соответствующих ресурсах по базам ФССП.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку может любая из сторон, а также, как мы отмечали выше, органы опеки и попечительства, родственник продавца, кредиторы и т.д.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключением являются случаи, когда лицо, которое обращается в суд с заявлением об оспаривании сделки, не знало о продаже квартиры (к примеру, находилось в длительной командировке, проживало в другом городе и т.п.). В таких случаях срок обращения может варьироваться от 3 до 10-ти лет.

Как признать недействительной сделку купли-продажи: пошаговое руководство

Если вы решили обратиться в суд для того, чтобы признать недействительной сделку купли-продажи, вам потребуется предъявить:

  • Паспорт;
  • Сам договор купли-продажи;
  • А также собрать подтверждения того, что ваши права были нарушены, или же сделка была проведена с юридическими нарушениями ит.д.

Перечислим порядок действий:

  • Собираем подтверждения;
  • Составляем исковое заявление;
  • Оплачиваем пошлину за подачу иска и подаем его в районный суд по гражданским делам;
  • В дату заседание приходим в суд, присутствуем на рассмотрении дела;
  • Получаем решение суда и обращаемся в ФССП. Судебные приставы заставят ответчика выполнить решение суда.

Сколько времени на признание покупки квартиры недействительной?

При распоряжении общим имуществом супругов требуется согласие их обоих. Между тем случается, что один из супругов распоряжается общим имуществом без согласия другого. Давайте разберемся, как следует поступать в таких случаях второму супругу, если он хочет признать заключенную сделку недействительной.

Каков законный режим имущества супругов
Законным режимом имущества супругов, нажитого во время брака, является режим их совместной собственности вне зависимости от того, на имя кого из супругов было приобретено имущество или внесены денежные средства (п. 1 ст. 33, ст. 34 СК РФ; ст. 256 ГК РФ).
Таким образом, сам факт внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов и указание в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН в качестве правообладателя одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке.
Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРН указан один из них (Письмо Росреестра от 28.10.2015 N 14-10087/15).
Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Таким образом, закон устанавливает презумпцию взаимного согласия супругов на распоряжение их общим имуществом, то есть предполагается, что супруг, отчуждающий общее имущество, действует с согласия и одобрения другого супруга (п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ).

Читайте также  Нужен ли передаточный акт при дарении квартиры?

Требуется ли согласие супруга на совершение сделки с общим имуществом
По общему правилу совершать сделки с общим имуществом вправе любой из супругов. При этом для совершения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 1 ст. 253 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ).
Совершенная одним из супругов сделка по распоряжению общим имуществом супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по требованию другого супруга и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Но если сделка была совершена одним из супругов в отсутствие необходимого нотариально заверенного согласия другого супруга, то обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать тот факт, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об отсутствии такого согласия, законом не предусмотрена. Устанавливая специальные правила в отношении данных сделок, закон предусматривает возможность супруга, не дававшего разрешение на отчуждение такого имущества, на безусловное восстановление своих нарушенных прав независимо от добросовестности приобретателя (п. 2 ст. 35 СК РФ; ст. ст. 166, 173.1 ГК РФ).
Если один из супругов отчуждает недвижимое имущество без представления согласия второго супруга, отделение Росреестра вносит в ЕГРН запись об отсутствии такого согласия одновременно с внесением записи о государственной регистрации права собственности за покупателем (ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Как признать сделку недействительной
Чтобы признать сделку по распоряжению общим имуществом супругов, совершенную одним из супругов, недействительной, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Составьте исковое заявление
В исковом заявлении укажите, в частности, требование о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, а также обоснуйте, почему другая сторона в сделке знала или должна была знать о вашем несогласии на совершение сделки (п. п. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ; ст. 167 ГК РФ).
Бремя доказывания указанных юридически значимых обстоятельств, как правило, возлагается на сторону, оспаривающую сделку. Можно, например, указать на то, что приобретатель имущества был осведомлен о наличии спора между супругами об имуществе и о нежелании истца давать согласие на распоряжение им. Такие обстоятельства, в частности, могут иметь место перед предстоящим расторжением брака, когда один из супругов продает общее имущество своим родственникам, чтобы избежать его раздела (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.02.2019 по делу N 33-5434/2019).
В качестве ответчиков следует указать супруга, совершившего сделку, и приобретателя имущества (п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).
К исковому заявлению следует приложить, в частности (ст. 132 ГПК РФ):

  • документ, подтверждающий уплату госпошлины или право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ; п. 2 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ; Вопрос 4 Обзора, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 29.11.2006).
  • копии свидетельства о заключении брака, документов, подтверждающих нахождение спорного имущества в общей совместной собственности, документов, подтверждающих совершение спорной сделки;
  • иные документы, подтверждающие исковые требования;
  • уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий иска и приложенных к нему документов, которые у данных лиц отсутствуют.

Шаг 2. Подайте исковое заявление в суд
Иски по данной категории споров чаще всего заявляются в районный суд по месту жительства ответчика (ст. 24 ГПК РФ).
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет год. Течение этого срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст. 4, п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 2 ст. 181 ГК РФ).

Шаг 3. Примите участие в рассмотрении дела и получите решение суда
Вы можете вести дело в суде лично или через своего представителя. В случае представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ст. 48, ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).
По общему правилу срок рассмотрения дела районным судом не должен превышать двух месяцев. В зависимости от сложности дела срок его рассмотрения может быть продлен не более чем на месяц (ч. 1, 6 ст. 154 ГПК РФ).
Необходимо обратить внимание на то, что закон связывает возможность признания сделки по отчуждению общего совместного имущества недействительной с доказанностью несогласия участника совместной собственности на отчуждение имущества, а также с информированностью приобретателя имущества по сделке о таком несогласии.
После окончания судебного разбирательства получите решение суда. Оно вступит в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в окончательном виде, если не обжаловано в вышестоящий суд (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).
При удовлетворении ваших требований суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу расходы на оплату услуг представителя. Для взыскания расходов потребуется заявить письменное ходатайство (п. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Читайте также  Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира. Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья. Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи. Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям. Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали. Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы. Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

Если вы купили квартиру, а ее предыдущий владелец обанкротился, вам грозят проблемы. Жилье могут попытаться забрать в конкурсную массу должника, признав сделку купли-продажи недействительной. Это нормально, решили две инстанции в одном из споров, попавших на рассмотрение в Верховный суд. Но Экономколлегия ВС разобралась в ситуации. Эксперты оценили, как покупателю уже не новой квартиры обезопасить себя при подобном сценарии.

Банкротство обновило владельца жилья

В 2015 году Мария Дьякова* продала Вере Иглиной* однокомнатную квартиру на юге Москвы. Покупательница заплатила за 36-метровую однушку 9,3 млн руб., и право собственности зарегистрировали в госреестре. Два года спустя продавец недвижимости обанкротилась. Суд начал реализацию имущества, и арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с Иглиной. АСГМ в 2018 году удовлетворил заявление управляющего и признал право собственности на квартиру за Дьяковой. В итоге квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов в декабре 2018 года — за 6,8 млн руб. жилье купил Дмитрий Решетов*. За день до подписания договора он вместе с арбитражным управляющим пришел посмотреть жилье. Владелицы не оказалось дома, а соседи Иглиной не пустили мужчин в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. Тогда управляющий составил иск о признании Иглиной утратившей право пользования квартирой. В иске он указал, что женщина не будучи собственником фактически пользуется жильем: хранит там свои вещи и отказывается передать ключи. Вскоре, в начале 2019 года квартиру зарегистрировали на нового владельца — Решетова.

Сложности оспаривания

Иглина до последнего момента ничего не знала о ситуации. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о проведенном судебном заседании, его результатах и последующей продаже ее жилья Решетову. В итоге ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, и добиваться признания права собственности на жилье. До Верховного суда дошел последний спор.

Изначально СОЮ установил, что Иглина была добросовестным покупателем, и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Оспорить торги и признать право собственности на помещение в арбитражном суде оказалось сложнее.

Изначально АСГМ признал недействительными результаты торгов, но это определение не устояло в апелляции — там заявление Иглиной признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с Иглиной их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.

Что сказал ВС

Коллегия по экономическим спорам Верховного суда, где в итоге и оказался спор, нашла у нижестоящих коллег ошибки. В определении по делу (Дело № А40-109856/2017) ВС указал, что Иглина стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности Дьяковой на квартиру недостоверны, сделал вывод ВС: управляющий не мог распоряжаться квартирой. Новый же покупатель с торгов, Решетов, должен был проявить должную осмотрительность. Стоило как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой — уже после этой процедуры проблемы с собственностью стали бы очевидны. В сложившихся обстоятельствах его нельзя считать добросовестным приобретателем, указала коллегия по экономспорам под председательством судьи Ивана Разумова.

Также ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же это передача происходит после регистрации, такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой Иглиной в соглашении управляющий и новый покупатель этого не предусмотрели. Следовательно, акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверен, указал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек.

Коллегия сочла, что права Иглиной нарушил не факт торгов и договора с новым покупателем, а регистрация права собственности. «Она была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем», — говорится в определении.

При этом, отметила коллегия, Иглина правильно обратилась в суд и выбрала нужного ответчика — правообладателя по госреестру, и подтвердила иск нужными доказательствами. Решение должно было стать основанием для корректировки записи в госреестре. При этом Экономколлегия не смогла удовлетворить требования заявительницы. Оказалось, что уже после истребования дела в ВС Решетов перепродал квартиру, зарегистрировав переход прав в госреестре. Этот новый владелец к делу не привлечен.

В итоге выводы ВС свелись к тому, что право собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа полностью отменили, а определение первой инстанции отменили в части: требование о признании права собственности Иглиной на квартиру суд направил на новое рассмотрение в АС Москвы. Там суду предстоит привлечь в качестве ответчика последнего правообладателя квартиры, оценить его действия в рамках очередной сделки с имуществом уже в процессе суда и разрешить вопрос о признании права собственности Иглиной на спорное жилье.

Эксперты о рисках

К сожалению, ситуации, в которых добросовестный покупатель фактически теряет приобретённую недвижимость, встречаются все чаще и чаще, рассказывает Артем Кадников, ведущий юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры. Одним из наиболее популярных оснований для оспаривания сделок в банкротстве являются нерыночные условия сделки. Поэтому, чтобы сократить риски, в договоре надо указывать реальную цену приобретаемого имущества в договоре платить за покупку только переводом на счет продавца, советует юрист.

Читайте также  Условия возврата налогового вычета при покупке квартиры

Александра Воскресенская юрист КА Юков и Партнеры, напротив, нечасто встречается с ситуацией, подобной делу в ВС: обычно собственник привлекается с самого начала процесса, и так далеко всё не заходит.

«Управляющие, являясь профессиональными участниками арбитражного процесса, должны проверять все документы при оспаривании сделок по купле-продаже недвижимости. Сейчас это достаточно просто и для простых физических лиц, самые основные данные находятся в открытом доступе», — Александра Воскресенская, «Юков и партнеры»

Запрос отчета из Бюро кредитных историй о продавце, который советуют делать перед покупкой недвижимости риелторы и юристы, может помочь только частично, замечает Кадников: в данных БКИ не отражаются долги перед физлицами. Помимо этого, часто в договоре купли-продажи указывают на отсутствие у продавца кредиторской задолженности — но и этот способ защиты не дает гарантии от последующего оспаривания.

Как проверить недвижимость перед покупкой?

— заказать расширенную выписку из ЕГРН на квартиру — в ней будет информация о переходе прав собственности;

— проверить всех правопредшественников по картотекам СОЮ и арбитражных судов; обратить внимание на иски о взыскании по кредитам, обращении взыскания на имущество;

— проверить правопредшественников по базам ФССП и ЕФРСБ — есть ли в отношении продавца и предыдущих собственников исполнительные производства, не находятся ли они в банкротстве.

Александра Воскресенская, «Юков и партнеры»

В будущем защитить себя от потери законно приобретённого имущества поможет добросовестное поведение участников сделки, говорит эксперт практики разрешения споров, руководитель рабочей группы Юридической компании РКТ Анастасия Шамшина: лицо, признающееся добросовестным, имеет шанс сохранить владение и титул за собой несмотря на даже успешную попытку оспорить основание приобретения имущества.

Приобретатель признается добросовестным, если только из обстоятельств дела не очевидно, что он знал, что у продавца нет прав на недвижимость, или не проявил разумной осмотрительности.

У судов нет оснований требовать от покупателя досконального погружения в изучение всей юридической судьбы приобретаемой квартиры, считает Шамшина — достаточно исполнить стандарт осмотрительности и разумности.

Другими словами — проверить регистрацию права собственности за отчуждателем, отсутствие судебных запретов на совершение распорядительных сделок, отсутствие судебного спора о правах на имущество и другие обстоятельства. Также надо посмотреть, владеет ли продавец фактически тем, что он продает — это особенно важно, поскольку, как и отметила Экономколлегия, предпосылкой регистрации перехода права собственности является передача владения. «Фактическая передача имущества является частью юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности.

*Имена и фамилии участников процесса изменены

Признание сделки с недвижимостью ничтожной

Не все сделки, проводимые с недвижимостью, являются законными – некоторые из них могут быть заключены с нарушением законодательства, а значит, являются ничтожными. Но что такое ничтожная сделка с недвижимостью, можно ли ее оспорить и что делать в таких ситуациях? Ответы на эти вопросы вы найдёте в данной статье.

В каких случаях сделка с недвижимостью является ничтожной?

В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка. Главная разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует. По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.

В каких же случаях сделку можно назвать ничтожной? Вот основные причины:

  1. Прямое нарушение Конституции, федеральных или местных законов, других нормативных актов – каждая заключаемая сделка должна соответствовать действующему законодательству в данной сфере. Если это не так, такая сделка не может рассматриваться как законная.
  2. Сделка является мнимой – то есть, на самом деле не порождает юридических последствий и правоотношений, которые декларируются при ее заключении. В качестве примера можно упомянуть распространенную схему, когда должник якобы продает недвижимость знакомому или родственнику, но денег на самом деле не получает и продолжает пользоваться объектом. Но кредитор при этом не может отобрать имущество, поскольку у него уже другой владелец.
  3. Сделка является притворной – то есть, заключается с целью прикрыть собой другую, условия которой разглашать не хочется. К примеру, часто люди, продавая квартиру, не хотят уплачивать налог, поэтому формально оформляется дарственная, а деньги за недвижимость передаются негласно.
  4. Одна из сторон не имеет достаточной дееспособности – по закону сделку могут заключать только стороны, которые достигли определенного возраста, не имеют психических заболеваний. Если это условие не соблюдается, такая сделка является ничтожной.
  5. Сделка противоречит основам правопорядка и нравственности – хотя такая формулировка является достаточно размытой, она нередко применяется для оспаривания сделок и признания их ничтожными.
  6. Не соблюдена форма сделки – даже если сделка выглядит вполне законной, но не отвечает существующим требованиям (например, договор купли-продажи квартиры не прошел обязательную государственную регистрацию), она является ничтожной по факту.

Кроме того, стоит упомянуть отдельное условие для юридических лиц. Не все организации имеют право заключать сделки с недвижимостью, соответственно, договоры, заключенные такими компаниями, также являются ничтожными.

Как признать сделку с недвижимостью ничтожной?

Хотя законодательство прямо говорит о том, что признание сделки с недвижимостью ничтожной через суд не требуется, достаточно подтверждения наличия одного из условий, перечисленных выше, на практике все же обычно судебное решение требуется. Потому оспаривание сделок с недвижимостью производится в таком порядке:

  • Подготовка судебного иска о признании сделки ничтожной. Подготовить заявление может как одна из сторон договора, так и третье лицо, которое является заинтересованным в ситуации (это, например, может быть налоговая служба). В самом иске истец просит суд признать сделку ничтожной на основании того или иного обстоятельства;
  • Сбор необходимых документов для судебного иска – вместе с заявлением в суд нужно подать документы, подтверждающие позицию истца и конкретные факты, позволяющие признать договор ничтожным. Это может быть справка о психическом заболевании одной из сторон сделки, подтверждение притворности/мнимости договора и т.д.
  • Подача заявления в суд – данные иски рассматриваются судом общей юрисдикции и подаются по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Иск в суд можно передать лично или отправить заказным письмом. Следует также отправить копии документов ответчику и всем заинтересованным сторонам.
  • Рассмотрение дела в суде –во время слушаний нужно, предоставив доводы, убедить суд в том, что условия сделки позволяют признать ее ничтожной. Если это удастся, судья вынесет соответствующее решение.

Можно ли признать аренду недвижимости ничтожной сделкой?

Договор аренды также может быть заключен с нарушениями, а значит, может быть ничтожным. Таким образом, сделка аренды недвижимости также может оказаться ничтожной. Как можно признать аренду недвижимости ничтожной сделкой ? С юридической точки зрения этот договор ничем не отличается от купли-продажи или другого типа сделки, а значит, и порядок действий одинаковый: подготовка иска, сбор доказательств, судебное рассмотрение и вынесение вердикта.

Последствия ничтожной сделки с недвижимостью

В отличие от оспоримых, ничтожные сделки являются недействительными с самого момента заключения. Потому в случае, если суд признает договор ничтожным, все права и обязанности сторон по ней аннулируются и возвращаются к таковым на момент ее заключения, и считается, что такая сделка не существовала ранее в правовом поле в принципе. Таким образом, покупатель получает обратно свои деньги, а продавец – товар (в данном случае объект недвижимости). Это еще раз говорит о том, почему важно указывать в тексте договора реальные сведения: если сделка будет признана ничтожной, стороны получат лишь то, что указано в договоре.

Если сделка заключена с нарушениями законодательства, она может быть признана ничтожной. В этом случае все правовые последствия, которые она несла, аннулируются. Признать сделку таковой можно через суд, подав иск и предоставив доказательства наличия фактов нарушений. Мы рекомендуем обратиться к профессиональным адвокатам .

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: