Срок исковой давности при покупке квартиры - TVOI-NOVOSTROI.RU

Срок исковой давности при покупке квартиры

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Давно-о эт-то было…, – могут заявить в суде в ответ на попытку обратиться туда с иском, – срок исковой давности у вас уже прошел.

Срок исковой давности (в т.ч. по сделкам с недвижимостью) – это отрезок времени, в течение которого гражданин, чьи права были нарушены, имеет право обратиться в суд для защиты своих прав (Откроется в новой вкладке.»>ст.195 ГК РФ).

Конечно, он может обратиться в суд и позже, но другая сторона (ответчик) имеет право заявить об истечении срока исковой давности по данному делу. И это будет служить суду основанием для отказа в иске пострадавшей стороне (Откроется в новой вкладке.»>ст. 199 ГК РФ).

В то же время, если срок исковой давности пострадавшей стороной пропущен, то существует возможность его восстановить. Суд вправе так поступить, если посчитает, что причины для пропуска срока были уважительные, например, тяжелая болезнь истца (Откроется в новой вкладке.»>ст. 205 ГК РФ).

По общему правилу, срок для защиты своего права – общий срок исковой давности – составляет три года (Откроется в новой вкладке.»>ст.196 ГК РФ). Правда, в отдельных случаях в ГК или в Федеральных законах могут устанавливаться другие – специальные сроки исковой давности (Откроется в новой вкладке.»>ст.197 ГК РФ) – сокращенные или более длительные, чем эти установленные 3 года.

Например, срок исковой давности для требования признать Откроется в новой вкладке.»>оспоримую сделку с недвижимостью недействительной – составляет один год (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.181 ГК РФ).

Но при любом раскладе, срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.200 ГК РФ). Причем, срок исковой давности нельзя устанавливать или изменять соглашением сторон в договоре.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Течение срока исковой давности

Что интересно – течение срока исковой давности, в большинстве случаев, начинается не с момента нарушения права, а с момента, когда человек узнал (или должен был узнать при нормальном развитии событий) о том, что его право оказалось нарушено (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст. 200 ГК РФ).

Исключением является ничтожная сделка с недвижимостью – здесь течение срока исковой давности начинается с момента исполнения этой сделки.

Вообще, «исковая давность» описывается в Откроется в новой вкладке.»>Главе 12 ГК РФ , в т.ч. правила ее применения, приостановление срока, перерывы течения срока, и восстановление давности.

Вкратце можно отметить, что срок исковой давности может быть приостановлен (если иск мешала подать «непреодолимая сила»), и восстановлен (если суд сочтет эту «силу» действительно «непреодолимой»).

Перерыв срока исковой давности возникает, когда ответчик признает свой долг (ответственность по иску), и начинает совершать соответствующие действия. Если он эти действия не закончил, и судебная тяжба разгорелась с новой силой, то течение срока исковой давности начинается заново.

Применительно к сделкам с недвижимостью, срок исковой давности интересен, обычно, Покупателю квартиры на вторичном рынке. Если при проверке документов на квартиру, которая, например, продается уже не первый раз, Покупатель видит, что последний Продавец владеет ей более 3-х лет, то риск ее покупки снижается.

Практика показывает, что большинство судебных споров по сделкам купли-продажи жилья происходит в пределах общего срока исковой давности. Истечение этого срока поможет Покупателю отбиться от запоздалых требований.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

ВС разъяснил сроки давности при разделе имущества

Развод без претензий

Дмитрий и Мария Субботины* были женаты. Находясь в браке, супруги приобрели трёхкомнатную квартиру в Балашихе, оформив её в совместную собственность. Жене по договору пожизненной ренты также досталась «однушка». Но супруги решили развестись.

После развода дети остались жить с женой в трёхкомнатной квартире, а однокомнатную квартиру Мария Субботина сдавала. После развода бывший муж обратился в мировой суд, чтобы разделить права на спорное имущество. Они поделили автомобили, но о пользовании квартирами супругам удалось договориться без суда, то есть конфликт по этому поводу не возникал. Через четыре года после развода Дмитрию Субботину стало известно о намерениях бывшей супруги продать однокомнатную квартиру. В итоге он обратился в суд, чтобы поделить её как общее имущество, а «трёшку» оставить за женой.

В первой инстанции истцу отказали, сославшись на то, что он пропустил срок исковой давности. Суд отметил, что о нарушении своего права в отношении спорного имущества Субботин узнал в январе или феврале 2014 года. Об этом свидетельствуют поданные при рассмотрении спора о расторжении брака встречные иски о разделе общего имущества супругов, после чего супруги заключили соглашение и поделили только машины. Но требования в суд он заявил через четыре года после развода. Решение устояло в апелляции.

Верховный суд исправил ошибку

Но Верховный суд не согласился с нижестоящими коллегами. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Игоря Юрьева напомнила, что срок давности в делах о разделе общего имущества составляет три года. Но исчисляется он не со дня развода или регистрации права собственности за одним из супругов, а с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на имущество (п. 2 ст. 9 Семейного кодекса, Пленум ВС № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»).

На то, чтобы подать в суд и поделить общее имущество после расторжения, есть три года. Но исчисляются они не с даты развода. Считать нужно с момента, когда бывшему супругу должно было стать известно, что нарушаются его права на общее имущество, следует из определения суда (дело № 4-КГ19-19).

То, что истец обращался к мировому судье с требованием о разделе спорного имущества, подтверждает наличие такого спора на момент подачи иска о расторжении брака, соглашается ВС. Но позже проблема была снята. Субботин не обращался в суд, чтобы делить квартиры, поскольку считал, что он и его бывшая жена пользуются ими по взаимному согласию, а забеспокоился только после информации о продаже жилья. В такой ситуации срок не пропущен, сделал вывод ВС и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (результаты рассмотрения не указаны на сайте суда).

Три года не решат вопрос

Если подождать три года с момента расторжения брака, то всё имущество достанется тому супругу, на имя которого оно зарегистрировано – такое мнение распространено среди обывателей. Но это заблуждение, подтверждает адвокат по семейным спорам Елена Овчинникова: суды ошибаются в таких вопросах нечасто, считает она.

По словам Овчинниковой, чаще в связи со спорами о разделе имущества возникают другие проблемы. Основные из них три:

  1. Определение состава имущества, подлежащего разделу.
  2. Возможность отступления от равенства долей супругов в интересах несовершеннолетних.
  3. Возврат имущества в совместную собственность супругов при недобросовестном поведении одного из них, его попытках исключить имущество из состава совместно нажитого.

Практика Все ради детей: когда имущество при разводе делят не поровну

По определению сроков давности для требований о разделе имущества есть устойчивая судебная практика, основанная на нормах права: срок следует исчислять со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на общее имущество, подтверждает Галина Павлова, управляющий партнёр Павлова и партнеры Павлова и партнеры Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × . Что же касается определения момента нарушения прав, то этот вопрос судами разрешается различно: каждый раз в зависимости от конкретной ситуации. Тем лучше, что на неисследованность обстоятельств действительного нарушения прав указал Верховный суд, отмечает Павлова: «Для судебной практики очень важно, что ВС обращает внимание не только на нарушение норм права, но и на их применение с учётом всех обстоятельств дела».

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Срок исковой давности по
имущественному спору: варианты отсчета

В имущественных спорах, связанных с недвижимостью, однозначного толкования закона о начале отсчета срока исковой давности не имеется. Как Верховный суд разъясняет данный вопрос? ведь из-за пропуска срока исковой давности на момент обращения с исковым заявлением в суд можно получить отказ суда в иске, если на заявленные требования распространяется исковая давность.

Читайте также  Залог при покупке квартиры что это?

Сроки давности судебной защиты нарушенного права (сроки исковой давности) являются важнейшим институтом правового регулирования. Базовыми нормами для всех категорий гражданских дел являются положения гл. 12 ГК РФ, в которую в рамках реформы гражданского законодательства с 2013 года внесены заметные изменения, в частности касающиеся начала течения срока исковой давности, которое теперь связано также и с установлением надлежащего ответчика, и недопустимостью односторонних действий по исполнению требований, по которым истек срок исковой давности.

Но прежде чем, перейти к судебным разъяснениям закона, совсем немного о юридических понятиях по тематике статьи. Первое, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Второе, статьей 200 Гражданского кодекса РФ определено начало течения срока исковой давности: «если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства«. О позиции Конституционного суда, признавшим неконституционным требование ГК о применении 10 летнего срока давности можно ознакомиться здесь.

Также Гражданский кодекс РФ определяет ряд требований, для которых исковая давность не существует. Так, на требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется.

Формулировка закона «когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права«, с которой напрямую связано начало отсчета срока исковой давности, в судебной практике не имеет единого толкования. В имущественных спорах, связанных с наследованием, разделом имущества, — каждая ситуация по своему уникальна. Суды часто связывают момент начала срока исковой давности, например, с моментом регистрации имущественных прав на спорное недвижимое имущество, в регистрационной службе. Однако, это не всегда правильно.

Для более правильного понимания, когда следует начинать отсчет срока исковой давности в имущественных спорах, связанных с недвижимостью, приведем разъяснение Верховного суда РФ. Полностью с данным решением можно ознакомиться здесь.
Верховный суд пояснил, как следует исчислять срок исковой давности для ответчика, который иск не признал и предъявил встречный иск об установлении долевой собственности на спорную квартиру, определении долей в праве собственности на квартиру участников общей собственности, признании права собственности на 1/2 доли в порядке наследования по закону после смерти отца, прекращении права собственности истца на 1/2 доли квартиры, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи о регистрации права истца на указанную квартиру, определении порядка пользования квартирой.
Отказывая в удовлетворении встречного иска ответчика, суд первой инстанции (и с ним согласился суд апелляционной инстанции) исходил из того, что после расторжения брака в 1995 году и до своей смерти (в 2004 году) отец ответчика о разделе совместно нажитого имущества в виде спорной квартиры не заявлял, на момент смерти собственником данной квартиры являлась мать, ответчик после смерти отца наследственных прав на данную квартиру не оформляла в связи с предполагаемым отказом матери от предоставления документов на квартиру, из чего следует, что о нарушении своих прав ответчик должна была узнать в 2004 году, с указанного времени срок исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, пропущен.
Оставляя в данной части решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции указал, что после расторжения брака в 1995 году и до своей смерти в 2004 году отец о разделе совместно нажитого имущества в виде спорной квартиры и признании за ним права собственности на 1/2 доли не заявлял, в связи с чем в установленном порядке не приобрел право собственности на такую долю, и поэтому после его смерти она не входит в наследственную массу; требования ответчика о признании за ней права собственности на спорную долю в порядке наследования после смерти отца являются производными от его права собственности на долю в квартире.
Исходя из разъяснений Верховного Суда РФ, при рассмотрении требований ответчика об установлении долевой собственности на спорную квартиру, определении долей, признании права собственности на долю одним из юридически значимых обстоятельств является определение правового режима указанного имущества на день открытия наследства, то есть установление обстоятельств, позволяющих отнести спорную квартиру к общему имуществу бывших супругов или к личной собственности одного из них.

По делу установлено, что спорная квартира была приобретена в период брака Рузанова А.Г.(отец ответчика) и Рузановой Л.И.(мать — истец) за счет общих средств супругов, в связи с чем является их совместной собственностью.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что отец ответчика — Рузанов А.Г. не приобрел право собственности на долю в спорной квартире, поскольку после расторжения брака о разделе имущества не заявлял, противоречит положениям статей 33, 34 Семейного кодекса РФ, статей 20, 22 Кодекса о браке и семье РСФСР (действовавшего на момент расторжения брака между Рузановыми), статьи 256 Гражданского кодекса РФ. Данными нормами закона режим совместной собственности супругов не поставлен в зависимость от факта обращения одним из супругов после расторжения брака с требованием о разделе совместно нажитого имущества.
Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов.
Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (пункт 7 статьи 38 Семейного кодекса РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния), а при расторжении брака в суде — дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ).
Если после расторжения брака бывшие супруги продолжают сообща пользоваться общим имуществом, то срок исковой давности следует исчислять с того дня, когда одним из них будет совершено действие, препятствующее другому супругу осуществлять свои права в отношении этого имущества.
Как установлено судом, отец ответчика — Рузанов А.Г. до своей смерти, наступившей 1 апреля 2004 года, проживал в спорном жилом помещении, от своего права на квартиру никогда не отказывался, с требованием о разделе совместно нажитого имущества и выделе доли в праве собственности на спорную квартиру не обращался в связи с отсутствием такой необходимости, поскольку мог беспрепятственно пользоваться квартирой, а бездействие собственника вещи в отношении вопроса определения долей в общем имуществе не свидетельствует по общему правилу о намерении отказаться от права собственности на нее (статья 236 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со статьей 38 Семейного кодекса РФ, статьей 1150 Гражданского кодекса РФ выделение супружеской доли в совместно нажитом имуществе является правом, а не обязанностью супруга.
Момент возникновения права собственности члена кооператива, выплатившего паевой взнос (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ), на режим совместной собственности супругов не влияет.
Поскольку право Рузанова А.Г. на совместно нажитое в браке имущество не оспаривалось, его права по владению и пользованию спорной квартирой не нарушались, какие-либо основания для исчисления срока исковой давности по требованиям о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, с момента расторжения брака супругами Рузановыми, у суда отсутствовали.
Регистрация права собственности за одним из супругов также не свидетельствует о нарушении прав другого собственника и не означает, что со дня внесения записи в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Таким образом, ответчик (дочь) смогла и через 10 лет отсудить половину квартиры у собственника — матери, когда последняя решила ее выселить из своей квартиры.

Требования закона об установлении предельного срока исковой давности в 10 лет не могут распространяться и на ряд других правоотношений, о чем указал КС, приняв важное для многих граждан решение, отменяющее для них 10-летний рубеж исковой давности. Подробнее читать здесь.

Читайте также  Как прописать родственника в приватизированную квартиру?

29 сентября 2015 года было принято постановление Пленума Верховного суда РФ N 43 о некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности. Это постановление содержит ряд разъяснений для единообразного применения судами закона.

О сроке принятия наследства и порядке его восстановления мы разместили отдельные статьи, с которыми можно ознакомиться соответственно здесь и здесь.

ПОМНИМ

Если у Вас остались вопросы, Вы всегда можете обраться к адвокату за консультацией и защитой

Исчисление сроков исковой давности — важный с точки зрения юридических последствий вопрос при осуществлении защиты своих нарушенных прав. Поэтому мы рекомендуем всегда уточнить у адвоката правильность своих выводов.

Готовимся к банкротству. Можно ли «спрятаться» за сроками давности от оспаривания сделок и субсидиарной ответственности?

Процедура банкротства может повлечь за собой неприятные последствия для контролирующих должника лиц (КДЛ). К числу потенциальных проблем относятся, в первую очередь, оспаривание сделок и субсидиарная ответственность (взыскание убытков). И в том и в другом случае КДЛ могут утратить существенные активы.

В этой связи в преддверии банкротства (или на его начальных стадиях) заинтересованные лица часто проводят анализ рисков и вероятностей, связанных с оспариванием сделок и субсидиарной ответственностью. Это непростая задача, которая предполагает оценку массы обстоятельств, условий, презумпций. Тут бывает сложно сделать определенные предположения.

Однако есть вещи, которые не требуют (на первый взгляд) мудреной оценки и позволяют оперативно сделать выводы об отсутствии соответствующих рисков. То есть, являются условно «объективными». Речь идет о СРОКАХ оспаривания сомнительных сделок и привлечения к субсидиарной ответственности.

В обычном хозяйственном обороте истечение сроков исковой давности является надежной гарантией от неприятностей. Но так ли это в процедуре банкротства?

Ниже дан краткий анализ применения сроков давности в некоторых, наиболее чувствительных для контролирующих лиц, обособленных спорах.

Оспаривание сделок

«Банкротные» основания (глава Глава III.1 ЗоБ)

Для случаев оспаривания сделок закон о банкротстве устанавливает два вида сроков.

Первый – срок подозрительности (предпочтительности) – ретроспективный период, предшествующий возбуждению дела о банкротстве. Совершенные в пределах этого периода сделки могут быть оспорены по специальным «банкротным» основаниям (статьи 61.2, 61.3 ЗоБ). Напомню, такие сроки составляют для подозрительных сделок – 1 год (неравноценные) и 3 года (в ущерб интересам кредиторов). Для сделок с предпочтением – 1 месяц (для всех) и 6 месяцев (в случае недобросовестности стороны).

Второй вид сроков для оспаривания сделок по «банкротным» основаниям — это собственно срок исковой давности, составляет он 1 год (с момента, когда управляющий узнал об основаниях оспаривания, но не ранее введения процедуры внешнего управления иди конкурсного производства).

Иными словами подозрительные сделки и сделки с предпочтением могут быть оспорены арбитражным управляющим (кредиторами) в течение года с момента, когда они узнали о наличии соответствующих оснований, если такие сделки были совершены в пределах периодов подозрительности или предпочтительности.

В этой ситуации нас больше интересует первый вид сроков – периоды подозрительности и предпочтительности. Поскольку именно такие сроки могут быть проанализированы в преддверии банкротства (на предмет их истечения) и только на них может «повлиять» заинтересованное лицо (КДЛ должника).

Исчисление периода подозрительности/предпочтительности, на первый взгляд, не представляет серьезной проблемы – достаточно просто «отложить» соответствующий период (месяц, шесть месяцев, год, три года) в обратную хронологическую сторону от даты возбуждения дела о банкротстве и посмотреть какие сделки (платежи) попадают в этот отрезок. Исходя из этого, определить риски оспаривания и….. как-то повлиять на такие сроки и вывести потенциально оспоримые операции за их пределы.

Однако на практике все не так просто.

(1) Часто бывает, что в суд подаются последовательно несколько заявлений о признании должника банкротом, при этом не всегда процедура наблюдения вводится на основании первого из них. Рассмотрение «вереницы» заявлений занимает значительное время, которое объективно меняет период подозрительности (предпочтительности) и уводит часть операций за пределы оспаривания.

Однако практика в этом случае (в целях борьбы со злоупотреблениями) предписывает считать датой возбуждения дела о банкротстве – дату подачи первого заявления, вне зависимости от того какое из заявлений впоследствии будет признано обоснованным (п.7 ПП ВАС от 23.10.12 года № 63). Это позволяет «застолбить» периоды подозрительности (предпочтительности) и привязать их к первому из поданных заявлений, исключив манипуляции с такими сроками.

Такая позиция может быть распространена и на случаи, когда производство по заявлению независимого кредитора было прекращено вследствие погашения его требований должником или контролирующим лицом, если такие действия носили систематический и недобросовестный характер – то есть, в этой ситуации период подозрительности (предпочтительности) тоже может исчисляться с даты принятия к производству первого заявления (Определение ВС от 04.03.2012 года №305-ЭС17-2507).

(2) При определении момента совершения сделки (и ее относимости к периоду подозрительности) надо учитывать, что дата заключения договора и момент его исполнения часто не совпадают. В этой связи, когда речь идет о совершении недобросовестных действий направленных на вывод активов (или причинение иного ущерба кредиторам) принимается во внимание не дата подписания соответствующего договора (которая может «выпадать» за период подозрительности), а момент его исполнения — получения другой стороной фактической и правовой возможности обладать имуществом должника и распоряжаться им.

В частности, если речь идет о недвижимом имуществе, ключевой является дата государственной регистрации договора или права (Определения ВС от 17.10.2016 года №307-ЭС15-17721 и от 09.07.2018 года №307-ЭС18-1843).

Общие основания

В рамках дела о банкротстве, сделки должника могут быть оспорены не только по специальным составам (ст. 61.2, 61.3 ЗоБ), но и по общим основаниям, предусмотренным ГК.

В банкротной практике по общим основаниям, как правило, оспариваются сделки по выводу активов, совершенные с очевидным нарушением принципа добросовестности (ст.ст. 10, 168 ГК РФ).

Для таких сделок закон о банкротстве не устанавливает специальных периодов подозрительности. Здесь применяются обычные сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ.

Поскольку речь идет о ничтожных сделках (10, 168 ГК), то для определения срока давности используется пункт 1 статьи 181 ГК РФ (применение последствий недействительности ничтожной сделки).

Тут важно учитывать, что пункт 1 статьи 181 ГК РФ претерпел существенные изменения в 2013 году. Ранее (до 01.09.2013 года) исчисление срока давности было связано с «объективным» основанием – началом исполнения сделки и это выводило за пределы оспаривания в процедуре банкротства значительное количество сделок, а также позволяло манипулировать такими сроками за счет «переноса вправо» момента возбуждения дела о банкротстве.

Теперь (с 01.09.2013 года) такой срок течет с момента, когда заявителю стало (должно было стать) известно о начале исполнения сделки, а точнее – «…когда оспаривающее сделку лицо узнало или должно было узнать о наличии обстоятельств, являющихся основанием для признания сделки недействительной, но не ранее введения в отношении должника первой процедуры банкротства» (п. 10 ПП ВАС от 30.04.2009 года №32, Определение ВС от 10.04.2015 года №306-ЭС15-998).

Замена «объективного» момента на «субъективный» при исчислении сроков давности по пункту 1 статьи 181 ГК РФ с условием, что этот срок (для управляющего и кредиторов) не течет ранее введения первой процедуры банкротства — фактически исключает манипуляции с ним.

Самому же арбитражному управляющему очень сложно будет не «увидеть» общих оснований для оспаривания сделки в трехлетний период (или более) после возбуждения дела о банкротстве.

Таким образом, манипулировать сроками давности оспаривания сделок в процедуре банкротства сейчас едва ли возможно – такие действия будут признаны недобросовестными и срок будет исчисляться без их учета. Кроме того, сложившееся правоприменение исключает и формальный подход к определению сроков – во внимание принимаются фактические действия, связанные с исполнением сделки, а не дата ее совершения.

Субсидиарная ответственность

Ныне действующая редакция закона о банкротстве очень лаконично и понятно определяет сроки давности по заявлениям о привлечении к субсидиарной ответственности – 3 года с момента, когда заявителю стало известно о наличии соответствующих оснований, но не более трех лет с момента признания должника банкротом (10 лет с момета совершеняи соответствующих действий КДЛ). То есть здесь речь идет о совмещении субъективно (стало известно) и объективного (не более трех лет с введения конкурса или 10 лет с даты самих дейсий) критериев.

Но этот подход относится к действиям КДЛ, которые были совершены после 30.07.2017 года и соответственно пока распространяется на относительно небольшое количество процедур.

Проблема исчисления срока давности в отношении требований о привлечении к субсидиарной ответственности в текущей практике состоит в том, что нормативное регулирование этого института (включая сроки давности) в последние годы часто менялось. До июня 2013 срок давности вообще не был установлен, после (и почти до введения последней редакции) он составлял 1 год.

Читайте также  Регистрация в квартире по договору социального найма

В тоже время, положения о сроках давности носят материально правовой характер и определяются на основании законодательства, действующего на момент совершения соответствующих действий (вменяемых контролирующему лицу, в качестве причины банкротства).

Многообразие сроков и некоторая неопределенность с их применением к конкретным заявлениям может стать причиной иллюзий о том, что арбитражный управляющий вполне может «ошибиться» с таким сроком, причем безопасно для себя.

Однако тут надо учитывать, что небольшой срок давности по заявлениям о привлечении к субсидиарной ответственности, предусмотренный предыдущей редакцией закона (1 год) компенсируется особым порядком его исчисления, применимым к этой редакции закона. Такой срок течет с момента, когда заявитель узнал о недостаточности имущества должника для погашения требований кредиторов, то есть не ранее даты завершения реализации имущества и формирования конкурсной массы (Определение ВС от 10.09.2018 года №305-ЭС18-7255, Постановление АС МО от 04.06.2020 года №Ф05-18523/17).

В этой связи, едва ли стоит надеяться на то, что действовавший ранее сокращенный срок давности может помочь уклониться от субсидиарной ответственности – заявление может быть подано в самом конце процедуры после реализации имущества, оспаривания сделок и взыскания дебиторской задолженности.

Взыскание убытков

В качестве боле «доступной» альтернативы привлечению к субсидиарной ответственности, законодатель (ст. 61.20 ЗоБ) предусмотрел возможность взыскания убытков с контролирующих лиц по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст.ст.15, 53, 53.1, 1064 ГК РФ).

Однако и здесь ключевую роль играют сроки давности.

К таким требованиям применяется общий срок давности в 3 года (ст. 200 ГК РФ). Однако спорным остается вопрос – может ли он начать течь ранее, чем была введена первая процедура банкротства. Иными словами имеют ли лица, участвующие в деле о банкротстве (при подаче такого иска) преимущества в виде гарантированной «нижней планки» исчисления срока давности – даты введения процедуры.

Позиции судов здесь сильно разнятся, однако доминирующий подход сводится к тому, что срок давности по взысканию убытков с КДЛ исчисляется в общем порядке – с момента осведомленности заявителя о факте причинение убытков. Введение процедуры во внимание не принимается (Постановление АС Северо-Западного округа от 04.03.2020 года, Определение ВС от 11.06.2020 года №307-ЭС18-5153).

При этом если такое заявление подается самим юридическим лицом (новым директором или конкурсным управляющим) — срок исковой давности исчисляется с момента, когда о факте причинения вреда узнал (или должен был узнать) новый «добросовестный» директор, либо контролирующий участник (ПП ВАС от 30.06.2013 года №62). Если эти лица были осведомлены до введения процедуры банкротства, то срок исчисляется с момента получения информации.

Иной подход судов – более обременительный для КДЛ – предполагает применение к исчислению сроков по искам о взыскании убытков (по аналогии) положений, касающихся сроков давности по заявлениям о субсидиарной ответственности, которые не могут начинаться ранее введения первой процедуры банкротства (например, Постановление АС МО от 08.02.2021 года №Ф05-14128/18).

Очевидно, что правовая неопределенность в вопросе сроков давности по искам о взыскании убытков с КДЛ (в процедуре банкротства), дает возможность значительному количеству контролирующих лиц уйти от ответственности со ссылкой на формальную осведомленность мажоритарных участников и/или последующих руководителей о факте причинения ущерба и истечении соответствующего срока.

Какой срок исковой давности по сделкам с недвижимостью и как его считать?

Внимание! Данная публикация еще не прошла модерацию юристами СПИК. Возможны ошибки и неточности. Находится на проверке. После проверки, данное предупреждение будет снято.

Купля-продажа и другие сделки по отчуждению недвижимости можно опротестовать через суд. Конечный итог зависит от того, насколько грамотно стороны будут отстаивать свои позиции в ходе заседаний. Но чтобы представители Фемиды начали рассматривать обращение, нужно соблюсти некоторые требования. В полной мере это касается соблюдения срока исковой давности по сделкам с недвижимостью.

Основания для обращения

Причина подачи иска в суд – признание сделки по отчуждению квартиры или дома недействительной. При этом она может относится к ничтожному или оспоримому договору. Как правило, представители Фемиды рассматривают оспоримые сделки.

Если исковые требования удовлетворяются, это означает, что юридические последствия по результатам заключения договора купли-продажи, дарственной, обмена, ренты и т.п. признаются недействительными. Результат – двусторонняя реституция, в соответствии с которой стороны возвращают друг другу все то, что получили по условиям соглашения.

Для справки! При невозможности вернуть полученное имущество в натуре, выплачивается его стоимость на момент совершения сделки. Учитываются и другие последствия недействительности договора по отчуждению имущества, предусмотренные действующим законодательством.

Ничтожные сделки не нужно признавать через суд. Соответственно, для них срок исковой давности не предусмотрен. Особенность таких договоров в том, что исковое производство по ним необходимо, чтобы признать недействительным их последствия. Заявление представителям Фемиды может подать любое лицо, заинтересованное в разрешении вопроса.

Причины признания сделки ничтожной:

  1. Проведена с нарушением прав собственников;
  2. Совершена по поддельным документам;
  3. Не преследовала указанных целей, являлась мнимой;
  4. Проведена лицом, признанным на момент заключения договора недееспособным;
  5. Продавцу не исполнилось 14 лет.

Нарушение прав собственников можно обнаружиться в любом звене длинной цепочки сделок по отчуждению одного и того же объекта недвижимости. К ним относятся следующие случаи:

  1. Нет разрешения другого супруга на продажу квартиры, являющейся совместной собственностью;
  2. Отсутствуют письменные разрешения других владельцев;
  3. Не соблюдены интересы и нарушены права несовершеннолетних лиц.

Если в ходе купли-продажи или другой сделки использованы поддельные документы, такие соглашения также оспариваются. Основание – установленный факт, что документы (или подписи) были недействительными.

Мнимые сделки преследуют иную цель, чем та, что указана в договоре. Например, должник может оформить ее, чтобы уберечь имущество от ареста и взыскания. Другая разновидность – притворные сделки, которые своим фактом прикрывают другие действия. Например, вместо купли-продажи оформляется дарение, чтобы уйти от налогов.

Необязательно, что участие недееспособного лица может стать основанием для признания сделки недействительной. Если последствия для продавца выгодны, его опекун может подать в суд иск, чтобы, наоборот, признать договор по отчуждению действительным. Этот судебный акт обезопасит обе стороны от потерь в результате возможного признания незаконными последствий ничтожной сделки.

Едва ли можно встретить продавца квартиры, который по закону считается малолетним. Но такая ситуация Законодателем предусмотрена, ее нужно учитывать.

Сроки обращения

Для общих случаев предусмотрен трехлетний срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Он начинает отсчет не с момента заключения договора, а с той даты, когда гражданин узнал или мог узнать о нарушении его прав.

Например, ошибочно считается, что после развода супруги обязаны разделить имущество в течение трех лет с момента признания брака недействительным. Эту ошибку допускают не только обыватели, но и судьи. Отсчет начинается с того момента, когда один из супругов узнал о сделке с недвижимостью, которая является совместной. Поэтому в суд он может обратиться и через 10 лет после развода.

Рассматриваемый срок может приостанавливаться или восстанавливаться. В первом случае необходимо:

  1. Наличие непреодолимой силы;
  2. Реальных действий ответчика, который признает ответственность и совершает активные мероприятия, направленные на восстановление законных прав истца.

На практике это выглядит следующим образом. Лицо, обнаружив нарушение своих прав, обращается письменно или устно к лицу, который незаконно распорядился его имуществом. Стороны приходят к согласию, заключают двустороннее соглашение, заверяют его у нотариуса. С этого момента считается, что нарушитель взял обязательства перед пострадавшим лицом. Срок исковой давности по сделке с недвижимостью приостанавливается.

Если условия достигнутого соглашения не выполняются, первый день, который следует за последний, когда должно проводится выплаты или другие действия со стороны нарушителя, открывает новый отсчет срока обращения в суд.

Для справки! На восстановление упущенного времени представители Фемиды идут в том случае, если считают объективным действие непреодолимой силы.

Особенности применения рассматриваемого срока актуальны в большей степени для покупателей. Они рискуют деньгами, особенно, если умышленно занижают стоимость сделки. При обоюдной реституции возвращается сумма, указанная в договоре. Получить реально уплаченные деньги будет сложно.

Рекомендации о выборе квартир по которым последняя сделка проводилась на позднее, чем три года назад, не объективна. Нарушение прав, как указано выше, может обнаружиться и спустя 10 лет после заключения договора. Выход – титульное страхование или помощь специалиста, который проверит квартиру, дом на юридическую чистоту.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: