Срок заключения договора управления многоквартирным домом - TVOI-NOVOSTROI.RU

Срок заключения договора управления многоквартирным домом

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Формы управления многоквартирным домом

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

  • непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
  • ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Договоры при непосредственном управлении МКД

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
  • постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

  1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  2. УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

  • существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
  • жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Коротко о главном

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

  • собственники помещений в МКД;
  • ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
  • застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

  • по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
  • по выбору застройщика
  • по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке. Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников. Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%».

Читайте также  Безопасная передача денег при продаже квартиры

Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

На какой срок заключается договор управление многоквартирном домом ?

Добрый день. На какой срок заключается договор управление многоквартирном домом ?

Адвокат Антонов А.П.

Согласно ст.162 Жилищного кодекса, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
Таким образом, максимальный срок договора управления многоквартирным домом зависит от обстоятельств, при которых он заключается.

Читайте также  Выплата налога за покупку квартиры по ипотеке

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Правовые основы составления договора управления МКД

Ремонт в новой квартире, переезд и новоселье – не последние заботы, связанные с приобретением жилья в новостройке. Чтобы дальнейшее проживание и эксплуатация жилплощади не добавляли проблем, нужно участвовать в общественной жизни, взаимодействовать с соседями и, главное, внимательно изучить договор управления многоквартирным домом (МКД).

Обязательно ли жильцам заключать договор с управляющей компанией

Учитывая серьезность вопроса обслуживания МКД и последствия несоблюдения эксплуатационных норм, ст. 161 Жилищного кодекса РФ содержит варианты самоорганизации жильцов. Домом могут управлять:

  • собственники, если в доме не более 30 квартир;
  • ТСЖ или кооператив;
  • выбранная жильцами управляющая компания (УК).

Поскольку чаще всего УК – это коммерческая структура, рассчитывающая на получение прибыли, собственникам квартир придется выбирать между затратами на передачу полномочий по управлению домом и качеством предлагаемых услуг.

Может ли ТСЖ передать управление УК

Согласно ст. 135 ЖК РФ, собственники могут организовать собственное некоммерческое товарищество для управления делами дома. Для принятия самостоятельных решений достаточно, чтобы в состав ТСЖ вошли более половины владельцев квартир в пределах одного МКД.

После регистрации вновь созданного ТСЖ в качестве юрлица его руководящий орган вправе определять форму управления МКД.

В силу собственных соображений и организационных ограничений товарищество может отказаться от идеи нести ответственность за эксплуатацию здания. В этом случае возникает вопрос, может ли ТСЖ заключить договор управления с управляющей компанией. При наличии согласия общего собрания жильцов правление имеет право заняться поиском подходящей управляющей компании (УК).

Законность такого шага будет подтверждена только в случае, если:

  • устав ТСЖ позволяет привлекать к обслуживанию дома сторонние организации. Случается, что само товарищество создается исключительно для исполнения обслуживающих функций;
  • приглашенная УК имеет лицензию (ст. 192 ЖК РФ);
  • все члены ТСЖ уведомлены о будущих изменениях любым способом, предусмотренным в уставе.

В этой ситуации стороной договора будет выступать не каждый житель в отдельности, а юридическое лицо в виде ТСЖ. Но на деле получается, что ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, чтобы перенаправлять претензии жильцов в адрес УК, оставаясь при этом только посредником. На практике это ведет к путанице при осуществлении жилищного надзора и возникновении серьезных разногласий.

Текст соглашения

Общая суть договора об управлении состоит в том, что сторона, представляющая интересы владельцев квартир, на платной основе доверяет лицензированной УК услуги по обслуживанию жилья и общего имущества совладельцев МКД.

Как следует из ст. 162 ЖК РФ, в соглашении должны фигурировать следующие положения:

  • предмет договора: состав общего имущества и адрес МКД;
  • обязанности сторон:
    • подробный перечень обязательств УК;
    • сроки и периодичность предоставления услуг, проведения ремонтов, устранения аварий и проведения профилактических работ;
    • параметры качества;
  • порядок определения стоимости регулярных услуг, ремонтных работ и дополнительных мероприятий;
  • регламент предоставления соцльгот и скидок;
  • способы проведения расчетов и сверок, доставки счетов;
  • способы контроля за исполнением договора, решения спорных ситуаций и рассмотрения обращений;
  • срок действия и периоды извещения о продлении или отказа от него;
  • порядок принятия решений о прекращении сотрудничества или внесения корректировок в договоренности.

Каждый из перечисленных разделов требует отдельного обсуждения и утверждения, поэтому соглашение с УК не подпадает под понятие «публичный договор». Следовательно, независимо от решения собственников обслуживающая организация вправе отказаться от сотрудничества и подписания контракта с жильцами или ТСЖ.

Юридическая консультация 24/7

Особенности заключения договора управления многоквартирным домом

В настоящее время в Республике Башкортостан насчиты­вается 343 управляющие компании, они осуществляют управ­ление 14200 домами.

Также в республике 143 самостоятельных товарищества собственников жилья, они не привлекают спе­циализированные управляющие организации (в том числе 5 ЖСК), в их управлении около 200-т домов.

Указанные статистические данные говорят о том, что при­влечение управляющей организации предпочтительно. По­скольку ни товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ), ни специализированный кооператив, как правило, сами не в состоянии обеспечить должное обслуживание многоквартир­ного дома. Поэтому законодателем закреплена возможность заключения договора управления многоквартирным домом как между собственниками жилых/нежилых помещений в данном доме и управляющей организацией, так и между това­риществом собственников жилья (или кооперативом) и управ­ляющей организацией.

Собственники помещений в многоквартирном доме за­ключают договор управления домом и в случае самостоятель­ного выбора данного способа управления — на общем собра­нии, и в случае, если управляющая организация была выбрана по результатам конкурса, проведенного органом местного са­моуправления (если в течение года до дня проведения указан­ного конкурса собственниками помещений в многоквартир­ном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано).

Кроме того, возможно заключение рассматриваемого до­говора единственным собственником помещений в многоквар­тирном доме, в том числе публично-правовыми образования­ми (ч. 7 ст. 46, ст. 163 ЖК РФ).

В статье 162 ЖК РФ дается определение понятия догово­ра управления многоквартирным домом и перечисляются его существенные условия. Несмотря на большое количество су­щественных условий, перечисленных в указанной норме, они относятся к двум элементам договора: к его предмету и цене.

Предметом договора управления многоквартирным до­мом выступает не общее имущество, жилые и нежилые по­мещения в данном доме, а те юридические и фактические действия, которые должна осуществлять управляющая орга­низация по управлению общим имуществом многоквартир­ного дома, т.е. оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений, осуществление другой деятельности по управле­нию многоквартирным домом.

Причина, по которой общее имущество, жилые и нежи­лые помещения многоквартирного дома не могут быть ква­лифицированны в качестве предмета состоит в том, что оно служит лишь средством для оказания указанных услуг, но не является тем благом, которое представляет юридический ин­терес для участников правоотношения.

Так, договор управления многоквартирным домом дол­жен содержать печень объектов, составляющих общее имуще­ство, так как именно их надлежащую эксплуатацию обязана обеспечить управляющая организация, и адрес дома. На наш взгляд, кроме перечисления общего имущества многоквар­тирного дома, в тексте договора необходимо описывать состо­яние данного имущества, необходимость его ремонта, степень физического износа и технического состояния. Что в свою очередь пригодится как для определения результативности работы управляющей организации, так и для дальнейшего планирования работ по управлению, обслуживанию, ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В договоре должен содержаться перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквар­тирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управ­ляющая организация. Собственники помещений вправе опре­делить любой объем работ и услуг по содержанию и ремон­ту общего имущества, так как для создания благоприятных и безопасных условий проживания им, кроме жилищно-ком­мунальных услуг могут потребоваться и другие услуги. Един­ственным критерием при установлении такого перечня явля­ется обеспечение необходимого состояния многоквартирного дома, определяемого Правилами и нормами технической экс­плуатации жилищного фонда. Кроме этого, договор должен содержать периодичность, график и сроки оказания услуг, вы­полнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Читайте также  Доп соглашение к договору дарения квартиры

Следующая группа существенный условий договора управления многоквартирным домом относятся к цене дого­вора, а именно: порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения та­кой платы.

Нетрудно заметить, что в представленном перечне от­сутствует условие о размере вознаграждения управляющей организации, хотя управляющая организация является ком­мерческой организацией, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом. Помимо это­го, обязательность указания данного условия вытекает прямо из легального определения договора управления многоквар­тирным домом, согласно которому он всегда является возмезд­ным.

В этой связи собственники помещений должны утвердить на общем собрании порядок определения (форму) и размер вознаграждения управляющей организации, и, соответствен­но, включить данное условие в договор управления, уже на основании которого они будут оплачивать вознаграждение управляющей организации, размер которого пропорциона­лен доле в общем имуществе многоквартирного дома.

И заключительное, четвертое, существенное условие — по­рядок осуществления контроля выполнения управляющей ор­ганизацией ее обязательств по договору управления. Контроль за деятельностью управляющей организации по управлению многоквартирным домом может осуществляться: собственни­ками помещений и их представителями; советом многоквар­тирного дома, привлекаемыми собственниками помещений аудиторами, инженерами, иными специалистами; самой управляющей организацией (самоконтроль); органами госу­дарственного надзора (за выполнением требований норматив­ных правовых актов) и другими заинтересованными лицами.

Одним из важнейших элементов контроля за выполнени­ем управляющей организацией ее обязательств по договору управления является отчет о выполнении договора управле­ния за предыдущий год. В ч. 11 ст. 162 ЖК РФ устанавливается обязанность управляющего ежегодно в течение первого квар­тала текущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управ­ления за предыдущий год, а также размещает указанный от­чет в системе.

Договором срок предоставления отчета может быть изме­нен. Таким образом, собственники помещений в многоквар­тирном доме на общем собрании собственников помещений данного дома вправе по своему усмотрению установить сроки, формы и порядок отчетности обслуживающей организации.

Что же касается обычных условий договора управления многоквартирным домом, то они предусмотрены, прежде всего, гражданским законодательством, а также подзаконны­ми нормативными актами, и должны учитываться сторонами при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей по данному договору. К таким условиям можно отнести нормы, устанавливающие права и обязанности сторон по договору, ответственность управляющей организации, основания пре­кращения договора управления многоквартирным домом и другие.

Собственники помещений в многоквартирном доме в любой момент вправе отказаться от выбранного способа управления — управляющей организации на общем собра­нии собственников помещений. Изменений и расторжение договора управления возможно по соглашению сторон. В судебном порядке, по инициативе одной из сторон, договор изменяется или расторгается при существенном нарушении его условий другой стороной: систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств; неоплату вознаграждения управляющей организации; не­представление управляющей организацией отчета о выпол­нении договора управления; причинение вреда вследствие действий (бездействий) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома; и в иных случаях, пред­усмотренных законом или договором, в частности, в связи с существенным изменением обстоятельств.

В том случае, если договор с управляющей организацией будет расторгнут, она должна передать техническую докумен­тацию на многоквартирный дом и иные связанные с управле­нием этим домом документы вновь избранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищно­му (жилищно-строительному) или иному специализирован­ному кооперативу либо одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещений в таком доме, за тридцать дней до прекращения договора. Следует отметить, что вступление до­говора управления многоквартирным домом в силу и возник­новение обязанностей по управлению не зависит от передачи соответствующей документации. Вместе с тем, так как эксплу­атация многоквартирного дома без указанной документации затруднительна, управляющая организация вправе требовать от лиц, у которых находится техническая документация ее пе­редачи управляющей организации.

Подводя итог, отметим, что при заключении договора управления многоквартирным домом сторонам, во избежа­ние неблагоприятных последствий, следует согласовать суще­ственные условия данного договора: предмет и цена. Помимо перечисления общего имущества многоквартирного дома, в тексте договора необходимо описывать состояние данного имущества, степень физического износа и технического состо­яния. Содержащийся в договоре перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по со­держанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация — должен быть дополнен указанием периодично­сти, графиком и сроками оказания данных услуг, выполнения работ. Кроме этого, текст договора должен содержать условие о размере вознаграждения управляющей организации.

КУДИНА Светлана Анатольевна
кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Уфимского юридического института МВД России

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: