Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи - TVOI-NOVOSTROI.RU

Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи

Когда нужна генеральная доверенность на квартиру

Генеральная доверенность на квартиру

При составлении такой доверенности доверитель должен понимать последствия своих действий. Выдавая генеральную доверенность на квартиру, вы предоставляете третьему лицу право распоряжаться вашим недвижимым имуществом по своему усмотрению на совершенно законных основаниях.

При этом доверенное лицо может обменять, продать, сдать в аренду (наем), заложить, зарегистрировать любые изменения в государственных органах, подписывать все документы, необходимые для совершения таких сделок.

Порядок оформления и отмены доверенности

Следует также понимать порядок отмены такой доверенности. Дело в том, что в случае отмены доверенности доверитель должен уведомить об этом не только доверенное лицо, но и всех известных ему третьих лиц, которые вступили в правоотношения с представителем. Это условие в случае с генеральной доверенностью соблюсти может быть проблематично.

Нотариусы рекомендуют не выдавать такого рода доверенности. Лучше прямо указывать те права, которые должен совершить доверитель, дабы избежать в будущем неприятных сюрпризов. И как показывает судебная практика, такое мнение небезосновательно.

На какой срок выдается генеральная доверенность

Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа. Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений. » от 07.05.2013 № 100-ФЗ.

Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.

Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.

Примерное содержание доверенности на продажу, сдачу и другие действия с квартирой

  1. В самом верху указывается наименование документа («Доверенность»), место его выдачи и дата. Кстати, дата выдачи доверенности является обязательным условием ее действительности.
  2. Далее следуют фамилия, имя и отчество доверителя, указание гражданства, даты и места рождения, его полные паспортные данные, информация об органе, выдавшем документ, адрес места жительства. После чего следуют данные о вашем недвижимом имуществе. Например, адрес места нахождения квартиры, ее площадь, номер и дата выдачи свидетельства о праве собственности, основание приобретения права.
  3. Ниже указывается аналогичная информация о доверенном лице. Важно сказать, что одна доверенность может содержать указание на нескольких представителей. При этом каждому могут быть предоставлены как индивидуальный объем прав, так и все права, указанные в доверенности.
  4. Далее следует информация о том поручении, которое вы доверяете совершить от вашего имени. В нашем случае это совершение любых сделок с указанным недвижимым имуществом, включая отчуждение любым незапрещенным законом способом и сдачу в наём. Для этого представителю делегируются полномочия для подачи и получения любых документов, в том числе справок, выписок, заявлений, пояснений, и подписи всех документов, необходимых для надлежащего исполнения указанного поручения. А также представление ваших интересов во всех государственных и негосударственных органах или перед физическими лицами по вопросам, относящимся к поручению.
  5. Ниже указываются: срок действия доверенности, указание на возможность передоверия (или отсутствие такой возможности), и вы подтверждаете, что вам разъяснены последствия выдачи доверенности и положения законодательства о доверенностях. Затем ставится личная подпись лица, выдавшего доверенность.
  6. После всего вышеизложенного указываются данные нотариуса и ставится его личная подпись. Своей подписью нотариус подтверждает, что доверенность была совершена в его присутствии, он проверил вашу личность и дееспособность. Также указывается номер доверенности в реестре и сведения о взысканной за услуги сумме.

Какие риски несет гендоверенность для сторон

Заключение сделок по генеральной доверенности несет определенные риски как для собственника имущества, так и для второй стороны:

  1. Представитель может совершить действия с недвижимостью представляемого, о которых последний может не знать и даже не предполагать возможность их совершения. Заключенные представителем сделки придется оспаривать, а это приводит к проблемам как у человека, выдавшего доверенность, так и у нового собственника имущества. Поэтому не стоит выдавать генеральные доверенности малознакомым либо не вызывающим доверия людям.
  2. В случае отзыва доверенности представитель не имеет права на совершение сделок с имуществом бывшего представляемого. Однако бывают ситуации, когда добросовестная сторона сделки не знает о том, что доверенность прекратила свое действие. Если такая сделка совершена, она может быть признана недействительной. Поэтому, если представитель продавца при заключении сделки действует на основании гендоверенности, покупателю лучше удостовериться у любого нотариуса, что документ не был отозван. Признание сделки недействительной влечет возвращение сторон к первоначальному положению — продавец должен вернуть деньги, а покупатель лишается прав на недвижимость. Однако если продавец отказывается вернуть деньги, то взыскать их с него будет проблематично.
  3. Представитель может совершить сделку на условиях, не выгодных представляемому. В генеральной доверенности, как правило, не указываются конкретные условия распоряжения недвижимостью, что может способствовать этому. Например, представитель продает объект за меньшую сумму, чем хотел собственник при оформлении доверенности. Не гарантировано выполнение доверенным лицом и иных оговоренных устно (либо не оговоренных вообще) условий. Чтобы не столкнуться с подобными проблемами, предпочтительнее указывать в документе перечень конкретных действий, которые вправе совершать представитель от имени доверителя.

***

Таким образом, генеральную доверенность можно оформлять только тогда, когда собственник имущества хорошо знает представителя и доверяет ему. В противном случае лучше оформить доверенность только на совершение конкретных действий, например на продажу определенной квартиры за заранее оговоренную цену.

Генеральная доверенность на продажу квартиры

Генеральная доверенность на продажу квартиры — документ, которым продавец поручает представителю выполнять все функции собственника недвижимости во время проведения сделки купли-продажи жилья. Генеральная доверенность оформляется, когда собственник недвижимости по каким-либо причинам не может принимать никакого участия в сделке — ни на стадии подготовки документов, ни в процессе подписания договора купли-продажи и подачи заявления на государственную регистрацию.

  1. Можно ли продать квартиру по доверенности
  2. Отличия генеральной доверенности от других видов
  3. В каких случаях оформляется генеральная доверенность
  4. Инструкция по оформлению генеральной доверенности на продажу квартиры
  5. Кто удостоверяет доверенность
  6. На кого можно оформить генеральную доверенность
  7. Где можно оформить доверенность
  8. Необходимые документы
  9. Содержание и форма документа (образец)
  10. Стоимость оформления доверенности
  11. Срок действия документа
  12. Как провести сделку купли-продажи по доверенности
  13. Отмена доверенности
  14. Риски продавца и покупателя при продаже квартиры по доверенности
  15. Частые вопросы и ответы на них
  16. Когда нужна помощь юриста

Можно ли продать квартиру по доверенности

Возможность представлять интересы другого лица гарантируется главой 10 ГК РФ «Представительство. Доверенность». Представитель как доверенное лицо гражданина может обращаться в государственные органы и совершать сделки от лица доверителя. В числе прочего представитель вправе продать недвижимое имущество, принадлежащее доверителю, и зарегистрировать переход права собственности, если указанные полномочия подтверждены текстом документа. Необходимо отметить, что доверенность на распоряжение недвижимым имуществом, должна быть нотариально заверена. Поэтому для удостоверения доверенности необходимо посетить нотариальную контору или частного нотариуса.

Отличия генеральной доверенности от других видов

Понятия генеральной доверенности в законодательстве нет. На практике под ней понимается общая доверенность, которая дает представителю полные полномочия собственника недвижимости — от возможности заключения предварительного договора с покупателем до права получения денег по договору и обращения в органы государственной регистрации прав на недвижимость.

Другие виды доверенностей дают более ограниченный круг полномочий, например, право заключить договор купли-продажи с конкретным покупателем, право представлять интересы продавца в органах гос. регистрации или право сбора или получения документов.

В каких случаях оформляется генеральная доверенность

Генеральная доверенность оформляется в тех случаях, когда собственник жилья не может по тем или иным причинам принимать полного участия в сделке по продаже квартиры. Составлять данный документ приходится, если владелец жилья:

  • Отсутствует в городе, в котором находится объект недвижимости, и не имеет возможности приехать на сделку;
  • Не может выполнять функции продавца по состоянию здоровья;
  • Не имеет времени, физической возможности или желания заниматься продажей недвижимости.

Как правило, причиной составления доверенности является проживание или пребывание в другом городе или болезнь собственника.

Инструкция по оформлению генеральной доверенности на продажу квартиры

Оформить доверенность можно достаточно просто — сама процедура занимает немного времени и требует минимального количества документов.

Кто удостоверяет доверенность

Доверенность, предоставляющая полномочия на подачу заявлений на государственную регистрацию или на совершение сделок, требующих нотариального заверения, должна быть удостоверена нотариусом. В соответствии с п. 2 ст. 185.1 ГК РФ к нотариально заверенным приравниваются доверенности, удостоверенные:

  • Руководителем, заместителем руководителя по медицинской части, старшим или дежурным врачом — в отношении пациентов военных лечебных учреждений;
  • Командирами военных частей, соединений и т. д. — в отношении военнослужащих, а в случае отсутствия нотариуса в месте дислокации указанной части — и в отношении членов семей военнослужащих;
  • Руководители мест лишения свободы — в отношении лиц, находящихся в заключении;
  • Руководители стационарных организаций социального обслуживания или руководители органа соц. защиты — в отношении граждан, проживающих в данных учреждениях.
Читайте также  Как переоформить недвижимость на другого человека?

Ранее удостоверять доверенности на распоряжение недвижимым имуществом могли должностные лица местного самоуправления, однако в последней редакции закона № 4462-1 они были лишены таких прав.

На кого можно оформить генеральную доверенность

Доверенность может быть оформлена на любое дееспособное совершеннолетнее лицо. Обычно собственники недвижимости выбирают в качестве представителя близкого родственника или другого хорошо знакомого человека. Также можно оформить доверенность на юриста или риэлтора.

Где можно оформить доверенность

Доверенность можно оформить в нотариальной конторе, у частного нотариуса, у должностных лиц, на которых возложено выполнение функций нотариуса. При нахождении за границей можно оформить доверенность в консульском учреждении. Также можно вызвать нотариуса на дом, если доверитель по состоянию здоровья или иным причинам не может сам приехать в контору. Следует отметить, что за вызов нотариуса взимается дополнительная плата.

Необходимые документы

При посещении нотариуса собственник должен предъявить документы, которые подтверждают его полномочия на составление доверенности. В их число входят:

  • Паспорт гражданина РФ;
  • Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, который является предметом доверенности (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности).

Также необходимо сообщить нотариусу паспортные данные лица, на которого выписывается доверенность. Предъявление паспорта представителя, так же как и его личное присутствие, не является обязательным. В случае появления у нотариуса сомнений в дееспособности собственника жилья, он также может потребовать от обратившегося лица предоставления справки из ПНД и/или наркологического диспансера.

Содержание и форма документа (образец)

Документ составляется обязательно в письменном виде. Если его составлением занимается сам нотариус, то зачастую доверенность оформляется на специальном бланке. Если доверитель самостоятельно заполнил документ, то допускается использование обычного листа бумаги.

Генеральная доверенность должна содержать следующую информацию:

  • Название документа;
  • Паспортные данные доверителя;
  • Паспортные данные доверенного лица;
  • Сведения о продаваемом объекте недвижимости (кадастровый номер, местонахождение, адрес, этаж, площадь, количество жилых комнат, площадь каждого помещения в квартире и т. д.);
  • Полномочия представителя (в генеральной доверенности перечисляются все полномочия представителя — от сбора документов до возможности получения денег и совершения любых юридических действий, необходимых для осуществления сделки);
  • Стоимость продажи жилья — можно указать точную, минимальную или максимальную цену продажи, также можно вовсе не устанавливать стоимость продажи;
  • Срок действия доверенности;
  • Возможность передоверия (с правом передоверия/без права передоверия);
  • ФИО и подпись доверителя.

В конце документа ставится подпись и печать нотариуса, а также расчет взысканной за услугу стоимости.

После того, как доверенность выписана, необходимо передать ее оригинал представителю. Сделать это можно при личной встрече либо почтой. Если используется электронная форма доверенности, имеющая юридическую силу, равную бумажному варианту, то можно переслать ее электронным письмом.

Стоимость оформления доверенности

В соответствии с пп. 6 п. 1 ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате» за удостоверение доверенностей взимается тариф в размере 200 руб. Если нотариус не только заверяет, но и составляет документ, берется дополнительная плата за предоставление услуг правового и технического характера (УПТХ), по сути — вознаграждение нотариуса. Размер платы определяется нотариальной палатой субъекта РФ. Он не может превышать максимальный тариф, определенный ФНП РФ. В среднем максимальный размер тарифа за составление доверенности составляет от 1700 до 2500 руб. в зависимости от региона.

Необходимо отметить, что обратившееся к нотариусу лицо вправе отказаться от составления доверенности нотариусом и, соответственно, оплаты УПТХ. Гражданин может настаивать, чтобы был заверен составленный им документ, и нотариус не вправе в этом отказать (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 3 июля 2018 г. № 48-КГ18-13). Однако на практике обычно приходится оплачивать УПТХ — проще заплатить небольшую сумму денег, чем доказывать свою правоту в суде или искать другого нотариуса.

Срок действия документа

Срок действия доверенности может быть определен самим документом, например, можно указать, что она действительная в течение месяца. Максимальный срок действия доверенности не ограничен, ранее он не мог превышать 3 лет с момента составления. Если в генеральной доверенности не указан срок, то считается, что она действительна в течение года (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Необходимо отметить, что если в документе не указана дата его удостоверения, он считается юридически ничтожным.

Как провести сделку купли-продажи по доверенности

Проведение сделки, в которой от лица продавца выступает доверенное лицо, не имеет существенных отличий от случаев, когда продавцом выступает непосредственный собственник недвижимости. Представитель продавца:

  • Демонстрирует объект недвижимости потенциальным покупателям;
  • Находит покупателя и обсуждает с ним предварительные условия сделки;
  • При необходимости — заключает с ним договор задатка или аванса;
  • Готовит документы, необходимые для продажи;
  • Оформляет и подписывает основной договор купли-продажи, по которому получает денежные средства;
  • Заполняет заявление на переход права собственности в отделении Росреестра или в МФЦ;
  • Получает копию договора купли-продажи после того, как запись о переходе права собственности была внесена в ЕГРН.

Также представитель может выполнять и другие юридические действия, если их совершение необходимо для продажи квартиры.

Отмена доверенности

При необходимости собственник жилья может отозвать доверенность, даже если срок ее действия не истек. Отзыв доверенности осуществляет то же лицо, что и ее удостоверение, то есть тот же нотариус, что и выдал. Для отмены доверенности собственник жилья должен посетить нотариуса с паспортом и документами на квартиру. За выполнение данного нотариального действия также взимается госпошлина и вознаграждение нотариусу.

Доверитель обязан известить своего представителя об отзыве доверенности лично или с помощью нотариуса. Также в обязанности доверителя входит информирование третьих лиц об отзыве документа. Например, он должен известить покупателя, если к моменту отзыва доверенности тот уже был найден. Если этого не сделать, то последствия любых юридических действий, не выходящих за пределы полномочий, определенных документом, будет нести доверитель. После того, как представитель извещается об отмене доверенности, он должен вернуть документ доверителю.

Проверить действие доверенности можно на официальном сайте ФНП РФ с помощью специального сервиса. Для этого нужно указать в поле поиска реестровый номер доверенности и дату ее удостоверения.

Риски продавца и покупателя при продаже квартиры по доверенности

Генеральная доверенность на продажу квартиры — документ, который повышает риски продавца и покупателя в случае совершения сделки купли-продажи квартиры. Для продавца существует опасность того, что результаты сделки не будут соответствовать его ожиданиям. Поэтому в документе следует указать точную или минимальную цену, за которую должен быть продан объект недвижимости. Если у продавца нет полного доверия к представителю, то лучше составлять не генеральную, а специальную доверенность, в которой круг полномочий поверенного лица ограничен.

Свои риски есть и у покупателя. Главная опасность состоит в возможности столкнуться с поддельным документом. Поэтому покупателю стоит проверить действие доверенности с помощью сервиса, предоставляемого официальным сайтом ФНП РФ.

Также покупатель рискует тем, что сделка может быть отменена судом в случае, если будет выяснено, что на момент удостоверения доверенности собственник недвижимости был недееспособен. Кроме того, возможен вариант, когда доверенность была отозвана, представитель был извещен об отмене документа, но в нарушение своих обязанностей, он совершил сделку с покупателем. В таком случае регистрация права собственности также будет отменена.

Генеральная доверенность на продажу квартиры

Содержание

  • Когда требуется этот документ?
  • Почему «генеральная» и какие она дает права?
  • Как происходит нотариальное оформление документа?

Нотариально удостоверенная генеральная доверенность на продажу квартиры позволяет передать поверенному лицу все права на определенный объект недвижимости, достаточные для заключения сделок купли-продажи с этим объектом. Генеральная доверенность предоставляет поверенному самые широкие права и, в связи с этим, несет в себе некоторые правовые риски.

Когда требуется этот документ?

Если стоит задача провести оформление сделки купли-продажи квартиры без непосредственного участия в заключении сделки самого владельца. Как правило, такие ситуации возникают, если владелец находится в другом городе либо по другим причинам ему затруднительно лично прибыть на оформление. Кроме того, метод популярен у владельцев многочисленных объектов недвижимости, для оптимизации процесса управления этим имуществом.

Чаще всего генеральная доверенность на недвижимость оформляется на риэлтора, юриста, представляющего интересы продавца или на другое доверенное лицо, которое будет заниматься этим вопросом.

С учетом высокой финансовой стоимости объектов недвижимости, участие нотариуса в сделках с ней более чем оправдано. Удостоверяя документ, предоставляющий широкие права доверенному лицу, он разъясняет доверителю все возможные последствия такого решения, проверяет паспорт, прописку участников. Нотариальная доверенность на продажу квартиры выполняет функцию защиты продавца и предохраняет его от выдачи полномочий сомнительному лицу.

Почему «генеральная» и какие она дает права?

Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.

Читайте также  Стоимость генеральной доверенности у нотариуса на недвижимость

Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:

  • Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
  • Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
  • Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
  • Выполнять прочие необходимые правовые действия.

На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.

Как происходит нотариальное оформление документа?

Генеральная доверенность на дом, другие недвижимые объекты составляется в нотариальной конторе по типовому образцу. Процедура выдачи полномочий достаточно проста и не требует присутствия поверенного, документ оформляется в присутствии доверителя.

  • Проводится удостоверение личности и разъясняются правовые последствия подписания.
  • В тексте указывается дата, реквизиты доверителя и поверенного, реквизиты объекта недвижимости, о котором идет речь, а также целевое назначение документа и период действия. Если срок не указан, по законодательству РФ по умолчанию он составляет 1 год. Если в документе есть положение, предполагающее «бессрочное» действие документа, такая доверенность будет ничтожной (нотариус ее не согласится заверить).
  • Документ подписывается доверителем и заносится нотариусом в базу данных.

Стоимость генеральной доверенности состоит из двух частей: это стандартный общий тариф на данную услугу, установленный нотариальной палатой в г. Москва, а также цена услуг правового и технического характера.

Наша нотариальная контора, расположенная на Страстном Бульваре в Москве, осуществляет удостоверение данного типа доверенностей по будням с 11:00 до 21:00 и по выходным с 10:00 до 20:00 без перерыва на обед.

Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи

В фокусе скандальных историй с квартирными рейдерами вновь оказались доверенности на распоряжение недвижимостью. Мошенники часто пользуются правовой неграмотностью хозяев квартир и своим умением идти напролом. Вооружившись доверенностью от лица владельца микродоли, рейдер заявляет, что он решил заселиться в квартиру — таким правом его якобы наделил доверитель-сособственник нескольких метров жилплощади. Почему такой аргумент — профанация, объясняют эксперты нотариата.

Доверенность — один из самых распространенных документов, который запрашивают у нотариусов. Так, за прошлый год нотариусы удостоверили более 5,5 млн доверенностей, из них — свыше 1,7 млн касаются распоряжения недвижимым имуществом. Именно последние нередко становятся оружием в руках мошенников, ведь многие люди до сих пор не понимают, в чем юридический смысл этого документа, какими могут быть последствия его выдачи, и почему нотариально удостоверенная доверенность на распоряжение недвижимостью не делает саму сделку с этим жильем безопасной.

Доверенность — это письменное полномочие делать что-то в интересах кого-то, например, получать документы, продавать имущество и т.п. В свою очередь, в истории, с которой столкнулся москвич Михаил С., доверенность попытались использовать как документ, который дает право вселиться в квартиру от имени собственника микродоли в этой квартире. Дело в том, что жилплощадь, о которой идет речь, досталась герою по наследству. При этом две маленькие доли в этой квартире перешли очень дальним несовершеннолетним родственникам Михаила. Суд отказал матери сособственников во вселении, так как закрепленные за ними доли невозможно превратить в жилое помещение, даже в случае их объединения.

Единственное, что могут сделать владельцы таких микродолей для получения какой-то выгоды от такого имущества, это продать свои несколько квадратных метров собственнику остальной части квартиры. Однако не все готовы идти мирным и честным путем, и, желая получить более значительные деньги за свои микродоли, их владельцы нередко обращаются за «помощью» к квартирным рейдерам. Не стала исключением и мать детей-владельцев микродолей в квартире Михаила. Решить вопрос она попыталась через выдачу квартирным рейдерам доверенности. Одно но — недобросовестная родственница не учла, что доверенность на распоряжение недвижимостью не дает право на вселение в эту недвижимость.

«Доверенность не может содержать полномочий, которые в силу своей специфики человек может делать только сам, — объясняет член комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе, нотариус города Москвы Александр Сагин. — Например, нельзя в интересах кого-то есть, пить, спать, жить и т.д. Это может делать только сам человек. Кроме того, нельзя передать полномочий больше, чем есть у человека. Если человек не имеет прав что-то делать, он не может доверить это делать другому. В описанной истории собственники микродолей даже сами не имели право жить в этой квартире. Поэтому Михаил и любой другой человек, столкнувшийся с подобной ситуацией, может смело обращаться в правоохранительные органы».

Возвращаясь к теме законных последствий, которые действительно может повлечь за собой выдача доверенности, стоит помнить, что доверенность с широким кругом полномочий зачастую позволяет поверенному самому выбрать покупателя, договориться о цене, оформить сделку от лица собственника квартиры и получить на руки оговоренную сумму. Соблазн злоупотребить такой свободой действий велик, и, увы, многие не могут (а чаще — и не хотят) перед ним устоять. Доступная в большинстве случаев простая письменная форма сделки окончательно развязывает мошенникам руки, и их жертва остается и без жилья, и без денег.

Именно поэтому нотариусы всегда советуют сто раз подумать, прежде чем выдавать кому-то доверенность с полномочием на заключение сделки с недвижимостью. Если же без такого документа не обойтись, то стоит ограничить срок его действия — хотя бы до полугода. Как только поверенный выполнит свои задачи, доверенность следует сразу же отменить. Сделать это можно в любой удобной нотариальной конторе. Нотариус внесет соответствующую информацию в Реестр отмененных доверенностей ЕИС нотариата, и уже на следующий день все заинтересованные лица будут считаться извещенными об отмене документа.

Тем же, кому приходится участвовать в сделке, где другая сторона действует по доверенности, стоит обязательно убедиться в подлинности и актуальности предъявляемого документа. Выявить фальшивку можно двумя способами — либо путем сканирования QR-кода, который сегодня ставится на каждой выдаваемой нотариусом доверенности, либо через специальный бесплатный сервис проверки доверенностей на портале Федеральной нотариальной палаты. На основании реквизитов доверенности этот же сервис позволяет узнать, не отменялась ли она ранее доверителем. Сканирование QR-кода также следует делать через портал ФНП notariat.ru, чтобы избежать фейковых сайтов.

Вместе с тем, самый надежный способ защиты от различного рода мошенничества, в том числе использующего доверенности, — оформлять через нотариуса не доверенность, а саму сделку. Многие не отдают себе отчет в том, что при обращении к нотариусу за удостоверением доверенности в его полномочия не входит проверка назначения доверенности, то есть самой сделки, для которой эта доверенность выдается. Если же нотариус удостоверяет саму сделку, то он проводит правовую экспертизу документов и составляет текст договора, а также выявляет соответствие воли и волеизъявления сторон, разъясняет правовые последствия заключаемого соглашения. Такая работа позволяет нотариусу выступать гарантом законности сделки, а также защитить права и интересы граждан. При этом нотариально удостоверенные документы имеют повышенную доказательную силу, поэтому оспорить такую сделку будет намного сложнее. Если же при удостоверении сделки нотариус допустил ошибку, которая повлекла за собой материальный ущерб её участникам, то по закону он будет нести за это полную имущественную ответственность.

Для тех, кто по тем или иным причинам не может присутствовать при оформлении сделки лично, сегодня в нотариальной практике существует удобный дистанционный формат заключения договора. В этом случае каждая сторона сделки может пойти к удобному именно ей нотариусу и в согласованное время, соединившись с контрагентом и его нотариусом по видеосвязи, пройти все необходимые для удостоверения договора купли-продажи недвижимости процедуры. То есть стороны дистанционной сделки получат весь пакет правовых гарантий, который дает договору нотариальная форма, сэкономят время и деньги на встречу друг с другом в одном городе и автоматически уйдут от рисков, связанных с заключением сделок через поверенных лиц.

Генеральная доверенность на продажу квартиры

Генеральная доверенность на продажу квартиры – это документ, благодаря которому собственник может не заниматься сделкой, а поручить ее проведение третьему лицу. Она оформляется, если по каким-либо причинам нет возможности присутствовать на переговорах с покупателем и подписании договора купли-продажи (ДКП). Но не все так просто: к генеральной доверенности есть определенные требования, а сделки с участием представителей сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим, на что имеет право поверенный по генеральной доверенности, как ее оформить и сколько будут стоить услуги нотариуса, и как продать по ней недвижимость.

В статье расскажем:

Можно ли продать квартиру по доверенности?

Продать квартиру по доверенности можно, но она обязательно должна быть удостоверена нотариусом (ст. 185.1 ГК РФ). В доверенности фигурируют две стороны: доверитель (собственник жилья) и поверенный – человек, который будет заниматься продажей.

Читайте также  Как платится налог на недвижимость физических лиц?

На что имеет право поверенный по генеральной доверенности:

  1. Показывать квартиру.
  2. Проводить переговоры с потенциальными покупателями.
  3. Обсуждать условия сделки с покупателем.
  4. Собирать документы для сделки.
  5. Заключать ДКП.
  6. Подавать документы на регистрацию.

Можно оформить доверенность на продажу квартиры с правом получения денег, но нужно отразить это в документе.

Обратите внимание! По генеральной доверенности на квартиру с правом продажи поверенный не сможет продать ее себе, подарить или завещать другому человеку.

Кто может продать квартиру по доверенности?

Доверенность на продажу недвижимости может быть оформлена на любого человека. Если сделкой занимается риэлтор, документ составляется на него.

Совет юриста: чтобы избежать махинаций с квартирой, лучше оформить доверенность на надежного человека из числа близких друзей или родственников. Или выбрать риэлтора из хорошего агентства, которое работает добросовестно.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Риски продажи квартиры по доверенности

Продажа по доверенности сопряжена с некоторыми рисками как для продавца, так и для покупателя.

Чем рискует продавец:

  1. Поверенный может не выполнить обязательство: затягивать сделку, отказаться от помощи в продаже.
  2. Поверенный может подписать ДКП, получить деньги и исчезнуть вместе с ними.

Совет юриста: лучше оформлять генеральную доверенность без права получения денег. В таком случае покупатель будет перечислять задаток и оставшуюся сумму на банковский счет собственника-продавца, или рассчитается другим безопасным способом: через ячейку, аккредитив, сервис безопасных переводов. Участие поверенного при таких расчетах необязательно.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Для покупателя

Для покупателя приобретение недвижимости через поверенного, действующего от имени собственника – довольно рискованная сделка по нескольким причинам:

  1. Доверенность отменена доверителем. В самом документе при этом никаких отметок не делается, и покупатель может узнать об отмене только через нотариуса.
  2. Истек срок действия доверенности. Если он в ней не указан, считается, что она действует в течение одного года с момента оформления.
  3. Доверенность подделана. Мошенник может быть в сговоре с нотариусом или человеком, который делает фальшивые документы.
  4. Доверенность выдана недееспособным гражданином. Все сделки с недвижимостью недееспособного отменяются.
  5. Доверенность получена от собственника под влиянием угроз или физического насилия со стороны поверенного. В дальнейшем владелец недвижимости может оспорить сделку.

Важно! Чтобы хотя бы минимально обезопасить себя, рекомендуется проверить доверенность через сервис ФНП. Для этого достаточно ввести ее реестровый номер, дату удостоверения и сведения о нотариусе.

Как оформить генеральную доверенность на недвижимость с правом продажи?

Для оформления генеральной доверенности на продажу недвижимости доверителю нужно обратиться к нотариусу по своему месту жительства, даже проживая в другом городе. Присутствие поверенного не требуется, от него достаточно паспортных данных.

Как оформить доверенность на продажу квартиры:

  1. Собрать документы.
  2. Записаться на прием к нотариусу.
  3. Прийти в нотариальную контору.
  4. Подписать доверенность и оплатить госпошлину.

Получив доверенность, можно отправить ее поверенному заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо передать курьером. Есть и другой вариант – оформить электронную доверенность у нотариуса и отправить на электронную почту поверенному. По юридической силе она равна бумажному документу.

Содержание и образец доверенности

Что нужно указать в доверенности:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения доверителя и поверенного.
  2. Сведения о продаваемой квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, общая площадь.
  3. Перечень полномочий поверенного.
  4. Стоимость недвижимости (минимальная, максимальная или точная).
  5. Возможность передоверия другому человеку.
  6. Срок действия доверенности. Если его нет, она будет действительна один год.

Совет юриста: лучше указать, что поверенный не может передоверить продажу недвижимости другому человеку. Для доверителя так будет меньше рисков.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Документы

Какие документы нужны для оформления доверенности на право продажи квартиры:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
  • паспортные данные поверенного (копия).

Дополнительно может понадобиться техпаспорт на жилье, чтобы указать технические характеристики.

Расходы

Удостоверение доверенности нотариусом обойдется в 200 руб. Если документ составляет он, дополнительно придется заплатить 2 000-5 000 руб.

Срок действия доверенности

Согласно ст. 186 ГК РФ, доверенность можно составить на любой период, даже на один день. Обычно она оформляется на два-три месяца: этого времени поверенному достаточно, чтобы завершить сделку.

Если срок не указан, доверенность действует один год.

Как продать квартиру по доверенности от собственника?

Если доверенность уже оформлена и передана поверенному, его дальнейшие действия выглядят так:

  1. Поиск покупателя. Размещением объявлений и переговорами с потенциальными покупателями занимается он.
  2. Обсуждение условий сделки. Поверенный от имени собственника договаривается с покупателем о стоимости жилья, дате заключения ДКП, порядке расчета, дате подачи документов на регистрацию.
  3. Заключение ДКП и получение задатка , если такая возможность предусмотрена доверенностью.
  4. Подача документов регистратору. Можно обратиться напрямую в Росреестр или подать их через МФЦ.
  5. Получение готового пакета документов. Покупателю выдают новую выписку из ЕГРН и ДКП с пометкой о регистрации, продавцу-поверенному – только его экземпляр ДКП.

Обратите внимание! Если ДКП по закону или желанию сторон удостоверяется нотариусом, документы на регистрацию отправляет он. Услуга предоставляется бесплатно. Переход права собственности зарегистрируют за три рабочих дня. Регистрация через Росреестр занимает 7, через МФЦ – 9 рабочих дней.

Содержание и образец договора

ДКП составляется минимум в трех экземплярах, один из которых остается в Росреестре.

Что указывается в договоре:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации собственника-доверителя, поверенного, покупателя.
  2. Реквизиты доверенности: дата, номер, кем удостоверена.
  3. Информация о недвижимости: адрес, наименование (дом, квартира), дата возникновения права собственности, кадастровый номер, площадь, количество комнат.
  4. Стоимость жилья, порядок расчетов.
  5. Ответственность участников сделки.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Порядок изменения и расторжения ДКП.
  8. Подписи поверенного и покупателя.

Документы

Поверенный должен подготовить к сделке следующие документы:

  • доверенность;
  • выписку из ЕГРН;
  • паспорт;
  • справку об отсутствии долгов по ЖКУ;
  • техпаспорт;
  • выписку из ЕГРН;
  • копию паспорта доверителя.

Также понадобится документ, на основании которого у доверителя возникло право собственности: ДКП, дарственная, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или мены.

Госпошлина и другие расходы

Пошлину за переход права собственности оплачивает покупатель – 2 000 руб. Стороны могут столкнуться и с дополнительными расходами на сделку:

  1. Нотариальное удостоверение договора по закону: 0,5% стоимости недвижимости, максимум 20 000 руб.
  2. Удостоверение по своему желанию: платится нотариальный тариф согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате» в зависимости от стоимости жилья и родственных связей продавца.
  3. Оформление ДКП: от 3 000 руб.

Совет юриста: договор лучше оформлять в юридической компании, он обойдется дешевле. Нотариусы за такие услуги всегда берут больше денег.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Как обезопасить себя при продаже квартиры по генеральной доверенности?

Собственник при продаже жилья по доверенности может обезопасить себя, воспользовавшись несколькими советами:

  1. Тщательно выбирать поверенного. Важно, чтобы ему можно было доверять на 100%.
  2. Не указывать в доверенности возможность получения задатка, аванса и других сумм по сделке. Иначе есть вероятность, что поверенный скроется вместе с деньгами.
  3. Если есть подозрения в мошенничестве – немедленно отменить документ.
  4. Если есть вопросы по сделке, лучше проконсультироваться с юристом.

Наибольшее количество рисков покупки недвижимости у собственника по доверенности – у покупателя. Он может обезопасить себя только тщательной проверкой документа на предмет ошибок и срока действия, в том числе и через сервис ФНП. Желательно попросить у поверенного номер телефона собственника и пообщаться с ним. Если поверенный всячески этому препятствует, стоит задуматься и отказаться от сделки.

Как отменить доверенность на право продажи недвижимости?

Собственник в любой момент может отменить доверенность, обратившись к нотариусу. Это вправе сделать и поверенный, если хочет отказаться от своих полномочий. В обоих случаях об аннулировании документа вторая сторона должна быть уведомлена (ст. 189 ГК РФ).

Есть и другие основания для прекращения доверенности (ст. 188 ГК РФ):

  1. Окончание срока действия.
  2. Прекращение деятельности организации, от имени которой оформлен документ.
  3. Смерть поверенного или доверителя, признание недееспособным или ограниченно дееспособным, пропавшим без вести.

Важно! Если по одной доверенности была оформлена другая в порядке передоверия, после отмены первой утрачивается юридическая сила и второй.

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

  1. Доверенность на куплю-продажу квартиры – это отличный вариант для тех, у кого нет возможности присутствовать на сделке. Но нужно заранее просчитать все риски и выбрать надежного поверенного, который будет представлять интересы.
  2. Ген доверенность на продажу квартиры подлежит нотариальному удостоверению. Без подписи и печати нотариуса она не имеет юридической силы.
  3. Доверитель может отменить доверенность и уведомить об этом поверенного. Документ возвращается доверителю.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: