Как правильно продавать коммерческую недвижимость? - TVOI-NOVOSTROI.RU

Как правильно продавать коммерческую недвижимость?

Как я вложилась в коммерческую недвижимость

И насколько это перспективнее, чем сдавать обычную квартиру

Я решила вложить деньги в коммерческую недвижимость вместо жилой.

Я несколько лет сдавала свою однушку на окраине Новосибирска, но устала от низкой доходности и проблем с арендаторами. В результате я продала квартиру и вложилась в нежилое помещение.

В статье расскажу, как я оценивала перспективность района и места покупки, зачем увеличивала мощность энергопринимающих устройств при ремонте и как искала арендатора.

Как я пришла к идее заработка на коммерческой недвижимости

В 2008 году я купила однокомнатную квартиру площадью 36 м² за 1 650 000 Р в панельном доме в спальном районе Новосибирска. Большую часть я оплатила сбережениями, немного заняла у родителей, а на недостающую сумму оформила ипотечный кредит.

Я быстро закрыла кредит с помощью субсидии. В тот момент в Новосибирской области работала такая программа: каждому из членов семьи, которые прописаны на одной жилплощади, по закону полагалось не менее 15 м². Если размеры квартиры не позволяли обеспечить каждого проживающего таким метражом, давали субсидию нуждающимся, когда они покупали квартиру. Ее размер — 300 000 Р .

Общий метраж квартиры моих родителей не позволял обеспечить потребности всех членов нашей семьи. Так что я собрала документы, подала заявление и через несколько месяцев получила субсидию, которой погасила кредит. Дальше я снова начала откладывать деньги на покупку новой квартиры.

В 2013 году мой сын пошел в первый класс, и стало понятно, что надо расширяться. К этому моменту я накопила 2 млн и купила студию размером 51 м². Мы переехали туда с сыном. Мне нужно было придумать, что делать с первой квартирой. Варианты были следующие: сдать, продать или оставить стоять пустой.

Если бы я решила продать квартиру, надо было срочно выбирать, куда направить деньги. Оставлять такую сумму на руках мне казалось опасным, так как при скачках валют можно многое потерять или даже остаться ни с чем. А купить взамен я могла только примерно такую же квартиру. У меня не было денег на более интересный и дорогостоящий вариант, так как я все потратила на новую квартиру и ее ремонт.

Я могла бы просто оставить эту однушку — не продавать и не сдавать. Но тогда пришлось бы платить коммуналку. Это не огромные деньги, но со временем вышла бы приличная сумма.

В итоге я решила сдавать квартиру за 14 000 Р , что и делала чуть более двух лет. Из этих денег еще около 1500—2000 Р уходило на коммунальные платежи. Мои арендаторы постоянно пытались сбить цену. Со временем меня перестали устраивать их жалобы и низкий доход от сдачи, поэтому я решила продать квартиру. К тому моменту я уже накопила 500 000 Р и знала, что хочу вложить деньги от продажи в коммерческую недвижимость.

Я выставила свою квартиру на продажу и начала изучать рынок нежилой недвижимости. Я сама разместила объявления на всех рекламных площадках и написала, что продаю жилье без посредников. Спустя 2,5 месяца нашелся покупатель, и я продала квартиру.

У меня на руках оказалось 1 850 000 Р . Теперь нужно было найти подходящий вариант коммерческой недвижимости.

Как победить выгорание

Я уже была знакома с базовыми понятиями экономики и основами бухгалтерии. Но все равно еще раз перечитала теорию, чтобы сориентироваться в принципах расчета финансовых показателей и прибыли. Мне показались не слишком скучными и при этом полезными следующие материалы:

  1. Л. С. Тарасевич, В. М. Гальперин, С. М. Игнатьев, «50 лекций по микроэкономике».
  2. Роберт Кийосаки, «Богатый папа, бедный папа».
  3. Генри Хазлитт, «Экономика за один урок».

Это помогло мне сделать ряд выводов и лучше понять основные термины.

Например, прибыль и доход — это разные понятия: доход — все деньги, которые я получу в результате продажи товаров и услуг, а прибыль — это доход за вычетом всех расходов на коммерческую деятельность, включая зарплаты сотрудникам и налоги.

Окупаемость — это отрезок времени, после которого доход от проекта становится равен сумме вложенных денег. То есть срок окупаемости при инвестировании в объект недвижимости будет показывать, сколько необходимо времени, чтобы вернуть потраченные на него деньги.

Вот на какие критерии я ориентировалась при поиске помещения.

Безопасность. У меня был опыт вложений в долгострой: свою первую квартиру я купила в 2006 году, и через полгода дом перестали строить. Спустя много лет его достроили, но очень долго эти деньги были для меня «заморожены». Поэтому я сразу отмела варианты, где степень готовности здания была менее 60%. Хотя цены на начальных этапах стройки ниже, чем при продаже готового объекта, всегда есть риск, что застройщик затянет сроки сдачи или обанкротится.

С готовыми помещениями такого риска нет — после покупки можно сразу получать прибыль от сдачи в аренду. Но приобретать недвижимость на стадии строительства выгоднее, чем на вторичном рынке.

Например, в 2018 году я покупала коммерческое помещение площадью 58 м² в строящемся доме за 2 900 000 Р . То есть 1 м² обошелся мне в 50 000 Р . Дом был готов на 80%: уже строили верхние этажи и начинали работы по внутренней отделке нижних. Мою секцию планировали сдать через 10 месяцев. Когда это произошло, цена за метр выросла до 67 000 Р , то есть на 34%.

В готовом доме картина была бы иной. Я могла купить аналогичное помещение за 3 886 000 Р , что на 986 000 Р дороже варианта, который я выбрала, и сразу начать его сдавать. Среднестатистическая арендная ставка в этом районе — 600 Р за 1 м², значит, я могла получать от арендатора 35 000 Р ежемесячно. Таким образом, за те 10 месяцев, которые я бы выиграла в плане времени, если бы мне не нужно было ждать окончания стройки, я бы заработала всего 350 000 Р . То есть я потратила бы на покупку готового помещения на 986 000 Р больше, но получила бы за это время всего 350 000 Р . И мне бы не удалось вернуть лишний миллион в полном объеме.

Получается, что покупать помещения в объектах на стадии строительства выгоднее — даже с учетом того, что нужно ждать окончания работ.

И я еще не беру в расчет ремонт, на который в обоих случаях тоже необходимы деньги. Пока дом строят, есть время подготовиться к нему финансово. Если покупать готовое помещение, нужно сразу где-то брать деньги на ремонт.

Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>

Предложения только от застройщиков. Я решила отказаться от услуг агентств, от сделок по переуступке и на вторичном рынке. В сотрудничестве напрямую я вижу больше плюсов:

  1. У застройщика можно получить рассрочку, в том числе и беспроцентную.
  2. В сделках напрямую с застройщиком более прозрачные условия и меньше рисков. У подрядчиков бывают более выгодные предложения, но тогда понадобятся дополнительные деньги, чтобы проверить юридическую чистоту.
  3. Не нужно платить посреднику.
  4. В проблемных ситуациях сотрудники компании-застройщика чаще более лояльны к своим клиента.

Перспективность объекта. Я составила для себя небольшую шпаргалку с пунктами, которые необходимо учитывать при покупке объекта недвижимости:

  1. Местоположение.
  2. Размеры.
  3. Стоимость.
  4. Степень готовности.
  5. Ликвидность.

Если найти привлекательное помещение за небольшие деньги, но неликвидное, в дальнейшем его будет сложно продать. Можно оценить ликвидность без специальных знаний, если задать себе вопрос, как быстро удастся продать это помещение. Основные факторы, которые влияют на ликвидность:

  1. Местоположение и транспортная доступность.
  2. Инфраструктура, хотя тут все зависит от целей, для которых вы планируете сдавать недвижимость. В некоторых случаях выгоднее, чтобы инфраструктуры еще не было. Например, если поблизости нет продуктовых магазинов, аптек, парикмахерских, то с большой вероятностью жители этих домов будут в них нуждаться. Значит, найдутся и арендаторы, которым понадобятся площади и помещения.
  3. Возраст и срок эксплуатации здания: чем новее объект и здание, в котором он расположен, тем ликвиднее помещение.
  4. Доступность покупки для других. Дорогое помещение продавать сложнее и дольше, чем недвижимость экономкласса. Чем больше людей смогут позволить себе купить ваше помещение, тем оно более ликвидно.
Читайте также  Покупка недвижимости через банковскую ячейку

Для первичной оценки недвижимости можно пройтись по этой шпаргалке: чем больше пунктов складывается в пользу выбранного объекта, тем выше его инвестиционная привлекательность.

Если объект привлекателен местоположением и ценой, но, по предварительным расчетам, окупится не раньше чем через 10 лет, то это «долгие деньги». По факту все эти годы придется отбивать вложенные деньги, а заработок в плюс начнется только после этого периода окупаемости.

Поясню на примерах. Мне надо было выбрать из двух коммерческих объектов один. Если бы мне не хватало денег, то я взяла бы кредит.

Продажа коммерческой недвижимости – Особенности сделки

Коммерческая недвижимость это — помещения, здания или сооружения, предназначенные для деятельности граждан, с капиталовложением и последующим получением прибыли. Это может быть доход от аренды, инвестиции. Объектами могут служить офисные и промышленные помещения, гостиницы, магазины, развлекательные центры, предприятия сельскохозяйственного назначения, гаражи, подвалы и склады.

Сделки с коммерческой недвижимостью зачастую требуют особого внимания и определенных знаний для удачного их проведения. Законодательство РФ предусматривает правовые, гражданские и налоговые урегулирования при заключении соглашения. Давайте разберемся, какие особенности продажи коммерческой недвижимости:

  • Какими могут быть коммерческие объекты?
  • Какие документы нужны для ее продажи?
  • Какой налог изымается при продаже?
  • Что влияет на ценообразование коммерческой недвижимости?
  • Какие объекты лучше продаются?

Какой бывает коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость подразделяется:

  • Помещения с торговой функцией (магазины)
  • Помещения под офисы и конторы
  • Апартаменты и комнаты (помещения под аренду)
  • Недвижимость свободного назначения (спортивные, развлекательные помещения. Кафе, рестораны)
  • Индустриальная (предприятия, склады)

Недвижимость может стать коммерческой, если ее использование подразумевает получение дохода. Например, построенный многоквартирный дом относится к нежилому фонду, а каждая квартира в нем находится в частной собственности. Это происходит по причине возведения дома, как инвестиционного проекта в нежилом фонде с целью получения прибыли — то есть продажи квартир. После сдачи дома в эксплуатацию, многоквартирный дом переходит из нежилого фонда в жилой.

Нюансы продажи коммерческой недвижимости

Если вы решили продать такую недвижимость, прежде всего обратите внимание на ее юридическую чистоту документации, отсутствие арестов и обременений, проблем с земельными участками, на которых она находится. Максимальные усилия, касающиеся документации и их подготовки, могут стать причиной выгодно заключенной сделки. В продаваемом объекте обязательно должны быть узаконены все перепланировки, пристройки и изменения строительного плана. Подготовьте весь пакет необходимых для продажи документов, подтвердите, что ни земля, на которой расположена недвижимость, ни сам объект не находятся в залоге и на него не претендуют третьи лица. У вашего покупателя не должно быть и тени сомнения касательно прозрачности предыдущей сделки.

Налогообложение сделки с коммерческой недвижимостью

Продавца прежде всего волнует вопрос, как облагается налогом продажа коммерческих объектов. Этот вопрос зависит от статуса продавца. Если это физическое лицо, налог составит не менее 13%. От продавца нерезидента потребуют налог 30%. Если продают объект частные предприниматели, налог на момент отчуждения составит тот процент, который применяется в силу их деятельности.

Налог на недвижимость, продаваемую юридическим лицом составит 18% плюс отдельно налог на прибыль. По всем вопросам налогообложения вам лучше обратиться в соответствующие инспекции и получить консультацию у специалистов.

Сфера продажи коммерческой недвижимости в Москве считается одной из активно развивающихся. Продажа нежилого фонда, в котором с успехом можно разместить магазин, офис или склад может стать одним из способов получения быстрого дохода. Агентства недвижимости предлагают к продаже сотни объектов разного назначения. Купить любую коммерческую недвижимость не составит большого труда. В различных районах столицы, в пешей доступности от метро, с хорошей транспортной развязкой и инфраструктурой, любой необходимой для вас площади и этажностью объекты коммерческого назначения ждут своих новых хозяев.

Очень многие москвичи предпочитают приобретение офисов их аренде. Снять такой объект в престижных районах столицы стоит заоблачных денег, поэтому намного проще его купить. Также необходимо учитывать, что в арендуемом помещении вы вряд ли сможете поступать так как вам хочется: делать перепланировку, переставлять мебель, создавать условия для нормальной деятельности. Став собственником, вы больше не будете платить ежемесячную арендную плату, уменьшая свои доходы. Купить помещение свободного назначения в Москве станет для вам выгодным капиталовложением. По статистике, такая покупка может оправдать себя уже через 5 лет. Рекомендуется, для скорейшего получения прибыли, после приобретения объекта часть помещений сдавать в аренду.

Покупка коммерческой недвижимости — это прежде всего выгодное вложение средств. Существуют постоянные тенденции к подорожанию объектов, и купив офис или магазин со временем можно получить весомый доход от ее продажи. Часто покупатели совершают вложение средств в ремонт и переоборудование. Затем помещение сдается в аренду или происходит перепродажа.

Какие документы нужны для продажи

Для приобретения коммерческой недвижимости и заключения сделки для физических лиц необходимы следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности
  • Договор купли – продажи
  • Технический паспорт
  • Согласие супругов

Для юридических лиц:

  • Правоустанавливающие документы
  • Свидетельство о регистрации объекта
  • Свидетельство из налоговой
  • Протокол собрания учредителей (по необходимости)
  • Техпаспорт
  • Кадастровый паспорт
  • Выписка из ЕГРП для отчуждения

После подписания договора купли – продажи, он обязательно должен быть зарегистрирован в ЕГРП.

Что влияет на стоимость коммерческой недвижимости

Ценовая политика на коммерческие объекты зависит от месторасположения, площади, технической оснащенности и других факторов. На рынке такой недвижимости здания разделяются на классы А, В и С:

  • Офисы класса А — Бизнес класса, находятся в престижных районах, имеют современный дизайн и ремонт, а также современные технические оборудования и инженерные коммуникации. Они оснащены парковками, лифтами, скоростным Интернетом, видел наблюдением и охранными системами.
  • Класс В — Комфорт класс, мало чем отличается от класса А. единственное различие может быть в не столь изысканном оформлении и структуре недвижимости. А все остальное —кондиционирование, охрана и ремонт тоже входят в их оснащение. Такая недвижимость доминирует на рынке и лучше всего продается.
  • Класс С — Эконом класс, представляет собой строения прошлого века, в основном это бывшие промышленные помещения. Они отличаются низким качеством ремонта, стоят недорого и предполагают отсутствие какой – либо охраны, кондиционирования, организации безопасности и т.д.

Где лучше всего иметь коммерческую недвижимость

Конечно, самые престижные помещения находятся в центре столицы, но и стоимость у них заоблачная. В спальных районах вы сможете приобрести ничуть не худшие и выгодные варианты коммерческих объектов. Они могут также находится возле крупных спортивных комплексов, популярных торговых центров, станций метрополитена, парков. Если же вас интересуют помещения не для организации многолюдного посещения, лучше всего подыскать их в небольшой отдаленности от метрополитена. Их стоимость будет на порядок ниже.

В любом случае, транспортная развязка, поток людей и ликвидный район станет причиной для отличной стоимости вашей недвижимости.

Компания Чистые Пруды поможет вам юридически грамотно продать коммерческую недвижимость в Москве и Подмосковье. С нашей помощью вы сэкономите свое драгоценное время, потраченное на поиски потенциального покупателя. Мы решаем задачи любой сложности и продаем коммерческую недвижимость в новостройках, на вторичном рынке, в центре столице и на ее окраинах. АН имеет солидный опыт по продаже объектов коммерческого назначения. Чистые Пруды поможет вам получить самый выгодный результат от продажи. Будем рады видеть вас в нашем агентстве!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Продажа собственности юридическим лицом

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

  1. Как происходит продажа недвижимости
  2. Особенности продажи недвижимости
  3. Документы для продажи
  4. Порядок проведения сделки
  5. Налоги при продаже
Читайте также  Покупка коммерческой недвижимости юридическим лицом

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.

Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

  • достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
  • недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. Главная особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

  • Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
  • Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
  • При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
  • Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
  • Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
  • По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Документы для продажи недвижимости юридическим лицом

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

  • решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
  • копия учредительных документов организации;
  • свидетельства ОГРН и ИНН;
  • выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
  • доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
  • паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
  • документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
  • справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
  • при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

  • приложения к договору;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

    Подтверждение решения о продаже

Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
Переход права собственности на имущество

Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

  • категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
  • имеет ли компания статус резидента РФ;
  • Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

  • величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
  • является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Читайте также  Перевод гаража в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость: особенности покупки и продажи

Сделки с коммерческой недвижимостью – серьезные, требующие внимания и определенных знаний процессы. На законодательном уровне они регулируются налоговым кодексом, а также земельным, гражданским правом Российской Федерации. Каковы особенности покупки и продажи коммерческой недвижимости – разберемся в этой статье.

Покупка коммерческой недвижимости: важен каждый нюанс

Решив приобрести в собственность объект коммерческой недвижимости, необходимо тщательно изучить все данные, его касающиеся. Причем речь идет не только о правовой «чистоте», отсутствии обременений, проблем с землей, находящейся непосредственно под зданием. Стоит внимательно рассмотреть перспективы финансового вложения с точки зрения получения предполагаемой выгоды от покупки, лучше, если они будут долгосрочными и гарантированными.

На вышеуказанный аспект влияет месторасположение коммерческого здания или помещения, его физическое состояние. Этот пункт может потребовать в дальнейшем крупных денежных и временных затрат, связанных не только с ремонтом, но и модернизацией, перепрофилированием. Следует просчитать возможности развития деятельности, под нужды которой приобретается объект, с учетом его особенностей. Обязательно осведомиться о планах городской власти насчет района, в котором находится недвижимость (не предвидится ли в нем глобальных изменений, неблагоприятных для владельца).

Продажа коммерческой недвижимости: все по правилам

Что касается продажи недвижимости коммерческого назначения, здесь тоже нужно придерживаться некоторых правил. В первую очередь, позаботьтесь о том, чтобы все документы на объект были в полном порядке. Максимум информации, подкрепленной официальными документами, станет предпосылкой быстрого и выгодного заключения сделки.

Так, в обязательном порядке должны быть узаконены все перепланировки, производимые в помещении, пристройки к нему. Подготовьте полный пакет бумаг, подтверждающих, что недвижимость (включая земельный участок под зданием) не находится в залоге, под арестом и прочими обременениями, на нее не претендуют третьи лица. У покупателя не должно оставаться сомнений в прозрачности процедуры.

Составляем договор

Когда подготовительный этап проведения сделки миновал, все вопросы исчерпаны, происходит подписание договора купли-продажи коммерческой недвижимости. В нем указываются:

  • развернутая информация о продавце и покупателе;
  • обязательства и ответственность сторон договора;
  • данные объекта недвижимости (адрес, квадратура, тип, расположение в здании, если это его часть, прочие детали);
  • стоимость продажи, сроки и способ расчета;
  • сроки и условия передачи объекта новому владельцу;

Передача недвижимости отражается в договоре купли-продажи, фиксируется соответствующим актом. Право собственности на объект покупатель получает со дня регистрации в Росреестре.

Налогообложение сделки

Потенциальных продавцов волнует вопрос, какими налогами облагается продажа коммерческой недвижимости. Здесь возможны вариации, в зависимости от статуса владельца объекта, планирующего продать имущество: физическое или юридическое лицо, является ли он налоговым резидентом РФ.

Если продавец – физическое лицо, налог на сделку составит 13% от стоимости недвижимости (НДФЛ). По факту осуществления продажи, в установленные сроки требуется передать в налоговые органы декларацию (форма 3-НДФЛ). Не будучи налоговым резидентом Российской Федерации, продавец обязан «отдать» государству 30% от полученного дохода. Физические лица, оформленные как индивидуальные предприниматели, отчисляют налог в казну согласно системе налогообложения, применяемой к их деятельности на момент отчуждения недвижимости.

Налог при продаже недвижимости коммерческого формата юрлицом зависит от вида его регистрации, системы налогообложения, действующей на предприятии, типа объекта сделки. По умолчанию, это НДС (18%) и налог на прибыль (доход минус совокупность расходов).

Остается отметить, что налогообложение при продаже коммерческой недвижимости, как физическим, так и юридическим лицом, выступает сложным вопросом в области правового регулирования. Чтобы не сомневаться в корректности его реализации в конкретном случае, стоит проконсультироваться у специалистов.

Как правильно продавать коммерческую недвижимость?

КАК ПРОДАТЬ КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Вместо того, чтобы сосредоточиться на скорости продажи, подумайте о том, зачем ваша коммерция покупателю…

В процессе работы с клиентами, столкнулась с тем, что собственники коммерческих объектов излишне озабочены вопросом, как можно скорее продать свою коммерческую недвижимость.

При этом забывают о том, что покупателю для принятия такого важного решения, как покупка дорогой коммерции, требуется время. Время, чтобы принять для себя решение о такой важной покупке. Взвесить все «за» и «против».

Для того, чтобы потенциальный покупатель превратился в реального, нужно:

  1. Сделать так, чтобы плюсы в пользу покупки вашего объекта значительно перевешивали;
  2. Если п.1 будет выполнен, автоматически нивелируется вопрос с ценой;
  3. Если выполнены пункты 1 и 2, ценность вашей коммерческой недвижимости в глазах покупателя повышается, а значит шансы на продажу растут.

Чего не следует делать при продаже коммерческого объекта:

  1. Игнорировать конкурентов: аналогичные предложения коммерции, продаваемые в данный момент. Важно понимать, что если перед покупкой не дорогих объектов, люди обязательно рассматривают все возможные варианты. То при покупке дорогого объекта, — тем более.
  2. Рассказывать об объекте общими фразами, упуская важные мелочи. Помимо цены для будущего собственника могут быть важны такие мелочи, которые могут показаться продавцу незначительными. Но на покупателя они будут оказывать влияние.
  3. Излишне зацикливаться на цене продажи и думать, что выбирают только ориентируясь на нее. Покупатель коммерции, в большинстве случаев, это предприниматель. Он не будет покупать то, что ему не нужно. Главное, насколько коммерция подходит или не подходит для решения задач бизнеса на текущий момент.
  4. Не придавать значения действующим арендаторам. Это реально может стать камнем преткновения при продаже. Арендаторы не заинтересованы в смене собственника. Новый хозяин, новые правила. Поэтому будет отлично, если этот вопрос будет решен на начальном этапе.

Теперь о самом интересном.

Как правильно продавать коммерческую недвижимость?

  1. Определить для себя, каким временем вы располагаете, чтобы заниматься этим вопросом и приготовиться к не быстрой продаже (продажа дорогого объекта
  2. Проанализировать рынок и выявить плюсы покупки вашего объекта.
  3. Подготовить текст с нужной информацией для покупателя. Сделать информативные фото и видео (если в вашем случае это требуется).
  4. Распространить объявление о продаже вашего объекта действенными рекламными каналами.
  5. Получить первые звонки (не всегда это сразу будет ваш покупатель).
  6. Организовать показ объекта.
  7. Переговоры (при продаже дорогого объекта этот пункт требует особого терпения).
  8. Продажа.

Если хотите, чтобы продажа вашего объекта легко прошла по всем вышеуказанным пунктам, с радостью помогу вам.

Пишите, звоните 8-919-497-18-22 (v/wa) — Эльвира. Специалист по продаже дорогих объектов недвижимости.

Помогаю собственникам решить сложную задачу в кризис – найти покупателя на объект при помощи системного подхода к продаже.

Маркетолог. Имею 8 лет опыта в привлечении клиентов на сложные продукты (к которым и относится ваш дорогой объект). И теперь могу помочь вам продать вашу коммерческую недвижимость.

Выгоды от сотрудничества со мной:

  1. Вы платите только за результат – продажу коммерции. В то время как работа, направленная на продажу объекта, будет вестись с первого дня нашего сотрудничества. Ну и хорошая новость – я накидываю свой процент на вашу цену, а не включаю в вашу (за этот пункт можете не беспокоиться, так как при продаже дорогих объектов наценка не ощутима и не сильно влияет на принятие решения о покупке). В общем на руки вы получите ровно столько, сколько и хотели.
  2. Вы почувствуете веру в продажу своего объекта. Ваше сомнение, что в кризис дорогой объект не продать, буквально растворится.
  3. Поймете, что у людей еще есть деньги. Вопрос лишь в том, как убедить отдать их именно вам.
  4. Вы будете спокойно заниматься своими делами, при этом знать, что над продажей вашего объекта ежедневно трудятся профессионалы. Повторюсь, ежедневно, а не от случая к случаю.
  5. Вы ощутите новый вид сотрудничества. Никакой воды. Общение только по делу.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: