Методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости - TVOI-NOVOSTROI.RU

Методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости

Как рассчитать кадастровую стоимость в 2021 году

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер Адрес объекта
Выбрать

Чтобы точно определить размер налогообложения имущества, каждому владельцу недвижимости нужно понимать, как рассчитать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Подробнее об этом расскажем в данной статье.

Проведение любых операций с недвижимым имуществом требует расчета оценочной стоимости объекта по кадастру. Этот показатель является главным при расчете имущественного сбора, которым облагается недвижимость физических и юридических лиц.

Кадастровая стоимость — что это такое

Кадастровая стоимость (цена) – это ключевой показатель, использующийся при определении размера налогового сбора за владение недвижимым имуществом для физических и юридических лиц. Согласно положениям государственного законодательства имущественным налогом облагаются следующие объекты:

  • частные дома;
  • участки земли;
  • квартиры;
  • комнаты.

Каждый из объектов имеет свою стоимость по выписке из ЕГРН, которая непосредственно влияет на размер налогового сбора.

От чего зависит размер кадастровой стоимости земельного участка

Расчеты суммы налогового сбора на земельные наделы осуществляются на основании ЗК РФ, утвержденного муниципальными властями. Окончательная сумма зависит от параметров земельного участка и включается в себя категорию, предназначение, количество квадратных метров надела и т. д.

Цена земли по кадастровому паспорту представляет собой денежную сумму, которой выражается реальная стоимость территории. Чаще всего цена по кадастру выше рыночной, так что собственникам приходится оплачивать сборы по более высокой ставке.

Где рассчитать кадастровую стоимость квартиры

Владельцам недвижимого имущества больше не нужно искать, где рассчитать кадастровую стоимость квартиры, так как сделать это можно прямо на нашем сайте. Процедура занимает буквально 1-2 минуты и требует только знания адреса или кадастрового номера объекта. Чтобы через Росреестр рассчитать кадастровую стоимость, необходимо выполнить два простых действия:

  1. В поисковой строке ввести точный адрес объекта или номер по кадастру.
  2. Нажать кнопку «Найти объект» и просмотреть информацию о недвижимом имуществе.

Это наиболее простой способ получение информации. Для получения справки о стоимости паспорту, которая требуется для подачи в судебную инстанцию или другие учреждения, необходимо оставить заказ в соответствующем разделе сайта.

Какой орган определяет кадастровую стоимость

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость квартиры, важно знать, что единственным органом, который ведет федеральный учет недвижимого имущества является Росреестр. Процедура государственного оформления имущества на собственника проходит по следующему алгоритму:

  1. Муниципальные власти подают запрос о потребности изменения территории, которая относится к ее ведению.
  2. Перечень наделов, подлежащих оценке, составляется управлением Росреестра. Прописываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качества, а также общее количество квадратных метров территории.
  3. Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется оценщиком.
  4. На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный законодательный документ.
  5. Данные об объекте размещения вносятся в единую федеральную базу.

Важно! Чтобы рассчитать кадастровую стоимость онлайн, вы можете просто заказать справку о кадастровой стоимости или справку из ЕГРН у нас на сайте.

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры

Перед тем как рассчитать удельный показатель кадастровой стоимости для квартиры, необходимо понимать какие значения влияют на формирование цены. На цену по кадастру оказывают влияние:

  • регион и район расположения;
  • технические параметры объекта;
  • общее состояния имущества;
  • средний доход по жителям населенного пункта.

Рассчитать кадастровую стоимость дома калькулятором нет прямой необходимости, так как государственные власти один раз в 5 лет обновляют оценочные данные по базе Росреестра.

Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок

Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая:

Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:

Ск – кадастровая стоимость

П – площадь земельного участка

Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)

Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)

Кп – переходной коэффициент

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):

  • доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
  • сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
  • затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.

Чтобы определить стоимость по кадастру, предварительно потребуется провести оценку участка земли. Данные о каждом из объектов недвижимости, которые относятся к собственности гражданина, должны быть внесены в госреестр. Оценка имущества проводится специалистами уполномоченных госучреждений.

Документы для расчета кадастровой стоимости

Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость, необходимо собрать пакет документации:

  • документы, подтверждающие право владения объектом;
  • заявление;
  • удостоверение личности;
  • чек или квитанция об оплате госпошлины в размере 250-400 рублей.

Владельцам или представителям организаций потребуется предоставить доверенность.

Для чего необходимо устанавливать кадастровую оценку, и на что она влияет

Кадастровая оценка имущества является одним из наиболее важных показателей среди характеристик земельного участка. Определение этого показателя необходимо для решения следующих задач:

  • справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
  • для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
  • на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.

Важно! Не нужно искать, как рассчитать кадастровую стоимость по формуле, достаточно просто купить выписку из ЕГРН на нашем сайте.

Можно ли оспорить или снизить

Если владелец недвижимости считает, что оценка имущества по кадастру была проведена неверно, то он может полноправно обратиться в суд или Росреестр для оспаривания. В случае, если собственник докажет ошибочные расчеты, то новая кадастровая цена применяется на все предыдущие периоды, когда налог рассчитывался по ошибочной цене.

Получив положительный ответ, владелец недвижимости может получить перерасчет и компенсацию. Однако, получить компенсацию можно только по тем искам, которые будут поданы до 1 января 2021 года.

В каких случаях могут завысить реальную цену надела

Определяются всего два случая, когда реальная цена земельного участка может быть завышена:

  1. Достаточно часто цена по кадастру повышается для участков определенных видов использования. Это связано с тем, что владелец неправильно указал информацию об эксплуатации надела. Выявить неточности можно изучив технический паспорт. Исправить ошибку можно путем обращения в Росреестр.
  2. Стоимость по кадастру может превышать рыночную. В такой ситуации в работу включается специальная комиссия, изучающая документы на имущество.

Сроки кадастровой оценки

Проведение расчета повторной оценки, согласно действующему законодательству, допускается не чаще 1 раза за 3 года. Предельный срок переоценки недвижимости составляет 1 раз в 5 лет. За нарушение установленных правил собственник несет ответственность, предусмотренную Административным Кодексом РФ. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя определяются отдельные сроки, здесь повторная оценка выполняется не чаще 1 раза за 2 года.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

Чтобы добиться принудительного снижения цены недвижимости, по проведенной кадастровой оценке, собственник может воспользоваться одним из следующих способов:

  • написать заявление руководителю комиссии в Росреестре;
  • подать иск в судебную комиссию для обжалования решения госучреждения и отстаивания собственных интересов.

Владелец имущества сам выбирает учреждение, в которое он будет обращаться для решения своего вопроса.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

Читайте также  Налоговый вычет при дарении недвижимости

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Российским законодательством. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

  • земельного налога;
  • налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов ).

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

  • в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
  • в результате Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

  • по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
  • по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
  • по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

«>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через 4 года с года проведения последней государственной кадастровой оценки, в городах федерального значения, в том числе в Москве, в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через 2 года.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2018 году, а в 2019-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2018 года, а не с 2019 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра, на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

7. Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать и как оспорить

День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости.

Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной. Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.

Что важно знать в 2020 году

  • С 1 января 2020 года изменились правила взимания налога на имущество физлиц. Что нужно знать
  • Это нужно знать каждому дачнику: гайд по налогам и льготам 2020 года

Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую

С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.

Как узнать, что стоимость определена ошибочно

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.

Как исправить ошибку

Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости). Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.

Колонки экспертов в тему

  • Родион Ларченко. Если не согласны с оценкой: как оспорить кадастровую стоимость квартиры
  • Галина Баркус. Расчет по кадастру: актуальный гайд по налогу на имущество для физлиц

Как работает комиссия

Комиссия при Росреестре имеет право принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной цены или отклонить заявление об оспаривании, предоставив собственнику обоснование. На собрании такой комиссии должны находиться не меньше половины ее членов. Решения здесь принимаются в ходе открытого голосовании. При этом оно является законным, если проголосовало более 50% присутствующих. В случае если число голосов одинаковое, то решение будет принято в пользу владельца объекта. Если заявитель не согласен с постановлением, то он имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить решение.

Кадастровая стоимость: что это и для чего она нужна?

При решении вопросов с оформлением недвижимости достаточно часто можно услышать словосочетание «‎кадастровая стоимость». Вы тоже обязательно столкнетесь с ним, в случае если будете осуществлять сделку с недвижимостью. В данной статье мы расскажем о том, что значит такое понятие как кадастровая стоимость, для чего она нужна, какие существуют способы определения кадастровой стоимости, на что она оказывает влияние, каким образом ее оспорить и прочее.

Содержание

  • Что такое кадастровая стоимость?
  • Как узнать кадастровую стоимость?
  • Как устанавливается кадастровая стоимость?
  • На что влияет кадастровая стоимость?
  • Кадастровая стоимость как налоговая база
  • Значение кадастровой стоимости при аренде имущества
  • Можно ли изменить кадастровую стоимость?
  • Обращайтесь к профессионалам!

При решении вопросов с оформлением недвижимости достаточно часто можно услышать словосочетание «‎кадастровая стоимость». Вы тоже обязательно столкнетесь с ним, в случае если будете осуществлять сделку с недвижимостью.

В данной статье мы расскажем о том, что значит такое понятие как кадастровая стоимость, для чего она нужна, какие существуют способы определения кадастровой стоимости, на что она оказывает влияние, каким образом ее оспорить и прочее.

Что такое кадастровая стоимость?

Прежде всего, следует начать с того, что же такое кадастровая стоимость.

С понятием кадастровой стоимости приходится сталкиваться как частнопрактикующим юристам, так и оценщикам, риелторам, экономистам, нотариусам и судьям.

Простыми словами кадастровая стоимость — это официальная стоимость объектов недвижимости, определенная государством.

Рыночная стоимость устанавливается для каждого объекта индивидуально. Здесь во внимание принимается и местоположение, и ближайшая транспортная развязка, и то, какой ремонт сделан в помещении, и этаж расположения. Даже вид из окна может оказать влияние на определение рыночной стоимости квартиры. Так, например, в одном и том же доме (как правило, в новостройках без ремонта) квартиры с одинаковой площадью могут различаться по рыночной стоимости в несколько сот тысяч только из-за того куда выходят окна (во двор или на дорогу). При установлении кадастровой стоимости вышеуказанные факторы не имеют никакого значения.

Как правило, во внимание принимается только тот факт, сколько стоят аналогичные объекты недвижимости, расположенные рядом. Кроме того, для определения кадастровой стоимости специалист не будет выезжать на место. То есть имеет место быть массовая оценка аналогичных объектов недвижимости.

Таким образом, кадастровая стоимость — это некий средний показатель для группы однородных объектов.

Возникает логичный вопрос — для чего же тогда она нужна?

А необходима она для расчета налогов. Кроме того, именно кадастровую стоимость берут в расчет при определении размера госпошлины в случае подачи искового заявления в суд по поводу определенного объекта недвижимости.

Как узнать кадастровую стоимость?

У тех, кто впервые столкнулся с необходимостью узнать кадастровую стоимость имущества в Москве возникает вопрос – куда же следует обращаться за получением данной информации? Спешим вас обрадовать — идти куда-то и нести денежные затраты совсем не обязательно.

В настоящее время интересующую информацию о кадастровой стоимости можно получить не выходя из дома в сети Интернет с помощью следующих онлайн-сервисов:

  • онлайн-сервис Росреестра («‎Справочная информация по объектам недвижимости«»);
  • публичная кадастровая карта;
  • сервис «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Для того чтобы получить необходимые сведения, достаточно знать адрес недвижимого объекта или его кадастровый номер.

Кроме того, за получением сведений о кадастровой стоимости можно обратиться лично в отделение Росреестра или ближайший МФЦ. Но все-таки проще не тратить свое время и получить интересующие сведения на вышеуказанных сайтах.

Стоит иметь в виду, что информация о кадастровой стоимости в 2020 году — общедоступная, и получить ее можно совершенно бесплатно без длительного ожидания.

Как устанавливается кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость устанавливается не раз и навсегда. Ее определение происходит один раз в 3-5 лет. При этом в городах федерального значения кадастровая оценка происходит не чаще, чем один раз в 2 года. Исчисление срока происходит от даты последнего определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Как правило, после каждой оценки кадастровая стоимость возрастает.

Кадастровую стоимость не могут рассчитать сами собственники недвижимости, так как для этого специалистами используются специальные методические указания и правила. Собственники могут заказать только отчет о рыночной стоимости объекта (выступающий просто необходимым для оспаривания кадастровой стоимости объекта, которая представляется для его собственника завышенной). Кадастровая оценка проводится по решению государственного органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления. Оценку проводят специально созданные в субъектах РФ бюджетные учреждения, а не частные оценочные компании, как это было ранее. Они составляют отчет об оценке, который утверждается уполномоченным органом субъекта РФ (акт об утверждении результатов оценки). Следует иметь в виду тот факт, что данный акт вступает в силу с 1 января года, следующего за годом проведения оценки. Это имеет определенное значение, в том числе и для целей налогообложения, понимания, с какого момента может применяться новая кадастровая стоимость.

На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровую стоимость придумали не просто так. Она оказывает влияние на определение того, какая сумма подлежит налогообложению по определенным налогам на имущество, на ее основании производится расчет арендной платы за государственные земельные участки, также ее применяют при расчете госпошлины за вступление в наследство.

Кадастровая стоимость как налоговая база

Прежде всего, кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при расчете следующих налогов:

  • налог на имущество организаций или физических лиц;
  • земельный налог.

Чем меньше кадастровая стоимость, тем меньше соответственно налог, потому что он рассчитывается именно исходя из кадастровой, а не рыночной стоимости.

Следовательно, налогоплательщик заинтересован в том, чтобы кадастровая оценка соответствовала действительности и не была завышена, потому что рыночная стоимость объекта недвижимости зачастую во много раз превышает кадастровую.

Значение кадастровой стоимости при аренде имущества

Кадастровая стоимость может оказывать влияние также и на арендную плату. При аренде собственности частного лица она не применяется. Однако в случае если арендуется государственное либо муниципальное имущество, от кадастровой стоимости будет зависеть размер арендной платы за такое имущество. Рассчитывается арендная плата в таком случае, как правило, как определенный процент от кадастровой стоимости.

Можно ли изменить кадастровую стоимость?

Достаточно часто на практике встречаются случаи завышения кадастровой стоимости, в связи с чем физическое или юридическое лицо вынуждено уплачивать налог в большем размере.

Законодательством предусмотрена возможность оспорить кадастровую стоимость в случае несогласия с ней, и, соответственно, восстановить свои права, которые затронуты завышенной кадастровой стоимостью (в частности, получить осуществленную ранее переплату по налогам).

Кадастровая стоимость может быть необоснованно завышена и даже превышать рыночную стоимость (что будет выступать в качестве несомненного основания ее снижения). Для определения рыночной стоимости объекта следует обратиться к оценщику, который проведет исследование стоимости аналогичных объектов, а также обследование объекта в индивидуальном порядке. Либо в документах могут встречаться ошибки осуществленные при проведении государственной оценки объекта недвижимости. Ошибки могут быть как техническими (человеческий фактор-опечатка, арифметическая ошибка), так и методологическими (неверное избрание метода оценки). При выявлении такого рода ошибок, есть все основания для обращения за снижением кадастровой стоимости. Для того, чтобы понять, есть ли шансы снизить кадастровую стоимость лучше всего обратиться к юристам по недвижимости, которые имеют опыт оспаривания кадастровой стоимости.

Существует два способа возможного изменения кадастровой стоимости:

  • обращение в комиссию по рассмотрению споров при Росреестре;
  • обращение с заявлением в суд.

Следует иметь в виду, что прежде чем обращаться за оспариванием кадастровой стоимости необходимо заказать отчет у независимого оценщика (что придется сделать за свой собственный счет).

Безусловно, первый способ намного проще и быстрее. Ответ на заявление будет готов в течение 30 дней. В данном случае, от вас потребуется только составить заявление и приложить к нему документы, подтверждающие вашу позицию относительно снижения кадастровой стоимости. В качестве доказательств для принятия решения в вашу пользу может выступать отчет о рыночной стоимости объекта, а также ошибочные данные об объекте недвижимости, указанные в отчете бюджетного учреждения. Никаких личных посещений и устного разбирательства при этом не потребуется. Так, в случае превышения кадастровой стоимости рыночной, специальная комиссия после изучения всех документов, вынесет решение о ее снижении.

В суде придется самостоятельно доказывать ошибочность существующей кадастровой стоимости. В случае, если комиссия или суд учтут предоставленные доказательства, примут решение в вашу пользу, то может быть произведен перерасчет уплаченного за предыдущие периоды налога в меньшую сторону. На основании решения суда будут внесены изменения в ЕГРН.

Следует отметить, что физическим лицам не обязательно сначала обращаться в комиссию, можно сразу обращаться за оспариванием кадастровой стоимости в суд. Юридическим лицам все же придется пройти досудебный порядок.

Для определения того, какой же способ оспаривания кадастровой стоимости выбрать, лучше обратиться за юридической консультацией к опытным специалистам.

Со следующего 2021 года в заявлении об оспаривании кадастровой стоимости можно будет указывать сразу несколько объектов, что значительно упростит сам процесс. Так, не нужно будет собирать несколько пакетов документов к каждому заявлению, и подавать их несколько раз. В случае оспаривания кадастровой стоимости нескольких объектов, это можно будет сделать за один раз.

Таким образом, поскольку процедура снижения кадастровой стоимости в Московской области является достаточно сложной, в случае наличия подозрения о том, что она завышена, лучше всего обратиться к профессиональным юристам по недвижимости для получения консультации о шансах ее снижения.

Обращайтесь к профессионалам!

Наша юридическая компания давно находится на рынке услуг и наши сотрудники готовы оказать вам профессиональную консультацию относительно вопросов, связанных с кадастровой стоимостью объектов недвижимости в Москве. Кроме того, мы можем помочь вам снизить уже установленную кадастровую стоимость, что, несомненно, принесет определенную выгоду вам, поскольку в связи с этим возможно будет снизить определенный налог. Ошибки при проведении кадастровой оценки встречаются на регулярно, а значит, и у вас есть шанс снизить кадастровую стоимость своего объекта недвижимости.

Несомненно, стоит принимать во внимание тот факт, что каждый случай уникален и нельзя давать 100-процентную гарантию, что кадастровая стоимость будет снижена комиссией или судом. Наши специалисты помогут оценить, насколько будет успешным дело. Ведь суды снижают кадастровую стоимость, только если она была существенно завышена.

Приглашаем вас обратиться за оказанием качественных юридических услуг к специалистам своего дела, взвесить все плюсы и минусы и оценить вероятность снижения кадастровой стоимости в вашем конкретном случае.

Кадастровая оценка-2021: через тернии — к справедливости

Недавно на «Клерке» писали о совершенно дикой истории про то, как человек купил недвижимость за 200 тысяч рублей и попал на налог в 2,5 миллиона — и все из-за нюансов с кадастровой стоимостью зданий. Чтобы такие истории не повторялись, мы решили разобраться, что сейчас нужно знать о кадастровой оценке и стоимости принадлежащего вам имущества.

Почти все мы, вне зависимости от материального и социального статуса, являемся владельцами недвижимости. В данном случае не играет роли, владеете вы пресловутыми шестью сотками в Малых Васюках или у вас в собственности пара-тройка заводов, элитный ЖК и собственный мини-остров. Бывают, кстати, такие коллизии, когда цена шести васюковских соток вдруг оказывается в разы выше, чем у всех олигархических богатств вместе взятых.

Чтобы правильно посчитать цену недвижимого имущества, государство обязано периодически (но не чаще одного раза в четыре года (раз в два года — в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — прим. авт.) проводить комплекс взаимосвязанных мероприятий, который и представляет собой кадастровая оценка объектов недвижимости. Так предписывает Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — закон № 237-ФЗ). А в помощь ему существует множество других нормативно-правовых актов (НПА) федерального и регионального уровней, которые призваны конкретизировать этапы этого большого пути и предъявляемые к ним требования.

Президент РФ ещё несколько лет назад жёстко раскритиковал процедуру проведения кадастровой оценки объектов недвижимости. Он обратил внимание на проблему объективности, столь характерную для кадастровой оценки. И — не станем долго держать интригу — это подействовало. Сработало!

В Послании Президента Федеральному Собранию от 20 февраля 2019 года есть такие слова: «И конечно, справедливо должен рассчитываться налог на землю. Понятно, что может меняться кадастровая или рыночная стоимость объекта. Но в любом случае сумма налога не должна скакать, непредсказуемо меняться. Мы уже ограничили десятью процентами годовой рост налогового платежа для жилой недвижимости. Предлагаю установить такой же предел и для земельных участков».

Сейчас российское правительство реально трудится над тем, чтобы принцип экономической обоснованности кадастровой стоимости перестал быть сугубо теоретической категорией и, наконец, обрёл ощутимое воплощение на практике.

Кадастровая оценка: как это делается сегодня

Ответственные собственники (и юридические, и физические лица) обычно всё-таки имеют представление о том, за что они платят. Поэтому не станем вдаваться в детали, а дадим картину в общих чертах.

Итак, ответственность за проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости ложится на бюджетное учреждение по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (ст. 6, 7 закона № 237-ФЗ). Работа этой структуры строится на основании перечня объектов, которые по запросу специалистов учреждения предоставляет Росреестр (приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0283).

Почему объект недвижимости может не попасть в данный перечень?

Ваша недвижимая собственность однозначно не будет учтена, если на момент формирования списка объект:

  • не имеет кадастрового номера;
  • не определено назначение стоящих на земле строений;
  • вопреки п. 13 приказа № П/0283, не была официально установлена площадь земельных участков/зданий/помещений;
  • не прописано количество машино-мест на парковках.

С формальной точки зрения кадастровая оценка недвижимости стоит сегодня на трёх пресловутых китах. Это:

  • принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
  • определение стоимости объектов и составление отчёта об итогах оценки;
  • утверждение результатов определения стоимости (ч. 3 ст. 6 закона № 237-ФЗ).

Но как нетрудно догадаться, президент критиковал систему кадастровой оценки не за то, что оценщики плохо справлялись с отчётами или тем более, проводят оценку по три раза в день, причём без выходных. Суть претензий была совершенно в другом. Возлагая кадастровую оценку на частные компании, предоставляющие услуги по оценке, государство и граждане, увы, слишком часто сталкивались с ситуациями, когда оценка кадастровой стоимости была проведена с большим количеством нарушений. Конечно, в силу трудоёмкости процедуры вероятность случайных ошибок довольно высока; однако слишком часто стали возникать ситуации, когда были основания говорить об умышленных действиях.

Всё это доставляет собственникам массу неудобств, ведь итоги оценки сказываются на цене недвижимости при её продаже и на размере налоговых платежей, что особенно важно для предприятий.

Чтобы избежать повторения ошибок, допущенных ранее частниками, была выстроена новая система государственной кадастровой оценки, которую теперь осуществляют региональные государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Особое внимание в ГБУ уделяется подбору кадров: специалисты должны обладать квалификацией, позволяющей им на достойном профессиональном уровне определять справедливую стоимость проблемных активов, систематизировать и анализировать рыночные цены на недвижимость.

Нет предела совершенству: что изменится в ближайшее время

Конечно, в идеале кадастровая стоимость должна совпадать с рыночной. Однако такие случаи довольно редки, и, поскольку не имеют прямого отношения к теме нашего сегодняшнего разговора, то вернёмся к этому вопросу в другой раз. Достаточно уяснить, что кадастровую стоимость государство устанавливает в основном с целью расчёта размера налоговых платежей — для определения налогооблагаемой базы.

Процесс совершенствования самой процедуры государственной кадастровой оценки сегодня идёт полным ходом. С учетом правоприменительной практики в действующее законодательство постоянно вносятся поправки, призванные обеспечить прозрачность любых процедур, относящихся к определению справедливой кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих как юридическим, так и физическим лицам. Благодаря этой стратегии владельцы недвижимости уже получили возможность влиять на оценку до того, как её результаты будут окончательно утверждены.

За основу отечественные законодатели взяли принцип, когда любое исправление ошибок в кадастровой оценке будет истолковано в пользу правообладателей недвижимости. Как это работает? Довольно просто. Допустим, исправление повлекло снижение стоимости. Значит, новую стоимость можно применять, скажем так, ретроспективно, «задним числом» — вместо той, которая была оспорена. А вот возросшей стоимостью надо будет руководствоваться лишь начиная со следующего года — следующего налогового периода.

Согласно одной из новелл, заметные изменения касаются собственно механизма пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в ситуации, если на российском рынке недвижимости произойдёт обвал цен. Имеется ввиду индекс рынка недвижимости, который рассчитывается в процессе сравнения кадастровой и рыночной стоимости объектов. Снижение более чем на 30% автоматически станет сигналом для применения индекса по отношению ко всем кадастровым стоимостям. Реагировать на ситуацию и самостоятельно определять величину индекса обязан Росреестр.

Неплохо смотрится идея в части «работы над ошибками». Например, для того, чтобы впредь исключить методологические ошибки, которые до сих пор нередко случаются в процессе определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, законотворцы предусмотрели глобальный подход: теперь, если такая ошибка будет выявлена, то будет перерассчитана кадастровая стоимость всех объектов, входящих в рассматриваемую оценочную категорию. Подать заявление с просьбой об исправлении ошибки можно в МФЦ или обратиться в ГБУ.

По оценкам экспертов-юристов, уже сегодня можно с уверенностью говорить о заметных качественных улучшениях в сфере кадастровой оценки в РФ. Хотя в прошедшем 2020-м году количество судебных споров о кадастровой стоимости оказалось одним из наибольших за последние несколько лет, но суммарное снижение кадастровой стоимости по итогам судебных споров составило порядка 228 млрд рублей. Это примерно в четыре раза меньше, чем в среднем за прошедшую пятилетку.

С чем это связано? С тем, что вероятнее всего, специалисты структур, занятых в сфере государственной кадастровой оценки, стали реже допускать ошибки именно благодаря тем изменениям, которые уже произошли в отраслевом законодательстве. Показательно и то, что сейчас российские суды удовлетворяют требования по пересмотру кадастровой стоимости более чем в 50% случаев. А значит, сегодня мы с вами, как никогда ранее, оказались близки к определению справедливой и максимально объективной стоимости недвижимости.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: