Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости - TVOI-NOVOSTROI.RU

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

Как обычно отвечаю на всеми интересные и волнующие вопросы и сейчас поговорим о Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости и методах решения данной ситуации. Почему я могу с уверенность отвечать на самые разные вопросы, потому что имею большой опыт в юридическом поле, более 11 лет. Если потребуется проработать более серьезные вопросы, то могу спросить у своих коллег. Некоторые сферы могут требовать немедленного ответа, по этой причине есть онлайн чат, в котором можно быстро получить нужный ответ. И как всегда лучшим решением будет для Вас узнать в комментариях у постоянных подписчиков, которые, возможно, уже раньше сталкивались и решили данный вопрос и поделятся с Вами его решением.

Предупреждаем, что данные могут быть неактуальными в момент прочтения, потому как все быстро изменяется, дополняются и видоизменяются, поэтому ждем Вашей подписки на нас в соц. сетях, чтобы Вы были в курсе всех интересующих вопросов.

Обратиться к данному способу оценки целесообразно собственнику, владеющему типовым объектом, имеющим многочисленные сходства с иными, выставленными на торги, объектами. В отличие от других подходов к оценке недвижимости, сравнительный подход позволяет определить стоимость каждого коммерческого предложения и выявить наиболее существенные варианты рентабельности сбыта.

  1. Определение понятия
  2. Когда применение невозможно
  3. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости – что это за метод, в каких случаях относительный анализ эффективен, а также этапы его выполнения и условия, при которых возможен отказ от него
  4. Два года назад провели в двух квартирах реконструкцию. Сделали одно жилое помещение. Можно ли провести оценку нашей квартиры, если на рынке подобных предложений нет?
  5. Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости
  6. Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  7. Сравнительный метод оценки недвижимости
  8. Обоснование (отказ) применения подходов к оценке недвижимого имущества
  9. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости
  10. Оценка недвижимости, рыночная стоимость объектов недвижимости
  11. Отказ от сравнительного метода
  12. Вопросы и ответы
  13. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

Определение понятия

  1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
  2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
  3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.(в ред. Федерального закона от 29.12.2021 N 391-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Когда применение невозможно

Выявленные недочёты, в роли которых выступают не учтённые преимущества или недостатки, корректируются до получения предельно достоверной стоимости. Если стоимость объекта определяет заинтересованное лицо, не являющееся профессиональным оценщиком, анализ расчётов допускает приблизительность. Без специальных навыков оценки недвижимости, корректировку единиц сравнения по совокупности элементов здания, проводить не рекомендуется.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (п. 23 ФСО №1).

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости – что это за метод, в каких случаях относительный анализ эффективен, а также этапы его выполнения и условия, при которых возможен отказ от него

  • Объект недвижимости построен по уникальному проекту, аналоги отсутствуют;
  • Движение на рынке аналогичных объектов в данный момент не происходит;
  • Количество аналогичных объектов не дает возможности провести полноценный мониторинг рынка;
  • Стоимость объектов-аналогов имеет существенную разницу. Выделить корректное среднее значение невозможно.

Два года назад провели в двух квартирах реконструкцию. Сделали одно жилое помещение. Можно ли провести оценку нашей квартиры, если на рынке подобных предложений нет?

Мнение оценщика обосновано. Сравнительный метод предполагает наличие достаточного количества аналогичных объектов для определения средней рыночной стоимости. В данном случае можно использовать другие методы оценки, например затратный.

Часто случается так, что применение рыночного или иного метода ввиду тех или иных ситуаций невозможно или не может быть проведено в полной мере. Элементы сравнения При рыночном подходе требуется корректировка цены объектов сравнения.
В общепринятом значении, корректировка производится по следующим элементам сравнения: Элементы сравнения Пояснение Имущественные права Продается ли дом или квартира целиком, либо же только площадь (часть, доля квартиры), полный участок земли или его часть, равная площади оцениваемого объекта недвижимости. Условия финансирования Совершалась ли продажа наличным расчетом, безналичным или же по программе ипотечного кредитования, с привлечением «Материнского капитала» и так далее.

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

  • доплата за каждый элемент. Если говорить кратко, то необходимо сопоставить сумму продажи дома с гаражом и без него, а затем проделать то же по всем остальным компонентам;
  • определение цены. На основе анализа следует найти показатель стоимости, которая была бы приемлемой для рассматриваемой недвижимости, с учетом того, обладает ли она теми же характеристиками, что и сопоставимый с ней объект.

Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

После определения степени износа учитывается процент непоправимого износа, который выражается в гибели соразмерной части полезных свойств объекта. Стоимость этой части помещения вычитается из потенциально предусматриваемой цены на недвижимость. Поправимый износ рассчитывается с учётом расходов, требующихся на восстановление полноценного функционирования таковых. Предусматриваемые расходы так же подлежат вычитанию из потенциально установленной стоимости.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к стоимости земельного участка разницу стоимость воспроизводства (замещения) объекта.

Сравнительный метод оценки недвижимости

Сравнительный метод или по-другому рыночный мы изучили, теперь рассмотрим подробнее оставшиеся два: Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости. Этот метод более сложный и требует работы с особыми формулами и дополнительных знаний (условия окружающей среды и иные возможные негативные воздействия на строение и так далее) для точного и правильного расчёта.

Оценка арендной платы Что есть рыночная стоимость арендной платы? Что представляет собой Отчет об оценке арендной платы? Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении оценки арендной платы? Какие этапы включает в себя оценка арендной платы? Какие подходы используются при проведении оценки арендной платы? Что есть рыночная стоимость арендной платы?

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Обоснование (отказ) применения подходов к оценке недвижимого имущества

ПЗ оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. Стоимостные поправки: · Денежные поправки, вносимые у единицы сравнения (1кв.м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта.

К заявке прилагаются копии документов, удостоверяющие правомочия собственника. Так же собирается пакет документации из БТИ или Росреестра, предоставляющий требующиеся сведения о характеристиках и параметрах объекта, а так же – об отсутствии или наличии обременений и залога.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости

Как правило, при росте предложения определенного товара цены на данный товар начинают снижаться, при снижении предложения – расти. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что дает возможность недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше земля в России была единой государственной собственностью, поэтому земля не считалась товаром.

Оценка недвижимости, рыночная стоимость объектов недвижимости

Оценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов: затратного сравнительного и доходного. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости должен быть обоснован оценщиком. Невозможность использования способа обуславливается особенностями объекта.

Читайте также  Согласие отца на продажу недвижимости ребенка

Оценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов: затратного сравнительного и доходного. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости должен быть обоснован оценщиком. Невозможность использования способа обуславливается особенностями объекта.

Отказ от сравнительного метода

Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги. Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость.

Вопросы и ответы

Сравнительный подход – это совокупность способов определения рыночной стоимости жилья. Данный анализ основан на сравнении похожих объектов. Они должны иметь схожие материальные, технические, экономические и прочие характеристики.

  • Объект недвижимости построен по уникальному проекту, аналоги отсутствуют;
  • Движение на рынке аналогичных объектов в данный момент не происходит;
  • Количество аналогичных объектов не дает возможности провести полноценный мониторинг рынка;
  • Стоимость объектов-аналогов имеет существенную разницу.

будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.12) Корректировка на жилую площадь. В результате анализа рынка выявлено, что средняя стоимость 1 кв. м двухкомнатной квартиры в районе Ясенево составляет 157 834 рубля.

Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости, пример

Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта – аналога к другому; В. Согласовать результаты корректирования значений единицы сравнения по выбранным объектам – аналогам. Оценщиком должен обосновать схему согласования скорректированных цен объектов – аналогов.

Обоснование отказа от использования сравнительного подхода к основной части оцениваемых объектов

Оцениваемое оборудование является сложным в техническом отношении и дорогостоящим. Как правило, такое оборудование бывшее в эксплуатации продается комплексом, что делает невозможным сопоставление таких предложений и единичных объектов оценки. Некоторые виды импортного дорогостоящего оборудования, бывшие в употреблении, предлагаются к продаже после капитального ремонта на заводе-изготовителе, т.е. в состоянии «нового оборудования», что также делает его несопоставимым с оцениваемым. Как следствие, Оценщику не удалось найти ни одного предложения о продаже на вторичном рынке оборудование, которое в полной мере можно было бы назвать аналогом оцениваемого.

Таким образом, проанализировав возможность применения сравнительного подхода в рамках настоящего Отчета, оценщик пришел к выводу, что применение сравнительного подхода не возможно (в связи отсутствие достаточного количества сопоставимых аналогов).

Применительно к оцениваемым объектам сравнительный подход может быть применен к оценке погрузчиков.

Для транспортных средств существует активных, развитый вторичный рынок, поэтому оценку транспортных средств целесообразнее всего производить сравнительным подходом метод сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости транспортных средств, являющихся предметом залога и входящим в состав оцениваемого имущества, приведен ниже:

Расчет рыночной стоимости транспортного средства

Автопогрузчик газобензиновый TOYOTA 32-8FG18

Наименование Объект оценки Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3
Источник информации: http://www.bibika.ru/card.php?gidcar=4279477 http://www.derekom.ru/catalog/_item216.html http://irkutsk.spec.drom.ru/avtopogruzchik-toyota-32-8fg18-28966657.html
Наименование (марка, модель): Автопогрузчик газобензиновый TOYOTA 32-8FG18 Автопогрузчик газобензиновый TOYOTA 32-8FG18 Автопогрузчик газобензиновый TOYOTA 32-8FG18 Автопогрузчик газобензиновый TOYOTA 32-8FG18
Тип ТС: автопогрузчик автопогрузчик автопогрузчик автопогрузчик
Местоположение: Москва Санкт-Петербург Санкт-Петербург Bhrencr
Главный параметр (наименование) Грузоподъемность, т Грузоподъемность, т Грузоподъемность, т Грузоподъемность, т
Главный параметр (значение) 1,8 1,8 1,8 1,8
Двигатель
Год выпуска
Пробег, тыс. км.
Состояние хорошее хорошее хорошее хорошее
Прочая информация
Цена предложения, руб. ? 400 000 530 000 650 000
Коэфициент вариации до внесения корректировок 16,0%
КОРРЕКТИРОВКИ
Корректировка на торг -15% -15% -15%
Сумма корректировки, руб. -60 000 -79 500 -97 500
Скорректированная цена, руб. 340 000 450 500 552 500
Корректировка физические характеристики (значение главного параметра (мощность двигателя, грузоподъемность, прочее)
Значение главного параметра 1,8 1,8 1,8 1,8
Показатель степени Y (по Р-03112194-0376-98, приложение 2)
Корректировка, % 0% 0% 0%
Скорректированная цена, руб. 340 000 450 500 552 500
Корректировка на состояние
Состояние Условно-пригодное хорошее хорошее хорошее
Физический износ, % 90,00% 35,00% 35,00% 35,00%
Размер корректировки, % 0% -85% -85% -85%
Сумма корректировки, руб. -287 692 -381 192 -467 500
Скорректированная цена, руб. 52 308 69 308 85 000
Среднее значение после корректировок 68 872
Валовая корректировка, % 84,62% 84,62% 84,62%
Коэффициент вариации после внесения корректировок 16,03%
Вес аналога 33% 33% 33%
Рыночная стоимость, руб. 69 000 17 436 23 103 28 333

Примечание: высокое значение валовой коррекции аналогов объясняется плохим состоянием объектов оценки. Как правило, на рынке продается техника в хорошем или как минимум рабочем состоянии. Поэтому подобрать для проведения оценки более близкие по состоянию аналоги не возможно.

Расчет рыночной стоимости транспортного средства

Автопогрузчик MITSUBISHI FD 25NT

Наименование Объект оценки Объект-аналог №1 Объект-аналог №2 Объект-аналог №3
Источник информации: http://exkavator.ru/trade/lot/102967/2008-mitsubishi_fd25n.html http://special.auto.ru/autoloader/used/sale/380341-43609d.html http://exkavator.ru/trade/lot/112819/2008-mitsubishi_fd25n.html
Наименование (марка, модель): Автопогрузчик MITSUBISHI FD 25NT Автопогрузчик MITSUBISHI FD 25NT Автопогрузчик MITSUBISHI FD 25NT Автопогрузчик MITSUBISHI FD 25NT
Тип ТС: автопогрузчик автопогрузчик автопогрузчик автопогрузчик
Местоположение: Москва Новосибирск Красноярск Москва
Главный параметр (наименование) Грузоподъемность, т Грузоподъемность, т Грузоподъемность, т Грузоподъемность, т
Главный параметр (значение) 2,5 2,5 2,5 2,5
Двигатель
Год выпуска
Пробег, тыс. км.
Состояние хорошее хорошее хорошее хорошее
Прочая информация
Цена предложения, руб. ? 680 000 620 000 660 000
Коэфициент вариации до внесения корректировок 3,4%
КОРРЕКТИРОВКИ
Корректировка на торг -15% -15% -15%
Сумма корректировки, руб. -102 000 -93 000 -99 000
Скорректированная цена, руб. 578 000 527 000 561 000
Корректировка физические характеристики (значение главного параметра (мощность двигателя, грузоподъемность, прочее)
Значение главного параметра 2,5 2,5 2,5 2,5
Показатель степени Y (по Р-03112194-0376-98, приложение 2)
Корректировка, % 0% 0% 0%
Скорректированная цена, руб. 578 000 527 000 561 000
Корректировка на состояние
Состояние хорошее хорошее хорошее хорошее
Физический износ, % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Размер корректировки, % 0% 0% 8% 0%
Комментарий к расчету корректировки методом парного сравнеие продаж по аналогам методом парного сравнеие продаж по аналогам методом парного сравнеие продаж по аналогам
Сумма корректировки, руб. 42 500
Скорректированная цена, руб. 578 000 569 500 561 000
Среднее значение после корректировок 569 500
Коэффициент вариации после внесения корректировок 1,00%
Вес аналога 33% 33% 33%
Рыночная стоимость, руб. 570 000 192 667 189 833 187 000

Обоснование корректировок:

Торг. 15%. Специализированных исследований на тему величины скидки на рынке погрузчиков. 15%- допущение в рамках настоящей оценки.

Год выпуска (состояние) для Автопогрузчик TOYOTA.

Согласно предоставленным Заказчиком данным Автопогрузчики TOYOTA находятся в условном пригоном состоянии: требуются замена двигателей и других ответственных узлов.

Корректировка на разницу в износе рассчитана по формуле:

Ки = (1 – Иоц/100) / (1 – Иан/100),

где Иоц – физический износ объекта оценки, %,

Иан – физический износ объекта аналога, %..

Значение физического износа объекта оценки и аналогов принято по шкале экспертных оценок для определения коэффициента износа из Учебника «Оценка рыночной стоимости машин и оборудования», М, изд. «Дело», 1998 г.

Дата добавления: 2015-04-11 ; просмотров: 17 ; Нарушение авторских прав

Обоснование отказа от использования сравнительного подхода

В рамках настоящего отчета для группа №2, группа №3, группа №4, группа №5, группа №6, группа №7, группа №8, группа №9, группа №10, группа №11, группа №12, группа №13 сравнительный подход не использовался. Обоснование от использования сравнительного подхода приведено ниже.

Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты — аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сравнительный подход (метод сравнения продаж) используется при наличии достоверной и доступной информации о ценах предложения/сделок объектов-аналогов. Рынок объектов, отнесенных к данным подгруппам, расположенных в Ставропольском крае, ограничен и не развит.

Активной информационной деятельности в отношении рынка данных объектов в регионе не ведется. Таким образом, из-за ограниченного количества информации корректное использование сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки не представляется возможным.

Определение кадастровой стоимости методами статистического моделирования

Определение удельного показателя кадастровой стоимости методами статистического моделирования

Группа 1. Объекты многоквартирной жилой застройки

Подгруппа 1.1. Объекты, завершенные строительством г. Ставрополь.

Расчет помещений 1 группы производится путем построения статистических моделей.

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие ценообразующие факторы.

Читайте также  Сведения об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости

Таблица 3.14. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (г. Ставрополь)

№ п/п Наименование фактора стоимости Коэффициент корреляции, r Коэффициент значимости, R Использование фактора для построения модели (да/нет)
1 2 3 4 5
1 Общая площадь 0,27 0,4 да
2 Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта 0,68 1 да
3 Расстояние до ближайшей из основных дорог города 0,55 0,81 да
4 Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), положительно влияющего(-их) на стоимость 0,48 0,7 да
5 Этаж (первый, последний, остальные) 0,15 0,22 да
6 Материал стен для моделирования 0,29 0,43 да

Расчет помещений 1 группы производится путем построения статистических моделей.

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.

Таблица 3.15. Анализ статистической значимости модели (подгруппа г. Ставрополь)

№ п/п Название модели Количество факторов стоимости, m Коэффициент детерминации, R2 Критерий Фишера, Fрасч Fтабл Коэффициент дисперсии (COD) Ценовой дифференциал (PRD) Статистическая значимость модели (да/нет)
01 02 03 04 05 06 07 08 09
1 линейная 6 0,73 27,84 2,6 4,54 1 Соответствует
2 мультипликативная 6 0,74 28,95 2,6 4,51 1 Соответствует
3 экспоненциальная 6 0,74 28,89 2,6 4,51 1 Соответствует

Таблица 3.16. Проверка качества модели (подгруппа г. Ставрополь)

Линейная модель

Мультипликативная модель

Экспоненциальная модель

Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки» Приложения 4.

В результате была построена – мультипликативная модель со следующими характеристиками:

Таблица 3.17. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа г.Ставрополь)

Y=28532.7*((48.9544/(Общая площадь+19.4)+0)^0.0442899)*((2776.3/(Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта+1140)+0.5)^0.163689)*((450.37/(Расстояние до ближайшей из основных дорог города+210)+0.5)^0.0761047)*((671.852/(Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), положительно влияющего(-их) на стоимость+590)+0.5)^0.135349)*((метка(Этаж (первый, последний, остальные))+0)^1.41284)*((метка(Материал стен для моделирования)+0)^0.757879)

Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости — 3 применяемых метода

Достоверная оценка недвижимости – это кропотливый труд высококвалифицированных специалистов. В её ходе, по заданию заказчика, производится оценка рыночной стоимости объекта или прав на него. Именно оценщик, проводит анализ и выбирает подход или совокупность подходов к оценке, приемлемых в конкретной ситуации. Что такое сравнительный подход в оценке недвижимости? Каковы его методы, преимущества и недостатки? На каком рынке его применение даёт максимально точный результат? Поговорим об этом сегодня.

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Основной признак, по которому объекты относят к недвижимым — это их прочная привязка к земле. Недвижимость – это участки, любые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, природные объекты и т.д.

Собственник может использовать ОН (объект недвижимости) как для личных нужд, так и для извлечения прибыли. Его можно передать в аренду или в залог, продать, подарить, обменять, завещать, и т. п. Поэтому, иногда просто необходимо знать реальную рыночную стоимость ОН на текущий момент времени.

Специалист выполняет эту работу с применением подходов, установленных государством стандартами оценки.

Всего при оценке используется три подхода:

  • Затратный (методы затратного подхода в оценке недвижимости вот тут);
  • Оценка недвижимости доходным подходом;
  • Сравнительный.

Каждый из указанных подходов имеет свою методологическую основу. Разберём последовательно сравнительный подход к оценке и его методы для определения стоимости объекта.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Сравнительный подход (СП)

Когда собственник хочет заняться продажей своей недвижимости, он определяет её начальную стоимость, сам того не подозревая, используя СП. Оценка квартир при продаже может быть выполнена самостоятельно. Владелец ищет на специализированных сайтах объекты, аналогичные своему, сравнивает их характеристики, продолжительность срока продажи, и делает выводы о той стоимости, за которую объект можно продать реально. Это и есть сравнительный подход.

Рыночная стоимость вычисляется путём сравнения цен объектов-аналогов. Адекватный продавец понимает, что при присутствии на рынке двух и более объектов, в равной мере удовлетворяющих запросы покупателя, устанавливать более высокую цену, по крайней мере, неразумно.

Основные постулаты

СП основан на данных о фактически проведённых в недавнем прошлом сделках с похожими объектами и соотнесение оцениваемой недвижимости с ей подобными аналогами.

Основные принципы СП:

  • Спрос и предложение;
  • Замещение;
  • Вклад.

Опираясь на эти принципы, для расчёта рыночной стоимости ПО, разработаны специальные методы оценки.

Методы

Сравнительный подход подразумевает использование 3-х методов оценки недвижимости и согласование их результатов для определения рыночной стоимости предмета оценивания.

Метод сравнительного анализа продаж (САП)

Стоимость определяется путём анализа недавних продаж объектов, сопоставимых с оцениваемым после внесения соответствующих поправок к стоимости на различия между ними.

Алгоритм расчёта:

  1. Поиск информации о недавних продажах сопоставимых объектов в соответствующем сегменте рынка;
  2. Анализ достоверности информации;
  3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов по ценообразующим отличиям;
  4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта (среднее значение, медианное значение, самое часто встречающееся значение).

Итоговая величина стоимости представляет собой выверенное заключение, сделанное оценщиком на основе анализа всей имеющейся доступной информации и собственного профессионального опыта.

САП идеально подходит для оценки жилья, т.е. сегмента рынка, в котором совершается большое количество сделок со схожими объектами.

Примитивный пример использования САП при оценке квартиры, приводимый просто для понимания сути метода.

Исходные данные объекта оценки:

  • 2-х комнатная квартира;
  • спальный район;
  • общая площадь/жилая площадь/кухня — 58/29/8 кв.м.;
  • тип планировки – распашонка;
  • 1-й этаж;
  • косметический ремонт;
  • 9-ти этажный кирпичный дом 1998 года постройки;
  • 2 лифта (пассажирский и грузовой);
  • свободна юридически и физически;
  • остановка общественного транспорта – в 3-х минутах от дома;
  • наличие парковки во дворе;
  • д/сад, школа – в пешей доступности;
  • поликлиника – рядом;
  • супермаркет в доме.

Найдена информация по сделкам с 5-тью схожими объектами, проданными на протяжении 2-х последних месяцев.

Отметим отличия аналогов по отношению к объекту оценки:

  • Аналог 1 – 1 700 000 руб. Отсутствие лифта –300 000 руб.
  • Аналог 2 – 1 900 000 руб. Требуется альтернатива –100 000 руб.
  • Аналог 3 – 1 890 000 руб. 6-й этаж –200 000 руб.
  • Аналог 4 – 1 800 000 руб. Площади 62/31/11 кв.м. –250 000 руб.
  • Аналог 5 – 1 980 000 руб. Центр — 250 000 руб.

Посчитаем стоимость оцениваемого объекта:

1 700 000 + 300 000 +100 000 + 200 000 — 250 000 — 250 000 = 1 800 000 руб.

На самом деле, расчёт конечно гораздо сложнее. В примере, не производилась рыночная оценка факторов, а просто была взята навскидку.

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

В основе метода лежит гипотеза о прямой зависимости между ценой продажи объекта и потенциальным рентным доходом от сдачи его в аренду. Т.е., чем выше потенциальный доход от аренды, тем дороже объект.

В ипостаси единицы сравнения этот метод предусматривает использование ВРМ. Он равен отношению цены проданного объекта к валовому доходу от его использования в коммерческих целях.

Алгоритм расчёта:

  1. Определяем рыночный рентный доход от объекта за 12 месяцев, т. е. прикидываем за сколько реально сдать его в аренду, например, за 300 т. р. в год;
  2. Определяем ВРМ, исходя из недавних рыночных сделок (оценщик сам может просчитать его по недавним сделкам, но легче, воспользоваться статистическими данными по региону при их наличии, пусть он равен 20);
  3. Расчёт стоимости предмета оценки посредством умножения рыночного рентного дохода от объекта на ВРМ.

В применении к данным в нашем примере, стоимость объекта составит 6000 т. р. (300 т.р. * 20).

Метод ВРМ не требует дополнительных поправок на отличия в характеристиках объекта и аналогов. Это относительный показатель, в котором такие особенности учтены изначально.

Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

ОКК применяется к чистому операционному доходу объекта (ЧОД).

ЧОД — это действительный валовой доход (ДВД), из которого вычтены годовые операционные расходы. К операционным относятся все расходы, без которых объект не сможет нормально функционировать (коммунальные платежи, обслуживание, ремонты и т.пр.).

ДВД рассчитывается как сумма потенциально возможного валового дохода (ПВД) и дохода от допуслуг, за вычетом потерь от недополученной прибыли.

ПВД – доход, который можно получить, когда недвижимость сдаётся в аренду без простоя. Зависит от площади объекта и арендной ставки. Соответственно, если объект простаивает, образуется недополученная прибыль.

ОКК определяется отношением ЧОД объекта-аналога к его цене и используется в качестве делителя к ЧОД объекта оценки.

Алгоритм расчёта:

  1. Расчёт ЧОД оцениваемого объекта;
  2. Подбор аналогов (от 3-х объектов и более), по которым есть данные из достоверных источников о фактической цене продажи и размере ЧОД;
  3. Внесение поправок, для увеличения схожести аналогов с предметом оценки;
  4. Раздельный расчёт ОКК по каждому аналогу;
  5. Определение общего ОКК (среднее арифметическое по всем аналогам);
  6. Расчёт рыночной стоимости как частного от деления ЧОД оцениваемого объекта к среднему ОКК по подобранным аналогам.

Следует произвести оценку рыночной стоимости объекта, ЧОД которого в прогнозируемом периоде — 250 000 тыс. руб.

Допустим, есть проверенная информация о трёх аналогах:

  • аналог 1: ЧОД — 330 000 руб., рыночная стоимость – 1 200 000 руб.;
  • аналог : ЧОД — 360 000 руб., рыночная стоимость – 1 250 000 руб.;
  • аналог 3: ЧОД — 370 000 руб., рыночная стоимость – 1 400 000 руб.
Читайте также  Как выбрать агентство недвижимости для покупки квартиры?

Рассчитаем ОКК для предмета оценки:

(330 /1 200 + 360 /1 250 + 370 /1 400) : 3 = 0,276

Цена продажи — 1 278 000 руб. (353 000 руб.*0,276).

Анализ результатов

При оценочных мероприятиях важно уметь оценить результаты, полученные с применением разных методов СП. Опытный оценщик знает какой вес занимает каждый метод при оценке конкретного объекта.

Если имущество может быть оценено всеми тремя методами (что случается не всегда), потребуется этап по согласованию результатов, в ходе которого будет определена максимально вероятная цена.

В противном случае, даётся мотивированное решение об отказе от использования того или иного метода оценки.

Отказ от использования сравнительного подхода (СП)

СП – один из самых достоверных и простых в применении подходов к определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Единственный, но главный минус данного подхода – отсутствие развитого рынка недвижимости нужного сегмента. В таких условиях от использования СП придётся отказаться. Ведь, сравнивать можно только не уникальные объекты.

Дополнительная информация о сравнительном подходе к оценке недвижимых объектов в этом видео:

Для оценки рыночной стоимости недвижимости следует обращаться только к высококлассным специалистам. Их опыт, эрудиция и профессионализм позволяют использовать максимально достоверные источники информации, грамотно проводить её анализ. Сравнительный подход к оценке не терпит невнимания к деталям, и неверных предположений.

Как проходит оценка квартиры для ипотеки читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

ВС разъяснил применение сравнительного метода оценки стоимости земельных участков

Как отметил Верховный Суд, оценщик должен учитывать, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Адвокатская Газета сообщает, что Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС18-3860, в котором указал, что при применении сравнительного метода оценки стоимости земельных участков эксперты должны использовать объекты-аналоги с аналогичными ценообразующими факторами, такими как сегмент рынка, площадь, местоположение и дата предложения о продаже.

ФКУ «Центравтомагистраль» уведомило ООО «Управляющая компания “Перспектива”», осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание», о том, что часть земельных участков фонда в Раменском районе Московской области, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, подлежит изъятию для государственных нужд.

Позже ФКУ направило обществу проект соглашения, в котором указывалась выплата возмещения за изымаемые земельные участки в размере 25,5 млн руб. Сумма была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения. Так как компания не согласилась с такой выплатой, учреждение обратилось в суд.

Арбитражный суд Московской области по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, которая была приведена с помощью метода сравнения продаж. В экспертном заключении указывалось, что единственным условно открытым источником информации в отношении цен сделок является база сделок Росреестра – «Мониторинг рынка недвижимости», согласно которой за предшествующий год в Раменском районе не было совершено сделок купли-продажи аналогичных земельных участков. В связи с этим эксперты использовали открытые источники информации о ценах предложений на дату определения рыночной стоимости спорных участков. Таким образом, анализируя в качестве объектов-аналогов земельные участки, имеющие иные виды разрешенного использования, они определили размер возмещения в сумме 155,5 млн руб.

ФКУ ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, так как, по его мнению, эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности в качестве аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с не сопоставимыми с ними ценообразующими факторами (существенно иная площадь, удаленность от МКАД, расположение в иных районах Московской области), что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства. Вынося решение, он сослался на ряд статей ГК и ЗК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 и, посчитав, что стоимость возмещения является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у общества участки и установил компенсацию за них в размере 155,5 млн руб.

Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. При этом, отклоняя ходатайство учреждения о проведении повторной судебной экспертизы, он не установил нарушений порядка проведения первой и пояснил, что основания для сомнений в достоверности оценки отсутствуют. Арбитражный суд Московского округа оставил судебные акты без изменения.

После этого ФКУ «Центравтомагистраль» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Рассмотрев ее и материалы дела № А41-89689/2016, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что в соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в таком отчете должна быть изложена подтвержденная информация, которая, с точки зрения оценщика, является существенной для определения стоимости объекта оценки. Кроме того, содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Верховный Суд указал, что важными факторами стоимости земельных участков являются его местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок и физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.). Кроме того, на стоимость влияют транспортная доступность и инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Судебная коллегия указала, что согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

По мнению ВС РФ, оценщику нужно учитывать, что должны быть описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Суд отметил, что для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Суд указал, что в нарушение требований ФСО № 3 и 7 эксперты использовали объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, не указав причин, по которым они не взяли участки, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД, направлению (шоссе) и дате предложения к продаже наиболее схожи с объектами оценки, с учетом того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась на одну дату.

Судебная коллегия отметила, что суды при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы. ВС РФ пришел к выводу, что решения нижестоящих судов приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем отменил их в части возмещения суммы в размере 155,5 млн руб. и направил дело в этой части на новое рассмотрение.

Комментируя данное решение, старший юрист АБ «Халимон и Партнеры» Денис Глухов указал, что позиция Верховного Суда не вызывает критики. «В принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. Объекты-аналоги, использованные в ходе досудебной экспертизы, больше соответствуют объектам оценки, чем использованные в ходе судебных экспертиз. Кроме этого, позиция, занятая Верховным Судом, не противоречит интересам бюджета. В итоге оснований для оставления в силе ранее принятых постановлений оказалось меньше», – пояснил эксперт.

Он также обратил внимание на то, что единственный источник информации в отношении цен совершенных сделок («Мониторинг рынка недвижимости») не содержит сведений о сделках с аналогичными участками. «Это вызывает вопросы и требует проверки. Зачастую специалисты формально указывают на отсутствие сведений в данных Росреестра и переходят к анализу спроса как более удобного способа работы с информационными ресурсами. Подобное положение дел также отражает и тот факт, что сделки с недвижимым имуществом совершаются не только в форме простой купли-продажи, выявляющей реальную стоимость объекта и отражающейся в данных Росреестра», – указал Денис Глухов.

Чтобы каждый день получать больше информации, подписывайтесь на нас в социальных сетях:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: