Покупка жилой недвижимости юридическим лицом - TVOI-NOVOSTROI.RU

Покупка жилой недвижимости юридическим лицом

Особенности сделки покупки и продажи квартиры с юридическими лицами. Как избежать рисков?

Юридические лица совершают сделки между собой и с гражданами. Процедура таких сделок имеют ряд особенностей, о которых надо знать и учитывать возможные негативные последствия.

В статье подробно рассмотрены возможные нюансы, связанные с покупкой и продажей жилья квартиры с юридическим лицом избежав возможных рисков.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Особенности сделки и законодательные акты, ее регулирующие

Вот примеры когда сделка купли-продажи квартиры возможна только с юридическим лицом:

  • покупка новой квартиры у застройщика;
  • покупка квартиры у агентства недвижимости;
  • покупает квартиру банк.

О преимуществах и недостатках покупки жилья на вторичном рынке и в новострое мы рассказывали тут, а из этого материала вы узнаете о нюансах проведения сделки через агентство недвижимости.

Основные законодательные акты, которые помогут определить законность сделки:

  • Гражданский кодекс РФ, часть первая, глава 4; часть вторая, глава 30, параграфы 1,7.
  • Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года.

Купля-продажа между юридическими лицами

Часто одно предприятие покупает квартиры у другого. Например, банк покупает квартиры для сотрудников у застройщика. Алгоритм покупки следующий:

  1. Заключение ПДКП, предварительные расчеты.
  2. Заключение основного ДКП.
  3. Передача денег и ключей (какими способами может осуществляться оплата читайте тут).
  4. Подписание акта приема-передачи.
  5. Регистрация в кадастре недвижимости.

Сделки между юридическими лицами имеют свои особенности. Покупка и продажа квартиры могут быть крупными для предприятия по его финансовому состоянию. Для каждой организационно-правовой формы понятие крупная сделка определяется по-разному.

Например, для общества с ограниченной ответственностью крупной считается сделка, связанная с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет 25% от стоимости всего имущества общества. Для унитарного предприятия достаточно превышения 10% его уставного фонда или в 50 тыс. раз размера минимальной оплаты труда.

При отсутствии согласия сделка по решению суда признается недействительной. Поэтому стороны должны убедиться в наличии такого согласия у другой стороны, и только после этого совершить сделку.

Подготовка пакета документов

Предприятия покупают и продают через уполномоченные органы. В некоторых случаях нужно согласие их владельцев. Полномочие и согласие подтверждается документально. Поэтому при заключении договоров к ним прикладывают дополнительные пакеты документов.

Кроме документов необходимых для купли-продажи квартиры:

  • о праве собственности – выписки или свидетельства;
  • выписки из ЕГРН, об отсутствии обременений;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Продавец готовит следующий пакет документов:

  • Устав.
  • Учредительный договор (при наличии).
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Справку о постановке на учет в налоговой инспекции.
  • Документы, подтверждающие полномочия действовать от имени юридического лица.
  • Доверенность на представителя (о правилах проведения сделки между физлицами по доверенности узнаете в отдельном материале).
  • Справку о том, что сделка некрупная.
  • Если сделка крупная, то документы, подтверждающие согласие общества на продажу: решение единственного участника, либо протокол общего собрания.

Покупатель готовит аналогичный пакет, где участники дают согласие на покупку.

О том, какой перечень документов может потребоваться для проведения типовой сделки купли-продажи, мы рассказывали тут.

Нюансы заключения договора

Договор между организациями основан на тех же законах и заключается в обычном порядке. Но есть некоторые отличия от договора граждан между собой. Сведения об участниках договора заполняются по-разному.

В договоре между гражданами будут указаны:

  • фамилии, имена, отчества;
  • паспортные данные.

В договоре между предприятиями будут указаны:

  • занимаемая должность;
  • фамилия, имя, отчество;
  • на основании чего это должностное лицо действует.

Различаться договора будут и в окончании, в «подвале». Для договоров между юридическими лицами указываются их реквизиты:

  1. Полное наименование и сокращенное наименование.
  2. Юридический и почтовый адрес.
  3. ИНН.
  4. Банковские реквизиты: наименование банка, корреспондентский счет, расчетный счет, БИК и другие.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между юридическими лицами
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры между юридическими лицами

На расшифрованную подпись должностного лица ставится печать. Если подписывает представитель по доверенности, то она заверяется нотариусом или прикладывается оригинал.

Об основных правилах составления и оформления типового ДКП жилья узнаете из отдельной статьи.

Покупка и продажа квартиры между физлицом и предприятием

Когда принято решение о покупке квартиры у юридического лица необходимо проверить соблюдение законов продавцом, поскольку в действиях последнего бывают нарушения. Происходит это по следующим причинам:

  • незнание законов;
  • небрежность в оформлении;
  • мошеннические действия.

Сделать это лучше с привлечением юриста. Если нарушения не установлены, то дальнейшая процедура протекает в обычном порядке до перехода прав на квартиру покупателю.

Аналогично проходит процедура купли-продажи, когда покупателем является предприятие/организация, а продавцом физическое лицо (о стандартной процедуре проведения сделки купли-продажи жилья мы рассказываем тут). Теперь покупатель-предприятие должен проверить законность действий продавца-гражданина. После этого алгоритм действий принимает обычный порядок.

Риски покупателя и продавца

Риски участников, если сделка совершается между физическим и юридическим лицами, аналогичны любой другой сделке по купле-продаже недвижимости, но они более высокие. К частым рискам относятся следующие:

  1. Участвуют большие суммы, что увеличивает перспективные потери.
  2. Повышается риск мошенничества и подделки документов (продажа без согласования с учредителями, продажа лицом, не имеющим ген. доверенности и др.).
  3. Юрлицо с большей вероятностью может расторгнуть сделку, например, из-за отсутствия согласия всех учредителей.
  4. Сделку признают ничтожной, в том случае если организация подверглась ликвидации или признана банкротом, а у субъекта, удостоверившего доглашение, не было компетенции на проведение, либо подобные возможности приостановлены, или вышел срок их действия.

Как избежать рисков?

Гражданину

На основании ст. 62, 63 Закона РФ о регистрации недвижимости через МФЦ запрашивается выписка о зарегистрированных правах, переходе прав, наличии обременений. Из нее будет видно:

  • кто собственник квартиры;
  • кто был предыдущим собственником, и как она перешла продавцу;
  • не заложена ли она;
  • нет ли иных ограничений.

Такая выписка выдается любому заинтересованному лицу. Только расшифровываются его персональные данные, и платится госпошлина.

Является ли сделка крупной, узнают из последнего бухгалтерского отчета. Копию отчета, с отметкой налоговой, предоставит продавец. Получено ли согласие на продажу, узнают от участников. Сведения об участниках получают в налоговой инспекции, через запрос. Там же получают сведения о лице, имеющем право действовать без доверенности — уполномочен ли он.

Об отсутствии прописанных в квартире посторонних лиц справку выдаст Управляющая компания, там же берут справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Предприятию

При покупке квартиры предприятием у физического лица нужно проверить стандартный пакет документов. Особое же внимание следует обратить на следующие моменты:

  • получено ли нотариально заверенное согласие супруга;
  • получено ли, при наличии несовершеннолетних детей, разрешение органов опеки и попечительства.

Эти сведения представляет продавец в письменном виде. Представленных официальных документов от нотариуса и из органов опеки и попечительства документов, обычно, достаточно. При сомнении, можно сделать запрос о подтверждении их выдачи.

Нюансы сделки

Сделка юридического лица с физическим проходит в том же алгоритме и ничем особенным не отличается от сделки юридических лиц между собой и от купли-продажи между физическими лицами.

Подготовка пакета документов

Юридическое лицо при продаже и покупке квартиры, независимо от того кому оно продает или у кого покупает, готовит один и тот же пакет документов, рассмотренный выше. Физическое лицо готовит свой пакет документов также независимо от продавца или покупателя.

Особенности заключения ДКП

Заключение договора между предприятием и гражданином отличается от договоров, которые заключают одно предприятие с другим и граждане между собой, выражаются они в следующем.

Существуют правила заключения договоров между физическими лицами:

  1. в начале договора, в «шапке» указывается Ф.И.О. и паспортные данные;
  2. внизу, в «подвале» ставится подпись и собственноручно пишется фамилию, имя и отчество.

При заключении договоров между юридическими лицами также есть правила:

  1. в «шапке» пишется занимаемая должность, Ф.И.О. и на каком основании действует;
  2. в «подвале» указываются реквизиты сторон, ставится подпись и печать.

Расчеты

Предприятиям и организациям не запрещено работать с наличными, но чаще расчеты производятся безналичным путем. При получении денег за квартиру возникают проблемы. Поскольку предприятие не может получить деньги пока право собственности не перейдет покупателю. Иначе возникает необоснованная прибыль, а с прибыли платится налог.

Читайте также  Покупка недвижимости по доверенности риски покупателя

Самый удобный способ расчетов – это аккредитив, откуда продавец без риска получит деньги после перехода права собственности к покупателю.

О существующих способах оплаты при сделке купли-продажи жилья можете узнать в отдельном материале.

Регистрация перехода права собственности

При государственной регистрации перехода права собственности на квартиру для юридических лиц установлена госпошлина – 22 000 рублей, а для физических – 2 000 рублей. В остальном требования одинаковые.

Тонкости налогообложения

При продаже квартиры ее стоимость НДС не облагается, поэтому увеличение цены квартиры за счет НДС не происходит. В то же время если организация занимается куплей-продажей недвижимости и получает с этого прибыль, то необходимо заплатить налог на прибыль.

Если знать закон и правильно его применять, то можно заключать любые договоры и совершать выгодные сделки. И не надо опасаться, что кто-то оспорит вашу сделку в суде. Нет времени изучать законы – пригласите юристов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как купить квартиру у юридического лица

При покупке квартиры у юридического лица, покупатель может столкнуться с некоторыми проблемами и рисками. Такое приобретение отличается от сделки с физическим лицом. Процесс усложняется тем, что необходимо установить статус продавца. Стоит рассказать детальнее, как купить квартиру у юридического лица, и на что следует обратить внимание.

Особенности продажи

Тонкость операции заключается в установленном статусе продавца. Если гражданин решил продать недвижимость, то ему придется получить соглашение на отчуждение собственности у каждого из учредителей. По этой причине процедура продажи достаточно сложна, и требует много времени на сбор пакета документации. В законодательстве прописано, по какому порядку должна производиться продажа собственности акционерного общества.

Когда за сделку продавец может получить сумму, которая на 25% превышает общий баланс всей недвижимости, то она считается крупной. В этом случае гражданин должен согласовать свои действия с руководителем и другими участниками. Также существуют другие операции, прописанные в уставе, требующие согласия участников.

Чтобы принять решение, необходимо собрать совет директоров, или же готовится совещание акционеров. Приобретатель же получает на руки протокол мероприятия. Когда квартира не подходит под крупный объект, это указывается в документации.

Какие могут быть риски

Как показывает судебная практика, риски могут возникнуть при покупке любой квартиры. Но когда жилье покупается у юридического лица, шансы столкнуться с неприятностями возрастают. К часто встречающимся рискам можно отнести:

  • сделка проводится по поддельной документации;
  • продавец проводит финансовые махинации, что может привести к значительной переплате;
  • сделка может быть расторгнута продавцом даже после ее совершения, для этого подается иск в суд.

Чтобы снизить шансы столкнуться с такими проблемами, рекомендуется внимательно читать документы и проверять жилье. Также можно привлечь к делу ответственного риэлтора, который поможет в составлении договора.

Читайте также:

Какие документы потребуются для сделки

Чтобы избежать мошенничества, клиент должен тщательно изучить документацию, представленную юридическим лицом. Рекомендуется запросить у продавца копии таких документов, как:

  1. Документация, которая может подтвердить полномочия продавца, это может быть приказ о назначении на должность директора фирмы или доверенность.
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Выписка из ЕГРП, которая выдается на объект. Из этой бумаги клиент получает информацию о том, кто имеет право собственности, а также можно узнать, есть ли на недвижимости обременения или судебные разбирательства. Здесь же указана площадь помещения и точный адрес.
  4. Свидетельство, которое подтвердит регистрацию права собственности.
  5. Выписка из ЕГРП, в ней прописано содержание правоустанавливающих документов. С такими бумагами следует ознакомиться, чтобы узнать, кто является уполномоченным лицом.
  6. Выписка из ЕГРЮЛ, которая предоставлена на компанию бывшего владельца.
  7. Документация, которая подтверждает, что остальные участники не против продажи жилья.
  8. Справка, подтверждающая право на собственность.

Этот список считается стандартным, он может быть дополнен другими бумагами, если это потребуется. Если покупатель обнаружит какие-либо несоответствия в документации, он имеет право отказаться от сделки.

Обратите внимание! Разобраться в документах, не имея опыта и требуемых знаний сложно, поэтому лучше обратиться к специалистам, которые все проверят. А чтобы исключить факт мошенничества, рекомендуется показать документы нескольким юристам. Такой подход исключит возможность пропустить ошибку. Услуги специалистов стоят денег, но если покупателя обманут мошенники, то он потеряет большую сумму.

Как избежать проблем

Чтобы после приобретения жилья у покупателя не возникло проблем, ему необходимо следовать правилам:

  • если вопрос об отчуждении жилья будет решаться на собрании учредителей, то покупатель должен присутствовать;
  • вся предоставленная документация должна быть тщательно проверена юристом;
  • рекомендуется запросить копию выписки из ЕГРН, чтобы удостовериться в отсутствии обременений и наличия ареста, а также подтвердить собственника;
  • потребуется привлечь к процессу нотариуса, чтобы он заверил все необходимые документы.

Хотя клиент может столкнуться с большим количеством рисков, при правильном подходе их можно снизить. Покупателю достаточно учесть все нюансы оформления, и проверить документацию у нескольких специалистов.

Продажа по доверенности

Когда совершается сделка по продаже квартиры юридического лица, процессом чаще занимается доверенной лицо, а не сам генеральный директор. По этой причине должен быть правильно составлен документ. Он может быть трех видов:

  1. Доверенность генеральная. Этот тип бумаги предоставляет ответственному лицу выполнять все действия за генерального директора.
  2. Разовая доверенность. Она оформляется, чтобы совершить только одну определенное действие.
  3. Специальная доверенность. Это специфический документ, он предоставляет право на выполнение однородных действий. Зачастую такой тип используется при судебных разбирательствах. Но она также может давать право на совершение определенных действий при совершении сделки купли-продажи.

Если покупатель решит ознакомиться с доверенностью, ему стоит обратить внимание на тип сделок, который предусмотрен по документу. Например, ответственное лицо может получить право на получение денежных средств или определенной документации. Также доверенность предоставляет право на подпись каких-либо бумаг. Покупатель должен ознакомиться со сроками действия бумаги, а также сверить подписи директора компании и ту, что указана на доверенности.

Покупка недвижимости от юридического лица является сложным процессом, который требует внимательности. Чтобы снизить риски при покупке, следует внимательно ознакомиться с документами. Желательно для этой цели обратиться к юристу.

Может ли юридическое лицо купить квартиру?

Согласно Гражданскому Кодексу РФ продажа квартиры может быть как физическому, так и юридическому лицу. Но, проведение такой сделки немного отличается от случаев, когда обе стороны являются физическими лицами.

Зачем квартира юридическому лицу?

Покупка жилой недвижимости юридическим лицом может осуществляться для следующих целей:

  1. покупка жилой недвижимостью с целью дальнейшего коммерческого использования. Например, если это первый этаж, то такую квартиру могут преобразовать в офис или склад. Не всегда в этих случаях недвижимость переводится их жилой в нежилую;
  2. для коммерческих целей — сдача в аренду, перепродажа;
  3. для предоставления жилья своим работникам, речь идет о служебных квартирах.

Особенности покупки квартиры юрлицом

Если стоимость недвижимости превышает 25% от объема активов предприятия, то на такую сделку понадобится разрешение от учредителей компании, так как такая сделка считается крупной.

Еще особенности сделки купли-продажи с юридическим лицом:

  • если компания покупает квартиру под офис, с целью дальнейшего перевода жилой недвижимости в нежилую, то будет тщательно проверяться техническое состояние и соответствие это документации. Например, проводилась ли перепланировка, узаконено это или нет;
  • юридическое лицо за покупку квартиры обязано заплатить госпошлину в размере 22 000 рублей, продавец, если он владеет квартирой меньше 3 лет, заплатит НДФЛ (13% от полученного дохода);
  • если недвижимость будет куплена 2 учредителями, то такой объект будет считаться долевой собственностью.

Этапы сделки и необходимые документы

В целом, процедура продажи квартиру юридическому лицу такая же, как и физическому. Но, в случае с юрлицом, может иначе происходить расчет: только банковским переводом, так как, скорее всего, этим будет заниматься бухгалтерия. В случае с физическим лицом стороны сами договариваются как это будет: заберут наличкой, оставят нотариальный депозит или используют банковскую ячейку.

Юридическому лицу нужно подготовить такие документы для покупки квартиры у физического лица:

  1. копия устава;
  2. выписка из ЕГРЮЛ;
  3. документ от учредителей, который подтверждает, что это крупная сделка;
  4. если в сделке по купле-продаже будет участвовать третье лицо, то доверенность от учредителей на проведение операции;
  5. документ, который подтверждает личность лица, выступающее на сделке представителем учредителей.
Читайте также  Павильон это недвижимое имущество

Продавцу нужно собрать такой же список документов, как и для продажи физическому лицу:

  1. паспорт, если это физическое лицо. Если юридическое, то учредительные документы;
  2. выписка из ЕГРН;
  3. справка об отсутствии обременений на квартиру;
  4. справка из управляющей компании или ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  5. правоустанавливающие документы на квартиру;
  6. технический план и справка из БТИ о том, что в квартире нет неузаконенных перепланировок;
  7. если продавец состоит в официальном браке, то письменное согласие супруги/супруга на продажу квартиры;
  8. если в совладельцах есть несовершеннолетние, то письменное согласие органов опеки на проведение сделки.

Договор купли-продажи обязательно должен быть заверен нотариусом, если в сделке затрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц, или же если продается доля квартиры, а не вся она.

Покупка квартиры юридическим лицом в целом такая же, как и при сделке с физическим лицом. Из-за статуса покупателя есть несколько нюансов сделки: увеличенная госпошлина для покупателя, иной перечень документов и соглашение с учредителями, если цена объекта больше 25% от уставного капитала предприятия. Для продавца существенных изменений нет, возможно квартира будет проверяться более тщательно, чем при сделке с физическим лицом.

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Последние изменения: Январь 2021

Право владения недвижимостью вовсе не ограничивается физлицами. Многие организации, предприятия, строительные или риэлторские компании владеют недвижимостью, включая жилые объекты. Хотя правом распоряжения владеет не конкретное лицо, процедура приобретения с участием компании проходит примерно в том же порядке, что и стандартная сделка. Чтобы успешно выполнить покупку квартиры у юридического лица, риски покупателя оценивают в первую очередь, обращая внимание на нюансы, связанные с продажей с участием организации.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Как и любая крупная сделка, покупка квартиры у юридического лица влечет дополнительные риски, при которых покупатель лишается недвижимости или средств. Следует знать, какие опасности чаще всего грозят обычным гражданам, чтобы учесть возможные проблемы, если они собрались купить квартиру у юридического лица:

  1. Использование для показа покупателю поддельной документации. Недобросовестные сотрудники компании, получая доступ к информации и исходной документации, могут подделать документы с целью завладения деньгами от имени собственника. В результате, квартиру пытаются переоформить на нового владельца, когда руководство компании не в курсе подобных манипуляций. Защитить от мошенников-продавцов поможет тщательная проверка документации компании и привлечение на помощь юристов.
  2. Риск финансового мошенничества. Как часто покупателю предлагают написать завышенную сумму в договоре, а потом путем оспаривания недобросовестная организация пытается стребовать больше средств, чем было уплачено на самом деле.

Независимо от того, кто является продавцом и покупателем, важно указывать в документах истинную стоимость, чтобы избежать проблем с мошенниками и с законодательством.

  1. Фиктивные сделки с несуществующим юрлицом. Мошенники готовят поддельные документы на несуществующую фирму, либо представляются уполномоченными сотрудниками действующей компании, предъявляя фальшивые удостоверения и доверенности.

Покупка квартиры вторичного рынка

Когда предстоит покупка квартиры от юридического лица, уделяют внимание проверке самой организации, а также истории владения конкретным объектом недвижимости. При подготовке документации к сделке проверяют на соответствие каждого указанного в договоре факта относительно:

    объекта; собственника и покупателя; условий сделки.

Квартира в строящемся объекте

Самый распространенный случай покупки квартиры от юридического лица – на первичном рынке, когда организация-застройщик пытается самостоятельно реализовать собственность до того, как дом будет сдан, либо уже после сдачи в эксплуатацию. Иногда девелоперская компания реализует новостройки от собственного имени, либо с позиции подрядчика или застройщика.

Нужно проверить документацию на сам объект строительства, компанию-застройщика и оценить корректность подписываемых юридически значимых документов.

Ипотечное жилье

Наиболее безопасный вариант сделки с юрлицом – при оформлении квартиры в ипотеку. Многие банки не первый год сотрудничают с компаниями-застройщиками, посредниками по реализации новостроек. Заемщикам, решившим воспользоваться предложением кредитора, выбрав объект из числа квартир, продаваемых партнерами, банк готов предоставить лучшие условия, упростив процесс согласования.

Квартира, которая продается с подачи банка или его партнера, обычно уже проверена с точки зрения легитимности сделки и самого объекта строительства.

Порядок оформления сделки

Передача денег за квартиру при любом варианте сделки должна быть зафиксирована документально. Однако при продаже квартиры юридическим лицом в документальном подтверждении возникает дополнительная необходимость. Обычно организация старается проводить все расчеты безналичным образом, зачисляя средства, обходясь без наличности.

Если же условиями сделки предусмотрено получение наличных, необходимо позаботиться о правильном документальном оформлении:

    Нельзя передавать деньги сотруднику компании без свидетелей и подписания соответствующих расписок. Если невозможно обойтись без наличности, предварительно с руководством компании согласуют процедуру и личность, кто от имени компании будет подписывать документацию и принимать деньги.

Стоит подробнее изучить порядок действий при оформлении купли-продажи с юрлицом, чтобы быть готовым защитить свои интересы, действуя строго в рамках закона и без риска оспаривания сделки в суде.

Как происходит покупка недвижимости у юридического лица

Алгоритм оформления сделки соответствует общему порядку действий при совершении операций с недвижимостью:

    Поиск подходящего объекта, отвечающего характеристикам и в пределах установленной стоимости. Проверить техническую документацию на квартиру и юридические полномочия на распоряжение собственностью. Изучить документацию по юрлицу, намеренному выступать в роли продавца. Согласовать нюансы сделки с привлечение банковских средств. Обсудить условия договора на покупку, изучить пункты и прилагаемые к соглашению документы. Провести расчеты согласно условиям договора и завершить регистрацию перехода прав на собственность.

Какие документы проверяют перед сделкой

Если физлицо подтверждает свои полномочия с помощью паспорта, для сделки с юрлицом понадобится гораздо больше документации.

Если предстоит продажа квартиры на вторичном рынке, юридическому лицу нужно предъявить полный пакет документов, подтверждающих законность ее действий:

  1. Если организация ведет деятельность, нуждающуюся в лицензировании (строительство), компания предъявляет лицензию и разрешение на строительные работы. Внимательно проверяют, чтобы название компании с документах и в самом договоре полностью совпадала.
  2. Учредительная документация, устав. Проверяют на законность деятельности компании. Если в уставной документации предусмотрено собрание акционеров и принятие совместного решения о продаже, необходимо это выполнить. Наличие общего согласия подтверждается подписанным и зарегистрированным протоколом.
  3. Выписка из реестра юридических лиц поможет проверить на наличие в природе организации ведение ею деятельности в качестве субъекта.
  4. Доверенность и личные документы уполномоченного лица. Поскольку сделки от лица компании должен подписывать и согласовывать сотрудник, имеющий подобные права, необходимо убедиться, что представитель компании имеет доверенность на подписание документации со стороны юрлица.

Документацию на приобретаемый объект проверяют в общем порядке (техническая, кадастровая документация, выписка ЕГРП). На стадии проверки документации рекомендуется поручить эти мероприятия юристу, хорошо разбирающемуся в имущественных правах и гражданском законодательстве.

Расходы и сроки

При переоформлении недвижимости с юрлица на физического собственника, предстоят аналогичные расходы на подготовку документации и проведение самой сделки, что и по сделке между обычными гражданами.

Накануне сделки стороны должны решить, кто будет оплачивать процедуру оформления сделки:

    Заверение договора в нотариальной конторе – минимум 2 тысячи рублей (определяется в зависимости от региона, особенностей оформления, вплоть до цены квартиры). Согласие супруги, заверенное у нотариуса – около 2 тысяч рублей. Регистрационная пошлина – около 2 тысяч рублей.

Поскольку подготовка документов влечет серьезные дополнительные расходы, следует учитывать их при согласовании итоговой стоимости сделки.

На подготовку документов (заверение, подписание, подачу пакета в Росреестр и выдачу выписки ЕГРП) уходит в среднем 1-2 недели, в зависимости от стадии готовности документов.

Как составить договор продажи недвижимости между физическим и юридическим лицом

От правильности составления договора купли продажи у юридического лица зависит успех сделки и степень удовлетворенности сторон результатами.

Безопасность сторон обеспечивается юридической поддержкой, однако важно иметь общее представление, на что обращать внимание, что проверять в заключаемом соглашении, чтобы впоследствии не столкнуться с неисполнением условий договоренности или попыткой оспорить сделку.

Обязательные пункты договора

В процессе подготовки к покупке квартиры, на юр лицо ложится ответственность обеспечить достаточность пакета документации, включая основной документа – договор купли-продажи.

Перед подписанием стороны должны проверить на наличие в договоре правильной информации о себе и о предмете сделки.

Читайте также  Как продать недвижимость в ипотеке?

Образец договора купли-продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (42,0 KiB, 130 hits)

Бланк договора купли-продажи жилого помещения между физическим и юридическим лицом (43,5 KiB, 104 hits)

Образец договора купли-продажи квартиры между физическим лицом и ООО (42,0 KiB, 100 hits)

Бланк договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами (53,0 KiB, 92 hits)

К обязательным реквизитам договора относят следующие пункты:

    Сведения об участниках сделки. Точное описание характеристик объекта имущества (адрес, площадь, количество комнат, этаж), а также иные особенности объекта недвижимости. Стоимость квартиры – цену сделки – указывают в отдельном пункте, используя цифры и их буквенное обозначение. Права и обязанности. Стороны определяют, что конкретно должны выполнить и на что могу претендовать. Указывают порядок действий при наступлении форс-мажора. Условия оплаты и порядок расчетов. Могут быть указаны условия расчетов и порядок переоформления собственности на разных этапах выплаты суммы по договору. Дата документа указывается в начале, и должна полностью соответствовать фактической дате сделки. Подписание задним числом или будущей датой неприемлемо.

В конце документа указывают реквизиты сторон и ставят подписи с расшифровкой. Со стороны юрлица подпись ставит уполномоченное лицо, отраженное в пункте «стороны сделки», со ссылкой на основания появления права подписи.

Может ли ООО купить квартиру

Согласно российскому законодательству, в отношении коммерческих организаций не устанавливается запрета на приобретение недвижимого имущества как у других организаций, так и у физлиц.

К приобретению недвижимости обычно прибегают в следующих случаях:

  1. Недвижимость будет использоваться для прямой коммерческой деятельности предприятия. В данном случае квартира будет расценена как основное средство и надлежащим образом будет учитываться на балансе в бухучете.
  2. В качестве объекта для инвестиций. Недвижимость покупают с расчетом последующей продажей по более дорогой цене с фиксацией прибыли.
  3. При превышении квартиры по стоимости ¼ от всех активов компании, сделку относят к крупным, что влечет необходимости согласования с акционерами, владельцами.

Если организация принадлежит одному человеку, дополнительное согласование не потребуется.

При покупке недвижимости организацией, где числится 2 и более учредителя, долевое участие в собственности определяется с учетом вложений в уставной капитал. Если решено повести иное распределение доли, исходят из решений акционеров компании.

Во избежание проблем с определением доли в имуществе каждого из учредителей, оптимальным решением станет приобретение недвижимости от имени ООО, где владелец фирмы будет выступать собственником квартиры.

Помощь юриста

Юридические лица, как и физические, могут выступать в роли покупателя или продавца в сделках с недвижимостью, однако при оформлении перехода прав на собственность могут возникнуть дополнительные сложности. Чтобы свести к нулю опасность заключения сделок с неизвестной организацией или застройщиком, лучше потратить небольшую сумму на консультацию юриста или юридическое сопровождение сделки, чем потом пытаться вернуть потерянные деньги через суд, столкнувшись с мошенничеством.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  1. Размера полученной выгоды;
  2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

НДС при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать!

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  1. Документы по сделке оформлены правильно;
  2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

  • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

  • Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  • Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  1. маркетинговые;
  2. рекламные;
  3. юридические;
  4. посреднические;
  5. и другие.
  • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  • Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики.

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

  1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
  2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

  1. Рецензии на вывод оценщика;
  2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
  3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: