Принципы затратного подхода к оценке недвижимости - TVOI-NOVOSTROI.RU

Принципы затратного подхода к оценке недвижимости

Затратный подход в оценке недвижимости

Основные принципы затратного подхода в оценке недвижимости:

  • оценка стоимости имущества (земли и возведенных на ней строений) на базе расчета стоимости, которая понадобится для создания его копии на момент проведения оценочных работ;
  • учитывается износ строений оценки в ходе эксплуатации;
  • правило «замещения»;

Важное условие возможности применения затратного метода при оценке недвижимости – возможность тщательного анализа цен для возведения аналогичного строения оцениваемого недвижимого имущества (с поправкой на износ).

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Основными методами затратного подхода при оценке стоимости недвижимости являются:

  • Метод сравнительной единицы. Стоимость недвижимости определяется из расчета затрат на восстановления условной единицы (1 кв. м, 1 куб. м и т. п.) аналога строения. Цена сравнительной единицы корректируется имеющимися отличиями строений, которые сравниваются. Стоимость строения вычисляется умножением откорректированной единицы на площадь строения или объем;
  • Метод разбивки по компонентам. Данный метод включает в себя:
    1. Определение расходов на субподряд: генеральный подрядчик находит субподрядчиков для параллельного выполнения части строительных работ. После чего суммируются расходы на оплату работ субподрядчиков;
    2. Разделение по видам работ: похож на предыдущий метод, но разбивка происходит не по субподрядчикам, а по видам работ (гипсокартонщики, электрики, маляры и т.д.);
    3. Суммирование расходов: происходит применение отдельных сравнительных единиц для расчета стоимости отдельных частей объекта, а далее эти расчеты суммируются;
  • Метод долгосрочной индексации балансовой стоимости. В основе метода лежит перерасчет балансовой стоимости недвижимости в полную восстановительную стоимость (износ не учитывается) на день проведения оценочных работ. Так определяются суммарные затраты на воссоздание объекта определения стоимости. Далее из полученной величины вычитается износ.
  • Модульный метод оценки стоимости. Отличие от вышеприведенного метода в том, что для оценки производится разбивка объекта на составные части (стены, коммуникации, фундамент и пр.), определяется их стоимостное выражение и суммируется. Что и составляет общую стоимость недвижимости;
  • Метод количественного обследования. Заключается в анализе затрат на монтаж всех составляющих частей оцениваемого сооружения. В процессе применения этого метода воссоздается полная смета возведения недвижимого имущества. Это самый точный, но вместе с тем и самый сложный метод;

Этапы оценки недвижимости затратным подходом

Использование методов затратного подхода при оценке стоимости недвижимости состоит из:

  1. определения суммы затрат для восстановления объекта оценки;
  2. определение прибыли предпринимателя;
  3. определение и калькуляция уровня износа;
  4. определение стоимости земли;
  5. вычисление конечной стоимости недвижимости.

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости

Бывают случаи, когда особенности оценки недвижимости затратным подходом не дают вычислить реальную стоимость объекта. Так происходит из-за того, что размер инвестиций не обязательно соответствует стоимости объекта на рынке недвижимости, и наоборот – полученная стоимость объекта не обязательно равна потраченным средствам (особенно это присуще доходному типу недвижимого имущества).

Варианты применения затратного подхода при оценке недвижимости, которые дают наиболее точный результат:

  • в случае определения стоимости только что сданной в эксплуатацию (новой) недвижимости. Затраты на строительство объекта отражают его стоимость на рынке недвижимости.
  • определение наиболее эффективного использования (НЭИ) земли. Под НЭИ земли имеется ввиду физически и юридически разрешенное использование земли, которое сможет увеличить прибыль до максимума.
  • для подготовки технико-экономического обоснования возведения нового объекта (расчет стоимости строительства);
  • для определения стоимостного выражения объекта недвижимости, незавершенного строительством;
  • расчет стоимости для страхования строения;
  • для ежегодной оценки основных фондов.
  • при невозможности применения других подходов к оценке стоимости недвижимости.

Использование затратного подхода при оценке стоимости строительства

Строительство нового объекта недвижимости начинается с составления сметной документации и расчета сметной стоимости.

Сметная стоимость — некий объем финансов, достаточный для строительства недвижимых объектов, указанных в проектных документах. За основу для определения сметной стоимости выражения берется:

  • проект сооружения;
  • актуальные сметные нормативы и рыночные цены на строительные материалы.

В сметную стоимость входят:

  • стоимостное выражение строительных операций;
  • монтажные операции;
  • затраты на покупку оборудования;
  • другие затраты.

Применение затратного подхода в оценке недвижимого имущества

Оценка недвижимого имущества – это процедура, в ходе которой определяется стоимость объекта или отдельных прав на него. В ходе оценивания может быть установлена цена права собственности на квартиру, домовладение или земельный участок, а также рассчитана стоимость права пользования или аренды.

В Российской Федерации оценка имущества осуществляется Росреестром, коммерческими организациями или независимыми экспертами-оценщиками. Регламентируется оценочная деятельность и требования к заключению Федеральным законом №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Чтобы заключение специалиста считалось официальным и было принято во внимание государственным органом или банком, независимый оценщик или компания должны состоять в саморегулируемой организации (СРО). В России членство в такой организации является альтернативой лицензированию. Акты, выданные специалистом или компанией, не состоящей в СРО, будут признаны недействительными, поэтому они не подлежат рассмотрению в качестве доказательства реальной стоимости объекта.

При этом деятельность оценщиков не лицензируется. В нормативной базе не существует механизма, который бы обязывал организации или независимых экспертов получать лицензию на право осуществления оценочной деятельности. Это следует принимать во внимание при выборе компании для заказа определения стоимости объекта недвижимости или другого имущества. Требования для вступления в СРО достаточно жесткие.

Различные подходы в оценке недвижимости

При реализации оценки недвижимого имущества применяются различные подходы. В их число включают:

  1. Доходный подход. При применении этого метода оценивается объем всех доходов, которые собственник или наниматель сможет получить от объекта недвижимости в будущем.
  2. Сравнительный подход. При оценке с использованием этого метода анализируется ситуация на рынке недвижимости и сравниваются цены на схожие по условиям, по месту расположения и характеристикам объекты. Далее вычисляется наиболее вероятная цена, за которую можно реализовать квартиру, домовладение или участок на момент проведения оценки.
  3. Затратный подход. При оценке недвижимости при помощи этого метода анализируется сумма стоимости материалов и работ, а также земельного участка, на котором возведен объект недвижимости. По сути, данным способом вычисляются траты на постройку полностью аналогичного оцениваемому объекта.

Главные отличия затратного подхода от остальных отмечаются в следующем:

  • такой способ расчета цены не ориентируется на рентабельность инвестиций и не учитывает перспективы эксплуатации в целях получения дохода;
  • является основным методом при планировании трат на постройку объекта недвижимости;
  • не отражает ситуации на рынке недвижимости.

Результат, полученный при оценке с использованием затратного или доходного подхода, не является рыночной ценой квартиры, домовладения или участка. Для определения реальной стоимости, по которой можно продать недвижимость, следует использовать сравнительный метод.

Особенности оценки с применением затратного подхода

Если собственнику необходимо получить официальное заключение оценки с использованием затратного подхода, следует обратиться в компанию или к независимому оценщику. Главное, чтобы эксперт состоял в СРО.

Помимо оплаты услуг специалиста, потребуется также предоставить пакет документов, подтверждающий денежные траты на приобретение земельного участка и возведение здания. Если оцениваемый объект был подвергнут реконструкции, потребуется также предоставить платежные бумаги, которые подтвердят расходы на материалы и работы по восстановлению, в дополнение к бумагам, отражающим расценки на приобретение.

При оценке с использованием затратного подхода эксперт учитывает амортизационный износ здания. Сведения для этого могут быть получены в результате инвентаризации объекта недвижимости. Также будут учтены планируемые расходы на восстановление имущества, если это необходимо.

Оценка со стороны затратного подхода крайне важна, если планируется застройка в коммерческих целях участка или микрорайона населенного пункта. Она позволяет заранее оценить расходы на возведение зданий, а в совокупности с другими методами расчетов дает возможность оценить рентабельность проекта.

Если расчет производится самостоятельно, без привлечения эксперта, его результаты будут приблизительными.

Преимущества и недостатки затратного подхода

К основным преимуществам затратного подхода можно отнести:

  • надежность метода при оценке новых объектов строительства;
  • целесообразность применения при анализе стоимости планируемого строительства объекта. В подобной оценке затратный подход – единственный из всех доступных для применения;
  • относительную простоту расчетов;
  • доступность данных для анализа.

Отказ от применения затратного подхода может быть мотивирован следующими причинами:

  • необходимостью предоставления объемного пакета документации, подтверждающей расходы;
  • малой эффективностью для оценки старых строений;
  • отсутствием выводов о перспективах рентабельности дальнейшей эксплуатации строения;
  • не учитывается ситуация на рынке недвижимости;
  • затратная стоимость объекта может быть существенно ниже или выше рыночной;
  • земельный участок оценивается отдельно от зданий.

Для более комплексного анализа рентабельности строения следует учитывать и данные остальных методов оценки.

Ситуации, в которых применяется затратный подход оценки недвижимого имущества

Применение затратного подхода, бесспорно, необходимо в оценке следующих видов объектов недвижимости:

  • зданий, которые заказчик планирует возвести в целях коммерческого использования. Позволяет рассчитать основу для оценки рентабельности проектов строительства. Используется при анализе стоимости здания промышленного, торгового, культурного, спортивного или жилого назначения;
  • зданий, возведенных относительно недавно;
  • строения, возведенного по полностью уникальному проекту. Применяется, если на рынке недвижимости нет объектов-аналогов в продаже, или их мало и цены слишком разнятся, чтобы сделать однозначный вывод о стоимости;
  • зданий, подлежащих восстановлению. Оцениваются первоначальные траты на приобретение и расходы на реконструкцию.

В остальных ситуациях применяется по просьбе собственника или покупателя объекта недвижимого имущества. Не рекомендуется применять затратный подход в оценке старых строений с высокой степенью износа.

Порядок оценки с применением затратного подхода

Оценку недвижимого имущества с применением затратного подхода можно условно разбить на следующие этапы:

  1. Расчет стоимости земельного участка, на котором находится здание или планируется строительство. В большинстве случаев земля в аренде во внимание не принимается. Но это правило не работает при анализе стоимости объектов коммерческой застройки населенного пункта.
  2. Суммирование расходов на постройку объекта капитального строительства с учетом возможности экономии от применения субсидий, скидок на материалы или работы.
  3. Определение степени износа оцениваемого объекта. Добавление к имеющейся стоимости обоснованных затрат на восстановление полезных функций здания.
  4. Расчёт разницы между уже затраченными суммами и планируемыми расходами.
  5. Корректировка и правка расчетов. Здесь допускается применение дополнительно методов сравнительного и доходного подходов.
Читайте также  Как отменить регистрацию сделки с недвижимостью?

Окончательный вывод и сами расчеты оформляются экспертом в отчете об оценке. Этот документ должен быть составлен с учетом следующих принципов:

  • в акте указывается информация, которую специалист считает существенной, с точки зрения объективности расчета стоимости недвижимости;
  • данные в отчете, которые влияют на результат, должны быть подтверждены;
  • содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика и иных заинтересованных в определении стоимости конкретной недвижимости лиц. Все результаты, указанные в акте, должны предполагать однозначное толкование.

Оценка недвижимого имущества с применением затратного подхода рассчитана на анализ окупаемости планируемых инвестиций.

Принципиальная обязательность применения методов затратного подхода к определению стоимости предприятий

Автор: Л. Д. Ревуцкий, к.т.н.,с.н.с. (доцент по специальности),
Член-корреспондент РАЕН
Внештатный эксперт информационного агентства «ИВИС»
г. Москва

Известная большинству практикующих оценщиков проблематичность корректного решения задач определения стоимости предприятий (особенно крупных, имеющих народнохозяйственное значение) обусловливается, в первую очередь, неудовлетворительным состоянием научного, методического, правового, нормативного и терминологического обеспечения оценочной деятельности в указанном направлении.

Само определение понятия стоимости отличается недопустимой нечёткостью, сомнительностью формулировок в учебной литературе, в законодательных актах, в стандартах оценки, в многочисленных публикациях на эту тему. Сколько авторов текстов на указанную тему, столько и определений понятия стоимости.

Только мной одним предложено, как минимум, три определения того, что такое стоимость товара (в том числе и предприятия) [ 1 – 4 ]:

стоимость – расчётная денежная мера нормы обменной экономической ценности объекта оценки;

стоимость – расчётная норма денежного эквивалента объекта оценки;

стоимость — расчётная норма рыночной цены объекта оценки в денежном выражении.

В реальной жизни мало что происходит случайно, без каких-либо причин. Есть все основания полагать, что в ХХ I веке, если в окружающем мире наблюдается что-то необычное, объективно вызывающее неприятие, отторжение, непонимание, значит, это кому-то очень нужно (и не только в нашей стране, но и в мире).

Уместно вспоминается утверждение, что во всём неожиданном, неординарном, вызывающем удивление либо возмущение, следует искать женщину. В нашем случае, в основе наблюдаемого явления без всяких поисков обнаруживается заурядная корысть (алчность, меркантильность) и недобросовестность всех без исключения участников оценочного процесса, начиная с теоретиков оценки, авторов соответствующих учебников и учебных пособий, закона об оценочной деятельности и стандартов оценки, а также преподавателей оценочных дисциплин.

В «мутной воде» хаоса в оценочной терминологии, «научной» и учебной оценочной литературы, законодательных актов в этой области деятельности, стандартов оценки, вопросов квалификационных экзаменов для будущих оценщиков, легко отстаивать «шкурные» интересы заказчиков оценки, современных оценщиков и всех тех, кто рядом с ними, действующих в ущерб государству и народу.

Самый распространённый негативный социально-экономический результат того, что делается оценщиками и их покровителями в настоящее время: неправомерная, недопустимая подмена показателей стоимости объектов оценки показателями их общей экономической ценности, рыночной капитализации, среднерыночной цены, некой суммой произвольно взвешиваемых (согласованных) результатов оценки якобы стоимости оцениваемых объектов методами разных методологических подходов (доходного, затратного и сравнительного).

Основная цель таких подмен: создание коррумпированным оценщикам стоимости предприятий наиболее благоприятных условий для получения заранее заказанных, договорных, т.е. сфальсифицированных в угоду заказчикам оценки результатов выполняемых оценочных работ.

За всё время существования оценки стоимости предприятий в России и в других странах мира этот показатель никто ни разу достоверно не определил. Определяли что угодно, только не стоимость промышленно-производственных объектов оценки. В такое трудно поверить, но это так и есть.

«Мутная вода» в теории и практике оценки стоимости предприятий наиболее ярко видна в Федеральном стандарте оценки «Оценка бизнеса» (ФСО № 8), утверждённом Минэкономразвития РФ 01 июня 2015 г.

В соответствии с требованиями этого стандарта, стоимость предприятия (почему-то ни с того, ни с сего, ничем не оправданно называемого бизнесом?) должна определяться:

методами доходного подхода (преимущественно методом дисконтирования денежных потоков, абсолютно не пригодным для достижения имеющейся цели) – пункт 9 стандарта;

методами сравнительного (рыночного) подхода – пункт 10 стандарта;

методами затратного подхода – пункт 11 стандарта.

В последнем пункте научно не обоснованно, но по понятным причинам, связанным с самой известной человеческой слабостью – обыкновенной корыстью заказчиков оценки и самих оценщиков – лоббистов этого стандарта, указывается, что применение методов затратного подхода (наиболее трудоёмких из перечисленных) носит ограниченный характер и целесообразно только тогда, когда будущие прибыли или денежные потоки не могут быть достоверно определены, а об активах и обязательствах оцениваемого предприятия известно буквально всё.

При этом, в стандарте рекомендуется «потолочное» согласование результатов оценки объекта оценки, полученных методами разных методологических подходов.

Любопытен факт: в заключении к рассматриваемому стандарту отмечается, что в случаях расхождения требований ФСО № 8 с требованиями ФСО № 1 и № 3, так же весьма сомнительного качества, приоритет отдаётся требованиям насквозь «липового» ФСО № 8.

Разработчики фейкового ФСО № 8, как весьма эффективные лоббисты явного теоретического безобразия, сделали всё возможное и невозможное для того, чтобы удовлетворить требования алчных интересантов в части преднамеренного, коррупционного занижения либо завышения величины получаемых результатов оценочной работы, игнорируя соблюдение принципов добросовестности, честности, справедливости, норм этики, нравственности и морали при проведении оценки стоимости предприятий, а также законные социально-экономические интересы государства, общества, всех граждан страны.

Более детальный анализ областей применимости перечисленных в ФСО № 8 методологических подходов к определению стоимости предприятий показывает, что сравнительный (рыночный) подход принципиально не должен использоваться при решении указанной оценочной задачи, так как среднерыночные (договорные) цены объектов оценки никакого отношения к их расчётной стоимости не имеют.

Таким образом, при определении стоимости предприятий следует одновременно пользоваться только методами затратного и доходного методологических подходов. За окончательный результат такой оценки целесообразно принимать больший по величине из двух полученных, так как для предстоящего рыночного торга между владельцем и приобретателями продаваемого предприятия предлагаемый порядок выбора итогового результата оценки на имеет принципиального значения. При этом, оценщики должны понимать, что якорным, ключевым результатом оценки стоимости предприятий является результат, полученный соответствующим методом затратного методологического подхода, опирающимся на разработанную К. Марксом классическую трудовую теорию стоимости, убедительность, правдоподобность (научную обоснованность, достоверность) которой никто не смог опровергнуть в прошлом, в наше время, и вряд ли опровергнет в будущем.

В свою очередь, доходный методологический подход к определению стоимости предприятий базируется на маржиналистской (маржинальной) теории стоимости. Область целесообразного применения доходного подхода, очевидная условность, формальный характер метода прямой капитализации нормативного годового чистого дохода предприятия с учётом наличия других стоимостеобразующих факторов, имеет гораздо больше ограничений по сравнению с затратным подходом.

Между тем, следует признать существование объективных трудностей, которые приходится так или иначе преодолевать профессионально продвинутым оценщикам стоимости предприятий при использовании в её расчётах методов затратного подхода.

Перечислю основные из этих трудностей:

отсутствие научно обоснованной, прогрессивной системы переоценки основных средств предприятий;

установленный в стране слишком упрощённый порядок амортизации основных средств предприятий, как минимум, требует модернизации и рационализации;

необходимость корректного учёта всех объективно существующих видов износа основных средств и прочих активов предприятий – физического, функционального (технологического), морального и экономического износов;

наблюдаемая, скорее всего преднамеренная задержка внедрения в практику оценки стоимости предприятий передовых специализированных электронно-цифровых средств автоматизации оценочных процедур и расчётов при использовании затратного методологического подхода (например, уже разработанного и протестированного программного продукта ASIS для выполнения таких работ [ 5 ].

Объективности ради, следует заметить, что все указанные выше проблемы в перспективе преодолимы. Была бы только воля, цель заняться этой работой и успешно её выполнить.

Тем, кому довелось знакомиться с отчётами по оценке стоимости предприятий (Козырь Ю.В., Тришин В.Н., автор этой статьи и др.) отмечали, что в большинстве из этих отчётов методы затратного подхода оценщиками не использовались – откровенное несоблюдение требований теории оценки, оценочного законодательства, нормативно-технической и технологической оценочной документации.

В числе первых, кто это делал, были оценщики «Троянских коней» в оценочной деятельности России [ 6 ]. Точно так же они работают и сегодня, тем более, что персоны, выступающие в качестве оценщиков и экспертов качества их отчётов, тщательно скрываются, не афишируются. При добросовестном отношении к выполняемой оценочной работе так не поступают.

Абсолютно уверен, что ни один отчёт по оценке стоимости предприятий, если в нём для получения конечного результата произведенной оценки не использовался соответствующий метод затратного подхода, не может получать положительное экспертное заключение.

Соблюдение такого принципа особенно важно в случаях проведения оценки стоимости крупных, крупнейших предприятий и их разнообразных хозяйственных объединений. Для определения стоимости перечисленных объектов оценки в стране должен появиться Всероссийский Государственный Центр оценки их стоимости под эгидой Президента или Правительства страны, а экспертиза отчётов об оценке стоимости отечественного экономического «крупняка», выполненных этим Центром, должна быть поручена специально подготовленным аудиторам Счётной Палаты РФ.

Читайте также  Что значит нотариальная сделка по недвижимости?

Оценочные подразделения «троянских коней» нельзя допускать к определению стоимости отечественных промышленно-производственных бюджетообразующих объектов оценки и других близких к ним объектов народнохозяйственного значения. Оценщики этих подразделений берут высокую плату не за гарантированную достоверность результата выполненной работы, а за фирменную печать, поставленную на титульном листе отчёта по проведенной оценке. Зачем допускать откровенных конкурентов из вражеского лагеря к коммерческим тайнам оцениваемых предприятий, пускать «козла в огород», «волков в овечье стадо»?

1. Ревуцкий Л.Д. К вопросу о понятии «стоимость»

2. Ревуцкий Л Д. К вопросу о стоимости, рыночной капитализации и других оценочных показателях предприятия

3. Ревуцкий Л.Д. Очередное возвращение к вопросу о понятиях «цена» и «стоимость»

4. Ревуцкий Л.Д. Ещё раз о том, что такое стоимость товара

Статья готовится к опубликованию. В ней утверждается, что стоимость товара, в том числе и предприятия – это расчётная норма его достоверной рыночной цены.

5. Тришин В.Н. О причинах и последствиях занижения стоимости основных средств российских предприятий по международным и отечественным стандартам бухгалтерского учёта. Система ASIS как инструмент решения этой проблемы.

Электронный адрес статьи в интернете: http://www.trishin.ru/left/asis/

6. Ревуцкий Л.Д. «Троянские кони» в аудите, консалтинге и в оценке стоимости экономически значимых предприятий и компаний России

Ключевые слова: предприятие, стоимость, методы определения, методологический подход, затратный подход, доходный подход, трудовая теория стоимости, маржиналистская теория стоимости, государственный центр оценки, экспертиза отчётов по оценке, счётная палата РФ.

Аннотация

Статья посвящена вопросам научного обоснования принципиальной обязательности применения соответствующих методов затратного методологического подхода к решению задач определения стоимости предприятий.

Подчёркивается бесспорно неудовлетворительное качество действующего федерального стандарта оценки «Оценка стоимости бизнеса» (ФСО № 8)

В конечном итоге в статье указывается необходимость и целесообразность создания Всероссийского Государственного Центра оценки стоимости крупных, крупнейших предприятий и их разнообразных хозяйственных объединений, а также привлечения специально подготовленных аудиторов Счётной Палаты РФ для прозрачной экспертизы качества представляемых этим Центром отчётов об оценке стоимости гигантов отечественной экономики, т.е. достоверности указанных в них результатов проведенной оценки.

Публикация предназначена участникам оценочного сообщества страны, заинтересованным в наведении должного порядка в оценочной деятельности в России, особенно в рассмотренном направлении.

25 апреля 2019 г.

Леопольд Давидович
независимый оценковед по вопросам методологии определения экономической ценности, стоимости и цены предприятий

Принципы затратного подхода к оценке недвижимости

Когда требуется совершить сделку с недвижимостью, необходима оценка ее стоимости. Совершить эту процедуру без специальных знаний – «на глаз» практически невозможно, т. к. для этого нужно правильно применять инструменты оценки – подходы и методы, регламентируемые Федеральными стандартами. Цифра, которую представляет эксперт в отчете, должна быть точной. Для этой цели специалисты находят и анализируют большие объемы информации, при этом все их действия соответствуют установленным рабочим алгоритмам.

Выбор подхода

К каждому виду и типу недвижимости применяется определенный комплекс подходов, содержащих несколько методов. Анализируя объект оценки, эксперт подбирает для работы уместные инструменты, оптимально подходящие для исследования специфических и стандартных характеристик конкретной недвижимости. Для типовых объектов, имеющих в Москве огромное количество сопоставимых аналогов, применяется сравнительный подход. Использование способа целесообразно и при оценке земельных участков, частных домов.

Если, например, работа ведется с уникальным объектом, редким по своему архитектурному исполнению, либо с сооружениями, допустим затратный подход. В таких случаях найти недвижимость с аналогичными характеристиками на открытом рынке практически невозможно, поэтому эксперты оценивают лишь затраты на постройку. К коммерческим объектам применяется доходный подход. Рассмотрим особенности каждого подхода по отдельности.

Сравнительный подход

Если перед специалистом стоит задача — сравнить объект оценки с множеством похожих, либо таких же объектов, информация о рыночной стоимости которых находится в открытом доступе в сети, либо указана в периодических печатных изданиях, сравниваются аналоги. Такое определение указано в Федеральном стандарте № 1 (п. 12). Пункт 13 в том же ФСО гласит, что для расчетов может применяться информация о ценах реализованных сделок, либо ценах предложения. Если сведения о документально подтвержденных совершенных сделках конфиденциальны и находятся в базе данных, доступ к которым отсутствует, оценщику не удается собрать данные на первом этапе работы. По этой причине эксперты используют сведения из открытых источников, но уже не о ценах продажи, а о ценах в предложениях.

Аналог должен быть сопоставим с объектом оценки по нескольким определяющим стоимость характеристикам: технические, экономические, социальные и материальные. Максимально схожая недвижимость должна принадлежать к одному сегменту рынка и быть сопоставимой с недвижимым объектом по факторам, образующим цену.

К сравниваемой недвижимости применяются определенные требования:

  • Тип и класс здания;
  • Географическое месторасположение;
  • Площадь;
  • Этаж;
  • Состояние, качество отделки;
  • Строительные характеристики;
  • Материалы стен, отделки, дополнительных элементов;
  • Благоустроенность территории;
  • Развитость инфраструктуры;
  • Престижность района и многое другое.

Очень важно совершать подбор аналогов, которые располагаются в зданиях того же типа и класса, что и объект оценки. Если по некоторым параметрам похожая недвижимость отличается от оцениваемого объекта, то в процессе расчета их стоимость корректируется.

В поисках аналогов оценщики пользуются данными, опубликованными в СМИ, на сайтах недвижимости, в специализированных сервисах, а также сотрудничают с крупными агентствами по сделкам с недвижимостью, которые предоставляют сведения из своих баз данных.

Методы

  1. Метод сравнительного анализа – один из инструментов сравнительного подхода, основанного на работе со сделками по продажам схожей недвижимости.
  2. Метод моделирования рыночного ценообразования. В рамках способа специалист формирует линейные, либо мультипликационные зависимости, анализируя большое количество статистических данных реализованных сделок с сопоставимыми объектами.

Доходный подход

Данный подход к определению рыночной стоимости заключается в расчете прогнозов ожидаемых покупателем доходов от объекта. Данная методика применяется только для недвижимости, приносящей спекулятивный доход на протяжении всего срока эксплуатации. В основе лежит 4 принципа: эффективное использование, ожидание, спрос и предложение, замещение. Стоимость рассчитывается посредством капитализации текущего дохода за 365 дней, приносимого объектом, либо путем дисконтирования ожидания выручки в будущем. Период, прогнозируемый оценщиком – не менее 5-ти лет. Учитывается также прибыль от возможной перепродажи коммерческого недвижимого объекта.

В итоге получается цифра целевой рыночной стоимости, отражающая доходность недвижимости, как эффективно действующего актива и предприятия, которое приносит доход своим владельцам. Доходный подход учитывает потенциал развития объекта – инвестиционные программы, возможности для развития конъюнктуры и другие экономические составляющие, которые могут повлиять на данный недвижимый объект с точки зрения получения от него постоянного дохода. Среди них – курс валют, инфляция, изменения в законодательство РФ – все это оказывает положительное и негативное влияние, поэтому доходный подход позволяет оценить варианты экономического развития объекта.

Процедура расчета недвижимости доходным подходом – технически сложный процесс, т. к. вся прибыль, которую анализирует эксперт, распределена во времени. При анализе возможно использование прогнозных, а также ретроспективных данных, взятых в любые периоды налогообложения объекта. Главное условие расчетов – исследование сопоставимой и оцениваемой недвижимости должны происходить на одной и той же основе.

Методы доходного подхода

  1. Капитализация доходов

Способ обусловлен определением дохода при пользовании имуществом в течение 1 года путем деления на числовой множитель капитализации, либо умножением его на срок, необходимый для окупаемости объекта и получения капитала.

  1. В случае если доход, получаемый в результате коммерческого использования объекта нестабилен, применяется способ дисконтирования денежных потоков. С помощью метода специалист оценивает недвижимость, основываясь на стоимости финансовых поступлений на настоящий момент. Базой для расчета стоимости текущих доходов является остаточная стоимость и прогнозирование денежных потоков в будущем.

Затратный подход

Если требуется оценить определенные улучшения и преобразования, созданные на объекте недвижимости, проводится оценка с помощью указанного подхода. Методика позволяет выделить одну составляющую в единой стоимости одного объекта. Расчет стоимости происходит с учетом затрат, которые нужны для усовершенствования состояния недвижимости в настоящих условиях. Оценивается и изнашивание объекта, что в дальнейшем вносится в оценку с помощью необходимых коррективов. Чтобы узнать сумму затрат, эксперт фигурально посредством расчетов создает точную копию объекта, повторяя все его характеристики, и производит расчет его стоимости. Такой прием называется восстановительной стоимостью. Также реализуется стоимость замещения, понятие которой обусловлено количеством трат для воспроизведения «двойников» оцениваемого объекта с точки зрения его пользы, материальных характеристик и любых других соответствий.

Чтобы определить степень износа недвижимого объекта, эксперт проводит исследование его физического состояния, а также проверяет, насколько сооружение соответствуют полезности, получаемой от его эксплуатации. Учитывается не только старение материальных элементов, но и экономическая неактуальность, несоответствие функциональному исполнению.

Можно предпринять необходимые меры по устранению износа, убрав его последствия, но в некоторых случаях он неустраним. Если стоимость недвижимости на свободном рынке не увеличивается при ликвидации износа, он считается неликвидным и устранимым. В случае если сумма стоимости выросла, т. к. к улучшению прибавилась ликвидация амортизации, условия для устранения износа благоприятны.

В зависимости от задач оценочной процедуры и вида недвижимости, выбирается и подходящая для этого технология.

Методы затратного подхода

Выполняя оценку затратным подходом, специалисты компании «ИНЕКС» используют метод остатка и выделения. В случае применения других способов, в отчетном документе необходимо раскрыть целесообразность их использования.

Читайте также  Типовой устав товарищества собственников недвижимости

При работе с затратным подходом в оценке бизнеса используется 2 методики: метод ликвидационной стоимости и метод чистых активов. Если осуществляется оценка земельных участков, применяются методы: выделение, сопоставимые продажи, капитализация земельной ренты, техника остатка, метод развития участка, метод переноса.

  1. С помощью метода выделения эксперт рассчитывает стоимость объекта на рынке, вычтя из данной величины сумму, потраченную на преобразования. Такая практика распространена в оценке земли и предполагает сбор сведений о ценах на аналоги, где имеется типовая застройка.
  2. Сопоставление продаж активно используется в сравнительном подходе. Метод основывается на подборе и анализе сделок с аналогами оцениваемого объекта, а также внесением в стоимость корректировок.
  3. Капитализация прибыли, полученной в результате сдачи земли в аренду, основывается на методе капитализации земельной ренты.
  4. Техника остатка схожа с предыдущим методом. Но в данном случае величина прибыли рассчитывается посредством удержания из общего дохода от наиболее прибыльного использования объекта.
  5. Если в ходе эксплуатации один земельный участок делится на несколько индивидуальных объектов, эксперт приравнивает стоимость земли к величине дисконтируемого денежного потока, который представляет собой разницу между прибылью от продажи земли и денежными тратами на ее развитие.
  6. Применяя технику переноса, специалист ищет недавно реализованную на рынке недвижимость, которая имеет земельный участок схожий с объектом оценки. Цифра, полученная при продаже, делится на стоимость земли и построек, имеющихся на ее территории.
  7. При оценке зданий и сооружений затратным подходом применяется несколько отдельных методик, а именно:
  8. Поэлементная оценка трат. Эксперт определяет стоимость всех элементов здания, таких как фундамент, перекрытия, фасад и т. д. При этом учитывается износ каждого из них.
  9. Метод сравнительной единицы. Производится расчет удельных затрат, на основе чего и выявляется стоимость постройки. В свою очередь, размер удельных трат соотносится с единицами сравнения, измеряющими потребительские свойства объекта.
  10. Метод сметы. Эксперт соотносит затраты на строительство, взятые из старых смет, с текущими ценами.

Наши услуги

Любая сделка с недвижимостью требует индивидуального подхода, поскольку процесс всегда имеет единичные нюансы и условия. Выбирать оптимальный комплекс методик для оценки объекта, опираясь на профессиональные знания и свод законов, может только высококвалифицированный эксперт. Компания «ИНЕКС» предлагает вам оценку недвижимости по хорошим ценам в Москве и области. Вы получите не только грамотно составленный отчет об оценке, но и полноценное юридическое сопровождение в делах любой сложности.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход включает в себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых либо для восстановления, либо замещения объекта, за вычетом определенного износа. Затратный подход имеет существенную особенность – применяется для оценки имущественных комплексов (земля+строение) или только строение.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, из которого следует, что никакой осведомленный и благоразумный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно потратить на приобретение или воссоздание аналогичного по своим потребительским характеристикам объекта.

В рамках затратного подхода величина рыночной стоимости рассчитывается на основе затрат на приобретение или создание оцениваемого объекта, т.е. на его восстановление (полная восстановительная стоимость), за вычетом суммы накопленного износа.

В алгебраической форме базовая модель затратного подхода имеет вид:

где V – стоимость объекта недвижимости; LV – стоимость земельного участка; IV – стоимость зданий и сооружений (улучшений); D – накопленный ( суммарный) износ зданий и сооружений.

Затратный подход применяют:

— при оценке недвижимости специального назначения;

— проведении технико – экономического анализа для нового строительства;

— определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

— оценки недвижимости на пассивных рынках;

— проверке результатов, полученных другими подходами (итоговое согласование стоимости);

— обеспечении поимущественного налогообложения;

— наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

— расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода.

Например, оценивая объекты специального назначения (школу, почту, аптеку, автовокзал) трудно найти примеры продаж аналогичных объектов не только в непосредственной близости от оцениваемого объекта, но и иногда в данном поселении. Поэтому расчет стоимости методами затратного подхода позволит установить ориентиры для начала работы по оценке объектов недвижимости.

При затратном подходе важным является разница между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью (или стоимостью воспроизводства) объекта. Восстановительная стоимость объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких – же архитектурно – планировочных решений и строительных конструкций и материалов. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта – аналога.

Определение износа объекта недвижимости. Наиболее сложный момент в настоящем подходе – это определение стоимости накопленного износа. Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленный различными причинами.

Износ бывает физическим (разрушение вследствие физического воздействия окружающей среды и времени), функциональным (техническое и технологическое несоответствие современным условиям, появлением на рынке более совершенных аналогов) и внешний (обусловленный экономическими, политическими, организационными и некоторыми другими внешними факторами).

Рассмотрим различные виды износа на конкретном примере. Предположим, вы – владелец гостиницы.

Физический износ возникает в случае, если на фасаде появились трещины или потекла крыша. Физический износ бывает двух типов — эксплуатационный и под воздействием естественных природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Функциональный износ возникает тогда, когда в городе появляются аналогичные гостиницы, но с улучшениями – например, с большей площадью номеров, более широким спектром услуг, вследствие более совершенной инфраструктуры.

Внешний износ может возникнуть, например, в случае, если администрация района, в котором находится ваша гостиница, решит возвести по соседству какой-нибудь малопривлекательный для гостей объект, например автозаправочную станцию.

Схематично определение стоимости в затратном подходе в общем случае изобразить сложно. Поэтому рассмотрим затратный подход на примере определения стоимости все той же гостиницы.

Стоимость будет складывается из стоимости приобретения аналогичного земельного участка, затрат на строительство, прибыли девелопера (застройщика), за вычетом накопленного оцениваемым объектом износа (рис.2).

Рисунок 2 – Определение стоимости в затратном подходе

Методы расчета восстановительной стоимости. (ВС)строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки. Стоимость воспроизводства –затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения –затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости.

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Выделяют прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.

К ним относятся:

— стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

— заработная плата рабочих;

-стоимость коммунальных услуг;

— стоимость доставки и хранения материалов.

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

— стоимость инвестиций в землю;

— гонорары проектно – сметным организациям;

— маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты

Существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

— метод сравнительной единицы;

— метод разбивки по компонентам;

— метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м 2 , 1м 3 ) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т.д. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Метод количественного обследования основан на детальных количественных и стоимостных расчетах на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Здесь необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: