Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости - TVOI-NOVOSTROI.RU

Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости

Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 декабря 2017 г. N 18-КГ17-205 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о признании незаконным соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании суммы задатка на новое апелляционное рассмотрение, поскольку соглашение о расторжении предварительного договора не является доказательством, подтверждающим неисполнение обязательства по вине продавца

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С., Романовского С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Анаева Заура Салиховича к Подгорнову Сергею Владимировичу о признании незаконным соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании суммы задатка по кассационной жалобе Подгорнова Сергея Владимировича на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 25 августа 2016 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав Подгорнова С.В., поддержавшего доводы жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Анаев З.С. обратился в суд с названным иском к Подгорнову С.В., указав, что между ними был заключён предварительный договор купли- продажи принадлежащей ответчику квартиры, им (истцом) передан задаток в размере 50 000 руб. Впоследствии Подгорновым С.В. и Кондрой Д.С., действующим в качестве представителя Анаева З.С., подписано соглашение о расторжении предварительного договора, задаток возвращён истцу. Анаев З.С. указывал, что данное соглашение является недействительным, поскольку его представитель не был наделён соответствующими полномочиями на совершение такого рода сделок. Просил суд признать соглашение о расторжении предварительного договора недействительным, взыскать с Подгорнова С.В. двойную сумму задатка, поскольку основной договор не был заключён по его вине.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 25 августа 2016 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г., иск удовлетворён.

В кассационной жалобе Подгорнова С.В. поставлен вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся судебных постановлений.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 27 октября 2017 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, поступившие в Верховный Суд Российской Федерации от Анаева З.С., Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г. в кассационном порядке.

При разрешении спора суд установил, что 4 февраля 2016 г. между Подгорновым С.В. (продавец) и Анаевым З.С. (покупатель) заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: . Срок заключения основного договора определён сторонами не позднее 4 апреля 2016 г.

В этот же день Подгорнов С.В. получил от Анаева З.С. задаток в сумме 50 000 руб.

Согласно п. 6 заключённого между сторонами соглашения о задатке в случае отказа продавца от исполнения обязательств, связанных с переходом права собственности на объект, задаток возвращается покупателю в двойном размере.

В установленный срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключён не был.

14 апреля 2016 г. Кондра Д.С., являющийся представителем покупателя на основании нотариальной доверенности, подписал соглашение с Подгорновым С.В. о расторжении предварительного договора, стороны расторгли предварительный договор купли-продажи от 4 февраля 2016 г. и продавец возвратил покупателю полученный им задаток в размере 50 000 руб.

Денежные средства перечислены на счёт покупателя в установленный соглашением срок.

Разрешая спор, суд установил, что Кондра Д.С., являясь представителем Анаева З.С. на основании нотариальной доверенности, не обладал полномочиями на заключение соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи от 14 апреля 2016 г., а также не имел права его подписывать, при этом покупатель Анаев З.С. намерения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 4 февраля 2016 г. не имел, от заключения основного договора не отказывался.

С учётом изложенного суд исковые требования Анаева З.С. удовлетворил, признав незаконным соглашение о расторжении договора купли-продажи от 14 апреля 2016 г. и взыскав с Подгорнова С.В. двойную сумму задатка в размере 50 000 руб.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции, проверявшим законность решения суда первой инстанции, нарушены нормы действующего законодательства и согласиться с его выводами нельзя по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращён (п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При рассмотрении настоящего дела юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, являлось определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора. Данное обстоятельство судом установлено не было.

Суд первой инстанции пришёл к выводу, с которым согласилась судебная коллегия краевого суда, что подписание Подгорновым С.В. соглашения о расторжении предварительного договора при установлении отсутствия на то воли Анаева З.С. свидетельствует о том, что стороной, ответственной за неисполнение обязательства, является ответчик.

Между тем, исходя из положений действующего гражданского законодательства, лицо, ответственное за неисполнение обязательства, не тождественно лицу, инициировавшему прекращение обязательства.

В соглашении от 14 апреля 2016 г. указано, что предварительный договор от 4 февраля 2016 г. расторгается по обоюдному согласию сторон (л.д. 12). Кондра Д.С. действовал от имени Анаева З.С. на основании нотариально удостоверенной доверенности (л.д. 10-11).

То обстоятельство, что указанное соглашение от имени покупателя квартиры подписано его представителем, не имеющим на это соответствующих полномочий, само по себе не подтверждает того, что предварительный договор расторгнут покупателем по вине продавца.

Таким образом, соглашение о расторжении предварительного договора не является доказательством, подтверждающим неисполнение обязательства по вине Подгорнова С.В. Иных доказательств материалы дела не содержат, суд в нарушение требований ст. 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации их не собирал, не исследовал и не выносил на обсуждение.

Признав недействительным соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи, суд также не исследовал вопрос о судьбе данного договора: является он продолжающим своё действие либо прекратившим его. Однако только в зависимости от установления названных обстоятельств возможно разрешение вопроса о возможности взыскания задатка, возникающей в связи с прекращением обязательства по причине отказа одной из сторон от его исполнения.

Не дана судом оценка и тому обстоятельству, что соглашение о расторжении договора, которое оспаривал Анаев З.С., было подписано 14 апреля 2016 г., между тем, предварительный договор заключался на срок до 4 апреля 2016 г.

Кроме того, как следует из резолютивной части решения, судом с Подгорнова С.В. в пользу Анаева З.С. взыскана двойная сумма задатка в размере 50 000 руб., тогда как двойная сумма задатка составляет 100 000 руб.

Обоснования размера взысканной суммы решение суда в нарушение ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не содержит.

Нарушения, допущенные при постановлении решения суда первой инстанции, судом апелляционной инстанции, проверявшим его законность, не устранены, это нарушение норм процессуального права является существенным и непреодолимым и может быть исправлено только посредством отмены апелляционного определения.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает нужным направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 апреля 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Горшков В.В.
Судьи Гетман Е.С.
Романовский С.В.

Обзор документа

ГК РФ закрепляет правила возврата задатка при неисполнении договора.

Относительно применения этих правил в ситуации, когда стороны, подписавшие предварительный договор, расторгают его (т. е. не заключают основную сделку), СК по гражданским делам ВС РФ разъяснила следующее.

В таком случае юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основной сделки.

Читайте также  Рента что это такое в недвижимости?

При этом надо учитывать, что лицо, ответственное за неисполнение обязательства, не тождественно тому, кто инициировал прекращение обязательства.

Как отказаться от предварительного договора, чтобы не платить задаток?

Мы продаем квартиру. Риелтор нашла покупателей, которые хотят купить ее в ипотеку без первоначального взноса.

Покупатели попросили нас завысить цену квартиры для банка. Мы подписали предварительный договор с условием, что квартиру мы продаем по цене 2 050 000 Р , но для банка укажем стоимость 2 400 000 Р . Потом мы прочли вашу статью о сущности ипотеки без первого взноса, испугались и теперь не знаем, как выйти из положения.

Мы не хотим участвовать в мошеннической сделке. По сути, риелторы воспользовались нашим незнанием и заговорили нам зубы. Я понимаю, что это звучит по-детски, это не аргумент и наши подписи уже стоят на договоре о задатке.

Подскажите, возможно ли как-то разорвать сделку, но не платить задаток в двойном размере покупателю?

Как и в какой срок можно признать этот договор недействительным по внешним обстоятельствам? То есть не по нашей вине и не по вине покупателей, а по вине риелторов, например, которые предложили нам мошенническую сделку.

Вы можете в любой момент отказаться от исполнения договора, нарушающего закон, и не потерять деньги.

Договоры составляются для того, чтобы в случае неисполнения их условий в добровольном порядке можно было бы потребовать их исполнения через суд. Но суд не встанет на сторону тех, кто хочет получить деньги незаконно. Поэтому ваше право не продавать квартиру суд защитит, а право этих покупателей на двойной задаток — нет.

Но вернуть полученные деньги вам нужно как можно скорее.

От исполнения мошеннического договора можно просто отказаться

В предварительном договоре указывают, на каких условиях в будущем будет заключен основной договор.

Если вы согласовали существенные условия договора — какая квартира и за какую цену продается, — значит, ни покупатель, ни вы уже не сможете изменить их в одностороннем порядке. Вы можете договориться и подписать договор купли-продажи на новых условиях, с указанием той стоимости квартиры, за которую вы ее на самом деле продаете, но это будет уже совсем новый, не связанный с предварительным договор. А исполнить этот текущий договор с завышенной стоимостью квартиры вы не сможете, потому что таким образом станете соучастниками мошенничества.

Действия в обход закона с противоправной целью не допускаются. Суд отказывает в защите прав, приобретенных в результате таких действий. Пострадавшие от таких действий вправе требовать возмещения убытков.

Завышая стоимость квартиры для ипотеки, вы обманываете банк. Это, вообще-то, преступление. Если вы откажетесь участвовать в преступлении, ни покупатели, ни риелтор не смогут вас заставить: суд не встанет на их сторону и не будет защищать их право на получение исполнения по договору.

Последствия недействительности договора

Договор, нарушающий закон, можно оспорить. Если этот договор дополнительно нарушает чьи-то права, он считается ничтожным изначально.

Получается, что ваш договор о совместном обмане банка ничтожен. Дополнительно признавать его недействительным не нужно.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может заявить как покупатель, так и продавец.

У недействительной сделки нет никаких юридических последствий. Обе стороны обязаны вернуть друг другу полученные деньги, документы, используемую недвижимость.

У покупателя есть право требовать назад деньги у продавца в течение 3 лет. Именно поэтому вам важно вернуть задаток как можно быстрее и искать новых покупателей.

Ни в коем случае не соглашайтесь на такие схемы, иначе можете потерять квартиру. Расскажу случай из судебной практики. Год назад в Тюмени женщина потеряла квартиру стоимостью 34 миллиона рублей, потому что ранее решила помочь дочери и зятю, обманув банк.

В 2013 году зять решил заняться бизнесом, но денег у него не было. Он уговорил тещу формально продать ему квартиру: она написала расписку о получении первоначального взноса за квартиру в размере 11 миллионов рублей, остаток попросили в кредит у банка. Ипотеку одобрили и выдали 19 миллионов рублей, потому что, хотя «продавали» будто бы за 30 миллионов, рыночная стоимость квартиры была 34 миллиона.

Банк перечислил теще деньги, та отдала их зятю. Но бизнес не удался. Началось рассмотрение дела о банкротстве зятя, а позднее его убили. Квартиру забрали за долги и выставили на торги всего за 25 миллионов рублей. Так теща осталась без квартиры и без денег.

Мы не знаем, продали ли в итоге квартиру. Если продали — из ее стоимости погасят долги перед банком и другими кредиторами, а остаток отдадут наследникам. Но такая дорогая квартира неликвидна, поэтому наверняка на торгах ее стоимость сильно снизили, а значит, шансов у родственников на получение хоть каких-то денег нет.

Двойной задаток возвращать не надо

Задаток — денежная гарантия исполнения материальных обязательств или заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соглашение о задатке должно быть письменным.

Задаток возвращается, если нельзя исполнить обеспеченное им обязательство.

Очевидно, что в вашем случае нельзя исполнить обязательство по заключению договора купли-продажи. В этом случае штрафных санкций с возвратом двойной суммы задатка нет. Вы должны вернуть полученные деньги в том же размере.

При возврате необходимо составить расписку. Ваш бывший покупатель, с которым вы подписали незаконный предварительный договор и которому вы сами выдали расписку в получении денег, должен написать точно такую же расписку о том, что он получил от вас деньги. Надо указать сумму, дату, подпись, ФИО обеих сторон.

Важно не затягивать с возвратом денег. Если покупатели не захотят их забирать, рекомендую перечислить их переводом на банковскую карту по номеру телефона или почтовым переводом по адресу регистрации с обязательным указанием назначения платежа: возврат такого-то задатка, полученного тогда-то.

Пока между вами не подписан договор купли-продажи квартиры и документы в банк не направлены, преступление еще не совершено. Покупатели могут отказаться от своих нечестных намерений и не настаивать на согласованной схеме, но по окончании срока, в который вы договорились заключить договор, пойти в суд и потребовать с вас не только сумму задатка, но и проценты за пользование чужими денежными средствами.

В суде покупатели могут сказать, что не думали, что их схема незаконна, а когда поняли это, не смогли допроситься от вас возврата денег. На самом деле они могут сказать все что угодно, потому что правовая сущность ситуации такова: у вас лежат деньги покупателей, и в обмен на эти деньги вы им ничего не предоставили, значит, незаконно ими пользуетесь.

На двойной задаток у них прав нет, но за незаконное удержание денежных средств подлежат уплате проценты по ключевой ставке Банка России. Сейчас ее размер — 7,75% годовых. Избежать неприятностей можно только возвратом задатка.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Спасибо тибе деточка за статью,надеюсь справедливость восторжествует,казнить нельзя,помиловать!

Подскажите пожалуйста, ситация такова:
Я продавец долей своей и своей несовершеннолетней дочкой вместе со третьей содольщиком подписали предварительный договор. А сейчас так складываются обстоятельства, что мы не можем продавать нашу долю.
Была фраза в нашем договоре «

часть стоимости Объекта в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей «Покупатель» оплачивает «Продавцам» за счет собственных средств, при подписании данного договора в качестве задатка в доказательство намерения заключения «Покупателем» Основного договора и в обеспечение его исполнения;»
Вопрос такой: 1. влечет ли не выход на основной договор к.-пр. для нас обязательно вернуть уже двойной задаток?
2. Могу ли я сослаться в уведомление, и отправить его покупателю уже сейчас вместе с денежным переводом суммы задатка , до истечения срока ПДКП , на тяжелую жизненную ситуацию и не возможностью приобрести мне и дочке альтернативное жильё ( ст 37 гк через опеку больше площади).
3. Плюс покупатель наша ипотечница, оказывается третьему содольщику обязательно надо выписаться до сделки, и ф9 должна уже быть без лиц, заренистрированных на момент приватизации-в ПДКП выписка стояла после подписания основого ДКП.

Эта статья точь в точь обомне, и цена квартиры такая же,и всё слово в слово как у меня,реэлтор язык у него подвешен заболтал так что и не поняла как подписала всё что подсунул,и розписку задатка и предварительное соглашение что квартиру покупают за 2050тыс но 350тыс я напишу розписку что якобы она мне уже дала потом приплюсовал ещё 60тыс итого вышло 2460.Когда деньги получу отдам ей наличкой 60тыс.И предварительный договор подписала.А когда спросила почему сумма 2460 он говорит у неё нет первоначального взноса,Но вы не переживайте счас все так делают!счас банки сами тихонько по секрету советуют так делать.Подписала 20числа и задаток 20тыс.дали они мне.Пришла домой думаю дай почитаю что это такое ипотека с завышением,мамочки мои а это оказывается мошенничество159ст.сговор групы лиц и за это 3г.тюрьмы и 120тыс или 200т штраф.Я к одному юристу на платную консультацию к другому и все сказали что да это не законно.Давление под 200, ноги болят по квартире ходить не могу бегаю по юристам,звоню ему всё договор розторгаю забирайте свои деньги и пошли вы лесом,он опять уговаривает но согласился назначил встречу с покупателем на 23число,пришла и что он мне говорит?а теперь с вас двойной задаток это раз и мы вам ещё соточку накинем за моральный вред,вы лишили человека мечты,вы счас пойдёте в квартиру а она на сьёмную пойдёт,розпечатал договор розторжения,деньги я вернула под розписку но там написано что в течении 7дней должна принести ещё 20тыс.Сказал если не принесу то подадут с покупательницей в суд идолжна буду 120тыс.Сколько слёз уже вылилось из за своей же тупости,ищу информацию везде, зрение уже от планшета садится,плюс видать стрес,и что самое интересное!я незнаю даже его фамилии,зовут Александр агенство ,,метражи,,г.сургут Нигде не стоит ни одна его подпись,вот как СВОДНИКИ на лохах зарабатывают деньги,посмотрела такое здание представительное,сам в галстуке,преодетый,золотые часы,а как говорит!мёртвого уболтает.И сработала фраза счас все так делают!Ну думаю в агенстве дураков не держат это же наверно юристы,знают что делают всё согласно букве закона,а оказывается это быдло вцепилось в эту покупательницу потому что 60тыс. она ему заплатит если сделка пройдёт,и мне по тел.говорил что если всё пройдёт то вы мне тоже должны будете 40тыс.я вам скидку сделаю как для пенсионерки.Спасибо люди добрые за статью немного успокоили,а то 3,4 дня света белого не видела от слёз.людмила степановна( сургут)

Читайте также  Договор мены недвижимости налоговые последствия

Верховный суд объяснил, придется ли платить за неисполнение предварительного договора

Татьяна Лабина* и ООО «Эм-Си Баухеми» заключили предварительный договор, что Лабина продаст свою долю в ООО «НьюКо» за 170 млн руб. Эта компания владеет недвижимостью в Подмосковье. «Эм-Си Баухеми» обязалось заплатить 17 млн руб. в качестве обеспечения исполнения будущей сделки. В соглашении стороны указали, что если компания расторгнет предварительный договор без уважительных причин, то она не вправе требовать от продавца возврата обеспечения.

Позже ООО «Эм-Си Баухеми» сообщило, что соглашение расторгает. Компания пояснила, что некие обстоятельства мешают ей выполнить свои обязательства.

Учредитель «НьюКо» Лабина обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованием взыскать с компании 17 млн руб. и 4,3 млн руб. за пользование чужими денежными средствами. Она полагала, что расторжение соглашения не освобождает компанию от выплаты обеспечения, потому что такая обязанность возникла до момента расторжения. Кроме того, общество расторгло договор без уважительных причин, потому что не предоставило доказательств обратного. Суд согласился с доводами Лабиной и ее требования удовлетворил (дело № А56-14273/2018).

13-й ААС и Арбитражный суд Северо-Западного округа не согласились с первой инстанцией. Суды пришли к выводу, что компенсация ни по договору, ни по закону продавцу не положена. В п. 8.5 соглашения стороны закрепили, что Лабина вправе удержать перечисленную покупателем сумму обеспечения в случае немотивированного отказа компании от договора. Но у покупателя нет обязанности выплатить ее в счет компенсации за отказ. Суды отметили, что «Эм-Си Баухеми» объяснило причины расторжения.

Лабина обратилась в Верховный суд, который принял жалобу к рассмотрению. 4 июня 2020 года суд определил оставить в силе решения апелляции и кассации (№ 307-ЭС19-18281).

ВС согласился с аргументами апелляционного и окружного судов. Также ВС сослался на п. 15 Постановления Пленума Верховного суда от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении». В нём сказано, что установить обязанность по выплате денежной суммы за отказ от договора нельзя, если право на отказ предусмотрено императивной нормой или возникает из-за нарушения другой стороной обязательства.

Из материалов дела следует, что стороны расторгли преддоговорное соглашение на основании уведомления общества. При этом обеспечение не заплатили в период действия предварительного договора, указал ВС. Он отметил, что в уведомлении компания указала мотивы отказа от соглашения.

Экспертное мнение

«Оценить правомерность отказа ответчика от соглашения невозможно без материалов дела, поскольку ни один судебный акт не содержит обоснования выводов, – говорит Роман Речкин, старший партнёр INTELLECT . – Арбитражный суд первой инстанции прямо указал, что ответчик отказался от соглашения «немотивированно», а апелляция и кассация пришли к противоположному решению. Но что это за мотивы, так никто и не сказал». В частности, туманное и непоследовательное само определение ВС, считает советник ЮФ Авелан Павел Шефас: «Суд приводит позицию о том, что нельзя установить плату за отказ от договора, если это закреплено императивной нормой. Что это за норма для сторон предварительного договора или договора купли-продажи? Также ВС приходит к выводу, что отказ от договора был мотивирован. Если это так, то все остальные рассуждения ВС совершенно лишние, ведь факты кассация не устанавливает». А у партнера VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа Экологическое право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Банкротство (включая споры) 2 место По выручке 3 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 8 место По количеству юристов Профайл компании × Игоря Чумаченко акт ВС вопросов не вызывает. «Определение правильное и обоснованное (пусть и краткое)», – считает юрист. Эксперт полагает, что апелляция детально исследовала обстоятельства дела, квалифицировала соглашение как предварительное.

Речкин опасается, что выводы вышестоящих судов поощрят недобросовестное поведение должника, который не исполнил обязательство по внесению задатка. Получается, что он ничего не должен после отказа от договора. Но Алексей Наумов из Delcredere Delcredere Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) Профайл компании × противоположного мнения. «В определении нет выводов, которые бы поощряли злоупотребление односторонним отказом от договора», – заключает адвокат.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Пoкyпaтeль кyпил двyшкy в цeнтpe. Нaчaл peмoнт и зa лиcтoм гипcoкapтoнa oбнapyжил oгpoмнyю тpeщинy в нecyщeй cтeнe.

B этoй cтaтьe paccмoтpим кaк pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe гoc. peгиcтpaции и чтo дeлaть, ecли aннyлиpoвaть cдeлкy нeвoзмoжнo.

Двe cтaтьи ГК PФ oбъяcняют, чтo дeлaть, ecли пoкyпaтeль oбнapyжил в квapтиpe cкpытый изъян.

469 ГК PФ. Кaчecтвo тoвapa
Дoгoвop pacтopгaть нe нyжнo. Пpoдaвeц oплaчивaeт peмoнт квapтиpы или cнижaeт cтoимocть жилья.

Cтaтью пpимeняют в cлyчae, кoгдa изъян мoжнo ycтpaнить. Ecли тpeщинy нe зaлaтaть, a нecyщaя cтeнa oбвaливaeтcя, cyдья впpaвe aннyлиpoвaть cдeлкy.

Cтaтья 557 п. 2. Пocлeдcтвия пepeдaчи нeдвижимocти
Пoкyпaтeль имeeт пpaвo pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пoтpeбoвaть y пpoдaвцa вepнyть дeньги.

Cтaтью пpимeняют в иcключитeльныx cлyчaяx: кoгдa изъян oпaceн для жильцoв квapтиpы или eгo cлoжнo ycтpaнить.

Moжнo ли oтмeнить cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe peгиcтpaции

Moжнo, — ecли coблюдeны ycлoвия:

1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.

2. Уcтpaнить или oтpeмoнтиpoвaть изъян нeвoзмoжнo
Экcпepты peшaют, мoжнo ли oтpeмoнтиpoвaть квapтиpy. Ecли зaлaтaть тpeщинy нeвoзмoжнo или cтoимocть peмoнтa вышe пoлoвины цeны зa квapтиpy, cyд мoжeт pacтopгнyть дoгoвop.

3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.

Moжнo ли pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы чepeз гoд

3aкoн пoзвoляeт pacтopгнyть дoгoвop и вepнyть дeньги зa квapтиpy eщe 3 гoдa пocлe пoкyпки.

Нa дeлe — yжe чepeз нecкoлькo нeдeль пpoдaвeц тpaтит дeньги нa нoвый дoм, oбyчeниe в BУ3e или ceмeйный oтпycк. Пoтoмy oткaзывaeтcя pacтopгнyть дoгoвop, и вce нyжнo peшaть чepeз cyд.

Pacтopгaть дoгoвop, ecли пpoдaвцy зaвeдoмo нeчeм плaтить – oпacный вapиaнт для пoкyпaтeля

Пocлe cyдa квapтиpy вepнyт бывшeмy влaдeльцy, a вoзвpaтa дeнeг зa жильe пpидeтcя ждaть дoлгo. Coкpaтить yбытки пoлyчитcя, ecли выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy.

Moжeт ли пoкyпaтeль квapтиpы pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи в дpyгиx cлyчaяx

Ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти пpoпиcaны в cт. 450 ГК PФ:

  1. Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
  2. Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
  3. Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.

Moжeт ли пpoдaвeц pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы

Пpoдaвeц имeeт пpaвo oбpaтитьcя в cyд, ecли пoкyпaтeль oткaзывaeтcя плaтить зa квapтиpy.

Ecли пpoдaвeц выигpaeт дeлo, cyдья oбяжeт пoкyпaтeля выплaтить пoлнyю cтoимocть квapтиpы — или pacтopгнeт дoгoвop, ecли пoкyпaтeлю нeчeм плaтить.

Кaк пoдгoтoвитьcя к пoдaчe иcкa

Bыcлaть пиcьмeннyю пpeтeнзию пpoдaвцy
Пpeтeнзию c пpocьбoй pacтopгнyть дoгoвop нaпpaвляют пpoдaвцy зaкaзным пиcьмoм. Ecли peшили пepeдaть пpeтeнзию личнo в pyки, нyжнo дoпoлнитeльнo cocтaвить pacпиcкy o пoлyчeнии.

Пoчтoвoe yвeдoмлeниe или pacпиcкy coxpaняют дo cyдa. Иcк мoжнo пoдaвaть чepeз 30 днeй пocлe пoлyчeния пpeтeнзии. Ecли пpoдaвeц пpиcылaeт пиcьмeнный oткaз, иcк пoдaют cpaзy.

Пoдгoтoвить дoкyмeнты для cyдa
Нeзaвиcимыe oцeнщики гoтoвят oтчeт o мacштaбax изъянa, гдe yкaзывaют диaмeтp пpoбoины в cтeнe или плoщaдь пpoгнившeгo пoлa.

К дoкyмeнтaм пoдкpeпляют фoтoгpaфии изъянa и пepeдaют cyдy. Нa cлyчaй aпeлляции нyжнo зaпpocить в экcпepтнoм бюpo дyбликaт дoкyмeнтoв или зaвepить кoпии y нoтapиyca.

Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe
B иcкe пpoпиcывaют, чтo xoтят нe тoлькo pacтopгнyть дoгoвop, нo и вepнyть oплaтy зa квapтиpy. Пpoдaвeц нe oбязaн вoзвpaщaть дeньги, ecли cyд пocтaнoвил тoлькo pacтopгнyть дoгoвop. Чтoбы пoлyчить oплaтy, нyжнo пoдaть втopoй иcк c тpeбoвaниeм вepнyть дeньги.

Иcк oфopмляют в двyx экзeмпляpax или дeлaют кoпию. Oдин экзeмпляp пepeдaют в cyд, a втopoй oтпpaвляют пpoдaвцy квapтиpы.

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Покупка жилья сопровождается оформлением ряда документов. Часть из них обязательна, например, непосредственно купчая, без которой не произойдет смены собственника. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) не относится к числу требуемых законодательно бумаг, но часто упрощает и упорядочивает заключение сделки, защищая интересы подписывающих его сторон. Что это, как оформляется и какие обязанности предусматривает — читайте далее в статье.

Читайте также  Условия рассрочки на недвижимость

Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора

Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.

С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.

Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.

Виды ПДКП

Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.

Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.

Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.

Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.

Нюансы оформления

Законодательство определяет единственное существенное условие предварительного договора, без которого он не будет иметь силы, — это предмет соглашения. Все остальные сведения вносятся по желанию сторон. Раньше обязательным пунктом была стоимость недвижимости, но с 2015 года цену сделки можно не прописывать.

В предмете договора указывают полное описание недвижимости, по которой проходит сделка, — оно должно позволять точно установить объект. Для этого уточняют адрес, этаж, метраж, количество помещений и собственников. Также вписывают кадастровый номер и на каком основании возникло право собственности у продавца.

Несмотря на то, что обязательный пункт всего один, предварительный договор позволяет зафиксировать разные условия и защитить интересы продавца и покупателя. Теперь подробнее о том, что нужно учитывать при оформлении ПДКП.

Форма предварительного договора. Она должна совпадать с формой самого договора — обычный письменный вариант или с удостоверением от нотариуса. Заверить документ нотариально обязательно только в некоторых случаях, например, при продаже доли в недвижимости.

Сумма сделки. Чтобы избежать споров по поводу стоимости жилплощади при заключении основного договора, в ПДКП стоит включить цену квартиры и обозначить сумму, которая передается в качестве задатка или аванса.

Сроки. Четко прописанная дата заключения основного договора поможет не затягивать сделку; если факт купли-продажи зависит от личных факторов одной из сторон, вместо срока можно указать эти обстоятельства.

Штрафы. В случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по преддоговору, будет полезно прописать в нем штрафные санкции и расписать, у кого и в каком размере остается аванс или задаток. Обычно аванс просто возвращается покупателю, с задатком ситуация другая: при отказе продавца он возвращается покупателю в двойном размере; при отказе покупателя — остается у продавца.

Интересы третьих лиц. Иногда при сделке с недвижимостью затрагиваются интересы третьих лиц, которые могут иметь право на собственность или на пользование квартирой. Покупателю бывает непросто выяснить достоверную информацию такого характера, поэтому в преддоговоре лучше указать, что продавец обязан предоставить жилье, которое свободно от подобных притязаний. Этот момент актуален на вторичном рынке.

Срок освобождения жилья. Помимо времени заключения основного договора в ПДКП полезно обозначить даты фактической передачи помещения и снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц. Переезд, как и выписка и из жилья, занимает не один день, поэтому важно продумать эти условия.

Порядок расчетов. Заключение ПДКП не предусматривает передачи полной суммы за недвижимость и даже большей ее части — с юридической точки зрения это нарушение и предварительный договор могут признать основным. Тем не менее, порядок расчета между продавцом и покупателем нужно зафиксировать.

Жизненные ситуации бывают разные, поэтому стоит отразить форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжению договора по инициативе одной из сторон без штрафных санкций и судебных разбирательств.

Риски

Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.

Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.

Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.

Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.

Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.

С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре. Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу. Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.

Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест. Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре. Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.

Основания для расторжения

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

  • у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
  • если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
  • если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
  • если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
  • когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Возможны другие ситуации, но без веской причины расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. Чтобы максимально упростить возможную процедуру расторжения и сохранить время и нервы, все потенциальные ситуации лучше прописать в ПДКП, расписав штрафы и компенсации.

Так как покупатель выступает менее защищенным, в предварительном договоре стоит акцентировать внимание на расторжении ПДКП без штрафных санкций в ситуациях, которые от него не зависят. Это может быть отказ банка в предоставлении ипотеки, необходимость получения дополнительных документов (узаконивание перепланировки или разрешение органов опеки) или невозможность покупки из-за ошибки в документах или отсутствии разрешений, а также обнаружение обременения по квартире.

Предварительный договор — не обязательный документ с точки зрения законодательства и не дает гарантирует покупку квартиры. При этом он способен защитить интересы покупателя и продавца, если обговорить и прописать условия сделки максимально подробно и четко. Если остались вопросы или сомнения — специалисты АН «Трансферт» объяснят, что дает предварительный договор купли-продажи. Обращайтесь!

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: