Виды сделок с недвижимостью по титульному страхованию - TVOI-NOVOSTROI.RU

Виды сделок с недвижимостью по титульному страхованию

Титульное страхование недвижимости – что это?

Вы недавно купили квартиру на вторичном рынке, но вдруг выяснилось, что она была приватизирована с нарушениями, и суд лишил вас права собственности. К счастью, вы заранее оформили страхование титула и можете вернуть потерянные средства. Рассказываем, в каких случаях нужно оформлять такой вид страхования и что он дает?

Что такое титульное страхование?

Страхование титула – это способ защиты от утраты права собственности на недвижимое имущество. В отличие от других видов страхования (например, страхования объекта недвижимости, жизни и здоровья), защита предоставляется не от ситуации, которая может произойти в будущем, а от события, которое уже произошло, но еще не проявилось.

Чаще всего титульное страхование оберегает от наследников или скрытых собственников, о которых не было известно на момент покупки недвижимости. Такие собственники еще в течение многих лет после совершения сделки могут претендовать на восстановление статуса собственника. Для этого им достаточно обратиться в суд. Если это произойдет, покупатель будет абсолютно бессилен что-либо сделать, если конечно он своевременно не оформил страхование титула.

В этом случае страховая компания компенсирует сумма, которую предусматривает договор страхования.

Кто такие скрытые собственники?

Обычно при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости есть две стороны – покупатель и продавец, который является владельцем. Его права подтверждаются могут подтверждаться полным набором документов, включая выписку из ЕГРН. Но вполне возможна ситуация, при которой выяснится, что при оформлении собственности были нарушены права третьих лиц.

Классический пример скрытых собственников – наследники, которые по объективным причинам не знали о том, что им полагается имущество. Если их права были нарушены, они могут подать иск в суд в течение 10 лет со дня смерти собственника.

Другая распространенная ситуация связана с продажей недвижимости, приобретенной в браке. Даже если супруг по документам не значится в качестве собственника, он все равно имеет право на жилье. Подав иск в суд, он может вернуть себе право на причитающуюся долю в квартире или доме. В этом случае любые сделки, которые были проведены с недвижимостью до судебного решения, будут признаны недействительными.

Наконец, скрытыми собственниками также могут оказаться несовершеннолетние дети, имеющие право на долю в собственности на квартиру. Оно может возникнуть, если родители использовали при покупке жилья средства материнского капитала, но не оформили долю в собственности ребенку.

На какую недвижимость можно оформить титульное страхование?

Титульное страхование можно оформить на любую разновидность недвижимости, в том числе на квартиру, дом, земельный участок или нежилые помещения.

Что нужно для оформления страховки?

Все зависит от того, каким образом приобретается недвижимость. Если покупка происходит с помощью ипотеки приобрести полис можно при обращении в банк. В случае, если жилье приобретается без привлечения банковских средств, придется отдельно обратиться в страховую компанию.

Точный список документов, необходимый для оформления такой разновидности страхования могут отличаться в зависимости от конкретной ситуации, но, как правило, они включают выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, поэтажный план и экспликацию, медицинские справки из психоневрологического диспансера о здоровье всех участников сделки, а также заключение органов опеки (если долю на квартиру имели несовершеннолетние).

Обязательно ли страхование титула при ипотеке?

При оформлении ипотеки обязательным является только страхование приобретаемого объекта недвижимости. Остальные виды страхования добровольны. Если вы не откажетесь от страхования титула банк не откажет в выдаче кредита, но он может посчитать вас более рискованным клиентом увеличить ставку по кредиту. Как правило, такого рода условия применяются банками только при покупке дома или квартиры на вторичном рынке, когда существует реальная опасность утраты титула. При оформлении ипотеки на новостройки страхование титула применяется достаточно редко. Здесь страховым случаем могут стать действия недобросовестного застройщика, например, попытка продать одну квартиру нескольким покупателям. На практике с распространением электронных сделок с недвижимостью и при достаточно высокой степени контроля, такие ситуации фактически исключены.

От чего защищает титульное страхование?

Страхование титула защищает от потери денежных средств при признании сделки купли-продажи недействительной и утрате права собственности на недвижимость. В этом случае человек получает денежную компенсацию от страховой компании, которая причитается ему по договору (может быть равна или больше стоимости квартиры).
Полис не предотвратит потерю квартиры, но по крайней мере он убережет от потери денежных средств и позволит приобрести новую недвижимость.

Сколько стоит титульное страхование?

Стоимость страхования титула зависит от рыночной цены недвижимости. Она может варьироваться в зависимости от различных обстоятельств, которые страховая компания посчитает весомыми, например, наличие сделок с квартирой в прошлом, состав собственников, основания вступления в право собственности предыдущих владельцев.

В среднем полиса может стоить от 0,3 до 1% от цены объекта недвижимости.

Что не является страховым случаем?

При титульном страховании компенсация не выплачивается, если потеря права собственности произошла в результате конфискации или ареста жилья. Также такой вид страховки не защищает от случаев, при которых недвижимость пришла в негодность или аварийное состояние по причине пожара, затопления или чрезвычайной ситуации. Для подобных целей существуют отдельные виды страхования.

Наконец, титульное страхование неприменимо, когда собственник теряет квартиру из-за отсутствия платежей по ипотеке.

Какие выплаты можно получить?

Сумма выплаты при наступлении страхового случая фиксируется в договоре страхования. Как правило она равна рыночной стоимости жилья на день заключения контракта со страховой компанией. Но в различных организациях условия могут отличаться.

Выплата чаще всего поступает в течение двух недель с момента судебного решения.

На какой срок оформляется страхование титула?

Обычно договор страхования титула заключается на срок не более трех лет. После этого периода в случае необходимости он может быть продлен.

Что делать, если наступил страховой случай?

Обратиться в страховую компанию необходимо до начала судебного разбирательства сразу же после получения претензии от третьих лиц. После этого менеджеры примут решение о том, является ли сложившаяся ситуация страховым случаем и проинструктируют относительно дальнейших действий.

Участвует ли страховая компания в судебном процессе?

Да, страховая компания обязательно участвует в судебном процессе в качестве стороны. Она представляет свои интересы, но по сути выступает на стороне ответчика, потому что заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности своего клиента.

Что будет с недвижимостью?

Все зависит от решения, которое принимает суд. Он может оставить недвижимость в собственности ответчика полностью или частично. В этом случае страховая компания не назначит выплату.

Альтернативным вариантом является признание предшествовавшей разбирательству сделки недействительной. Тогда клиент получит от страховой компании выплату, а недвижимость перейдет к новому владельцу.

Не исключено, что страховая компания продолжит участие в судебных тяжбах, но это уже не отразится на компенсации.

В каких случаях имеет смысл оформить титульное страхование?

Оформлять страхование титула имеет смысл, если вы приобретаете жилье на вторичном рынке (в особенности, если вы делаете это с помощью ипотеки). Перед покупкой квартиры следует внимательно изучить документы, на основании которых продавец получил ее в собственность. Если она получена в наследство или приобретена во время брака, стоит насторожиться. Если вы все же готовы рискнуть, лучше рассмотреть возможность оформления страховки для того, чтобы в будущем обезопасить от риска утраты принадлежащих вам объектов недвижимого имущества.

​Что такое титульное страхование

Страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности (страхование титула) является одним из самых спорных видов страхования. На различных форумах можно найти диаметрально противоположные мнения. Кто-то считает, что данный вид страхования гарантирует финансовую защиту при покупке недвижимости. Другие, наоборот, утверждают, будто российские страховщики составляют документацию таким образом, что ни один возможный случай покрываться не будет. Что такое титульное страхование и на что обратить внимание при ознакомлении с его правилами?

Риски титульного страхования

Определение титульного страхования в законодательстве отсутствует. В общем смысле под данным термином подразумевается риск утраты добросовестным приобретателем застрахованного объекта недвижимости вследствие лишения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, на основании вступившего в законную силу решения суда, в том числе:

— вследствие признания недействительной сделки, в результате которой страхователь приобрел право собственности;

— вследствие истребования застрахованного объекта недвижимости из чужого незаконного владения (удовлетворения судом виндикационного иска), в том числе по причине признания недействительными каких-либо сделок, предшествовавших той сделке, в результате которой страхователь приобрел право собственности.

Согласно положениям Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной на основаниях, предусмотренных законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Исходя из судебной практики, связанной с прекращением права собственности на недвижимое имущество, среди основных рисков можно выделить:

— нарушение прав лиц, не являющихся сторонами сделки (несовершеннолетних детей, предыдущих владельцев, наследников);

— некорректная документация по объектам недвижимости (несовпадение сведений, указанных в правоустанавливающих и иных документах на объект недвижимости);

— установление факта мошенничества в последней или предыдущих сделках;

— признание недееспособным одного из участников сделки;

— совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или в результате злонамеренного соглашения сторон.

На основании статьи 167 ГК РФ в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное, а в случае невозможности возврата возместить его стоимость. Согласно статье 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года. А в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, максимальный срок исковой давности составляет до десяти лет со дня совершения сделки.

Читайте также  Лизинг недвижимости для ИП

Для рассмотрения вопроса о принятии какого-либо объекта на страхование сотрудники страховщика стараются подробно рассмотреть титульную историю объекта и самого продавца недвижимости. Но досконально проверить ранее оформленные сделки практически невозможно. Договор титульного страхования не является публичным, поэтому страховые компании могут отказать вам в страховании при наличии слишком высокого риска по объекту.

На что обратить внимание в титульном страховании

В теории титульное страхование выглядит как надежный инструмент, обеспечивающий покупателю недвижимости финансовую защиту. Но, к сожалению, на практике многие страховые компании для минимизации своих убытков составляют правила страхования таким образом, что самые вероятные страховые случаи договором не покрываются. Если вы решили застраховать титул по приобретаемой недвижимости, необходимо очень тщательно подойти к выбору страховщика и внимательно изучить страховую документацию.

Первое, и самое основное, на что следует обратить внимание, это наличие в договоре страхования факта признания страховым случаем удовлетворения судом виндикационного иска. Именно это можно назвать основным риском в титульном страховании. Виндикационный иск — это иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Если с имуществом было произведено несколько сделок, в результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда последнему владельцу имущества будет предъявлен виндикационный иск. Это случится, если во время проведения одной из сделок были нарушены права собственников. Виндикационный иск может быть предъявлен даже добросовестному приобретателю. Законный собственник может истребовать спорное имущество, в случаях, если имущество выбыло из владения помимо его воли. Часто в правилах страховщиков значится, что данный риск покрывается, только если это прямо указано в договоре. И такие компании по умолчанию его, естественно, в договор не вносят.

Также следует учесть, что все страховые компании вносят обязательное условие о добросовестности приобретателя. В законодательстве добросовестным приобретателем считается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Такое условие безусловно справедливо, но в некоторых случаях судом добросовестность может трактоваться своеобразно. Например признание судом приобретателя недобросовестным было одной из причин первоначального отказа в страховой выплате по нашумевшему делу семьи Чалаевых, чью историю освещали Банки.ру.

Также особое внимание следует уделить исключениям из страхового покрытия. Основным риском утраты права собственности при приобретении недвижимости, который практически невозможно отследить, является признание сделки недействительной по причине нарушения прав собственности третьих лиц в ранее совершенных сделках с недвижимостью. Страховщики стараются по возможности отгородить себя от этого риска и прописывают в договоре страхования исключение: случай не признается страховым, если он возник до заключения договора страхования, а последствия наступили в период действия договора (ретроспективное покрытие). На сегодняшний день сформировалась судебная практика, признающая данное исключение ничтожным.

В случае вынесения судом решения о недействительности сделки, суд обяжет лицо, выступающее продавцом по вашему договору купли-продажи, вернуть вам полученные денежные средства. Вероятность того, что другая сторона сделки добровольно захочет возвращать деньги, крайне мала. В случае отсутствия материальных благ, на которые в порядке исполнительного производства можно наложить арест для дальнейшей реализацией имущества на торгах, с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов от официальных доходов. Таким образом, возврат долга может затянуться на очень долгий срок. Поэтому стоит избегать в правилах страхования условий, что из суммы страхового возмещения удерживается сумма, которую согласно решению суда другие лица обязаны вернуть страхователю. Добросовестные страховые компании вносят условие, соответствующее норме ГК РФ о переходе к страховщику, осуществившему страховую выплату, права требования к лицу, ответственному за убытки. В таком случае при полной или частичной компенсации убытка другой стороной сделки, страхователь обязан вернуть соответствующую долю страхового возмещения страховщику.

Если вы смогли найти страховщика, которые предлагает вам приемлемые условия и намереваетесь заключить договор титульного страхования, стоит обратить внимание на срок. Максимальный срок, в течение которого может быть предъявлен виндикационный иск, в некоторых случаях составляет до 10 лет. Договор страхования лучше заключать именно на этот срок с ежегодной оплатой страховых взносов. Так как датой страхового случая является дата вступления в силу решение суда, а суды по спорной недвижимости могут длиться не один год, если на момент окончания однолетнего полиса будет известно о подаче иска, страховщик может просто отказать вам в пролонгации.

На сегодняшний день титульное страхование развито практически исключительно в рамках страхования при получении ипотечного кредита. Страховых компаний, занимающихся титульным страхованием незалоговой недвижимости – единицы. Если в случае отказа страховщика в выплате по ипотечной квартире на помощь страхователю может прийти банк, в случае «добровольного» страхования титула страхователю приходиться рассчитывать только на свои силы.

Отказом в страховом возмещении может послужить не только отсутствие случившегося события в перечне застрахованных рисков, но и невыполнение страхователем обязательств при наступлении страхового случая, предусмотренных правилами страхования. Или если страховая компания сочтет, что при оформлении договора клиент предоставил ложную информацию. Так как страховые случаи по данному виду страхования не являются массовыми, а сам продукт связан со многими юридическими тонкостями, то, как показывает практика, зачастую вопрос получения страхового возмещения решается только через суд.

Как застраховать сделку при покупке квартиры

При покупке квартиры всегда есть определенные риски. Вы можете попасть на мошенников или недвижимость может оказаться в залоге у банка, потому что предыдущий собственник был плохим плательщиком. Покупатели хотят гарантий и поэтому пользуются такой услугой, как страхование сделок при приобретении жилья. Она называется «титульное страхование». Мы составили инструкцию, как застраховать сделку купли-продажи и не остаться у разбитого корыта.

Титульное страхование

Сначала давайте разберемся в том, что такое титульное страхование и чем оно отличается от обычного. Это страхование самого права собственности на объект недвижимости при его покупке. Если при обычной страховке вы защищаете конкретно свое имущество от пожаров и стихийных бедствий. То титульное страхование дает вам гарантии, что, если вы перестанете быть собственником своей квартиры, вам возместят ее рыночную стоимость.

Важно! Страховой случай не наступит, если права собственности вы лишись по своей вине. Деньги вам вернут, в случае если квартиру продали мошенники или по решению суда.

Как застраховать сделку при покупке жилья?

Шаг 1. Находим квартиру, которую вы хотите приобрести. Подобрать подходящее жилье можно самостоятельно или обратиться к риелторам.

Сразу оговоримся, что под титульное страхование попадают не все объекты недвижимости. Застраховать сделку можно, если вы приобретаете:

  • квартиру на «вторичке», на новостройки этот вид страхования не распространяется;
  • любые жилые помещения: комнаты, квартиры, загородные дома;
  • участки земли, независимо от наличия построек на нем;
  • нежилые площади, застраховать можно целые заводы или отдельно цеха.

Шаг 2. Обсуждаем сделку с продавцом

Здесь можно сразу понять, перед вами обычный продавец или мошенник. На берегу предупредите собственника, что вы хотите составить договор титульного страхования. Если продавец соглашается, то все в порядке, поскольку платить за страховку – это обязанность покупателя. А если владелец недвижимости идет на попятную, скорее всего, у него были не очень хорошие планы по поводу вас и ваших денег. Поскольку никто не застрахован от встречи с мошенниками, которые продают, например, чужое жилье, а потом пропадают с деньгами. Либо сбывают квартиру обманным путем. Например, несколько собственников договорились между собой, один из них продал квартиру якобы без согласия другого. После этого «обманутый» собственник обращается в суд, и мошенники получают как квартиру, так и деньги.

Именно под такие ситуации и подходит титульное страхование. Кроме того, страховой случай может наступить, если сделку-купли продажи суд признал незаконной. Здесь может быть несколько причин:

  • вы купили квартиру у мужа, без согласия жены;
  • заключили сделку с недееспособным человеком;
  • вам продал недвижимость собственник, который на момент сделки не понимал последствий своих действий.

Во всех остальных ситуациях, случаи не будут считаться страховыми. Например, стихийные бедствия, от которых разрушился дом, пожар или затопление.

Шаг 3. Осмотрите квартиру и попросите документы, чтобы проверить чистоту намерений продавца

  • Паспорт продавца. Проверьте его и сравните затем с другими документами на недвижимость.
  • Технический паспорт. С помощью него вы сможете понять, была ли в квартире перепланировка. Она должна быть узаконена.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ покажет, кто прописан. Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то могут возникнуть сложности. Поскольку в «никуда» их выписать нельзя по закону.
  • Согласие супругов. Если продавец в браке, обязательно попросите письменное согласие его жены или мужа, чтобы потом не было проблем.
  • Выписка ЕГРН. Это один из важнейших документов. Он расскажет о квартире, о всех ее собственниках, а также есть ли на недвижимости какое-то обременение. Например, жилье может быть в ипотеке. Кроме того, выписка ЕГРН заменяет сегодня свидетельство на право собственности.

Важно! Выписку выдают на определенный срок. Поэтому для покупки квартиры нужны самые актуальные данные. Желательно заказать справку перед осмотром квартиры.

Читайте также  Порядок продажи недвижимости юридическим лицом

Вы можете сделать это без помощи продавца и самостоятельно проверить интересующий вас объект. Для экономии времени, воспользуйтесь сервисом ЕГРН.реестр. Внесите адрес квартиры или ее кадастровый номер и через полчаса получите готовый электронный документ. Таким образом вы убьёте двух зайцев: проверите квартиру и подготовите документы для страховой.

Кроме того, для страховой не забудьте подготовить еще и свой паспорт, чтобы они поняли, кто именно покупатель.

Шаг 4. Обращаемся к страховщикам и предоставить все документы

Специалисты страховой компании будут проводить собственную проверку. Если все в порядке, вас пригласят на заключение договора.

Шаг 5. Заключаем договор титульного страхования и оплачиваем полис

Важно! Перед тем, как подписать договор, внимательно изучите его. Страховые часто любят прописывать дополнительные условия. Если их не выполнить, то можно лишиться гарантий. Например, ограничить сроки обращения к страховщикам после наступления страхового случая.

В договоре также указывается сумма, которую вам возместят в случае наступления страхового случая. Ее размер не зависит от цифры, которая указана в договоре купли-продажи, но сумма должна быть равна рыночной стоимости жилья на момент выплат страховки. Но на практике выходит примерно на 5-10% ниже.

В среднем стоимость самого полиса страхования составляет примерно 0,3% от рыночной стоимости жилья. Но кроме этого она зависит от срока, на который будет застрахована квартира. Обычно первый год самый затратный. Чаще всего страховой договор заключают на три года. А также цена полиса зависит от вероятности наступления страховых случаев. Чем больше рисков, тем выше будет стоимость полиса.

Шаг 6. Заключаем договор купли продажи и оформляем право собственности

С этого момента договор титульного страхования начинает действовать. Выплаты денег, если наступает страховой случай, страховая производит в соответствии с договором. Свои деньги пострадавший покупатель может получить через один или три месяца после обращения в страховую. Либо после завершения судебного решения.

Что такое титульное страхование недвижимости? Зачем оно необходимо

Последние изменения: Январь 2021

Помимо заемщиков с ипотекой титульное страхование недвижимости интересует и обычных покупателей, заинтересованных в благополучном завершении сделки и переходе права на собственность без риска оспаривания или отмены договора третьей стороной или самим продавцом. О титульном страховании многие российские покупатели узнали при оформлении ипотеки. Поскольку банк требует гарантий по сделке, ее юридической чистоте, оформляя залогом приобретаемое жилье, пункт о титульном страховании является неотъемлемой частью условий ипотечной программы.

Титульное страхование недвижимости что это такое

Целью титульного страхования сделок с недвижимостью является обеспечение безопасного переоформления имущества на нового владельца, защита от оспаривания покупки и потери права на собственность. Иными словами, когда необходимо защитить полученное право на купленную недвижимость, оформляют страховку титула, выплатой по которой компенсируют потери от признания сделки недействительной.

Оформление этого вида страхования добровольное, если речь идет об обычной сделке покупки квартиры или дома. Если страхователем выступает ипотечный заемщик, покупка полиса является обязательным условием выдачи кредитных средств банком. Особенностью ипотечного страхования является невозможность отказа от услуг страховщика без штрафных последствий со стороны кредитора. Условиями договора с банком устанавливается право последнего повышать процентную ставку в случае отказа заемщика от титульной страховки.

Не все случаи утраты права на недвижимость подлежат страховой защите. В договоре должны быть указаны, какие именно риски покрывает титульная страховка, и какова процедура оформления выплаты.

Страховые риски

Чтобы иметь возможность использовать страховую защиту, необходимо разобраться в обстоятельствах, при которых она срабатывает. Чтобы получить компенсацию, признанная недействительной сделка должна быть совершена:

    с лицами, признанными недееспособными; без согласия второго супруга при продаже совместно нажитого имущества; при стечении тяжелых обстоятельствах, с признаками угрозы, обмана, кабальной сделки; с человеком, который не в состоянии оценить свои поступки; при нарушении положений закона и превышении полномочий со стороны, представляющей интересы собственника.

Когда договор с продавцом может быть аннулирован

Основанием для аннулирования договора купли-продажи станет решение суда, через подачу иска от заинтересованной стороны, если сделка:

    нарушила законы страны или утвержденные нормативные акты; прикрывает факт совершения иной формы сделки; не ведет к передаче прав на недвижимость; оформлена с человеком, не имеющим полной дееспособности; совершена лицом, введенным в заблуждение покупателем; выполнена под угрозой насилия, когда сторона покупателя принуждала к переоформлению права на собственность.

Сколько стоит титульное страхование недвижимости

Признание сделки недействительной может привести к аннулированию права на собственность и потерей средств, уплаченных ранее. Титульное страхование недвижимости предлагает выплату денежного возмещения, если новый собственник утрачивает право на купленные квадратные метры в силу независящих от него причин.

Плата за страховую услугу напрямую связана со стоимостью недвижимого имущества. Для ипотечных сделок за основу расчетов берут сумму кредитного долга. Иногда расчет привязан к оценке недвижимости службой БТИ.

Страховой договор заключается сроком на 1 год, и далее договор продляется на новый период по необходимости. Срок страхования жилья, не обремененного ипотекой, может быть разный – от 1 года. Максимальный срок оформления услуги по 1 договору – 10 лет, с применением понижающих коэффициентов при оплате всего страхового периода. Для ипотечников период страхования привязывают к сроку погашения долга перед банком, выступающим выгодоприобретателем.

Хотя срок исковой давности, в течение которого пострадавшая сторона вправе обратиться в суд, равен 3 годам, не стоит забывать, что о нарушении истец мог узнать позже, чем дата совершения сделки. Ряд обстоятельств позволяет в рамках ГК РФ увеличить срок давности до 10 лет. Чтобы банк мог обезопасить себя в праве на залоговое имущество, титульное страхование недвижимости при ипотеке продлевается ежегодно.

Каждый банк определяет свои тарифы на услугу. Например, дочерняя структура Альфабанка страхует титул с применением тарифной ставки в 0,3%, с сохранением права повышения через поправочный коэффициент по сделкам, предполагающим повышенный риск. При определении риска банк учитывает периодичность смены владельца по купленному объекту, давность оформления сделки и т.д.

Как оформить титульное страхование недвижимости

Для получения дополнительной защиты сделки заключают договор между страхователем и страховщиком, самостоятельно определяя длительность договора в пределах максимальных 10 лет (по сроку исковой давности, в течение которого возможно оспаривание).

Обычно услуга оформляется одновременно с подписанием договора купли-продажи, поскольку именно он дает основание для начала действия защиты.

Хотя само подписание документов не отличается особой сложностью процедуры, накануне страхователь должен предъявить полный пакет документации на себя, стороны сделки и объект собственности:

  1. Личный удостоверяющий документ (гражданский паспорт).
  2. Право-подтверждающий документ на собственность.
  3. Договор, предусматривающий переход права на собственность.
  4. Согласие отдела опеки и попечительства, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего (прописка, владение недвижимостью).
  5. На унаследованное жилье – свидетельство о наследстве.
  6. При наличии зарегистрированного брака – свидетельство из ЗАГСа и нотариально заверенное согласие второго партнера.
  7. Кадастровую и техническую документацию.
  8. Заключение экспертизы.
  9. Документ, подтверждающий дееспособность.

Предоставленные документы помогут изучить обстоятельства сделки, проверить историю перехода права на собственность и обследовать приобретаемый объект. Если информация из документов вызовет о страховщика сомнения, в услуге отказывают, либо увеличивают размер платы.

Услуга страхования титула становится дополнительным бременем для ипотечного заемщика, однако отказаться от него клиент не вправе. Пока банк кредитует заемщика, он заинтересован в максимальных гарантиях сохранения права на собственность, которая будет числиться залогом по ипотеке. Для страхователя интерес с страховой защите возникает тогда, когда нет абсолютной уверенности в праве собственности на купленный объект вторичного рынка недвижимости. Если жилье в прошлом часто переходило из рук в руки, а в прошлом числились несовершеннолетние собственники, если недвижимость была приватизирована с меньшим числом участников, чем зарегистрировано жильцов, страховка титула необходима. Она позволит защитить покупателя от финансовых потерь, связанных с утратой прав после оспаривания сделки.

Что такое титульное страхование недвижимости: сколько стоит и где дешевле в 2021 году

7 мин. на чтение

  1. Что это такое – титульное страхование недвижимости?
  2. Законодательное регулирование
  3. Обязательное или нет
  4. Какие риски покрывает титульное страхование
  5. Работает ли такая страховка на самом деле
  6. Информация о недвижимости, в отношении которой существует повышенная вероятность попадания в «зону риска»
  7. Сколько стоит соответствующий вид страхования в 10-ти популярных страховых компаниях
  8. Как рассчитать стоимость страхового полиса на онлайн-калькуляторе

Страхование в Российской Федерации осуществляется в соответствии с нормами, представленными в главе 48 ГК РФ и в Законе России № 4015-1 от 27 ноября 1992 года «Об организации…». В нашей стране достаточно распространено титульное страхование недвижимости, осуществляемое страховыми организациями, имеющими соответствующую лицензию от регулятора.

Что это такое – титульное страхование недвижимости?

Под этим понимается страхование, которое направлено на защиту имущественных интересов страхователя, связанных с потерей права собственности (или иного вещного права) на недвижимый объект, указанный в договоре сторон.

Непосредственно под самим титулом понимается зарегистрированное в Росреестре право собственности (или иное вещное право).

Законодательное регулирование

Ответ на вопрос, что понимается под титульным страхованием квартиры или иного объекта недвижимости, в нормативно-правовых актах не содержится.

Наша редакция полагает, что титульное страхование – это одна из разновидностей имущественного (ст. 929 ГК РФ).

Очевидно, что риски, которые указаны в п. 2 и п. 3 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, никак не относятся к страхованию титула при покупке квартиры, так как нормами этих пунктов сказано про возможность защиты по договору имущественного страхования:

  • рисков получения убытков от предпринимательской деятельности;
  • рисков ответственности по обязательствам, возникающим из-за причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц.
Читайте также  Существенные условия договора мены недвижимости

А под риском утраты (гибели) или повреждения имущества, указанном в п. 1 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, также не понимается утрата права собственности, предусматриваемая при страховании титула при покупке квартиры – утрата здесь рассматривается в значении «гибель» или как существенное повреждение, влекущее невозможность дальнейшего использования недвижимости по назначению.

Несмотря на достаточно неполное законодательное регулирование, титульное страхование – один из наилучших способов обезопасить себя от возможных потерь, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.

Обязательное или нет

Анализ нормативных положений показывает, что страховка титула не является обязательной.

Законодательные обоснования:

  • в ст. 31 ФЗ № 102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке…» сказано, что ипотечный заемщик обязан страховать недвижимое имущество, являющееся предметом залога по кредиту, от рисков утраты или повреждения, а приобретать полис защиты ответственности за невыплату долга – необязательно (равно, как и необязательно кредитору страховать свой финансовый риск);
  • в ч. 10 ст. 7 ФЗ № 353 от 21 декабря 2013 года «О потребительском…» также ничего не сказано, что страхование титула является обязательным (примечание – даже если какой-то вид страховки и обязателен, кредитор должен предложить заемщику иной продукт с сопоставимыми условиями, но без обязательного требования к оформлению полиса – прим. ред.).

Какие риски покрывает титульное страхование

В п. 1 ч. 1 ст. 942 ГК РФ сказано, что в договоре обязательно должен (-ы) быть перечислен (-ы) имущественный (-ые) интерес (-ы), являющийся (-ие) объектом страхования. Проще говоря, титульная страховка должна содержать перечень страховых рисков непосредственно в условиях договора.

Остальные условия, не признаваемые существенными, должны быть указаны в Правилах страхования. Обычно они доступны к ознакомлению:

  • на информационных стендах страховщика в офисах продаж;
  • на официальном сайте.

Важно! Правила обязательны к исполнению страхователем только при наличии прямой ссылки на них в договоре (или при приложении таких Правил к тексту соглашения).

Конкретные риски, которые покрывает титульное страхование, законодательством не определены, то есть устанавливаются по соглашению сторон.

На практике же договор в большинстве случаев предусматривает защиту от потери права собственности на имущество при расторжении сделки в судебном порядке из-за:

  • признания продавца недвижимости недееспособным или ограниченным в дееспособности (ст. 171 и 176 ГК РФ);
  • признания продавца не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
  • наличия в Росреестре внесенной записи в ЕГРН об ограничении сделок с жилым домом, квартирой или прочей недвижимостью (ст. 174.1. ГК РФ);
  • нахождения продавца, участвующего в сделке по купле-продаже квартиры, в состоянии, возникшем под влиянием угроз, обмана или злоупотребления доверием (ст. 179 ГК РФ);
  • наступления иных обстоятельств, при которых ГК РФ предусматривает признание сделки (части сделки) недействительной.

Внимание! Титульное страхование защищает от наступления уже произошедших событий, о которых покупатель не знал или не мог знать на момент совершения сделки.

Работает ли такая страховка на самом деле

Страхование титула не всегда работает. Представленный вывод может быть сделан в результате анализа информации, указанной в неофициальных источниках, и отзывов уже воспользовавшихся соответствующими услугами клиентов.

Основные проблемы наблюдаются из-за невнимательного прочтения клиентами условий договора и Правил. Из-за желания страховых компаний минимизировать свои финансовые потери, документация составляется таким образом, чтобы максимально снизить количество страховых случаев, по которым гражданину полагается компенсация.

Поэтому, при желании застраховать свой титул следует обратить внимание:

  • на наличие в договоре условия об осуществлении компенсации при предъявлении к застрахованному лицу виндикационного иска (иска об истребовании дома или квартиры у добросовестного приобретателя из незаконного владения вследствие его (ее) продажи помимо воли изначального собственника);
  • на исключения из страхового покрытия (страхование титула часто предполагает отказ страховщиков в выплате компенсации при наличии так называемого ретроспективного обстоятельства – когда само событие (например, мошенничество) произошло до заключения страхового контракта, а его последствия – уже после);
  • на наличие в договоре условия, позволяющего страховщику удержать из суммы компенсации размер денежных средств, присужденных судом к выплате от одной стороны сделки (продавца) в пользу другой (покупателя).

Информация о недвижимости, в отношении которой существует повышенная вероятность попадания в «зону риска»

Существуют определенные категории недвижимости, риск потери права собственности на которые выше в разы. Именно в отношении таких объектов лучше всего осуществлять страхование титула:

  • квартира, доставшаяся продавцу на праве собственности в порядке универсального правопреемства (наследование) – в представленной ситуации впоследствии может обнаружиться факт ущемления законных интересов несовершеннолетних или недееспособных лиц (ст. 1149 ГК РФ);
  • объект, в отношении которого неоднократно осуществлялся переход имущественных прав (в том числе, в порядке дарения или мены);
  • дом, ранее побывавший под обременением у банков, третьих лиц, приставов, таможенных органов и др.

Сколько стоит соответствующий вид страхования в 10-ти популярных страховых компаниях

Страхование титула производится по различным расценкам. В основном, цены зависят от следующих факторов:

  • страховой суммы, определяемой в размере, равным действительной (рыночной) стоимости недвижимости;
  • страхового тарифа, устанавливаемого в процентном соотношении к страховой сумме;
  • срока действия договора;
  • схемы страхования (проще говоря, «пакета», то есть перечня покрываемых страховых рисков);
  • других аспектов.

Наша редакция проанализировала ТОП-10 крупнейших страховщиков, и приводит информацию о действующих расценках у них:

  • в «Альфастраховании» страховой тариф равен 0,3 % от страховой суммы + могут устанавливаться повышающие коэффициенты, которые зависят от обстоятельств, увеличивающих страховой риск;
  • в «Ингосстрахе» соответствующий продукт предоставляется только в рамках комплексного ипотечного страхования, цена на титульное страхование здесь зависит от множества переменных факторов (кредитор, остаток долга по ипотеке, населенный пункт и др.);
  • в «Ресо-Гарантия» также продукт предоставляется в рамках комплексного ипотечного страхования, на цену влияет размер кредита, процентная ставка по нему, возраст заемщика, страхуемый объект (квартира, дом, земельный участок или нежилое помещение);
  • в ВТБ «Страховании» цены на сайте и в Условиях не представлены, поэтому рекомендуется самостоятельно уточнять их по московскому номеру + 7 (495) 644-44-40;
  • на сайте «Дельта-Кредит» сказано, что размер страхового тарифа рассчитывается непосредственно при оформлении страховки в офисе;
  • в «Сбербанке» титульным страхованием занимается ООО «Страховой брокер Сбербанка» – о стоимости страховых полисов у него на сайте ничего не сказано;
  • непосредственно в «Сбербанке страхование» на сайте на вкладке «Для физических лиц», далее «Страхование ипотеки» не сказано, что существует возможность купить полис защиты титула;
  • в «Ренессанс» сайт предлагает потенциальным клиентам для уточнения цены позвонить по бесплатному номеру 8 (800) 333-8-800 и не приводит информацию о расценках в явном виде;
  • в п. 5.1.2. «Правил № 123 страхования права собственности на недвижимое имущество» в ВСК сказано, что страховой тариф определяется по соглашению сторон;
  • на сайте ГУТА написано, что от того, сколько раз купили объект, приобретение полиса будет производиться по различным расценкам;
  • в «Правилах № 132 добровольного страхования права собственности» в РГС также не сказано про размер тарифа, но в п. 6.1. указано, что влияет на его размер.

Пример расчета размер страховой премии в «Альфастрахование» :

Действительная стоимость имущества Размер страхового тарифа Понижающий коэффициент Повышающий коэффициент Страховая премия
1 млн. рублей 4 % 0,1 2 1000000 * 0,04 * 0,1 * 2 = 8000 рублей

Как рассчитать стоимость страхового полиса на онлайн-калькуляторе

После того, как потенциальный клиент четко понял: страхование титула – что это такое, следует приступить к предварительному расчету цены за услугу на нашем сайте.

Приведем пошаговую инструкцию, как узнать ценник на полис, на примере «Ингосстрах». В поля калькулятора вводим:

  • город, где будет оформляться полис (достаточно указать первые 2 буквы – система отобразит список городов, начинающихся на них);
  • наименование кредитора (популярные приведены чуть выше поля для ввода);
  • объект кредитования (выбирается из списка);
  • остаток задолженности по ипотеке (при помощи ввода с клавиатуры или посредством ползунка);
  • какие риски страхуются (при расчете на калькуляторе онлайн рассчитайте также и степень вероятности возникновения других рисков, кроме титула);
  • данные о заемщике (пол, год рождения);
  • дата начала и окончания действия полиса (по умолчанию – 1 год).

После ввода всех параметров следует кликнуть «Рассчитать».

Далее страхующий жилье увидит результат, а именно:

  • чуть ниже отобразится стоимость выбранных опций раздельно;
  • а в блоке справа – общая цена комплексной страховки.

Итак, граждане России могут защитить свой титул, то есть право собственности на определенный объект недвижимости, путем оформления соответствующего полиса в выбранной страховой компании. Цены зависят от возраста заемщика, остатка долга по кредиту и иных факторов. Произвести предварительный расчет можно при помощи онлайн-калькулятора (если он представлен на нашем сайте).

Подробнее про страхование по ипотеке вы узнаете из нашего специального поста.

Если вам требуется помощь с оформлением полиса или нужна консультация юриста, то просьба оставить ваши контакты онлайн-консультанту и мы вам перезвоним.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: