Насколько снизятся ставки аренды офисов

В первом полугодии 2016 года на столичном рынке качественных офисов ввели в эксплуатацию 174,9 тыс. кв. м, что на 19% меньше показателей аналогичного периода прошлого года (в первом полугодии 2015 года было введено 216,7 тыс. кв. м) и на 67% меньше, чем в первом полугодии 2014 года.

Совокупный объем качественных офисных площадей увеличился в январе–июне на 1% и составляет 15,2 млн кв.метров.

Большинство бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в этом году, относились к классу В+. На их долю пришлось 62% прироста предложения. Сегмент класса А пополнился всего одним крупным объектом. В зоне ТТК ввели в эксплуатацию 104 тыс. кв. м новых площадей, а в зоне МКАД — 52 тыс. кв. м.

Хотя активность девелоперов в Центральном деловом районе (ЦДР) планомерно сокращается в течение последних 2,5 года, центр города остается лидером по объему качественного офисного предложения (34%).

Политика мэрии Москвы, направленная на ликвидацию долгостроев в городской среде, стимулировала возобновление работ по некоторым объектам, строительство которых было заморожено. Это, например, деловой центр на Поклонной и офисно-гостиничный комплекс в Олимпийском проезде.

«Несмотря на снижение объемов ввода и, как следствие, уровня вакансии в офисах премиальных классов, в Москве не теряет актуальности тенденция перепрофилирования офисных центров,—      отмечает директор департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина. — Девелоперы стремясь избежать рисков, связанных с низким спросом на этом рынке, меняют назначение своих объектов, переводя их в другие, более доходные форматы. В частности, будут  перепрофилированы в апартаменты часть офисных площадей в бизнес-центрах «Большевик» и «Авион».

Вакантность в сегменте офисной недвижимости составляет 14,9%, что на 1 п.п. больше по сравнению с концом 2015 года. В классе А за I полугодие 2016 г. вакантность снизилась на 2,4 п.п., до 22,9%, а в классе В — выросла на 2,1 п.п., до 10,9%. Наибольшая доля свободных площадей зафиксирована на юго-западе (30%) и на западе столицы (29%) за пределами ЦДР.

Вслед за небольшой стабилизацией курса национальной валюты приведенные средневзвешенные долларовые ставки аренды составили $393/кв. м/год для класса А, в классе В предложения преимущественно номинированы в рублях, сообщила Colliers International. Соответственно, стоимость аренды таких офисов не изменилась и составила 12 565 руб./кв. м/год.

По прогнозу управляющего партнера S.A. Ricci Алексея Богданова, арендные ставки на офисную недвижимость до конца 2016 года будут сохраняться на низком уровне. «Сейчас на столичном рынке офисной недвижимости наблюдается снижение объемов спроса и замедление активности со стороны новых игроков рынка», — считает региональный директор департамента по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости CI в России Вера Зименкова. По ее словам, активность проявляется в отношении пересмотра текущих договоров аренды и поиска более выгодных предложений. «Снижение запрашиваемых базовых ставок аренды, номинированных в рублях, по нашим оценкам, в среднем за 2016 год не превысит 5–7%, а приведенные ставки аренды в долларах США будут варьироваться в зависимости от изменения курсов валют. В перспективе 2017 года мы не видим предпосылок для дальнейшего снижения рублевых ставок аренды, в 2017 году мы ожидаем стабилизацию рублевых ставок на уровне 2016 года», — отметила эксперт.