Где можно взять градостроительный план земельного участка? - TVOI-NOVOSTROI.RU

Где можно взять градостроительный план земельного участка?

Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

Возведение новых капитальных строений, а также капитальный ремонт и реконструкция существующих объектов может производиться только при наличии всех необходимых документов. Их перечень достаточно обширен, его состав во многом определяется видом работ (новое строительство или манипуляции с существующими постройками), особенностями самого объекта (жилой, производственный, памятник архитектуры и прочее) и территории, на которой он расположен. Помимо правоустанавливающих и проектных у землепользователя также должны иметься градостроительные документы, главным из которых является ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).

Градостроительный план земельного участка — основные сведения, назначение документа

Градостроительный план земельного участка — вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

Градостроительный план земельного участка выполняет информационную функцию: в нём должна быть консолидирована информация обо всех строительных характеристиках предназначенного для застройки земельного участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. Градостроительный план земельного участка соответствующие строительные характеристики и ограничения в отношении земельного участка не утверждает, а лишь воспроизводит. Сам по себе данный документ носит информационный характер, по сути, это выписка из правил землепользования и застройки (Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»).

Он оформляется отдельным документом на конкретный участок. Документ не устанавливает каких-либо прав или ограничений, он содержит сведения для многократного использования по назначению или передачу их другому лицу.

Следует знать, что при обращении за разрешением на строительство и ввод объекта в эксплуатацию ГПЗУ является основным документом, но не единственным — дополнительно потребуются правоустанавливающие и иные бумаги.

На сегодняшний день выдача градостроительного плана земельного участка является электронной услугой, которую можно заказать на сайте мэра города Москвы. В других регионах Российской Федерации действуют свои правила по выдаче разрешительных документов — это может быть, как электронная услуга, оформление которой происходит дистанционно, так и выдача документа на бумажном носителе (как правило через службу «одно окно» региональных отделений Минстрой России).

Читайте также:

Содержание

Результатом выполнения административной процедуры является:

    Градостроительный план земельного участка. Уведомление о готовности градостроительного плана земельного участка.

Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы осуществляет подготовку и выдачу градостроительного плана земельного участка без обращения заявителя за получением соответствующей государственной услуги во исполнение вступивших в законную силу судебных актов о выдаче градостроительного плана земельного участка, по которым в установленном законом порядке выданы и предъявлены к исполнению исполнительные листы и (или) постановления о возбуждении исполнительного производства.

Документ представлен графическими изображениями и текстовой частью. Его составление производится на основании действующего регламента:

    Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 апреля 2017 года N 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения». Этот приказ содержит подробную инструкцию о заполнении документа, также в нем приводится форма градостроительного плана земельного участка со всеми разделами и таблицами. Постановление Правительства Москвы от 28.06.2017 N 396-ПП (ред. от 10.10.2017) «О подготовке и выдаче градостроительных планов земельных участков в городе Москве».

Графическая часть​

Первый раздел представлен графическим изображением, а именно чертежом градостроительного плана земельного участка (с линиями градостроительного регулирования).

Сам градостроительный план выполняется в масштабе 1:500, 1:1000 или 1:2000. На нем должны быть отображены имеющиеся объекты капитального строительства, а также инженерные сети и коммуникации (и точки их подключения). Красные линии, границы самого земельного участка и особые территории (природоохранные зоны, историко-культурные территории и прочие) наносятся согласно требованиям регламента. Всем капитальным строениям присваивается порядковый номер (сквозной нумерацией), территории публичных сервитутов и границы зон планируемого размещения объектов капитального строительств должны быть заштрихованы в установленном порядке.

Текстовая часть​

Текстовая часть документа представлена несколькими разделами:

1. Информация о градостроительном регламенте земельного участка.

Этот раздел заполняется только в том случае, если в отношении данного участка установлен градостроительный регламент, либо, когда участок расположен на территории, находящейся под действием градостроительного регламента. В этом случае должен быть указан орган местного самоуправления, который установил особые правила землепользования и застройки, а также номер (и дата принятия) соответствующего постановления. Существует 3 вида разрешенного использования земельного участка — основные, условно-разрешенные и вспомогательные. Все они должны быть подробно расписаны в соответствующих строках. Если на земельном участке будет возводиться объект капитального строительства, то необходимо указать его назначение, а также предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства (максимальный процент застройки в пределах участка, предельную этажность, подземную и наземную площадь объекта и прочее). Если на данный участок не распространяются особые требования, то во всех строках вносится запись «Градостроительный регламент не установлен».

2. Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия.

В данном разделе должны быть указаны все объекты капитального строительства, которые включены в Единый государственный реестр недвижимости или единый государственный реестр объектов культурного наследия. При описании данных объектов следует указать их номер (согласно чертежу градостроительного плана земельного участка), назначение, высотность и этажность, общую площадь, площадь застройки, кадастровый номер. В случае объектов культурного наследия дополнительно вносятся сведения об историческом назначении и фактическом использовании постройки, а также наименование органа государственной власти, который принял решение о включении данного объекта в реестр, номер и дату принятия соответствующего распоряжения. В случае отсутствия на участке объектов капитального строительства, либо информации о них, в соответствующих строках вносится запись «не имеется» или «информация отсутствует».

3. Информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Данный раздел заполняется только в том случае, если земельный участок находится на территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию. Все сведения вносятся в таблицу, в которой указывается минимально допустимый уровень обеспечения участка инженерными сетями и коммуникациями, транспортом, объектами коммунальной и социальной инфраструктуры (с расчетными показателями).

4. Информация об ограничениях использования земельного участка.

Ограничение на использование земельного участка могут быть наложены в том случае, если он располагается в водоохранной или санитарно-защитной зоне, либо является сервитутом. В этом случае необходимо указать наименование ограничения и сведения о документе, который накладывает эти ограничения. То же касается и ограниченных в использовании земель (в том числе в границах территорий с особыми условиями использования) — здесь необходимо указать, частично или полностью данный участок расположен на такой земле, а также реквизиты акта, накладывающего ограничения.

Помимо этого, градостроительный план земельного участка может содержать дополнительные разделы, если участок находится в зоне действия публичных сервитутов или в границах элемента планировочной структуры.

Получение, срок действия

Для оформления градостроительного плана земельного участка первым делом необходимо зарегистрироваться на сайте мэра Москвы, пройти верификацию и получить доступ к личному кабинету. Все исходные данные необходимо предоставить в электронном виде, в случае, если часть бумаг или чертежей оформлены на бумажных носителях, их необходимо оцифровать и конвертировать в определенном формате. Все действия на Портале государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы подтверждаются цифровой подписью заявителя, которая должна быть получена к моменту подачи заявления.

Читайте также  Как оформить в собственность садовый участок?

Для подачи заявления необходимо перейти к разделу «Услуги» — «Бизнес» — «Строительство, реконструкция, ремонт» — «Градостроительный план земельного участка». Само заявление представляет собой интерактивную форму для заполнения, в которую вносятся необходимые сведения и загружаются цифровые копии документов. ГПЗУ выдает Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, рассмотрение заявления может занять до 20 рабочих дней. Конечным результатом может быть не только получение градостроительного плана земельного участка, но и отказ от принятия документов на рассмотрение (если они содержат неточности или их перечень не полон) или обоснованный отказ в выдаче документа. В этом случае необходимо ознакомиться с пояснениями, устранить все недочеты и направить запрос повторно. Срок действия градостроительного плана земельного участка — 3 года с момента получения.

Информация, указанная в градостроительных планах земельных участков, утвержденных до 1 января 2017 г., может быть использована для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах таких земельных участков, выдачи разрешений на строительство до 1 января 2020 г. По истечении данного срока использование информации, указанной в таких градостроительных планах земельных участков, не допускается. Соответственно Вам потребуется новый ГПЗУ.

Где можно взять градостроительный план земельного участка?

Услуга предоставляется Комитетом.

При предоставлении услуги Комитет осуществляет взаимодействие:

с Федеральной налоговой службой России;

с филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю;

с управлением Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия;

с администрацией города Ставрополя ,органами государственной власти, принявшими решение об утверждении проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;

с муниципальным унитарным предприятием «ВОДОКАНАЛ» города Ставрополя, акционерным обществом «Теплосеть», комитетом городского хозяйства администрации города Ставрополя.

при личном обращении заявителя в Комитет градостроительства администрации города Ставрополя или муниципальное казенное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Ставрополе» (ул. Мира, 282а, просп. Кулакова, 10м, ул. Голенева, 21, ул. Васильева, 49, ул. 50 лет ВЛКСМ, 8а/1-2) а также в электронной форме посредством федеральной государственной информационной системы «Портал государственных и муниципальных услуг (функций), предоставляемых (исполняемых) органами исполнительной власти Ставропольского края и органами местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края» www.26gosuslugi.ru .

1) выдача градостроительного плана земельного участка;

2) выдача уведомления об отказе в предоставлении услуги.

Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей в случае, если заявитель является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (земельный участок) или уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (здание, сооружение, объект незавершенного строительства, расположенные в границах земельного участка) или уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений

Информация об объектах капитального строительства, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных в границах земельного участка, в случае отсутствия указанной информации в Комитете

Решение об утверждении проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в случае, если земельный участок для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, и такой земельный участок не образован в соответствии с земельным законодательством

Технические условия для подключения (технологического присоединения) планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения

Ответственным за комплектование документов в рамках межведомственного взаимодействия является специалист отдела подготовки градостроительной документации управления архитектуры Комитета, специалист отдела информационно-аналитической обработки документов Центра, который не позднее рабочего дня, следующего за днем приема указанных документов формирует и направляет запросы в адрес органов и организаций, указанных в пункте 17 Административного регламента
(если такие документы не были представлены заявителем лично).

Запросы в адрес организаций, указанных в строке 6 таблицы
пункта 17 Административного регламента направляются Комитетом, Центром по форме, приведенной в приложении 7 к Административному регламенту.

Административная процедура в Центре заканчивается направлением в Комитет заявления и документов, предусмотренных пунктами 15, 17 Административного регламента, или заявления и документов, предусмотренных пунктом 15 Административного регламента, с приложением ответов органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, предусмотренных пунктом 17 Административного регламента, за исключением ответов из организаций, указанных в строке 6 таблицы
пункта 17 Административного регламента, не позднее рабочего дня, следующего за днем их поступления в Центр.

Максимальный срок исполнения административной процедуры составляет десять рабочих дней

Получение ГПЗУ

ГПЗУ – градостроительный план земельного участка документ, является выпиской из градостроительной документации верхнего уровня (правила землепользования и застройки), фиксирующей регламенты использования территории, в зоне которой находится рассматриваемый земельный участок в котором фиксируется разрешенные параметры застройки земельного участка.

ГПЗУ выдается только на земельный участок, состоящий на кадастровом учете со своим кадастровым номером.

В составе градостроительного плана земельного участка указываются

  • границы земельного участка;
  • границы зон действия публичных сервитутов;
  • минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
  • информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента);
  • информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
  • информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
  • информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее – технические условия);
  • границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

С 2017 года, в г. Москва утверждены и действуют правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и ГПЗУ формируется учётом этих правил. ПЗЗ определяет градостроительный регламент для зон и подзон – устанавливает перечень видов разрешенного использования, предельные параметры плотности застройки, высотности, процента застройки и ограничения внутри зон и подзон.

Для существующих строений и зданий в ГПЗУ устанавливается «фактические» параметры и использование территории возможно только по существующим параметрам – здания и сооружения, имеющиеся на территории, должны оставаться в неизменном виде, а новое строительство или реконструкция не допускается.

ГПЗУ оформляется в формате государственной услуги в соответствии с действующим Административным регламентом:

Подготовка и выдача градостроительных планов земельных участков

Действующий регламент устанавливает состав, последовательность и сроки выполнения административных процедур и принятия решений по предоставлению государственной услуги.

Подача заявления на предоставление государственной услуги «Подготовка и выдача градостроительных планов земельных участков» в городе Москве производится исключительно в электронной форме через официальный сайт Мэра Москвы (mos.ru).

Читайте также  Как отказаться от приватизированного земельного участка?

В результате предоставления государственной услуги Заявитель получает может получить либо

  • Градостроительный план земельного участка,
    либо
  • Решение об отказе в предоставлении государственной услуги с обоснованием причин отказа.

В случае подготовки градостроительного плана земельного участка, содержащего сведения, относящиеся к государственной тайне, заявителю направляется в подсистему «личный кабинет» Портала уведомление о готовности градостроительного плана земельного участка.

Общий срок предоставления государственной услуги включает срок межведомственного информационного взаимодействия государственных органов и подведомственных государственным органам организаций и не может превышать 14 рабочих дней.

Срок предоставления государственной услуги начинает исчисляться со дня регистрации заявления о предоставлении государственной услуги в ведомственной информационной системе Москомархитектуры

Специалисты нашей компании готовы оказать вам помощь в получении документов для государственной услуги -“Подготовка и выдача градостроительных планов земельных участков”.

По каким правилам строить, если изменилось градостроительное регулирование после выдачи градостроительного плана земельного участка

Правообладатели земельных участков могут осуществлять их застройку при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил (ст.263 ГК).

Однако процесс застройки занимает достаточно длительное время и требует весьма существенных капитальных вложений, а градостроительное регулирование подвержено изменениям, причем не всегда предсказуемым.

На портале zakon.ru уже поднимался вопрос о том, каким образом изменение градостроительных регламентов может повлиять на тех застройщиков, которые еще не получили разрешения на строительство (см.: https://zakon.ru/blog/2017/2/11/o_gradostroitelnom_plane_zemelnogo_uchastka). Однако, вопрос не утрачивает своей актуальности и требует дальнейшего обсуждения.

Одним из первых шагов, который совершают застройщики на пути к возведению объекта капитального строительства, является получение градостроительного плана земельного участка (далее – ГПЗУ).

В ГПЗУ включается информация обо всех существенных параметрах строительства, в том числе сведения о применимых градостроительных регламентах и об ограничениях использования земельного участка.

Ч. 10 ст. 57.3 Градостроительного кодекса оптимистично заверяет застройщика о том, что информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

Казалось бы, никакой проблемы нет, и застройщик как минимум на 3 года надежно защищен броней ГПЗУ от всех ветров перемен.

Обращаясь за выдачей разрешения на строительство, застройщик рискует столкнуться с отказом, основанным на ч. 10 ст. 57.3. Градостроительного кодекса.

Если разобраться в невероятно громоздких грамматических конструкциях, использованных в этой норме, то окажется, что уполномоченный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство не только при несоответствии проектной документации градостроительным требованиям, указанным в ГПЗУ на дату выдачи этого документа, но и в случаях несоответствия проекта неким «иным ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство».

И вот эта фраза «и (или) иным ограничениям», не содержащимся в ГПЗУ, создает, как говорилось в старом анекдоте, «проклятую неопределенность», поскольку данная норма не конкретизирует, о каких же именно «ограничениях» идет речь. Подразумевал ли законодатель ограничения прав или ограничения использования территорий, а может быть так завуалировано право уполномоченных органов понудить застройщиков следовать любым изменениям, которым будет подвергнуто градостроительное регулирование? Цена ответа на этот вопрос во многих случаях – это временные и капитальные затраты застройщиков на стадии архитектурно-строительного проектирования, а также на проведение экспертизы проектной документации.

Так, например, застройщик, получив ГПЗУ на земельный участок, допускающий размещение на нем здания бизнес-центра, разработал проект, получил положительное заключение экспертизы проектной документации, выполнив все требования, указанные в ГПЗУ и вдруг, после обращения за выдачей разрешения на строительство, ему отказывают, ссылаясь на то, что «правила игры поменялись» и что теперь участок под застройку расположен на территории, скажем, исторического поселения, где планируется тишайшая жизнь без всяких бизнес-центров.

В связи с тем, что какие-либо разъяснения по этому вопросу отсутствуют, а цена ошибки весьма высока, попробую предложить решение с политико-правовых позиций.

Итак, ГПЗУ является документом информационного обеспечения градостроительной деятельности.

Основной целью подготовки и выдачи этого документа является наиболее полное информирование застройщика об установленных на дату выдачи ГПЗУ градостроительных регламентов и строительных нормах и правилах, соблюдение которых в силу требований ст. 263 Гражданского кодекса является необходимым условием реализации права застройки.

Очевидно, что за время разработки архитектурного проект могут измениться градостроительные регламенты, могут возникнуть и исчезнуть зоны с особыми условиями использования, а также может произойти множество иных событий, наличие которых существенным образом влияет на процесс строительства.

В связи с этим должны быть весьма четко и недвусмысленно определены те риски отказа в выдаче разрешения на строительство в силу изменения обстановки после выдачи ГПЗУ, которые должен принять на себя застройщик, и те риски, бремя которых не может быть возложено на застройщика.

Для этого необходимо проанализировать состав информации, включаемой в ГПЗУ. Такая информация не является однородной. В ГПЗУ отражаются сведения, содержащиеся как в нормативно-правовых актах (в частности, в Правилах землепользования и застройки), так и в документах, не имеющих нормативно-правового характера (например, сведения о санитарно-защитных зонах). Отдельно, в этой статье сказано, что в ГПЗУ должны содержаться сведения об ограничениях использования земельного участка.

Представляется, что не могут быть возложены на застройщика те риски изменения обстановки, которые связаны с изменением нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности. Такой подход может быть основан на том предположении, что, информируя застройщика о содержании нормативно-правовых актов, в частности о применимых градостроительных регламентах, органы публичной власти допускали возможность осуществления такого строительства с определенным архитектурным обликом, а следовательно, риск изменения таких допущений может и должен быть возложен именно на органы публичной власти, именно им придется смириться с тем, что их представления о прекрасном в области урбанистики изменились. В связи с этим, требования по обновленным градостроительным регламентам, требованиям к градостроительным регламентам, проектам планировок и т. п. должны быть направлены только в будущее, т. е. к тем проектам, для разработки которых ГПЗУ не были получены к моменту вступления в силу соответствующих изменений в нормативно-правовые акты.

Но изменения могут коснуться не только нормативно-правового регулирования. Так, за период проектирования земельный участок, планируемый под застройку, может оказаться в границах санитарно-защитной зоны или недалеко от участка могут обнаружить редчайший памятник культуры, который всеми силами надо охранять. Возникновение таких ситуаций сложно спрогнозировать на стадии выдачи ГПЗУ и они охватываются правовым регулированием ст. 56 Земельного кодекса.

Однако статья 56 Земельного кодекса включает различные по своей природе ограничения прав – это изменение природоохранных требований, которые также, как и изменение градостроительного регулирования, зависят от органов публичной власти, а также изменения, обусловленные установлением зон с особыми условиями использования.

И хотя содержание ст. 56 Земельного кодекса тоже далеко от совершенства, поскольку норма содержит не исчерпывающий перечень ограничений, а включает туманную отсылочную формулировку об «иных ограничениях использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом, федеральными законами», которая может толковаться сколь угодно широко, данная норма оперирует более конкретным, чем в ч. 10 ст. 51 Градостроительного кодекса, понятием — ограничение прав. Представляется, что после выдачи ГПЗУ на застройщика может быть возложен только риск, связанный с возникновением тех ограничений, которые обусловлены установлением режима зон с особыми условиями использования. Исчерпывающий перечень таких зон определен в ст. 105 Земельного кодекса. Необходимость их установления определяется не усмотрением органов власти и их представлением о должном градостроительном облике подведомственной им территории, а необходимостью защиты публично значимых интересов таких, как жизнь и здоровье граждан; безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства; обеспечение сохранности объектов культурного наследия и др. И вот риск возникновения таких ограничений прав может быть возложен на застройщика. Можно предположить, что застройщик, выбирая площадку для будущего строительства, должен проявить достаточную степень осмотрительности, чтобы предвидеть возникновение подобных ситуаций. Кроме того, для тех случаев, когда зоны с особыми условиями исключают и ограничивают возможность застройки, Земельный кодекс предусматривает механизм компенсации убытков, причиненных установлением таких зон (ст. 57.1 Земельного кодекса). Таким образом, возложение на Застройщика риска невозможности получения разрешения на строительство по причине возникновения на участке застройки режима зон с особыми условиями использования будет компенсироваться правом на возмещение понесенных в результате возникновения такой невозможности убытков.

Читайте также  Где узнать собственника земельного участка?

Анализируя поставленную проблему, становится ясно, что поставить точку в этом вопросе пока невозможно, поскольку предлагаемый автором подход ставит множество новых вопросов, требующих детального анализа положений Земельного кодекса и об ограничениях прав на землю, и о правовом режиме зон с особыми условиями использования, и о механизме компенсации убытков, возникающих от таких зон. Однако, решение данной проблемы имеет существенное практическое значение для справедливого распределения рисков в сфере градостроительной деятельности, а настоящая статья является, своего рода, приглашением обсуждать этот вопрос и обмениваться заинтересованных лиц опытом и имеющейся положительной и не очень практикой.

Градостроительный план земельного участка как ребус, информация и риск

Признаться, среди специалистов по загородной недвижимости возникло напряжение, когда некоторые риэлторы стали публиковать наше «сокровенное знание», заключающееся в том, что градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) содержит много информации по ограничениям его использования. Советы от риэлторов по ГПЗУ были даже более категоричны: закажите градплан, и в нем будет все написано, что можно делать на участке, а что нельзя.

Тем не менее, более внимательно рассмотрев ситуацию, можно прийти к выводу, что «опасности разглашения» нет.

Сразу согласимся: действительно, ГПЗУ — это самый полный, официальный и во многом — достоверный источник информации об ограничениях в использовании земельного участка. Однако есть и множество «но».

Во-первых, сделать ГПЗУ можно только для участка с межеванием, т.е. оперативно — в 50 % случаев. Принуждать собственников к межеванию не всегда оправданно, а в некоторых случаях еще и вредно для покупателя.

Во-вторых, что делать, если собственник отказывается получить градплан? Предпложим, он боится: закажешь градплан, а окажется, что продал единственную квартиру через электронную регистрацию. Или не умеет пользоваться интернетом, и попросить некого.

В-третьих, у сторон может не быть времени ожидать ГПЗУ, надо быстро выйти на сделку.

В четвертых, покупатель не заинтересован демонстрировать интерес к участку в явном виде. Просьба к собственнику заказать ГПЗУ — это фактическое согласие на покупку. Уменьшаются возможности по торгу и отказу от сделки.

В-пятых, огромный риск для собственника участка заключается в том, что если он закажет ГПЗУ, а по нему окажется, что строить на участке нельзя. Собственник уже не сможет утверждать, в частности, в суде, по прошедшей сделке с иным покупателем, не потребовавшим ГПЗУ, что он не знал о существенном ограничении. Такая сделка по иску нового собственника, почти наверняка, будет расторгнута. Заказывать ГПЗУ собственникам можно только в случаях, когда в ходе «расследования», как шутят прокуроры, не выйдешь на самого себя. Как такие случаи отличить от иных — большой вопрос.

Традиционно градпланы готовят в такой стилистике, что не совсем ясно, можно ли строить и насколько серьезны затруднения. Читаем — и не понимаем. В подтверждение приведем некоторые выдержки из актуального градплана (курсив).

При проектировании объектов капитального строительства необходимо учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, в том числе подземных (при наличии). (Вы рассчитывали, что вам расскажут про подземные коммуникации на участке, а оказывается: «необходимо учитывать»).

Объекты капитального строительства разместить с учетом возможного негативного воздействия планируемого объекта на прилегающие территории . (Учесть всё).

Подготовку проектной документации осуществлять в соответствии с требованиями законодательства на основании результатов инженерных изысканий.(Для индивидуальных жилых и садовых домов проектная документация не требуется).

Проектирование выполняется в соответствии с законом РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 «О недрах». (Поиск полезных ископаемых на участке, кроме деревень, никто не отменял).

Проектирование и проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ. должны проводиться в соответствии со статьей 30 . № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия . «. (Если потребуется историко-культурная экспертиза, то ее стоимость может быть больше, чем стоимость участка).

Архитектурно-градостроительный облик объекта(ов) капитального строительства подлежит согласованию в случаях, установленных положением, утвержденным постановлением Правительства Московской области от 30.12.2016 г. № 1022/47. (Для самостоятельного изучения, конкретики нет).

Расположение земельного участка в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения подлежит уточнению с учетом нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Ограничения использования земельного участка в границах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения определены нормативными правовыми актами по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.(Если окажется, что участок расположен в первом или части второго пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы, то строить здесь нельзя).

Земельный участок полностью расположен в границах водоохранной зоны реки . (сведения подлежат уточнению).Строительство, реконструкция объектов капитального строительства допускается при наличии письменного согласования с территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству. ( А если не согласуют, значит, не возможно).

Самое неприятное в том, что градпланы с полным запретом и вероятным разрешением на строительство будут выглядеть практически одинаково. Как-то к нам обращалась юридическая фирма, специализирующаяся на получении разрешений на строительство, которая не верно прочитала градостроительный план, и в результате их клиент купил участок и получил отказ в строительстве дома на нем. И на старуху бывает проруха.

В некоторых случаях ГПЗУ и полученные на его основании документы содержат необоснованные отказы на строительство. Например, в СНТ Солнечногорского района, вблизи устья реки Истра, отказ в строительстве был вынесен на основании неверно определенного администрацией расстояния от уреза воды до места размещения дома. Перспективы административного или судебного обжалования — очень хорошие. В другом случае в одной из деревень Истринского округа для земельного участка в районе предстоящей в ближайшие десятилетия реконструкции автомобильной дороги по нашему представлению градостроительный план земельного участка по решению Межведомственной комиссии будет изменен, и строительство (уже построенного) дома будет разрешено.

Таким образом, не во всех случаях можно и нужно заказывать граплан. «Правильное» прочтение ГПЗУ требует определенных навыков. Какое-то время будут востребованы работы по выявлению рисков приобретения земельных участков без получения градостроительного плана. В небольшом проценте случаев «запретительные» градостроительные планы разработаны на основе неполной или недостоверной информации и могут быть оспорены.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: